Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 09_DRB Minutes Draft    DEVELOPMENT REVIEW BOARD              29 JANUARY 2019    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 29  January 2020, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, B. Sullivan, J. Wilking, M. Behr (via telephone), J.  Smith, F. Kochman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; S. & D.  Partilo, B. Tolmie, J. Wilking, R. Rushford, J. Stern, A. & A. Chalnick, J. Olesky, J. Bullister, S.  Dopp, R. Greco, T. Perrepato, D. Murdoch, B. Bartlett, N. Hymen, D. Seff, D. Crawford, J.  Messina. K Willttegs, D. Peters, A. Shields, C. Montgomery, P. Kahn    1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr.  Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the agenda.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    Mr. Miller advised that there will be 2 openings on the DRB in July.    5. Sketch Plan Application k#SD‐18‐35 of SeaComm Federal Credit Union to construct a  one‐story 3500 sq. ft. financial institution with 3 drive‐through lanes and 20 parking  spaces on one acre, 1680 Shelburne Road:    Mr. Miller read information regarding the nature of a sketch plan.    Mr. Olesky said the project is on a one‐acre, undeveloped property that was associated with  the Bartlett Brook apartment building project.  The existing Route 7 curb cut that serves the  apartment building will also serve this project.  He indicated the location of the curb cut on the  plan.  The project will also be served by municipal water and sewer and will tie into the existing  sidewalk.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 2      Mr. Olesky showed a plan of the overall existing site and showed the location of Bartlett Brook.    He noted there is some mature vegetation on the site.  They have indicated three that will be  kept and those to be removed.    The proposal is to build a 3500 sq. ft. financial/banking building as close to the front yard  setback as possible.  Mr. Olesky showed where vehicles would enter the site.  The parking is to  the left, and there is a looped traffic pattern to the right leading to the drive‐through lanes and  a bypass lane.  Those lanes would merge into one single exit lane.  The building will also be  accessible from a front entrance from an extension of the sidewalk.  Because of the change in  grade, there will be a few steps up from the sidewalk with a handrail.  There will be no impact  on the roadway during construction.    Mr. Olesky said the plan will take advantage of the existing stormwater treatment which meets  all local and state standards.      The large pine tree would be in the building foot print, and Mr. Olesky did not feel it could be  saved.  The other large trees at the west end of the parking lot will probably also not be  maintained, but they will re‐evaluate that.  The trees on the north property line will be  retained.  The project will supplement existing landscaping that was put in for the apartment  project.    Staff comments were then addressed as follows:    1. The applicant will comply with dimensional requirements and lot coverage.  2. They haven’t yet addressed compliance with the urban design district  standards.  Ms. Keene noted that has to be one entry facing the road, a  separate walkway from the road, and 40% glazing on the building front.  The  applicant said they should be able to meet those standards.  They also did  not see any issue with compatibility with development patterns in the area.   The building height will be in the high 20’s (35 is the allowable maximum).   Mr. Miller commented that he liked the idea of a taller foyer area. Mr. Behr  said the building should be the right scale for the site.  Mr. Wilking cautioned  against too much height because of views from the apartments.  Mr. Olesky  noted that the slope continues up, so views from the apartments aren’t  blocked.  3. Mr. Olesky repeated his previous analysis of trees which can and cannot be  saved.  Ms. Keene noted that none of the trees are required to be saved as  they are not part of the previous plan.  Mr. Olesky noted that if the trees  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 3      were closer to the road, there wouldn’t be a problem saving them.  Members  were OK with removing the trees.    6. Continued Master Plan Application #MP‐18‐01 and preliminary plat application #SD‐ 18‐29 of Dorset Meadows Associates, LLC, for a planned unit development on 2 lots  developed with one single family swelling.  The planned unit development is to consist  of 103 single family homes, 26 dwelling units in 2‐family homes, 20 dwelling units in  multi‐family homes, one existing single family home, conservation of 15.80 acres on  site and conservation of 55 acres off site through the purchase of 66.4 Transfer of  Development Rights, 1505 Dorset Street:    Messrs. Wilking and Sullivan stepped down due to a potential conflict of interest.    Mr. Miller asked Mr. Rushford for his response to Mr. Seff’s letter which states that a large part  of the land is non‐developable.    Mr. Rushford said the issue is the restricting of development because of Map #7.  He cited the  JAM Golf and Molgano cases as to the nature of a Comprehensive Plan.  He noted that a  municipality does not have to adopt everything in a comprehensive plan and added that the  what Mr. Seff quoted is not in the Land Development Regulations (LDRs).    Mr. Rushford said the LDRs designate receiving and sending areas.  In the JAM Golf case, the  Court noted the tension between the Comprehensive Plan and the LDRs.  Map 7 is a tool to  identify important resource areas.  Mr. Rushford noted that Map 7 has disclaimers that indicate  the need for field verification.  He said the applicant did get that verification and the plan is  based on what the State found.  He added that there are legitimate state interests as to what  can be restricted for development, and you cannot further restrict if there are no resources to  protect.    Mr. Cota said this is the information the DRB asked for.  Mr. Behr said he felt the presentation  answered his questions.    Mr. Kochman said it is true that a mere statement in a comprehensive plan that is aspirational  has no binding affect unless it is incorporated into the LDRs.  PUD rules are part of the LDRs and   they say a proposed plan must be consistent with the goals and objectives of the  Comprehensive Plan.  The Comprehensive Plan says the land shown on Map 7 is off limits for  development.  It is an unequivocal statement.  Mr. Kochman did not feel the Supreme Court  argument was relevant.  Mr. Kochman added that if Map #7 is a mistake, that would have force  for him.  He asked in what way is the Map #7 a mistake.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 4        Mr. O’Leary said Map 7 was created from the 2014 Open Space Report. The map contains a  reference that it is for “reference use only.”  The map came from BioFinder and the Agency of  Natural Resources (ANR) website.  It says the map should only be used to get a general idea of  where things are.  Mr. O’Leary noted that the only wetland shown on Map #7 is a tiny piece in  one corner of the property.  There are actually extensive wetlands which they hired people to  go out and map.  If they relied on Map 7, they’d be developing in the wetlands.  The same is  true for riparian connectivity.  The map was done at the State level, not for the City.  ANR thinks  of riparian areas in terms of river corridors, which provides for meandering floodplains and  riparian functions.  Rebecca Pfeiffer of the ANR visited the property and said that the wetland  buffer they are providing exceeds the riparian corridor.  She said that if they get a wetland  permit, they will be in compliance with the riparian area regulations.    Mr. Buscher said the Arrowwood study uses the 50‐foot from top of bank as riparian corridor.    Mr. Kochman read for the LDRs and asked if this property is identified as a conservation area.   Mr. Rushford said “incorrectly so.”  Mr. Kochman said he would like to hear from Mr. Seff on  this issue.   Mr. Behr said it is not the DRB’s job to litigate this.  It is up to the Board to  determine whether the applicant’s information is adequate.    Mr. O’Leary then referred to Map #8 and indicated the habitat blocks.  He noted one of those  blocks that sticks out into the development.  This map also came from a GIS study done  statewide which identified wooded areas of 20 acres or more.  Habitat blocks got a ranking  based on specific data.  This block got a rating of 3 out of 10 (10 being the highest).  Mr. O’Leary  noted other developments built on habitat blocks.  He added that even with the old map, they  would still be impacting only about 2.2% of the habitat block.  With current mapping, they  would probably impact none of that block.    Staff comments were then addressed as follows:    1. This has been done.    2. Regarding lot coverages, Mr. Currier said they will provide maximum values.    3. Regarding natural resource committee comments, Mr. O’Leary said they believe the  maps to be guidance documents.  They will be bound by what they have delineated in  the field.  He indicated on the maps the wetlands, river corridor and its buffer and said  the only thing they impact is the with the road crossing.  The applicant was asked to  address comments from the Natural Resources Committee (NRC), one of which  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 5      concerned allowing for animal crossing at the wetland crossing. Mr. Murdoch of the  NRC expressed concern with adequate width for deer crossing.  Ms. O’Leary said 6 feet  is what the Army Corps approves for aquatic and small animal passage.  He noted that  deer have to up on the road, which they do now. The NRC also asked for a “conservation  easement” because it insures permanent conservation.  Regarding tree preservation,  Mr. Currier said they have submitted those plans.  Mr. Currier also said they are OK with  planting whips in the wetland areas.  The NRC also wanted more than 50 feet for the  setback because “more is better.”  Mr. Currier said they will have a resource  management plan.  They will also provide a dog park or contribute to it as part of the  recreation impact fee.  Members were OK with that.  Regarding the NRC’s request for  management of non‐native invasive species, Mr. Buscher said that is usually done by  pesticides which they don’t want to use. He added their planting plan is the best way to  fight invasive species.  Ms. Smith felt that was an issue for the Homeowners’  Association.  Members agreed.    4. Regarding the phasing plan, Mr. O’Leary said Phase 1 would include the trail connection  and various paths.  Phase 2 would include the 10‐foot wide path to Dorset Street. Staff  suggested the playground be part of Phase 4 and the applicant agreed to do that.    5. The applicant will provide fencing between the units directly abutting the NRP and the  NRP.  They will try to orient the homes so they’re not directly stepping off into the NRP.    6. Regarding potential encroachment of units 82‐87 into the NRP.  Mr. Currier showed the  duplexes involved.  They are OK with fencing to prevent “creeping” into the NRP.  Mr.  Kochman suggested a gap to allow access to the NRP.  Mr. Kahn said the intent is that  mowing not occur in the NRP.    The Board then entered discussion of the Staff comments associated with #SD‐18‐29  Preliminary Plat Application for 1505 Dorset Street.      1. Regarding home types, Mr. Currier said they will address design criteria at final plat.   Members were OK with that.    2. Regarding the multi‐family homes, elevations were provided and members were OK  with what they saw.    3. Members agreed to address remaining stormwater issues at final plat.    4. Members were OK with indicating the pedestrian easement on the plan at final plat.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 6        5. Regarding tree preservation, Mr. Currier said they will try to preserve some more  mature trees.  The ones indicated are in the open space area.  Mr. Kochman felt that  should be left to the homeowners and is not the DRB’s business.  Members felt the  applicant should retain the trees but not pass the requirement on to the homeowner.    6. Regarding landscape credit for trees to be retained, using them as credit towards  landscape budget would require ongoing preservation, so the Board doesn't want to do this.    7. Regarding glazing, Mr. Currier said they’re requesting 35% apply only to the fronts and  backs of units.  They are asking for 20% south facing glazing for buildings whose south  faces are a side which faces other buildings walls.  Members were OK with this.    Public comment was then considered as follows (Mr. Miller noted the false appearance that the  neighbors’ concerns were based on a “wealthy people vs. affordable housing.” )    Mr. Seff said he represents 14 clients.  He was disappointed that Mr. Rushford’s letter was not  sent to him.  He then gave members his written response to Mr. Rushford’s presentation.  He  felt Mr. Rushford’s comments are “baseless” and that the letter “misses the point.”  He said the  LDRs can incorporate the municipal/city plan, and that is what South Burlington did.  He cited  specific areas where this happens and said it was in direct response to the J. A. M. Golf case as  were maps #7 and #8.      Mr. Seff said it is his opinion that this development encroaches on both primary and secondary  conservation areas, and you can only develop in a non‐protected area, even if TDRs are allowed  to be used on a property.  Mr. Seff added that riparian areas are primary resources, and the  applicant says they are secondary.  He felt that if the applicant disagrees with the map, he  should go to the Planning Commission and ask for it to be changed.      Mr. Kochman rejected the idea that you can’t amend a mistake on a map.    Mr. Seff said maps have the force of law.  He didn’t believe the DRB can ignore them.  He also  said the applicant bought the land after the maps were developed.  He said it wouldn’t matter  even if the riparian area was a secondary area since the regulations said “conservation areas  are to be protected.”  Mr. Seff also rejected the idea that to deny the application would be  an impermissible taking.  He added that this is about a developer destroying land for  $18,000,000.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 7      Mr. Chalnick said he is not a professional engineer.  He said the Open Space Plan defines  riparian areas.  He gave members a handout on surface waters and riparian areas put out by  the State in 2016 and read a statement regarding the value of these areas.  He added that  Dorset Meadows is one of the highest priority areas.  Mr. Kochman asked about accuracy.  Mr.  Chalnick said accuracy doesn’t matter because the City said it wants to protect this area.  Mr.  Busher then read the disclaimer from the maps.  He felt they meet all the requirements (e.g.,  honoring buffers, etc.).    Mr. Cota apologized to members of the public who did not get a chance to speak and invited  them to submit letters.  Mr. Cota then moved to continue MP‐18‐01 and SD‐18‐29 to 5 March  2019.  Ms. Smith seconded.  Motion passed unanimously.    7. Conditional Use Application #CU18‐12 of Paul Washburn to amend a previously  approved conditional use permit for constructing of a 14’x17’ detached accessory  structure to be used as a 186 sq. ft. accessory residential unit.  The amendment  consists of reducing the rear setback to 5 feet and increasing the height to 15 feet, 30  Myers Court:    Messrs. Wilking and Sullivan rejoined the Board.    Mr. Washburn said he is asking for an adjustment of 12.75 feet to 15 feet, an adjustment of the  grade to bring the building height to 15 feet (about 14 inch adjustment), approval of a 5‐foot  setback instead of 7 feet, and allowing them to dedicate 100 sq. ft. of the garage space to living  space to address the loft space issue.      Mr. Washburn noted the garage foundation is in and is 10 feet from the house.  The garage in  19 feet high, higher than the primary structure but is considered part of the primary structure.   Ms. Keene noted the application for the garage was reviewed administratively.  Mr. Washburn  said the 100 feet in the garage would be added to the house square footage to allow the  additional living space in the loft.  The garage will be attached to the house.    Mr. Sullivan emphasized there is no flexibility for the 15‐foot max height.      Mr. Behr noted that building height is determined by preconstruction grade.  Ms. Keene said  one reason to allow the change in the preconstruction grade is technical, in this case a sewer  issue.  Mr. Washburn said they would actually have preferred a lower house but because of  positive flow to the sewer, the house has to be higher.  Ms. Keene read from the regulations as  to how the Board can grant this.  Mr. Miller noted that if the roof were flatter, it would solve  this.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  29 JANUARY 2019  PAGE 8      Ms. Keene said the only other option that doesn’t involve construction is to change the  preconstruction grade.  Mr. Washburn said they are asking for an adjustment to allow  measurement from what is there now, not the preconstruction grade.  Mr. Sullivan felt the  applicant is asking for more than what is needed for the sewer adjustment.  Mr. Wilking noted  the sewer line has to be buried deeply enough to avoid freezing.  Mr. Washburn said he would  rather reduce the crawl space than lower the roof.      Mr. Kochman suggested having someone come in and tell the Board technically what  adjustment is needed for sewer.  Members supported that.  The applicant said he was willing to  do that.    Mr. Messina, representing the abutting neighbors, said his clients didn’t oppose the original  application, but Mr. Washburn didn’t follow that application.  He asked that the person doing  the study be impartial because it is their feeling Mr. Washburn wasn’t forthcoming in the first  place.  He added that his clients want to maintain the 15 foot height limit.    Mr. Cota then moved to continue CU‐18‐12 to 19 March 2019.  Mr. Wilking seconded.  Motion  passed unanimously.    8.  Minutes of 18 December 2018 and 15 January 2019:    Mr. Cota moved to approve the Minutes of 18 December 2018 and 15 January 2019 as  presented.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed unanimously     12 Other Business:    No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 10:33 p.m.            These minutes were approved by the Board on ___.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD             4 MARCH 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Wednesday, 4  March 2020, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: D. Philibert, Acting Chair; M. Behr (via telephone), J. Langan, E. Portman    ALSO PRESENT:  M. Keene, Development Review Planner; D. Marshall, S. McAllister, S. Dopp, C.  Frank, J. Anderson, S. Hochner, O. Hansen, S. Homsted, C. Galipeau, J. Duncan, N. Pion        1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Ms.  Philibert provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    It was noted that Agenda Item #9 would not be heard at this meeting as there was not a  quorum of members present who could hear the item.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    Ms. Dopp asked about a building that appears to be going up on the high end of the Auclair  Farm.  She didn’t remember a project regarding that building.  Ms. Keene said she would look  into it.    4. Announcements:    No announcements were made.    5. Continued Preliminary and Final Plat Application #SD‐20‐04 of Scott McAllister to  subdivide an existing 1.23 acre parcel developed with a single family home into three  lots of 0.63 acres (Lot #1), 0.28 acres (Lat #2) and 0.28 acres (Lot #3) for the purpose of  constructing a new single family home on each of Lots 2 and 3, 1430 Hinesburg Road:    Mr. Homsted advised that the 2 remaining items have been addressed.  They now have a  signed TDR option agreement which will be reviewed by the City Attorney.  They have provided  additional information from the Agency of Natural Resources that show very high well yields.    Mr. Homsted said they are fine with the stipulations regarding TDRs.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 2    No issues were raised by the Board of members of the public.    Mr. Behr moved to close SD‐20‐04.  Mr. Langan seconded.  Motion passed 4‐0.     6. Continued Preliminary and Final Plat Application #SD‐20‐02 of CEA Properties, LLC, to  construct a two‐story office building totaling 7,200 sq. ft. and a one‐story 4,070 sq. ft.  veterinary hospital on an existing 3.1 acre lot currently developed with a 7,200 sq. ft.  office building and 1,000 sq. ft. storage building, 10 Mansfield View Lane:    Mr. Marshall noted that the project had been warned differently than it was currently  proposed.  Ms. Keene said it would have to be re‐warned but the Board could review it, and  have a future hearing for public comment.    Mr. Marshall showed an overhead of existing conditions and identified the existing buildings  and parking lots.  He noted that in 2007, a 5‐year Master Plan was approved with a similar  layout to this.  The veterinary use has chosen not to proceed.    Mr. Marshall said the biggest change in the plan is the introduction of a more formal common  open space area based on Form Based Code standards.  He showed the location of this area  and noted that it takes advantage of views of Mount Mansfield and Camel’s Hump.      Staff comments were then addressed as follows:    a. Is the applicant asking for conditional use approval of both buildings?  Mr. Marshall  said they are.  The conditional use is for the use of a cupola.   He showed a building  concept with a cupola and showed a picture of the existing building, also with a  cupola.  The conditional use would allow them to add to the building height.  Mr.  Behr felt the cupola needs to be bigger.  He also asked if they have met with the  neighbors now that they are building 2 stories.  Mr. Marshall said they met with Tim  McKenzie.  They will ask him to provide a statement to the DRB.    b. Mr. Marshall said they already have their preliminary water and wastewater  allocations.  Ms. Keene said the question is whether they have been held for this  long.  Mr. Marshall said the will look into that an reallocate if needed.    c. Mr. Marshall said they will agree to the stabilization method.    d. The issue of the access between buildings being for emergency use only: Ms. Keene  said this does not comply with regulations.  Mr. Marshall noted that at the time of  the easement, the agreement with Eye Laser was the access be for emergency use.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 3      The concern is with cut‐through traffic.  There is an agreement for a traffic signal,  when needed.  He suggested this be dealt with when Blackrock comes in for   their second phase as there is also concern with traffic from Blackrock and from  the eastern part of the development.  Ms. Philibert read from the staff  recommendation to remove the gates and then re‐apply for them at a later  stage.  Ms. Keene said staff’s idea is “let’s see what happens.”  Mr. Langan said  he was OK with “kicking the can down the road.”  Mr. Behr said this is a classic  example of where connectivity is wanted between properties.  Normally, the  Board would say “build to the property line.”  Mr. Behr noted that as proposed,  the geometry conforms to the LDRs and that the restriction to emergency  vehicles only is the issue.    e. Mr. Marshall said they would comply with requests of the Fire Department.    f. Mr. Marshall showed where Public Works asked about the rec path alignment.  He  noted it is “bent” to preserve existing trees.  The Board was ok with the alignment as  proposed.    g. They will comply with comments from the Water Department.    h. They will comply with comments from the Stormwater Department.    i. Regarding offsite improvements re: stormwater: Mr. Marshall showed 2007 plans  and then the current path of stormwater.  He clarified no additional improvements  are needed any longer.  They will clarify this with the stormwater department.    j. Whether benches can replace trees as part of the landscape requirement: Mr.  Marshall showed the landscape plan including the location of sitting benches and  shading trees.  Benches will allow for views of the mountains.  Members were OK  with this.    k. They will comply with bicycle parking requirements.    l. They will work with staff regarding addresses.    No other issues were raised by the Board or the public.    Ms. Philibert moved to continue SD‐20‐02 to 21 April.  Mr. Behr seconded.  Motion passed 4‐0.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 4    7. Continued Site Plan Application #SP‐19‐39 of R. L. Vallee, Inc., to demolish the existing  structures at 907 Shelburne Road and a portion of an existing service station at 793  Shelburne Road and construct an expanded service station with two additional fueling  positions for a total of ten and an associated 4,265 sq. ft. retail sales and restaurant  building, 793 and 907 Shelburne Road:    Mr. Hochner said he feels they have a good project and that they got good direction at the last  meeting.  He hoped they can now get Board support.    Mr. Behr stressed that nothing has been “locked down” yet.  Ms. Philibert added that the  Board’s job is to be sure the project is compliant with the regulations.    Staff comments were then addressed as follows:    a. Staff continues to recommend the Board review the application but not close  the hearing until the hearing on the subdivision is closed.  The applicant had  no issue with this.    b. The Board determined the addition of a fuel pump to be an expansion of a  nonconformity.  The Board was asked to review the application as if there  wasn’t a 5th pump; however, the compliance with several standards would be  different.  Staff recommends the Board make its decision based on 5 pumps.   Mr. Anderson said they were hoping not to need a second application.  Mr.  Behr said it’s not “just a number.” It involves circulation, lighting, etc.  He  didn’t see the 5th pump as viable.  He asked if this turns out to be the  majority opinion, whether the applicant will come back with an application  for 4 pumps or is the Board just wasting time reviewing the 5‐pump  application.  Mr. Anderson said in their mind, nothing really changes.  He  questioned whether the Board wants them to present both a 5 and a 4 pump  application.  Mr. Behr said the issue for him is that 5 pumps is a non‐starter,  and why go through the application if this is the case.  Mr. Anderson said  they need a “sufficient decision” so they can appeal it.  They don’t know how  to get that without a full application.  Members agreed to proceed.    c. Staff recommends that the Board find the criteria for parking and internal  circulation not to be met.  The applicant requested getting legal review and  the Board supported that.    d. The application should be updated to provide correct dimensions.  The  applicant agreed to do this.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 5      e. The applicant’s statement that VTrans approves the project is incorrect.  Staff  recommends the Board not allow the evaluation of the proposed driveway  configuration to be influenced by the issuance of an LOI.  Mr. Anderson said  the LOI has been issued.  If there are changes they would have to get  approval from VTrans.  If any changes are made because of issues with the  Water Department, those would also need approval.    f. There is no evaluation of why the applicant believes safety will be improved  enough to allow left turn movements out of the site.  There is also no  evaluation of roadway capacity or capacity for left turn lanes.  Ms. Keene said  the Board has the authority to ask for a second technical review; however,  the applicant has been unwilling to pay for this.  The Board can still request  it.  Mr. Anderson said they don’t know how big the check is for this.  If a price  can be negotiated, they are OK with it.  Ms. Keene suggested the Board  authorize it and see if an agreement can be reached.  Members agreed to  authorize a second technical review.    g. Staff requests that the applicant demonstrate how the connection to the  south will work both in terms of topography and in terms of impacts to  functionality of the adjoining site.  Ms. Keene showed the grading plan.  Mr.  Galipeau said this will be part of a second site plan application for the  project.  Members agreed to “let it fall where it will” and not keep the  present application open pending the site plan amendment for the adjacent  property.  Mr. Galipeau said it is at their risk.    h. The applicant was OK with offsite mitigation.    i. Ms. Frank said the Bike/Ped Committee was pleased with the design of the  crosswalk.  There is a jog that may have to do with an electrical box.  Mr.  Galipeau said this is the alignment VTrans approved so the road can be  crossed in one full motion, not having people stop halfway.    j. Regarding the reconfiguration of the building entry to make it more  prominent as it does not meet the criteria: The applicant showed a new  concept with the door in the middle of the street side.  The walkway is  shifted to approach the new door location.  Mr. Behr suggested an  architectural detail (e.g., awing).  Mr. Galipeau said they would have a sign  over the door and lights to illuminate the sign as well as the path.  Ms. Keene  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 6    noted that only 2 signs per building are allowed.  The applicant said they will  work to limit it to 2.    k. Regarding consistency with the Comprehensive Plan: Ms. Keene reminded  the Board that this is a criteria that should guide their decision.  Ms. Portman  said the plan will facilitate bike travel to Red Rocks Park.  Ms. Portman said it  is more consistent than what is now there.    l. Staff notes that parking can’t be in front of the building except with certain  contingencies.  Parking has to be screened, and screening can’t interfere with  sight distances.  Mr. Galipeau said that parking screening was proposed.  He  showed a landscape plan.  They will listen to any comments from the City  Arborist.  Mr. Behr questioned whether the “canopy” is a “building” for the  purposes of screening.  He asked whether a 4‐pump plan will have a  minimum parking requirement.  Ms. Keene said it will not.  Mr. Galipeau said  parking is very important to them.    m. There is a question as to whether the 3 front parking spaces in the tank area  are allowed.  Mr. Anderson said they feel the 2 spaces where headlights face  Queen City Park are OK.  They asked for a waiver for the 3 spaces facing the  apartment building.  Mr. Galipeau said they propose to maintain parking to  the north of the building but shift it slightly to the west.  They don’t feel  those 3 spaces will change the appearance, and they are valuable.  Ms.  Keene noted there are at least 3 parking spaces between Queen City Park  Road and the building.  Mr. Galipeau said that parking in front of the building  is allowed with certain criteria, and he felt they meet those criteria.  Mr. Behr  said he had no objection if it is screened.    n. Mr. Anderson said they will address the situation on Queen City Park Road.   Mr. Galipeau said the question is whether the portion of the parking area  overlapping the canopy is counted as “aisle” or as “building.”  Ms. Keene said  it involves the width of the parking area.  If you don’t count under the  canopy, they don’t have enough parking area.  She added it is up to the  applicant to find a solution.  Mr. Anderson said he didn’t see anything that  says circulation areas can’t be partly under cover.  Mr. Behr said the issue is  whether that meets the intent of the standard.  It’s like looking for a  loophole to get around the LDRs.    o. The applicant indicated they would provide a rendering of the wall.  Mr.  Galipeau said they will provide new renderings for the Board to review.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 7      p. Regarding the requirement for 10% interior landscaping and indicating this  criterion is met.  Mr. Anderson said that if there are 28 contiguous spaces,  they have to meet that requirement.  They don’t have the 28 contiguous  spaces.  Members agreed.  Mr. Langan said the applicant memo said they  would have planters and that would be nice.    q. The applicant said they will provide 2‐1/2 inch caliper trees.    r. Mr. Galipeau said they have added curbs around all plantings.    s. Staff feels landscaping is deficient because it is coincident with the location  of snow storage and because the applicant hasn’t demonstrated that runoff  to the adjacent property will be appropriately treated.  Mr. Galipeau said  there will be an understanding that if there is a significant snow event, snow  will be hauled away.  There is now no stormwater treatment.  The project  will collect and treat all stormwater.  They will indicate where snow will be  placed on site.  Ms. Keene asked that a note be added to the plan that  “additional snow will be trucked off.”    t. A printed rendering of the view from the attached residential property was  provided.  Mr. Hochner said this will be an improvement over what is there  now.    u. Mr. Anderson said they feel they can address the remaining comments of the  Stormwater Department.    v. Staff asked the applicant to demonstrate that there is adequate circulation  for all vehicles including delivery and fire trucks.  Mr. Galipeau said the  delivery trucks will be smaller.  They are still trying to meet with the Fire  Chief who wants to see the plans so he can measure with their templates.    w. Staff requests that the south driveway be narrowed to a right turn in and out  to support reduced pedestrian crossing width and to limit vehicle  movements opposing the flow of traffic.  Mr. Galipeau said they need the  width and that it is important to maintain access at the south curb cut.  Mr.  Hochner said 95% of exiting traffic goes south.  Mr. Galipeau said they want  to maintain both ways. He said it would be OK at night to turn left.  He felt  the width was necessary because of the potential for a pickup truck with a  trailer, etc.  Mr. Hochner said those vehicles now have to back out.  This is  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 8    better.  Mr. Behr agreed that left turns would be rare.  He did wonder about  the width and noted that the width of the access to Hannaford is narrower.   Mr. Galipeau said they don’t anticipate delivery vehicles going that way.  Ms.  Keene read from the Public Works comments that left turn movements  should not be allowed as they are unsafe.  Mr. Galipeau said it is a state road  and the state should determine this.    x. The applicant said they will address the remaining comments of the Fire  Chief.    y. Regarding the possible elimination of housing units, Mr. Anderson suggested  this be discussed at a future time.  He said they are not proposing to  eliminate any housing use.  The building being demolished was permitted as  a hotel use, and that was never changed.  Ms. Portman agreed.  Ms. Philibert  noted they had also paid rooms and meals tax on that building.    z. Possible technical review of proposed lighting plan: Mr. Anderson suggested  a 2‐step process as there are “mixed signals” regarding more/less spill  lighting.  They will meet with staff to “negotiate an amount for the review.”    Mr. Behr moved to invoke technical review of the lighting plan.  Ms. Philibert seconded.   Motion passed 4‐0.    aa. Regarding meeting of noise performance standards: Mr. Anderson said they  have now provided a noise study.  It indicates that any delivery noise is de‐ minimus to Route 7.  Mr. Hochner said they have never had a noise  complaint.  Mr. Hanson said they get deliveries at various times of day.    bb. The applicant will remove signage from the plan as the Board cannot approve  signage.    cc. The comments from CWD are substantial, and there can be no approval until  all of those issues are satisfied.  If they are not, Standard #14.07B would not  be met.  Mr. Galipeau said they have met with CWD several times.  There is  no project without their blessing as they can’t get a water permit without  them.  The goal is to get through the “deal breakers,” then work on the civil  components.  There is a question of the cost of a new line around the  building and more.  Mr. Pion and Mr. Duncan of CWD indicated they have  met with the applicants.  The biggest concern is the thrust block under  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 9    Shelburne Road.  The main through the property is one of CWD’s main water  mains as more than 4.5 million gallons goes through there each day to  numerous transmission systems.  The sleeve protects the water line.  Where  the connection is shown is close to the sleeve and needs a very substantial  thrust block.  CWD also wants further analysis of thrust restraints. They feel  the line under Shelburne Rd. will have to be replaced.  Mr. Duncan added  that they normally don’t do anything like this.  If there are issues, they don’t  want to compromise the system.  He noted that some things in the LDRs are  counter to what CWD wants (e.g., placing landscaping over CWD  installations).  He stressed they need to protect the final product that goes  in.  Mr. Galipeau noted the cost involved and said they are looking at options.   They will work with CWD.    Ms. Philibert then moved to continue SP‐19‐39 of R. L. Vallee until 21 April.  Mr. Behr seconded.   Motion passed 4‐0.    8. Sketch Plan Application #SD‐20‐07 of R. L. Vallee, Inc., to consolidate two lots of 0.36  acres and 0.59 acres into one lot for the purpose of constructing an expanded service  station and retail sales and restaurant building, 793 and 907 Shelburne Road:    Mr. Galipeau said the purpose is to dissolve the property line between 793 and 907.    Staff comments were addressed as follows:    a. Preliminary water and wastewater approval has not been obtained.  Mr.  Galipeau felt this is a site plan issue.  He noted that there will actually be a  reduction in water and wastewater.  Mr. Duncan noted that CWD is South  Burlington’s water agent.  They assume the site plan has both wholesale and  retail water use.  Ms. Keene noted these are both site plan and subdivision  criteria and need to be submitted.    b. Regarding compliance with Fire Chief’s needs: Mr. Galipeau said this is a site  plan condition.    c. Mr. Anderson said there will be a formal hearing on the site plan.  He  suggested they back with a subdivision plan on 21 April as well, instead of on  March 17th as now scheduled.  Ms. Keene said this will have to be voted on at  the 17 March meeting as it has already been warned, but the Board was  generally OK with the request.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 MARCH 2020  PAGE 10    9. Sketch plan application #SD‐20‐08 of O’Brien Farm Road, LLC, to subdivide five existing  lots totaling 85.44 acres, one of which is developed with an existing barn, into seven  lots ranging from 0.51 acres (Lot 18) to 37.3 acres (lot 5) for the purpose of  transferring ownership and better aligning parcel boundaries with zoning districts, 500  Old Farm Road:    This item was postponed to March 17 as there was not a quorum of members who could take  action.    10.  Minutes of 19 February 2020:    Mr. Langan moved to approve the Minutes of 19 February 2020 as written.  Ms. Portman  seconded.  Motion passed 4‐0.      12 Other Business:    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 10:40 p.m.            These minutes were approved by the Board on ___.