Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 08_SD-20-05_114 & 152 Highland Ter_Baker_SK#SD‐20‐05  Staff Comments 1 1 of 4  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐120‐05_113 & 152 Highland Ter_Baker_SK_2020‐02‐19.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: February 12, 2020  Plans received: January 28, 2020  114 & 152 Hinesburg Ter  Sketch Plan Application #SD‐20‐05  Meeting date: February 19, 2020  Owner/Applicant  David & Melissa Baker  114 Highland Terrace  South Burlington, VT 05403    John & Patricia Trutor  152 Highland Terrace  South Burlington, VT 05403  Engineer  Trudell Consulting Engineers  478 Blair Park Rd.  Williston, VT 05495  Property Information  Tax Parcel 0850‐00030, 0850‐00040  Southeast Quadrant – Neighborhood Residential (SEQ‐NR) and Natural Resource  Protection (SEQ‐NRP)  12.45 acres       Location Map      PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐20‐05 of David and Melissa Baker to subdivide two existing lots totaling  12.45 acres, each developed with a single family home, into two lots of 2.0 acres (Lot #1) and 10.45  acres (Lot #2), 114 & 152 Highland Ter.  #SD‐20‐05  Staff Comments 2 2 of 4      COMMENTS    Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner (“Staff”)   have reviewed the plans submitted on 1/28/2020 and offer the following comments. Numbered items  for the Board’s attention are in red.    CONTEXT    The property is located in an area subject to Interim Zoning.  The applicant has not yet submitted an  application for exemption to City Council.  The applicant must receive approval from the City Council  prior to recording the subdivision.      1. Staff recommends the Board request the applicant apply for City Council approval prior to  proceeding to preliminary plat.      All subdivisions in the SEQ require review as a PUD.      The properties are each divided roughly half between the SEQ‐NR (western portions) and the SEQ‐NRP  (eastern portions).  Acreage in the SEQ‐NRP is prohibited from development except where there is not  room to develop outside the SEQ‐NRP, which is not the case on these lots.  The properties contain a  significant area of wetlands within the SEQ‐NRP as well as significant steep slopes in the SEQ‐NR.  The steep  slope areas are not explicitly prohibited from development at this time, though they are identified as a  resource area in the comprehensive plan.      The applicant has not provided any information on the motivation for the subdivision.      2. Staff recommends the Board ask the applicant to describe their intent in creating this  subdivision.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Within the SEQ‐NR zoning district, the minimum lot size for a single family home is 12,000 sq. ft. with a base  density of 1.2 units per acre.  Maximum building coverage is 15% and maximum lot coverage is 30%.  Under  the Applicant’s proposed subdivision, the lots appear to be below both maximum building and lot coverage.    SEQ General Standards    SEQ general standards pertain to Open Space and Resource protection, Agriculture, Public Services and  Facilities, and Circulation.  The applicant is required to provide a plan for ongoing management of the  resource areas, including wetlands and steep slopes.      3. Staff recommends the Board discuss with the applicant their management plan, and request they  provide a written management plan suitable for recording in compliance with 9.06B(3) at the next  stage of review.      #SD‐20‐05  Staff Comments 3 3 of 4  SEQ Regulating Plan    The SEQ regulating plans pertain to dimensional and design concepts intended to foster attractive and  walkable neighborhood development patterns.  They pertain to street and block patterns and parks.  One  requirement is that lots must have a standard minimum lot width to depth ratio of one to two (1:2).  The  applicant is proposing a width to depth ratio of approximately 1:2.5.      SEQ‐NR Specific Standards    SEQ‐NR specific standards pertain to street, block and lot pattern; street, sidewalk and parking standards;  and residential design.  Staff considers street, block and lot patterns standards and sidewalk and parking  standards not applicable to this subdivision.  Residential design standards pertain to building orientation,  front building setbacks, and location of garages and parking.  No new homes are proposed therefore Staff  considers these standards not applicable.    SUBDIVISION STANDARDS    Subdivision standards pertain to water and wastewater capacity, natural resource protection, traffic,  visual  compatibility  with  the  surrounding  area,  open  space,  fire  protection,  relationship  to  the  Comprehensive Plan, and public infrastructure.    Subdivision criterion #4 requires the project to respect and provide suitable protection to wetlands,  streams, wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the  site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these Regulations related to  wetlands and stream buffers, and may seek comment from the Natural Resources Committee with respect  to the project’s impact on natural resources.  4. The proposed subdivision results in an area of extremely steep slopes being crossed by an irregular  property line.  Staff recommends the Board discuss with the applicant whether bisecting the steep  slope protects the natural feature.  Subdivision  criterion  #6  requires  open  space  areas  to  be  located  in  such  a  way  so  to  maximize  opportunities for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  5. Staff recommends the Board consider the implications of the proposed irregular lot line on this  criterion.        Subdivision  criterion  #10  requires  projects  to  be  consistent  with the goals and objectives of the  Comprehensive Plan for the affected district.  The Goals of the comprehensive plan follow.  1. Affordable & community Strong.  Creating a robust sense of place and opportunity for our  residents and visitors.  2. Walkable.  Bicycle and pedestrian friendly with safe transportation infrastructure.  3. Green & clean. Emphasizing sustainability for long‐term viability of a clean and green South  Burlington.  4. Opportunity Oriented. Being a supportive and engaged member of the larger regional and  statewide community.    The project lies within the Southeast Quadrant of the city.  Southeast Quadrant objectives in the  Comprehensive Plan are:    #SD‐20‐05  Staff Comments 4 4 of 4  60. Give priority to the conservation of contiguous and interconnected open space areas within this  quadrant outside of those areas [districts, zones] specifically designated for development.  61. Maintain opportunities for traditional and emerging forms of agriculture that complement and  help sustain a growing city, and maintain the productivity of South Burlington’s remaining  agricultural lands.  62. Enhance Dorset Street as the SEQ’s “main street” with traffic calming techniques, streetscape  improvements, safe interconnected pedestrian pathways and crossings, and a roadway profile  suited to its intended local traffic function.    Staff recommends the Board consider whether the purpose of the subdivision supports the objectives of  the comprehensive plan.    Staff considers there do not appear to be issues with compliance with other subdivision criteria, but  they will be reviewed in detail at the next stage of review.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the meeting.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner    419418 417416 336338382 381 385384 337 339386383387380 388414 389 392 403 391 408 390 406 407404409405410379 402 395399394400393 401378 396397398 377 376 374 375373371 372370 420366369368367365340364 362361341342348363359347360349353355358352354346 351357 350 343356344345 421 422 423 424425335415 426427 334428 429 430431432 433411 412434 333 413 435436437438439332331440441 442 443444445 446447330 448 449329 413335335339 415334338 414 411412 HIGHLAND TER VCGILocation^_Copyright:© 2013 NationalGeographic Society, i-cubedProposed Parcel BoundaryContour (1')Wetland Buffer (50')Wetland DelineationSources: Aerial Imagery by VCGI (Various dates); VT E911 Roads (2019); Contours by VCGI & CCRPC (Various dates); ProposedParcel Boundary and Wetland Delineation by TCE (2019).Disclaimer: The accuracy of information presented is determined by its sources.TCE is not responsible for any errors or omissions that may exist. Questions of on-the-ground location can be resolved by site inspections and/or surveys by a registered surveyor. This map is not areplacement for surveyed information or engineering studies.Legend802.879.6331 www.tcevt.com[0 150 300 450 60075FeetBakerHighland TerraceSouth Burlington, VTSite MapProject: 16-038 Prepared By: ALD 01/10/20191 inch = 150 feet