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HomeMy WebLinkAboutAgenda 06_SD-20-03_1226 Dorset St_Rivers Edge_PP1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐19‐17_20 Foulsham Hollow Rd_Rivers Edge_SK_2019‐ 08‐20.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: August 9, 2019  Plans received: May 28, 2019  20 Foulsham Hollow Road  Sketch Plan Application #SD‐19‐17  Meeting date: August 20, 2019  Owner  Highlands Development Company, LLC  P.O. Box 132  Lyndon Ctr., VT 05850‐0132  Engineer  O’Leary Burke Civil Associates  13 Corporate Drive  Essex Jct, VT 05452  Property Information  Tax Parcel 0293‐0000A  Southeast Quadrant – Neighborhood Residential  4.42 acres  Applicant  Rivers Edge Building Development  41 Gauthier Drive, Suite 1  Essex, VT 05452  Location Map    2    PROJECT DESCRPTION    Preliminary plat application #SD‐20‐03 of Rivers Edge Building Dev. to subdivide an existing undeveloped  4.42‐acre parcel into 9 lots for the purpose of constructing eleven (11) single family homes, 1226 Dorset  Street.    Permit History  The sketch plan application for the property was heard on August 20, 2019.    On September 25, 2003, the DRB approved Master Plan MP‐03‐01 for the property, elements of which  were appealed. The Master Plan was most recently amended on March 27, 2017 by a second amendment  to a settlement agreement for the proposed subdivision between the City of South Burlington and the  owner of the subject property.  The agreement allows construction of up to eleven dwelling units on the  property,  and  establishes  the  Land  Development  Regulations  effective  May  2003  as  the  governing  regulations for the parcel.      The applicant submitted the project to the City Council under Interim Zoning.  The Council issued a  jurisdictional opinion (IZ‐19‐02) stating that since the project falls within the parameters of the Stipulated  Judgement and the stipulated judgement listed the May 12, 2003 regulations the governing ones, the  project is not subject to interim zoning.    Context  The Applicant is proposing to subdivide one existing parcel into nine lots in preparation for development  eight of the lots and construction of a public roadway on the ninth lot.      The project is located along Dorset Street, directly across from the existing golf course clubhouse and  south of Foulsham Hollow Road.  It is located across a fairway from an existing residential development  on Fairway Drive, which consists primarily of two‐family homes.  It is served by an existing recreation path  on Dorset Street and is in an area identified in the Comprehensive Plan as an area of low to very low  intensity development consisting principally of open space.    This Staff report consists of applicable subdivision and site plan standards from the May 2003.  As is the  case in the current LDR, the May 2003 LDR contains numerous sections outside of the specific subdivision  and site plan standards that describe how compliance with each specific standard is to be evaluated.   These sections are excerpted where Staff considers additional i nformation is necessary to allow a standard  to be evaluated.  The full May 2003 LDR is available upon request.    As noted at sketch, the largest differences between the May 2003 LDR and the current standards affecting  this review are the addition in the current standards of design review standards for projects in the  Southeast Quadrant.  In addition, much of this property was in a “restricted area,” but the findings in the  master plan allowed development on it.    Staff reminds the Board that they have the option to make preliminary findings at this level of review by  requesting further information at final plat.        3  COMMENTS  Development Review Planner Marla Keene and Planning and Zoning Director Paul Conner, hereafter  referred  to  as  Staff,  have  reviewed  the  plans  submitted  by  the applicant  and  have  the  following  comments.    A) DIMENSIONAL STANDARDS    Within the 2003 LDR, SEQ setbacks are 20 ft front, 10 ft side, and 30 ft rear.  Along Dorset street, there is  a minimum 50‐foot setback.  The applicant is requesting a waiver of the Dorset Street setback to 35 feet  measured to the building and 32 feet measured to the porch in order to support a more engaging street  presence along Dorset Street.  The applicant has provided a rendering supporting this request.      1. Staff recommends the Board grant the applicant’s requested setback waiver.  Further discussion of the  aesthetic of the homes facing Dorset Street is included under Subdivision Standards below.    Maximum building coverage is 15%, and maximum lot coverage is 30%.  The applicant is proposing 14.6%  lot coverage and 27.5% lot coverage.  Staff considers these criteria met.       B) SUBDIVISION STANDARDS    The general standards applicable to this subdivision are as follows.    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a City  water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater Permit  from the Department of Environmental Conservation.    This Criterion was found met at a master plan level.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction to prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions  on the subject property and adjacent properties.  In making this finding, the DRB may rely on  evidence that the project will be covered under the General Permit for Construction issued by  the Vermont Department of Environmental Conservation.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.  The applicant has submitted a post‐construction soil management plan, but  has not submitted a full erosion prevention and sediment control plan.      2. Staff recommends the Board allow the applicant to demonstrate compliance with this criterion at final  plat.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical  review by City staff or consultants.    4  This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.  The applicant estimates the project will generate 11 PM peak hour trips.  The  roadway serving the homes is proposed to connect between Dorset Street and Foulsham Hollow  Road.  They have proposed a 26‐foot wide roadway, which supports parking on one side.      Under the applicable LDR, the minimum roadway width is 28‐feet.  The applicant has requested a  waiver of this requirement, as follows.  Local Street width Waiver to 26’ with Parking on One Side – Per Table 15‐1, for Local  Streets the minimum street width required is 28’. We are proposing a 26’ wide Public  Street with parking located on the western side. Justification for this waiver includes  minimizing impervious surface on‐site, and therefore, minimizing stormwater runoff for  the proposed development. Per our 11/12/19 email correspondence with Justin Rabidoux,  DPW has stated that they are in favor for the reduced width of 26’, in fact, they’d prefer  the street to be narrower. P&Z has also stated that the Fire Chief is in support of the  reduced 26’ street width.    3. Staff recommends the Board approve the requested roadway width waiver as a narrower width is  supported by the fire and public works departments and creates more of a neighborhood setting, while  a wider roadway encourages higher speeds and provides more infrastructure to maintain.    A sidewalk is proposed along the south side of the roadway from the existing recreation path on  Dorset Street to a crosswalk on Foulsham Hollow Road.  At sketch, the Board asked the applicant  to align the pedestrian crossing of Foulsham Hollow Road the way it is currently proposed to be  aligned.      4. Staff recommends the Board review the proposed crosswalk and confirm they are satisfied with the  alignment.    (4) The project's design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife  habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.  In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these Regulations  related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the Natural Resources  Committee with respect to the project's impact on natural resources.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.  The applicant is proposing to impact 8,570 sf of wetland buffer for the  purpose of constructing a gravel wetland for stormwater treatment.  Encroachment into  wetlands and buffer areas is generally discouraged, and is permitted only in conjunction with  approval by the Vermont Department of Environmental Conservation and positive findings by  the DRB pursuant to the following three criteria.    12.02E(3) Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland  buffers may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall  development, erosion control, stormwater treatment system, provisions for stream buffering,  and landscaping plan achieve the following standards for wetland protection:  (a) the encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or  store flood waters adequately  5  (b) the encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards  (c) the impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values  identified in the field delineation and wetland report is minimized and/or offset by  appropriate landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other  mitigation measures.  The applicant has submitted a wetland delineation report prepared by Gilman & Briggs  Environmental, Inc. based on field delineation performed in August 2018.  They state that the  wetland performs the following two functions:    5.2 Surface and Ground Water Protection The wetland receives and treats runoff from   adjacent uplands as runoff travels through areas of dense herbaceous growth.     5.10 Erosion Control through Binding and Stabilizing the Soil.  While there are no erosive   forces during most of the year, the dense vegetation in the wetland may prevent erosion  during spring runoff or during storm events.    Staff considers the impact is not likely to affect flood storage as that is not an identified function  of the wetland.  The impact is for the purposes of stormwater treatment therefore Staff  considers criterion B met.  Staff considers installation of a gravel wetland is not likely to detract  from either of these functions identified in the wetland delineation report.    5. Staff recommends the Board preliminarily approve the proposed 8,570 sf wetland impact, pending  positive findings by the VT DEC.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.  Staff considers the master plan finding indicates support of the proposed  density of the parcel, but that evaluation of the specific design is required at this more detailed  level of review.  The applicant has submitted renderings in support of this criterion.    6. Though this criterion specifically applies to the planned character of the neighborhood, Staff  considers it to be nearly fully built out and therefore encourages the Board to visit the existing  neighborhood to support evaluation of this criterion.    The rendering showing the homes along the proposed street shows homes with garages  generally flush with the building, and protruding front porches.  At sketch, the applicant  discussed that they would provide some design elements consistent with current LDR standards  of the southeast quadrant even though they are not required.  Staff considers that even though  the homes as shown would not meet the current LDR, the front porch configuration shows an  appropriate nod towards meeting the current SEQ standards.    7. Staff recommends the Board include a condition of approval requiring porches protrude no less than  8 feet beyond the front of the garage.  Such a condition would not preclude a garage from  protruding slightly beyond the façade of the building, provided the porch was of sufficient width.  6    At sketch, a number of residents of the Fairway development across the fairway from the  proposed development expressed concern about the proposed aesthetic of the neighborhood.   The applicant has provided a rendering showing how the homes will appear from the east.  The  homes have the appearance of two to three stories with elevated rear patios.      (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.      There are no significant areas of open space proposed on the property other than that which is  protected as a class II wetland.  The settlement agreement determined that up to 11 homes may  be placed on this lot.      8. Staff recommends the Board discuss whether they consider this criterion adequately satisfied.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including, but not be limited to, minimum distance between structures, street width, vehicular  access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and pressure,  and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall be designed  and installed in accordance with applicable codes in all areas served by municipal water.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.  The fire inspector reviewed the provided plans on January, 28, 2020 and  indicated there were no comments.  Staff considers this criterion met.    (8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting  have been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    The sidewalk and direct access from units on Dorset Street to the existing recreation path creates  a pedestrian‐oriented environment.    The Director of Public Works reviewed the provided plans on January 28, 2020 and offers the  following comments.    1. There shall be stop signs and associated pavement markings where the project road  intersects with Dorset and Foulsham Hollow.  2. We have previously talked about the ‘joint sewer service’ line for units 8‐11 and the need for  it to be upsized to 8”.  3. Under a separate email I copied you with comments on the sewer pump station.  4. The new crosswalk on Foulsham shall have the appropriate signage associated with it.    Comments on the sewer pump station, if the applicant wishes for the pump station to become  public, are as follows:  7    1. All electrical connections for pumps will be made outside of the wetwell within a junction  box. All panels shall be UL listed.  2. The emergency bypass connection shall be 4”, not 3” as shown.  3. The analysis shows under G. Pump Selection, a single phase model. All pumps shall be 3  phase with no 1 to 3 phase converters with a 4” discharge capable of passing a 3” solid.    9. Staff recommends that even if the applicant does not wish for the pump station to become public at  this  time,  their  desires  may  later  change  and  therefore  recommends  the  Board  encourage  the  applicant to comply with these comments.    10. Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant  to  comply  with  the  remaining  public  works  comments as part of the final plat application.    The Stormwater Section (City) has reviewed the “Vermont National Clubhouse Parcel” site plan prepared  by O’Leary‐Burke Civil Associates (OBCA), dated 1/20/20 and last updated on 1/23/20 and has provided  the following comments:      1. The  proposed  project  is  located  in  the  Potash  Brook  watershed. This  watershed  is  listed  as  stormwater impaired by the State of Vermont Department of Environmental Conservation (DEC).     2. The project proposes to create greater than 1 acre of impervious area and disturb greater than 1  acre of land.  It will therefore require an operational stormwater permit and construction permit  from the Vermont DEC Stormwater Division.     3. The project proposes to impact class 2 wetlands and their buffer. These impacts are only allowed  in conjunction with issuance of a wetlands permit by the Vermont DEC.     4. As the project proposes to create more than one‐half acre or more of impervious surface, the  project is subject to the requirements of section 12.03 of the LDRs.     5. Provide drainage area delineations for all stormwater treatment practices, as indicated in LDR  §12.03(D)(1)(a).       6. Provide design details in the plans for the gravel wetlands, in accordance with LDR §12.03(D)(1)(b).     7. Provide  peak  flow  rates  for  the  pre‐condition  1‐year  storm  event,  as  indicated  in  LDR  §12.03(D)(1)(f).     8. If the applicant intends to turn over maintenance of the gravel wetlands to the City, the City will  require  dedicated maintenance access to the forebays and outlet  structures. Access  appears  restricted due to the location of the gravel wetlands behind the housing units and their close  proximity to the building footprints.       8  9. Provide peak flow rates for the pre and post‐condition 25 year storm event or provide information  indicating that all downstream infrastructure has adequate capacity to pass the 25‐year storm  event in accordance with §12.03(E)(3).     10. Provide EPSC plans for review.     11. The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all stormwater  treatment and conveyance infrastructure.  11. Staff recommends the Board require the applicant to address these comments are part of the final plat  application.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council.    This criterion was found at the master plan level to need further review under applications for  individual phases.    It appears the applicant has located the proposed sidewalk on the private property rather than in  the public ROW.  While Staff conceptually supports of the amount of green space provided  between the sidewalk and the road for the purpose of street tree health and plowing, the sidewalk  must be located in the ROW in order for the City to maintain it.      12. Staff recommends the Board require the applicant to locate the sidewalk in the ROW, though they  recommend the Board consider locating the roadway off‐center in order to maintain the green space  width. If the Board does not consider an off‐center roadway acceptable, Staff notes a permanent  maintenance easement will be required on the private property.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for  the affected district(s).    These criteria were found to be met at master plan level but additional review at preliminary  plat approval was also required.  Staff considers nothing in the proposed configuration detracts  from the goals and objectives of the comprehensive plan, and the proposed density was  approved at the master plan level.    C) SOUTHEAST QUADRANT DISTRICT  A Master Plan or PUD in the Southeast Quadrant District shall comply with the following standards:    The following four criteria were found to be met at master plan level but additional review at  preliminary plat approval was also required.      (1) Open space and development areas shall be located so as to maximize the aesthetic values of  the property in keeping with the Comprehensive Plan goal of preserving and enhancing the  open character, natural areas, and scenic views of the Quadrant, while allowing carefully  planned development.  9    See discussion under Subdivision standard #6 above.    (2) Building lots, streets and other structures shall be located in a manner that maximizes the  protection of the open character, natural areas, and scenic views of the Quadrant identified in  the Comprehensive Plan, while allowing carefully planned development at the overall base  densities provided in these Regulations.    Staff considers the proposed layout supportive of this criterion.    (3) Existing natural resources on each site shall be protected through the development plan,  including streams, wetlands, floodplains, wildlife habitat and corridors including those areas  identified in the South Burlington Open Space Strategy, and special natural and/or geologic  features such as mature forests, headwaters areas, and prominent ridges.    See discussion of natural resource impacts under Subdivision Criterion 4 above.      (4) Consistent with (1) through (3) above, dedicated open spaces shall be designed and located to  maximize the potential for combination with other open spaces on adjacent properties.      Staff considers the applicant has laid out the property with consideration for contiguous open  spaces, natural resources, aesthetics from Dorset Street, and aesthetics from adjacent  development areas.      (5) The conservation of existing agricultural production values on lands in the SEQ is encouraged  through development planning that avoids impacts on prime agricultural soils as defined in  the South Burlington Open Space Strategy and provides buffer areas between existing  agricultural operations and new development, roads, and infrastructure.    The master plan considered continuation of agriculture not an issue.      (6) A plan for the proposed open spaces and/or natural areas shall be established by the applicant  describing the intended use and maintenance of each area. Continuance of agricultural uses or  enhancement of wildlife habitat values in such plans for use and maintenance is encouraged.    This criterion was found to be met at master plan level but additional review at preliminary plat  approval was also required.      13. At sketch, the Board requested the applicant provide a maintenance plan for open spaces and  natural resources within the project limits at the next stage of review.  The applicant has not done  so.  Staff recommends the Board clarify with the applicant whether they understand what this means  and require they provide it.    (7) In the absence of a specific finding by the DRB that an alternative location and/or provision is  approved for a specific development, the location of buildings, lots, streets and utilities shall  conform with the location of planned public facilities as depicted on the Official Map, including  but not limited to recreation paths, streets, park land, schools, and sewer and water facilities.  10    In its proposed configuration, there are no conflicts with the official map.      D) SITE PLAN STANDARDS    14.06 General Review Standards  A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    The project is identified in the comprehensive plan as an area of very low intensity to lower  intensity land use.  However, the above referenced settlement agreement resulted in this  property being approved for development of eleven units.  Therefore Staff considers the Board  obligated to respect this agreement regardless of the land use policies of the comprehensive  plan.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    Aside from planting, discussed below, Staff considers this criterion met.      (2) Parking shall be located to the rear or sides of buildings to the greatest extent practicable.    This criterion does not apply to single family homes.    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    As it pertains to this property, adjoining buildings are those located on Foulsham Hollow  Road and those across the fairway.  The applicant has provided renderings of the proposed  homes.  Staff considers the proposed renderings differ in both scale (the proposed are  smaller) and complexity (the proposed are simpler) compared to the existing homes.      14. Staff recommends the Board discuss whether they consider this criterion met.    (4) Newly installed utility services and service modifications necessitated by exterior  alterations or building expansion shall, to the extent feasible, be underground.    The applicant has requested a waiver of the requirement to show the proposed electrical  and gas layout at preliminary plat.  Staff considers therefore that compliance with this  criterion cannot be evaluated.      11  15. Staff recommends the Board grant the waiver, but ask the Applicant to describe their general plan  for utilities in terms of whether they will be aboveground or underground and from where they will  be served.    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.    The proposed lot configuration results in lots which are generally similar to one another and  compatible with the existing configuration on Foulsham Hollow Road.  The applicant has not  provided a landscaping plan but on the provided plans has indicated a small number of trees  to be planted.  Staff recommends the Board take this criterion into consideration when  reviewing landscaping as discussed below.      (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    See discussion under 14.06B(3) above.    14.07 Specific Review Standards  A. Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts  onto an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other  purposes, or to improve general access and circulation in the area.    Staff considers the proposed roadway configuration supportive of this criterion and considers  this criterion met.  As discussed above, the Fire Inspector has not identified any issues related to  the proposed configuration.    B. Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any  utility installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious  relation to neighboring properties and to the site.    See discussion under site plan review standard 14.06B(4) above.    C. Disposal of Wastes. All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly  screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    No dumpsters are proposed.  Staff considers this criterion not applicable.    D. Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.  The applicant has requested a waiver of minimum landscape budget.  Their request is as follows.  12    Landscape Waiver Request in the amount of $3,200 ‐ Per Table 13 – 9 Landscaping Value  Requirements, $34,200 of Landscaping costs result from an estimated $2,670,000  Construction cost. The proposed Landscaping per Sheet 5 and as shown on Sheet 3 is  $19,000. We suggest the four (4) 6” existing maples trees nearest Dorset Street and the  8” maple at the back of Lot #3 have a combined value of $10,000 ($2,000 each) and the  383 lf of cedar split rail fence at an approximate value of $2,000 which would result in a  total Landscaping value of $31,000 and a $3,200 waiver. Please note several 6” – 8” dia.  Maple trees exist just north of the parcel but on the Overall VT. National property for  which this parcel is part of. No monetary value is suggested for this, rather we contend  these trees are part of the “Development” and contribute to the Landscaping. While  preserving and/or provision of berms along Dorset Street is not feasible due to the  proximity of Units 8 – 11 and their sidewalk connections to the existing multi‐use path,  portions of the berm north of the Dorset Road entrance will be preserved as depicted by  existing / finish grading on plan sheet.    16. Staff considers the Board does not have authority to grant a wholesale waiver of required minimum  landscaping budget.  Relevant standards which address what landscaping should be designed to  achieve are as follows.  Staff considers that if the applicant fully addresses the below standards, they  may find their provided landscaping meets the minimum landscaping value.      13.06C Screening or Buffering  The  Development  Review  Board  will  require  landscaping,  fencing,  land  shaping  and/or  screening along property boundaries (lot lines) whenever it determines that a) two adjacent  sites are dissimilar and should be screened or buffered from each other, or b) a property’s  appearance  should  be  improved,  which  property  is  covered  excessively  with  pavement  or  structures or is otherwise insufficiently landscaped, or c) a commercial, industrial, and multi‐ family use abuts a residential district or  institutional use.    Though criterion (a) and (c) above are not applicable, Staff considers criterion (b) pertaining to  insufficient landscaping to apply to this project.    (1) All off‐street parking areas, off‐street loading areas, outdoor storage areas, refuse,   recycling,  and  compost  collection  (excluding  on‐site  composting)  areas,  and  utility  improvements such as transformer(s), external heating and cooling equipment shall be  effectively screened.  As discussed above, the applicant has requested a waiver of the requirement to show  utility improvements at preliminary plat, but they must be shown at final plat and will be  required to be screened.  (2) Such screening shall be a permanently maintained landscape of evergreen or a mix of  evergreen and deciduous trees and shrubs, and/or a solid fence.  17. Staff recommends the Board require the applicant to comply with this criterion at final plat.  (3) The landscaping shall be designed to minimize erosion and stormwater runoff, and to  protect neighboring residential properties from the view of uses and parking areas on  the site. The landscaping shall be of such type, height, and spacing, as in the judgment  of the Development Review Board, will effectively screen the activities on the lot from  13  the view of persons standing on adjoining properties. The plan and specifications for  such planting shall be filed with the approved plan for the use of the lot.  18. Though adjoining uses are not dissimilar, Staff recommends the Board require some landscaping to  provide privacy for the proposed yards.  (4) A solid wall or fence, of location, height, and design approved by the Development  Review Board, may be substituted for the required planting.  19. Staff recommends that the Board require vegetation instead of fencing in support of the residential  character of the neighborhood.  (5) Modifications. Where the existing topography and/or landscaping provides adequate  screening  or  would  render  the normally  required  screening  inadequate,  the  Development Review Board may modify the planting and/or buffer requirements by,  respectively, decreasing or increasing the  requirements.  Staff considers this criterion not applicable.  (6) Recreational vehicle parking areas shall be screened with evergreen trees and shrubs  and such landscaping plan shall be part of the application.  Staff considers this criterion not applicable.  (7) Additional landscaping above and beyond the formula may be required for the  purpose of adding a buffer strip along I‐89 to properly screen development from the  highway.  Staff considers this criterion not applicable.    E. Modification of Standards. Where the limitations of a site may cause unusual hardship in  complying with any of the standards above and waiver therefrom will not endanger the public  health, safety or welfare, the Development Review Board may modify such standards as long  as the general objectives of Article 14 and the City's Comprehensive Plan are met. However,  with the exception of side yard setbacks in the Central District 1, in no case shall the DRB  permit the location of a new structure less than five (5) feet from any property boundary and  in no case shall be the DRB allow land development creating a total site coverage exceeding  the allowable limit for the applicable zoning district in the case of new development, or  increasing the coverage on sites where the pre‐existing condition exceeds the applicable limit.    Waiver requests are discussed elsewhere in this document.     RECOMMENDATION  Staff recommends that the Board work with the applicant to address the issues identified herein.    Respectfully submitted,      Marla Keene, Development Review Planner  08-Jan-20ITE Trip Generation Rates - 9th EditionInstructions:Enter Expected Unit Volumes into Column 'M'Pass-by rates from ITE Trip Generation Handbook - 2nd EditionNotes on Color Coding at Bottom(copyrights, Insitute of Transportation Engineers)Description/ITE Code ITE Vehicle Trip Generation Rates Total Generated Trips Total Distribution of Generated TripsUnits(peak hours are for peak hour of adjacent street traffic unless highlighted)Weekday AM PM Pass-By AM In AM Out PM In PM Out Daily AM Hour PM Hour AM In AM Out Pass-By PM In PM Out Pass-BySingle Family Homes 210DU9.52 0.75 1.00 25% 75% 63% 37% 11.0 105 8 11 2 6 0 7 4 0105 8 11 2 6 0 7 4 0RED Rates= CAUTION - Use Carefully - Small Sample SizeGreen Rates = Peak Hour of Generator- (no peak rate for the rush hour of adjacent street traffic)Blue Rates = Saturday Daily total- (no weekday daily rate)Added to 9th Edition*Pass-By % are Rates from Weekay PM Peak Period *The Total Pass-By Trips will be Distributed: 50% IN / 50 % OUTNA= Not AvailableKSF2=Unitsof1,000squarefeetDU= Dwelling UnitFuel Position= the number of vehicles that could be fueled simultaneouslyOcc.Room = Occupied Room08-Jan-20  0DUOD.HHQH )URP'DQ+HLOGKHLO#ROHDU\EXUNHFRP! 6HQW:HGQHVGD\-DQXDU\30 7R0DUOD.HHQH &F'DYLG%XUNHWRP#VKHSSDUGFXVWRPKRPHVFRP 6XEMHFW5()RXOVKDP+ROORZ3UHOLPLQDU\3ODWDSSOLFDWLRQFRPSOHWHQHVV ,ŝDĂƌůĂ͕  ^ĞĞĚƌŽƉďŽdžůŝŶŬďĞůŽǁĨŽƌƚŚĞƉƌŽƉŽƐĞĚďƵŝůĚŝŶŐĞůĞǀĂƚŝŽŶƐͬƌĞŶĚĞƌŝŶŐƐ͗  ŚƚƚƉƐ͗ͬͬǁǁǁ͘ĚƌŽƉďŽdž͘ĐŽŵͬƐŚͬŝƐƌϵϲũϯĐĚŝĨũŽƐũͬϯϵƌͺϵ,&ƵϳƋϭ'ŽĐE>ϱũZĂ͍ĚůсϬ  WůĞĂƐĞƐĞĞďĞůŽǁĨŽƌĂůŝƐƚŽĨƚŚĞƌĞƋƵĞƐƚĞĚǁĂŝǀĞƌƐ͗  &ƌŽŶƚzĂƌĚ^ĞƚďĂĐŬtĂŝǀĞƌƚŽϯϮ͛&ĞĞƚ;WŽƌĐŚͿĂŶĚϯϱ͛;ƵŝůĚŝŶŐͿ&ŽƌhŶŝƚƐϴͲϭϭůŽŶŐŽƌƐĞƚ^ƚƌĞĞƚʹWĞƌ^ĞĐƚŝŽŶ ϯ͘Ϭϲ͘;ϭͿŽĨƚŚĞ^ŽƵƚŚƵƌůŝŶŐƚŽŶ>ĂŶĚĞǀĞůŽƉŵĞŶƚZĞŐƵůĂƚŝŽŶƐ͕ĂϱϬ͛ŵŝŶŝŵƵŵƐĞƚďĂĐŬŝƐƌĞƋƵŝƌĞĚĨƌŽŵŽƌƐĞƚ^ƚƌĞĞƚ͘ tĞĂƌĞƐĞĞŬŝŶŐĨŽƌĂŵŝŶŝŵƵŵĨƌŽŶƚƐĞƚďĂĐŬŽĨϯϮ͛ƚŽƚŚĞƉŽƌĐŚĞƐĂŶĚϯϱ͛ƚŽƚŚĞďƵŝůĚŝŶŐĨŽƌƵŶŝƚƐϴͲϭϭĂůŽŶŐŽƌƐĞƚ 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