Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 08A_SD-19-29_1840 Spear St_South Village Communities LLC_FP_SC#SD‐19‐29  1 CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐19‐29_1840 Spear St_South Village Communities  LLC_FP_2019‐11‐19.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: November 13, 2019  Plans received: September 25, 2019  1840 Spear Street  Final Plat Application #SD‐19‐29  Meeting date: November 19, 2019  Owner/Applicant  South Village Communities, LLC  P.O. Box 2286  South Burlington, VT 05407  Engineer  Civil Engineering Associates  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Property Information  SEQ‐NRP and SEQ‐NR zoning districts  ± 224 acres      Location Map    #SD‐19‐29  2   PROJECT DESCRPTION    Final Plat application #SD‐19‐29 of South Village Communities, LLC to amend Phase IIIB of a previously  approved multi‐phase 334 unit planned unit development.  The amendment consists of removing the  master plan condition requiring construction of a left hand turn lane at the southernmost entrance from  Spear Street onto South Jefferson Road, 1840 Spear Street.    PERMIT HISTORY  The Master Plan application (#MP‐05‐02) for this project was approved by the Board on February 10,  2006 and later amended (#MP‐14‐01) on May 23, 2014.  #MP‐14‐01 represents a very slight amendment  to the approved review process.  #MP‐05‐02 includes the bulk of the conditions applicable to the  development.  The Phase 2 plan application (#SD‐13‐44) for this project was approved by the Board on  March 10, 2014, and the Phase 3 final plat application (#SD‐17‐18) on February 22, 2018.  The condition the applicant is requesting to be modified is in approval #MP‐05‐02 and reads as follows.  The applicant shall construct southbound left‐turn lane on Spear Street at the “South Entrance” of  the project, prior to issuance of the first zoning permit for a dwelling unit in Phase 3 (The Ridge).   The Director of Public Works shall review and approve all plans prior to construction.    The project has master plan approval which includes conditions allowing the applicant to go directly to  final plat for this requested amendment.    COMMENTS    Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner (“Staff”) have  reviewed the plans submitted on 9/25/2019 and offer the following comments. Numbered items for the  Board’s attention are in red.    DIMENSIONAL STANDARDS    No changes are proposed to the dimensional standards.    SOUTHEAST QUADRANT STANDARDS    No changes are proposed to the zoning district standards.    PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS  Pursuant to Section 15.18 of the South Burlington Land Development Regulations, PUDs shall comply  with the following standards and conditions:    (A)(1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project.     (A)(2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during and after construction to  prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on the subject  property and adjacent properties.  #SD‐19‐29  3   Staff considers compliance with these two criteria not affected by the requested amendment.    (A)(3) The project incorporates access, circulation, and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads.    The applicant has provided a traffic impact study, prepared by RSG and dated August 6, 2018, in  support of their request to remove the condition requiring a left‐turn lane on Spear Street at the  southernmost entrance from Spear Street onto South Jefferson Road.  This traffic study uses traffic  data collected on August 1, 2018 to evaluate whether a left turn lane is warranted.  Staff notes that  as of the date of the study, Phase 1, approved for 116 dwelling units, is mostly built out, while  Phase 2, approved for 91 dwelling units, is approximately 75% built out, and no homes have been  constructed in Phase 3, approved for 60 dwelling units.  The project is also approved for an  additional 67 units whose locations are still to be determined but the applicant has indicated are  tentatively programmed for Phases 1 and 2.  Overall, Staff estimates that the project is  approximately 55% constructed and that trips from the remaining units will be distributed between  the two entrances to the development.    1. Staff recommends the Board consider whether to request the applicant include full‐build of the  334‐unit development in their traffic analysis, including the potential for trip capture from  Dorset Farms which will be accessible once the Midland Avenue connection is complete.    2. Alternatively, Staff recommends the Board consider whether to defer the timeline for  construction of the left turn lane to such a time as prior to issuance of the zoning permit for the  30th unit in Phase III or 240 zoning permits overall.    The applicant notes in their cover letter, included in the packet for the Board, that they no longer  anticipate building a 100‐student school on Lot 11.  In reviewing minutes from the original master  plan approval, Staff considers the approved school was intended to be an anchoring element of the  community.      3. While Staff is not opposed to the applicant not constructing a school, Staff considers that should  the Board approve this application, they should require Lot 11 to include a replacement  community anchoring element, of a type to be determined at the time of that application.    (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the  site.    (A)(5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which  it is located.     (A)(6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     (A)(7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or (designee) to ensure  that adequate fire protection can be provided.  #SD‐19‐29  4   Staff considers compliance with these four criteria not affected by the requested amendment.    (A)(8)  Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent landowners.    (A)(9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that  is consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council.     The applicant is proposing to complete the roadway cross section at the South Jefferson intersection  to be consistent with the approved cross section for the remainder of South Jefferson Road.  Staff  considers these two criteria met.    (A)(10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    (A)(11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less runoff  from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater as close as  possible to where it hits the ground.    Staff considers compliance with these two criteria not affected by the requested amendment.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS    14.06 General Standards  A.  Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan. Due  attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use policies  for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Staff considers compatibility with the comprehensive plan not affected by the requested amendment.    B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  Staff considers compliance with these criteria not affected by the requested amendment.    14.07 Specific Review Standards    A.  Access to Abutting Properties.   B.  Utility Services.   C.  Disposal of Wastes.   D. Landscaping and Screening Requirements.   E. Modification of Standards.   F. Low Impact Development.   #SD‐19‐29  5   Staff considers compliance with these criteria not affected by the requested amendment.    G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    Staff considers the proposed roadway configuration complies with the standards of Section 15.12, which  pertain to roadway geometry and construction.    RECOMMENDATION    Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and close the hearing.