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HomeMy WebLinkAboutAgenda 08A_SD-19-30_10 Mansfield View Ln_CEA_SK_SC#SD‐19‐30  Staff Comments 1 1 of 5  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐19‐30_10 Mansfield View Ln_CEA_SK_2019‐11‐19.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: November 27, 2019  Plans received: October 17, 2019  10 Mansfield View Lane  Sketch Plan Application #SD‐19‐30  Meeting date: December 3, 2019  Owner/Applicant  CEA Properties, LLC  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Engineer  Civil Engineering Associates  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 1095‐00010  Industrial Open Space Zoning District  3.01 acres       Location Map        PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐19‐30 of CEA Properties, LLC to construct a two‐story 7,200 square foot  office building and a one‐story 4,070 square foot veterinary hospital on an existing 3.1 acre lot currently  #SD‐19‐30  Staff Comments 2 2 of 5  developed with a 7,200 square foot office building and 1,000 square foot storage building, 10 Mansfield  View Lane.    PERMIT HISTORY    The property received PUD approval for a similar project on April 19, 2007 (#SD‐07‐20 and #SD‐07‐21).    That approval has expired.  The proposed application will be subject to the Land Development  Regulations in effect at the time a complete preliminary plat application is submitted.    The previous PUD approval, being expired, was not taken into consideration in these staff comments.      This application was originally scheduled meeting to be heard on 11/19/2019.  This meeting was  cancelled due to lack of a quorum.  The applicant submitted additional materials responding to Staff  comments on 11/19/2019.  Staff has attempted to incorporate the revised plans into the below  comments.  Revised materials are included in the packet first, followed by materials included in the  packet for the originally scheduled hearing on 11/19/2019.    COMMENTS    Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner (“Staff”)  have reviewed the plans submitted on 10/17/2019 and offer the following comments. Numbered items  for the Board’s attention are in red.    CONTEXT    The project as presented will be subject to PUD review and site plan review.  The property is located in  the Industrial Open Space Zoning District. The PUD previously included site plan approval for the existing  7,200 square foot office building, which remains in effect, though the 2007 PUD approval for two  proposed buildings is expired.  The project is subject to zoning district, PUD, site plan and stormwater  management standards.    Staff considers there are four main subject areas which warrant discussion at this level.  These are  vehicular access and circulation, open space, pedestrian access, and visual compatibility.  These staff  comments are laid out to address each of these subject areas, with relevant LDR sections referenced for  each.    VEHICULAR ACCESS AND CIRCULATION  This property is situated east of VT 116, directly across from the commercial portion of Rye Meadows,  and south and west of Meadowland Drive.  It is in the industrial open space zoning district.  The property  is the beneficiary of an access easement which allows it to share a single access onto VT 116 with the  property to the north.  The adjoining property to the east has an easement which extends to the  property line, providing for a shared driveway for the existing Keller Williams building and for a future  building located south of the easement.    LDR 15.12D(4) requires connections be made to adjacent  properties at the time of approval for the property.      The previous staff comments noted that Staff considers that the Board must require the applicant to  construct a driveway connecting to the property to the east and to provide a reciprocal access easement  to that property.  Since, the applicant has provided a copy of the easement for the VT 116 access.  They  note this easement allows access for the 10 Mansfield View Lane parcel and emergency access to the  #SD‐19‐30  Staff Comments 3 3 of 5  Lot 1C/Blackrock/formerly Munson property to the east.  Access is to be controlled by a gate.        1. Staff considers that were this a new application, the Board would require this access to be  provided, and that they should discuss what level of connection to the east is appropriate to  require given the scope of the proposed project.  Staff strongly recommends the Board review  the applicant’s narrative (provided by email from Dave Marshall on 11/19/2019) as it pertains to  access; the applicant outlines several additional considerations pertaining to the connection.      2. If the Board determines such a functional connection is not commensurate with the scale of the  project, Staff considers the next approval for the property to the east will require this connection  to be completed on the adjoining property.      3. The applicant has indicated they would like to include at minimum a speed table at pedestrian  crossings of the proposed driveway for traffic calming.  Staff recommends the Board discuss  whether they would support additional traffic calming measures, including landscaping or berming  to provide visual cues that this is a cross‐lot connection and not a principal access to Meadowland  Business Park.    Staff notes there is no required minimum property line setback for roadways.  Since the previously  scheduled hearings, the applicant has realigned the driveway to better align with the existing drive on  the adjacent property.  The applicant has represented the driveway alignment is to provide an  orthogonal intersection with the VT 116 driveway while also maximizing the distance from the two  proposed buildings.  Staff considers the realigned driveway has allowed the applicant to reduce the  number of access points from the driveway to the proposed parking lot, and improve the intersections  to more clearly delineate primary and secondary drives.    4. Staff considers the driveway should be 20‐feet wide, consistent with the required pavement  width for private roadways.  The fire department will accept 20 feet even in locations where the  roadway abuts structures.    OPEN SPACE  The purpose of the IO district includes providing for large lot office, industrial and research areas in a  configuration that preserve the open character of the district, minimize impacts on natural resources and  water quality, and enhance the visual quality of approaches to the City. The property is not located within a  view protection overlay district, but it is directly adjacent to one which was established to protect views of  Mt Mansfield.      The purpose of requiring PUD’s within the IO district includes the encouragement of innovation of design  and layout, and of more efficient use of land for development.      In the originally proposed layout, Staff noted the proposed use of the lot was consistent with the purpose  of the industrial open space district, but the configuration of the programming deficient when it comes to  efficient use of land.  The previous layout provided a modest sized lawn area between the existing parking  lot and the proposed parking lot, with undeveloped areas around the perimeter of the lot.  Staff  recommended the Board discuss with the applicant reconfiguring the site around a central organizing open  space, taking advantage of the potential views.  Staff considers the Board should allow waivers of both side  (35‐foot) and rear (50‐foot) setbacks in order to achieve this goal.  Based on the existing and potential  development of adjacent properties, and on the scale of the two proposed buildings (one story for Building  “C” and two stories for building “B”), Staff considers the impact of substantial setback waivers will not have  #SD‐19‐30  Staff Comments 4 4 of 5  adverse effects on other properties.    The revised layout has expanded the lawn area to a 9,500 sq ft amenetized mini park, and requires side yard  setback waivers from 35 feet to 20 feet and rear yard setback waivers from 50 feet to 25 ft.  The revised  configuration also retains a large existing cottonwood tree.      5. Staff recommends the Board review the revised layout and confirm if they agree with Staff in  supporting the proposed setback waivers.    PEDESTRIAN ACCESS  Site plan standards emphasize pedestrian movement, both internal to the site and as it relates to  movement between sites.  The property is located on the east side of VT 116, along which several segments  of sidewalk have been constructed to date as properties are developed.      Section 9.11(B)(4) indicates that a “public sidewalk or recreation path planned in coordination with the  South Burlington Recreation Path Committee shall be incorporated into the setback area ‘of Hinesburg  Road]. A path is also indicated on the City’s Official Map.    In several prior decisions in the vicinity of this project, the Board has made determinations that a recreation  path is to be constructed along the east side of Hinesburg Road:     On this subject parcel, 10 Mansfield View Lane, the original PUD required a 20‐foot recreation path  easement be provided to the City (SD‐07‐21). In subsequent years, where feasible, the Board has  required such path segments to be constructed     At 1060 Hinesburg Road, two properties to the north, the Board required a recreation path to be  constructed upon consultation with the Recreation Path Committee (SD‐11‐10).      At 1100 Hinesburg Road, the Board required a 20‐foot recreation path easement be provided to the  City (SD‐06‐106).     Across the street, with the Rye neighborhood, the Board determined that neither was a path  required to be constructed nor an easement provided because the determination had been made  to place the path on the east side of Hinesburg Road (SD‐14‐15).    In the originally proposed layout, Staff recommended the Board request the applicant include a  sidewalk along the front of the property at this time.  The applicant has made this change.    In the originally proposed layout, Staff further recommended the Board request the applicant provide  safe pedestrian connectivity from the front of the site, through the developed area, to the rear portion  of the site and across to the connecting property to the east.  The applicant has provided two  alternatives for this connection.  The alternative the applicant refers to as “Option A” has the pedestrian  connection to the south of the proposed driveway.  “Option B” has the sidewalk on the north of the  proposed driveway, which increases the size of the mini park but results in additional crossings for  pedestrians to access the site.  The applicant has indicated “Option A” is their preferred alternative.      6. Staff recommends the Board discuss the pedestrian connectivity options generally and provide the  applicant with guidance on which is the preferred location.  Staff notes that both options are shown  conceptually; additional crosswalks or minor alignment modifications may be accommodated.  #SD‐19‐30  Staff Comments 5 5 of 5      VISUAL COMPATIBILITY  The specific standard relating to visual compatibility reads as follows.      The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the  area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which  it is located.     The applicant has not provided an update on this standard.    7. Staff recommends the Board discuss with the applicant the architectural design of the buildings.   The existing building is aesthetically interesting with a pitched roof, and Staff considers a layout  around a central organizing feature, with complimentary building architecture, would result in a  campus feel that meets the purpose of the IO district.  Staff notes the maximum allowable height  differs depending on whether pitched or flat roofs are proposed, and recommends the Board  request the applicant provide this information at the next stage of review.    OTHER    8. The applicant has proposed the addition of a second parking area to serve the two proposed  building. The applicant has indicated that the preliminary/final plat will likely include phasing the  two buildings. In the originally proposed layout, Staff recommended that phasing of the building  also including a phased parking plan, wherein parking spaces are approved but are constructed  commensurate with each phase. That way, paved surfaces that require ongoing stormwater  management will only be built if/when a second building is constructed.  Staff continues to make  this recommendation.    Staff notes the applicant must meet the standards of 13.06, including the minimum required landscaping  value, and interior parking lot landscaping and shade trees, at the next stage of review.    E9‐1‐1 Addressing Standards  Staff notes the applicant has referred to the proposed buildings as 34 and 36 Mansfield View Lane.  Staff  notes they will review the proposed configuration against state E9‐1‐1 standards as part of the next  application for the property; the applicant’s notation may or may not be correct.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the meeting.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner