Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 09A_SP-19-28_635 Community Dr_SunCap_memo 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SP‐19‐28 635 Community Drive    DATE:    September 17, 2019 Development Review Board meeting      SunCap Property Group has submitted site Plan application #SP‐19‐28 to construct a 144,000 sf, 35 ft high  warehouse building, paved equipment storage and parking areas, and associated site improvements on a  proposed 43.8 acre lot, and widen and signalize the east intersection of Community Drive and Kimball Avenue,  635 Community Drive.      At the August 20, 2019 hearing the Board indicated that there were several topics that needed additional  attention.  A summary of the status of each of these topics is as follows.  Numbered items for the Board’s  attention are in red.    SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR INDUSTRIAL AND AIRPORT DISTRICTS  C. Parking, Access and Internal Circulation  (4) Access improvements and curb cut consolidation may be required.  The applicant has proposed a 50‐ft wide location for future connection to the adjacent undeveloped  lot to the west.  This connection is discussed in greater detail in the staff comments for #SD‐19‐28.   The Board directed the applicant to show this future access connection on the site plan.  The applicant  has addressed this comment.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS  14.06 General Review Standards  C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.    The applicant has provided a height diagram (Sheet H‐2) which shows the view from the interstate.  It  shows the applicant’s proposed berm will allow the proposed building to be highly visible from the  northbound lanes of the interstate and moderately visible from the southbound lanes of the interstate.   During the August 20 meeting, the applicant provided supplemental sight line drawings showing the  view from the interstate relative to the height of parked tractor trailers.  Staff considers it appears the  equipment will be adequately screened, with only the building visible.      1. As the Board’s opportunity to review the sight line drawing was limited at the last hearing, Staff has  provided both the original sight line drawing, illustrating the visibility of the building, and the  drawing illustrating the visibility of trailers, in the packet for the Board’s consideration.   #SP‐19‐28  2    14.07 Specific Review Standards   D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping, Screening, and  Street Trees.    The applicant has revised their landscape plan based on fire department comments.  They have modified  the shade trees at the ends of parking islands to a single centrally located tree, and has relocated the  additional trees to the south end of the parking lot.  The minimum required landscape value for the Project,  based on an estimated building construction cost of $13,470,900 is $142,209, plus an additional 25% for  parking in the front, for a total of $177,761.  The applicant is now proposing $188,650 worth of landscaping  on site in the form of trees and shrubs.  Other landscaping standards, including shade tree requirements,  continue to be met.  The City Arborist previously provided a comment requiring the applicant to provide 2.5 ft of uncompacted  planting soul beneath parking lot islands.  The applicant coordinated with the City Arborist and has  provided an email from the City Arborist dated 8/19/2019 indicating that the provided 2 ft. of  uncompacted planting soil is acceptable.    2. The applicant has added a landscape detail for an entrance plan to the landscaping plans.  Staff notes  the approved plans for the project may not include any signage and therefore recommends the Board  include a condition to remove this any other non‐MUTCD signage from the plans as a condition of  approval.    At the previous hearing the Board discussed with the applicant the need to screen utility cabinets.  The  applicant indicated they were in discussions with Green Mountain Power and that the proposed utility  cabinet may not actually be necessary.  In the latest plan set, the utility cabinet is no longer shown.  Staff  considers that a small utility cabinet without a foundation is not subject to site plan review as it constitutes  equipment, but that should the applicant find they later need to add one, it must be screened.  Staff  recommends the Board included a condition specifying utility cabinet screening as a condition of approval.    F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site disturbance,  and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various other techniques to  minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into underlying soils and  groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is required pursuant to the  standards contained within Article 12.    The applicant has provided an EPSC plan and stabilization notes, which have been amended to meet the  requirements of Article 16, including that exposed soil be seeded and mulched or covered with erosion  control matting within 48 hours of final grading, and that a minimum of four (4) inches of top soil be provided  to cover overall finished slopes.  Staff considers this criterion met.    OTHER  12.01 General Stream and Surface Water Protection Standards    These standards apply to all land within 100 feet horizontal distance of the centerline of Muddy Brook.  The DRB  may authorize encroachments for stormwater treatment facilities meeting the VT ANR stormwater treatment  standards under 12.01C(4)(f) as a conditional use, or as part of a PUD review.  Since the project is not a PUD, the  #SP‐19‐28  3  applicant indicated they would remove the impacts.  It appears the applicant has done so.    13.07 Exterior Lighting  A.  General Requirements. All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family and two‐ family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as will direct the light  downward and will prevent the source of light from being visible from any adjacent residential property or  street. Light fixtures that are generally acceptable are illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be  deemed to include any transparent or translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s).  Site illumination for uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting  is encouraged.          B.   Specific Requirements for Parking Areas. Light sources shall comply with the following:  (1)  The  number  and  spacing  of  required  light  pole  standards  in a parking area or lot shall be  determined based on the type of fixture, height of pole, number of fixtures on the pole, and the desired  lighting  level.  Unless  the  applicant  can  demonstrate  a  reasonable  alternative,  lighting  shall  be  considered evenly distributed if the light fixtures are placed at intervals that equal four times the  mounting height.  (2)  Pole  placement,  mounting  height,  and  fixture  design  shall serve  to  minimize  lighting  from  becoming a nuisance. All light sources shall be arranged so as to reflect away from adjacent properties.  All light sources shall be shielded or positioned so as to prevent glare from becoming a hazard or a  nuisance, or having a negative impact on site users, adjacent properties, or the traveling public.  Excessive spillover of light to nearby properties shall be avoided. Glare shall be minimized to drivers on  adjacent streets.    The applicant has modified the provided lighting plan.  They now indicate the maximum light level is 9.7 foot  candles, compared to the previous submission indicating the maximum light level of 61.5 lumens.  See  numbered item below.    A.9 Direct Glare    (a)   Direct glare is defined for the purposes of these Regulations as illumination within property  lines caused by direct or spectrally reflected rays from incandescent, fluorescent, or arc lighting, or  from such high temperature processes as welding or petroleum or metallurgical refining.  (b)   No such direct glare shall be permitted, except that parking areas and walkways may be  illuminated by luminaries so hooded or shielded that the angle of maximum candlepower shall be sixty  degrees (60o) drawn perpendicular to the ground. Such luminaries shall be placed not more than thirty  feet (30’) above ground level and the maximum illumination at ground level shall not be in excess of  an average of three (3) foot candles.    While not experts in evaluating lighting plans, Staff notes that at least one of the provided fixtures (SG1)  appears to direct light at 90 degrees to the ground (ie straight out horizontally), and there is no provided  cut sheet for one of the fixtures (S5N‐2).  See numbered item below.    #SP‐19‐28  4  A.10 Indirect Glare    (a)   Indirect glare is defined for the purposes of these Regulations as illumination beyond property  lines caused by diffuse reflection from a surface such as a wall or roof of a structure.   (b)   Indirect glare produced by illumination at ground level shall not exceed 0.3 foot candles  maximum, and 0.1 foot candles average.   (c)   Deliberately  induced  sky‐reflected  glare,  as  by  casting  a beam  upward  for  advertising  purposes, is specifically prohibited.    3. Based on a discussion of the above concerns with the applicant, Staff has proactively initialed a  technical review of the proposed lighting plan in order to determine whether it complies with the  specific standards of Appendix A.9 and A.10 as well as the narrative standards of 13.07.  Staff  recommends the Board retroactively authorize a technical review.  Staff anticipates they may have  the results of the technical review available for the Board at the hearing.  Additional public comments pertaining to lighting are included in the packet for the Board.    13.14 Bicycle Parking and Storage  At the previous hearing, the applicant indicated they would modify their plan to provide the minimum of eight  (8) short term bicycle parking spaces with a covered shelter, instead of providing the originally proposed sixteen  bicycle parking spaces.  The applicant has updated their plans to reflect this change.  Staff notes bicycle spaces  and clothes lockers must meet the dimensional standards of 13.14.  Staff considers this criterion to be met.    A.3 Noise Performance Standards  The applicant has submitted a noise assessment to evaluate anticipated noise impacts when compared to the  performance standards of LDR Appendix A.  Appendix A provides the following limits on noise at property lines  abutting commercial properties between midnight and 8:00 AM.    a. 60 dBA based on a one‐hour average measured at any point where the property on which the noise  emanates adjoins any property used for commercial purposes.    At the previous hearing, the applicant represented that their study provides one‐hour average values at the  property lines in the executive summary, while the detailed study provides instantaneous levels.  Staff has  reviewed the executive summary, which provides the following statement regarding one‐hour average values:    Computations completed for FXG activities are maximum sound levels.  The corresponding hourly  energy average sound levels, subject to LDR limits, are 10 to 15 dBA lower than reported for FXG  activities in this report.    Instantaneous levels are predicted to be as high as 62 dBA.  The sources of sound at or above 60 dBA are as  follows.     Drop frame (short duration, 60 dBA at property line)   trailer connect/disconnect (short duration, 62 dBA at property line)   truck accelerating at gatehouse (continuous, 61 dBA at property line)    #SP‐19‐28  5  Staff notes that noises are cumulative.  In other words, if a truck is accelerating at the same time as a trailer is  connected, the noise level will be somewhat higher than the noise level of each generator, though Staff does  not have sufficient expertise to understand how much higher the noise might be.  Staff anticipates based on  the applicant’s description of their proposed operation that these noise levels could occur between midnight  and 8:00 AM.      4. Staff recommends the Board consider whether they would like to see calculated one‐hour average noise  levels for the property taking into consideration the provided sound barriers and the potential cumulative  impacts of noise, rather than the rough estimate provided in the study’s executive summary.  Staff notes  that this project is subject to Act250 review. Act 250 has its own noise limits which are less restrictive than  the South Burlington allowable noise levels.    13.17 Fencing    A fence over eight (8) feet in height shall require approval by the Development Review Board as a conditional  use subject to the provisions of Article 14, Conditional Use Review.  At the previous hearing, the applicant  provided a detail showing that the fence will be 8 feet high except at the gate where it will be 16 feet high.  The  applicant has submitted a separate conditional use application, CU‐19‐06, to request approval for the 16‐foot  segment of fence.  If the Board approves CU‐19‐06, Staff considers this criterion met.      13.03 Airport Approach Cones  A. General Restrictions. Notwithstanding the provisions of any other section(s) of these regulations, the uses  permitted in any district in the Airport Approach Cones, as shown on the Official Zoning Map and Overlay  Districts Map, shall be permitted subject to the following limitations:  (1) No use shall be permitted which will produce electrical interference with radio communication or radar  operations at the airport.  (2) No use shall be permitted which could obstruct the aerial approaches to the airport.  (3) All uses shall comply with applicable FAA or other federal or state regulations.  (4) No lights or glare shall be permitted which could interfere with vision or cause confusion with airport  lights.    A portion of the project appears to fall within the Airport approach  cones.  The  applicant  has  provided  a  “determination of No Hazard to Air Navigation” letter from the FAA, dated August 15, 2019.  This determination  appears to address electrical interference and physical obstruction.  It does not appear to address lighting or  glare.      5. With consideration for the lighting concerns raised above, Staff recommends the Board request the applicant  provide clarification on whether the FAA reviewed the proposed lighting plan.      Recommendation  Staff recommends the Board work with the applicant to address the issues identified herein.