Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 11A_SD-19-20_45 Community Dr_SunCap_SC#SD‐19‐20  Staff Comments 1 1 of 9  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐19‐20_45 Community Dr_SunCap_2019‐07‐16.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: July 11, 2019  Plans received: June 20, 2019  45 Community Drive  Sketch Plan Application #SD‐19‐20  Meeting date: July 16, 2019  Owner  55 Community Drive LLC  30 Community Drive  South Burlington, VT 05403  Applicant  SunCap Property Group  6101 Carnegie Boulevard, Suite 180  Charlotte, NC 28209  Property Information  Tax Parcel 0438‐00055  Mixed Industrial Commercial (IC) District  57.14 acres   Engineer  Cross Consulting Engineers, P.C  103 Fairfax Road  St. Albans, VT 05478  Location Map    #SD‐19‐20  Staff Comments 2 2 of 9    PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐19‐20 of SunCap Property Group to resubdivide five (5) lots (#8B, 9, 10, 11 &  12) and one easement into four (4) lots of 6.9 acres (Lot 8B), 43.8 acres (Lot 9), 6.7 acres (Lot 11), and  6.6 acres (Lot 12), eliminate the previously approved City street Community Way, and construct an  approximately 144,000 square foot warehousing and distribution center, 45 Community Drive.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Mixed Industrial Commercial Zoning District.  It is also located in the Transit  Overlay District, a portion of the property is located in the Flood Plain Overlay District Zone A, and a  portion is located in the Interstate Highway Overlay District.  There are areas of class II and class III  wetlands and wetland buffers located within the project area.    The Board reviewed a substantially similar sketch plan application on November 6, 2018.  The applicant  did not submit a preliminary plat application within six months of that meeting therefore that  application is invalid.  Staff has, however, taken the Board’s feedback into consideration in the below  staff comments.    COMMENTS    Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner, hereafter  referred  to  as  Staff,  have  reviewed  the  plans  submitted  by  the applicant  and  offer  the  following  comments.  Numbered items for the Board’s attention are in red.    CONTEXT    The project will be subject to subdivision standards, site plan standards, conditional use standards,  Interstate Highway Overlay District (IHO) Standards, and wetland protection standards.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions       IC Zoning District Required Proposed  Min. Lot Size 40,000 SF  43.8 ac.  Max. Building Height 35 ft. (flat), 40 ft. (pitched)  35 ft. 1  Max. Building Coverage 40%  8%  Max. Overall Coverage 70%  28%  Max. Front Setback Coverage  30%  16.9%  Min. Front Setback  30 ft.  500 ft.  Min. Side Setback 10 ft.  230 ft.  Min. Rear Setback 30 ft.  N/A 2    Zoning compliance  1. Applicant indicated 36 feet to height of RTUs (assumed to mean roof top unit).  Certain rooftop  apparatus are not considered when calculating the height of a building.  Non‐exempt rooftop  apparatus that exceed the allowable height may be approved by the DRB as a conditional use.   Conditional use standards are discussed below.  #SD‐19‐20  Staff Comments 3 3 of 9  2. The property does not have a rear yard as it abuts the interstate.  The IHO district requires a  building setback of 150 ft.    SUBDIVISION STANDARDS    A. Access, circulation and traffic management    The applicant has provided a traffic impact study which evaluated the effects of the proposed project on a  number of adjacent signalized and unsignalized intersections.  The study estimates that the project will  generate 230 trips during the PM peak hour based on data specific to the proposed tenant, FedEx.  It  concludes that traffic impacts will be such that a full traffic signal is warranted at the easterly intersection of  Community Drive and Kimball Avenue.  Additionally, the study concludes that the same intersection would  need to be widened and the stop bars relocated in order to accommodate the proposed truck movements.    The applicant has indicated in the traffic impact study that they would like to apply the cost of the required  intersection improvements against the required traffic impact fee for the Project.  The Board does not have  the authority to authorize such a substitution where no such project is identified in the Impact Fee Ordinance,  and further the Board has historically required applicants to construct improvements necessary to offset the  impacts of their projects.      1. Staff recommends the Board make note that the cost of required mitigation cannot be applied  towards traffic impact fees.    After  the  2018  sketch  plan  application,  the  applicant  authorized  independent  technical  review  of  the  applicant’s traffic impact study (TIS).  BFJ planning reviewed the October 1, 2018 TIS on December 10, 2018  and offered comments related to the following topics:  1. % of the generated traffic modeled  2. Calculation of traffic generation  3. Impacts at unmitigated intersections  4. Proposed mitigation at intersection of Kimball Avenue and Community Drive East/Gregory Drive  5. Employee parking design  6. Bicycle parking    The applicant provided a memorandum response to BFJ’s review on January 4, 2019.      2. The applicant authorized an independent review of this updated memo with Staff.  Staff recommends  the Board retroactively request this review.    BFJ reviewed this supplemental memo on July 5, 2019, and notes their concerns about traffic generation, the  proposed mitigation at the intersection of Kimball Avenue and Community Drive East/Gregory Drive, parking  lot design, and bicycle parking remain.  Staff has included the various communications on the TIS in reverse  chronological order in the packet for the Board.    Staff supports BFJ’s conclusions that the traffic generation is unsubstantiated.  The applicant has provided  justification for their proposed number of parking spaces, discussed below, but not for their proposed trip  generation.  While Staff is not opposed to the applicant proposing the appropriate number of parking spaces,  and using the correct estimate of trips, Staff considers that there is an apparent dichotomy between the  proposal to provide 296 parking spaces but only to generate 230 trips.  Staff recommends the Board request  the applicant to provide additional information about their proposed facility operation in order to reconcile  #SD‐19‐20  Staff Comments 4 4 of 9  this dichotomy.    The applicant is proposing to increase the turn radius at Kimball Avenue and Community Drive East/Gregory  Drive.  BFJ asserts that a roundabout would provide lower delays during off‐peak hours and would have  greater capacity for future growth than the proposed widening while still accommodating the vehicles  proposed for the new facility.  The applicant has verbally indicated they are opposed to a roundabout because  of the need to acquire additional land from properties outside of their control.  The applicant has based this  statement on a roundabout with an inscribed diameter of 140‐feet, included in the application reviewed by  the Board in 2018 and included in the packet for convenience.  BFJ has suggested an alternative design to the  applicant’s concept in which the roundabout has a smaller inscribed radius of only 110 to 120‐feet.  Staff  considers this concept may address the applicant’s concern about land acquisition.    Staff notes that it is in the process of completing a long‐term, area‐wide transportation needs assessment.  Included in this assessment are projections of loading and needs for certain intersections, including the  Community  Drive/Kimball  Ave/Gregory  Drive  intersection.  The  Comprehensive  Plan  and  preliminary  Assessment both highlight both a signalized intersection and a roundabout as possible long‐term solutions.    3. Staff recommends the applicant be directed at this stage to develop a cost estimate for mitigation of  the traffic needs generated by the proposal and to collaborate with staff on possible intersection  improvements in the short term and longer term prior to submittal of a preliminary plat application.   In any design, Staff considers the intersection improvements should support City goals of minimizing  pavement widths and accommodating multimodal road users.    B. Wetland, Stream and Wildlife Habitat Protection    The applicant is proposing to impact several areas of Class III wetlands and wetland buffers as part of the  proposed project.  The wetland areas are located in the center of the Project site and it appears impacts are  unavoidable with a development of this scale. The project also includes areas of class II and class III wetlands  that would not be directly impacted.    4. Staff recommends the Board should ask the applicant to submit field delineations and wetlands  report, as well documentation from the State Wetlands Program supporting the delineation, as part  of preliminary plat and as described in Section 12.02D in order to substantiate compliance with the  wetland protection standards of Section 12.02E.    C. Open Space    The project is proposed to impact a segment of existing walking path along the south edge of the property  line and along the north edge of the proposed parking area.  The south leg of the existing path is proposed to  be rerouted from its current alignment to directly abut the southern property line.  The existing location of  the walking path will be used as a soil stockpile location approximately 5 to 10 feet above existing grade.  For  reference, the adjoining “Reverence” (Whales’ Tails) sculpture is on a soil mound approximately 14‐feet in  height.  The provided landscape plan includes two types of deciduous shrubs on top of the soil stockpile.      The applicant has provided a sidewalk connection from Community Way, which includes a loop sidewalk and  benches around an open space area between the employee parking lot and the street.  There is also a  substantial break room included within the building.    D. Compatibility with Comprehensive Plan  #SD‐19‐20  Staff Comments 5 5 of 9    The project is located in an area planned for medium to higher intensity principally non‐residential use.  The  specific objectives in this quadrant pertain to employers in need of larger amounts of space and to providing  recreation and resource conservation.      E. Stormwater    The Assistant Stormwater Superintendent reviewed the plans on July 2, 2019 and offers the following  comments.    I have reviewed the “Proposed Distribution Facility” sketch plan prepared by Cross Consulting  Engineers, P.C., dated 6/10/2019. The sketch plan includes a place holder for a proposed gravel  wetland, but no supporting design information has been provided with the sketch plan. I am  unable to determine if the gravel wetland shown is sufficiently sized to address the applicant’s  stormwater  needs.  The  applicant  will  be  required  to  comply  with §12.03 of the City’s Land  Development Regulations in a future plan submission.    5. Staff recommends the Board confirm the applicant understands the comments of the Stormwater  Section.  Staff considers the comments of the Stormwater Section should be addressed as part of the  preliminary plat application for the Project.    SITE PLAN STANDARDS    A. Transitions between structure and site, adequacy of planting, parking, and pedestrians    Staff  considers  that  application  does  not  contain  sufficient  information  to  evaluate  the  adequacy  of  pedestrian movement.  Staff recommends the Board ask the applicant to provide information on the building  entrances at preliminary plat.    B. Parking    The plans show parking for 296 standard vehicles, plus an additional 211 spaces for commercial vehicles  related to the onsite business.  For the proposed 143,713 sf. building, 72 spaces are required at a rate of 0.5  spaces/1,000 sf.       The applicant provided the following justification for the employee parking lot size.     There will be 406 employees projected at full phase   There are 2 to 3 shifts spread throughout the day based on seasonal demand   Size of employee parking area is designed to accommodate shift overlap.    The applicant has also provided an hour‐by‐hour breakdown of anticipated employee arrivals and departures  under full build.  Staff considers this breakdown shows that at the peak hour, the maximum number of  employees on site will be 226.  While Staff acknowledges that there should be more than the bare minimum  number of parking spaces, the applicant is proposing 31% more than the number of parking spaces required  for employees.    Staff notes that the proposed use is currently undergoing a shift in the way business is conducted.  Staff  recommends the Board discuss the subject of phasing parking given that the applicant has indicated they are  #SD‐19‐20  Staff Comments 6 6 of 9  planning to ramp up their operations and the industry is rapidly evolving with the potential for shifts towards  automation and different staffing needs.    Staff  recommends  the  Board  also  discuss  the  feasibility  of  sharing  parking  with  other  facilities  within  Technology Park.    6. Staff recommends the Board ask the applicant for further information about the proposed employee  parking, including phase‐in for the new facility, feasibility of off‐site parking, frequency of peak  demand, what transit options/shuttle options are available and how the proposed facility relates to  the size and number of spaces at the current facility.  Staff recommends the Board use this information  to evaluate whether to require the parking be constructed in phases, with the parking construction in  each phase restricted to the minimum needed as the proposed facility phases in to operating at full  capacity.      Section 14.06B(2)(b)(vii) governs parking in front of the building for properties in the Mixed Industrial‐ Commercial  and 14.06B(2)(d) governs parking location for through lots.  74 of the proposed employee spaces  are located to the front of the building facing Community Drive.  14.06B(2)(b) allows the Board to approve  parking between a public street and the building if certain criteria are met.  Staff notes the Board shall approve  only the minimum necessary to overcome the conditions outlined.  The applicant approximates 25% of their  parking is located to the front of the building, which is the maximum allowed when the conditions from  Section 14.06B(2)(b)(vii)(II) are met.  This calculation considers the trailer parking as “equipment storage  area,” which Staff considers acceptable.    For the Board to approve up to 25% of parking located to the front, the following additional standards apply.    2. Parking shall be predominantly screened from the roadway with landscaping features, and  separated from the roadway’s sidewalks or multi‐use paths by one or more of the following  Qualifying Open Spaces (as defined in Appendix F, except for the location standards which  are superseded by this subsection): Pocket/Mini Park; Wooded area; Community Garden;  Enhanced Rain Garden; or Streetfront Open Space. The size of this Open Space shall be  sufficient to (1) create or extend a pleasant pedestrian experience on the adjacent public  sidewalk or recreation path, (2) largely screen parking from the street right‐of‐way, and (3)  provide for additional usable open space on the parcel. The open space shall represent a  minimum of 35% of the total square footage of the parking spaces (not including circulation  infrastructure) proposed to be located in front of the building.   7. The proposed open space appears to meet this criterion but Staff recommends the Board remind  the applicant of the need to demonstrate compliance with this standard, including the required  minimum size, at the next stage of review.  3. The minimum required landscaping budget established by the Development Review Board  pursuant to Section 13.06 shall increase by a percentage that is equivalent to the percentage  of  the  total  parking  that  is  proposed  to  be  located  between  a  public  street  and  the  building(s) on a lot.  Of this total increased landscaping budget, the percentage that must  be dedicated to installation of landscaping in the front yard shall be equivalent to the  percentage of the total parking that is proposed to be located between a public street and  the building(s) (e.g., if the minimum required landscaping budget before any increase was  $100,000, and if 10% of the total parking for the lot is proposed to be located between a  public street and the building(s), then the minimum required landscaping budget shall  increase by 10%, for a new total landscaping budget of $110,000, and no less than 10% of  #SD‐19‐20  Staff Comments 7 7 of 9  the  new  total  landscaping  budget,  or  $11,000,  must  be  dedicated  to  installation  of  landscaping in the front yard).    The applicant must demonstrate compliance with this criterion at the next stage of review.      4. The  applicant  shall  construct  a safe,  paved  pedestrian  access  from  the  street  to  the  building’s main entrance.   5. The parking layout and circulation shall not interfere with safe pedestrian access from the  street to the building’s main entrance.    Staff has no concern with compliance with these criteria.    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area    The applicant has submitted elevations showing that the building will be faced primarily in brick with some  areas of pre‐finished metal panels and precast concrete.  Staff considers that the materials are consistent  with adjoining development, though there are significantly fewer windows proposed than exist on adjoining  buildings.   The applicant is proposing to screen a large portion of the building with a row of arborvitae which  will be 6‐7’ high when installed, as well as a number of Japanese lilacs, white pines and white spruce.     D. Access to Abutting Properties    This criterion requires the reservation of land when access is deemed necessary to, amongst other things,  improve general access and circulation in the area.      8. Staff considers the proposed employee parking area has a driveway segment well aligned for future  connection to the adjoining Lot 11 to the west and recommends the Board request the applicant  provide an easement to allow a future driveway connection to the adjacent Lot 11 as part of the next  application for the project.  Staff notes this request is not intended to encumber the operation of the  proposed facility but is instead to facilitate future connections should the nature of the proposed use  change over time, or should the adjacent property be developed with a complimentary use.    E. Landscaping and Screening Requirements    Section 13.06 discusses landscaping of parking areas.  Staff recommends the Board remind the applicant of  the  need  to  address  the  numerical  criterion  of  Section  13.06  including  landscape  value,  and  interior  landscaping percentage at number of shade trees at the next application.      Section 13.06(B)(4)(d) states that when 10 or more trees are planned a mix of species is encouraged.  Staff  will forward the proposed landscaping plan to the City Arborist at the next stage of review.    9. Staff recommends the Board discuss with the applicant the lack of shade trees in the commercial  vehicle parking areas.  While there is no requirement, Staff considers that it may be beneficial to locate  some of the required landscaping around the large commercial parking area to reduce the heat island  effect of the pavement.     F. Modifications of Standards    #SD‐19‐20  Staff Comments 8 8 of 9  At this time, Staff is not aware of any standards will need to be modified for the proposed project.    CONDITIONAL USE STANDARDS    The definition of height includes the following statement:  Height calculation of a building shall not include minor rooftop apparatus such as solar collectors,  chimneys, elevator and mechanical penthouses, air conditioning equipment, satellite dishes, and  similar apparatus that project from the roof. For other rooftop apparatus such as spires, towners,  water tanks, radio and television antennas, see Section 3.07 of these Regulations.     10. Staff recommends the Board discuss with the applicant what the proposed RTUs consist of and make  a determination on whether Section 3.07 applies.      If Section 3.07 applies, the Board must evaluate the compliance of the RTUs against conditional use criteria.   Staff considers the rooftop apparatus will not have an undue adverse effect on the areas addressed in the  conditional use standards.    INTERSTATE HIGHWAY OVERLAY DISTRICT (IHO)    Standards in the IHO district prohibit buildings within 150 feet of the Interstate 89 right of way.  Recreation  paths are permitted.  Staff has no concerns with the Project’s compliance with these criteria.    OTHER    A. Bicycle Parking    The applicant has designated an area for 8 inverted‐U type bicycle racks, providing short‐term parking for 16  bicycles.  Staff considers Table 13‐10 requires the applicant provide short‐term parking for 8 bicycles.      11. Given the nature of the facility, Staff recommends the Board discuss with the applicant whether they  wish to consider providing shelter over the provided bicycle parking instead of providing more than  the required minimum.  Staff notes the applicant must also provide two long‐term bicycle parking  spaces, and at least one clothes locker.  These facilities should be included on the provided interior  floor plan as part of the next application.    B. Signage  The applicant may not show proposed signs on the plans for Board approval.  Staff notes the applicant may  provide supplemental exhibits showing signage to be excluded from the approved planset.    C. Fencing    The applicant has indicated they are proposing an 8‐foot high fence.  Details of the fence demonstrating  compliance with 13.17 should be provided as part of subsequent applications.    D. Exterior Lighting    12. 13.07B(2) prohibits excessive spillover of light to nearby properties.  The applicant’s provided lighting  plan shows there will be spillover from the driveway onto the adjacent property containing the fire  pond, up to a maximum of 2.0 lumens.  Staff recommends the Board discuss whether to request the  #SD‐19‐20  Staff Comments 9 9 of 9  applicant relocate the light fixture or shorten the pole in order to reduce spill over.    The applicant has provided lighting cut sheets.  Staff considers this information appropriate for the next  stage of review and will include an analysis of cut sheets at that time    E. Energy Standards  Staff notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.    F. Public Streets  The applicant is proposing to discontinue the approved City Street Community Way.  Staff notes the Board  cannot approve a preliminary plat without City Council opting to release it’s irrevocable offer of dedication  for the street.    G. Noise  Staff notes the applicant has provided a study of the anticipated noise generated by the facility in support  of the performance standards in Appendix B.  Staff considers this information appropriate for the next  stage of review and will include an analysis of the results of that study at that time.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the issues identified herein with the applicant and close the hearing.     Respectfully submitted,  ____________________________________ Marla Keene, Development Review Planner