Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06C_SD-19-12_284 Meadowland Dr_SBRC_FP_ffd_draft#SD‐19‐12  1 1 of 6  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    SBRC PROPERTIES, LLC  284 MEADOWLAND DRIVE  FINAL PLAT APPLICATION #SD‐19‐12  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Final plat application #SD‐19‐12 of SBRC Properties, LLC to subdivide a 27.8 acre parcel into two lots of  6.2 acres and 21.2 acres, 284 Meadowland Drive.    The Development Review Board held public hearings on Tuesday June 18, July 2 and July 16, 2019.  The  applicant was represented by Adam Booska, David Shenk, David Marshall and Tim McKenzie.    Based on testimony provided at the above‐mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The Project consists of Final plat application #SD‐19‐12 of SBRC Properties, LLC to subdivide a  27.8 acre parcel into two lots of 6.2 acres and 21.2 acres, 284 Meadowland Drive. Subdivision  triggers site plan review.  2. The applicant is currently seeking site plan approval for each of the subject properties, the 6.2  acre lot under SP‐19‐07 and the 21.2 acre lot under SP‐19‐20.  3. The owner of record of the subject property is SBRC Properties, LLC.  4. The application was received on April 9, 2019.  5. The subject property is located in the Industrial Open Space Zoning District; Hinesburg Road  North View Protection District.  6. The plans submitted consist of seventeen (17) pages of civil drawings, thirteen (13) pages of  details and specifications, a floor plain and an elevation drawing, prepared by Civil Engineering  Associates and by Walter M. Adams Jr. Construction Consulting.  The most recent revision for  the civil drawings and details was on July 1, 2019.  The most recent revision for the floor plan  and elevation drawing was July 7, 2019.  7. The Board reviewed the sketch plan application for this subdivision on February 19, 2019.  8. There are Class 2 wetlands on the west of the property, outside the area proposed for  development.  There is a 200‐foot open space buffer along the south side of the property. There  was a previous subdivision on the western end of the lot which established three development  lots and Randall Street.  There is an existing stormwater pond on the property which captures  runoff from Meadowland Drive.                  #SD‐19‐12  2 2 of 6  A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Industrial Open Space  Zoning District  Required Existing Proposed Lot 1 Proposed Lot  1G  Min. Lot Size 3 ac.  27.9 ac.  21.7 ac.  6.2 ac.  Max. Building Coverage 30%  0%  Information pertaining to  development is contained in the  site plan applications for the  relevant properties (SP‐19‐07 for  Lot 1G and SP‐19‐20 for Lot 1)  Max. Overall Coverage 50%  0%  Min. Front Setback 50 ft.  N/A  Max  Front  Setback  Coverage  30%  0%  Min. Side Setback 35 ft.  N/A  Min. Rear Setback 50 ft.  N/A  Building Height (flat  roof)  35 ft.  N/A      Zoning district requirements are addressed in the concurrent site plan application #SP‐19‐07.      B) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS AND MASTER  PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has received preliminary water and wastewater allocations.  The Board finds  this criterion met.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    No construction is being reviewed as part of this subdivision application.  Compliance of the  site plan with this standard is discussed in the decision on application #SP‐19‐07.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.  Section 13.01F states that all commercial lots located adjacent to other commercial lots must  provide a driveway connection to any adjacent commercial lot.  If an actual connection is not  available, the applicant must at minimum provide an easement to the adjacent lot.  The  driveway connection or easement should be located where the vehicular and pedestrian  circulation is most feasible.  The proposed driveway provides a driveway apron for the use of  the adjacent lot 1.  The Board finds this apron as meeting this criterion.    Traffic is discussed in the decision on application #SP‐19‐07.  #SD‐19‐12  3 3 of 6    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.  There are no wetlands proposed to be impacted by the development.  Stormwater impacts  are discussed under criterion #11 below.  Landscaping is discussed under concurrent site plan application #SP‐19‐07.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located.    On an overall basis, the Board finds the proposed compact configuration of the property  compatible  with  the  existing  and  planned  development  patterns  of  the  area.    Detailed  discussion of the aesthetics of the building itself is provided under concurrent site plan  application #SP‐19‐07.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     The applicant is proposing to configure the lots to allow consolidation of the proposed  development in the center of the site, sandwiched between an existing storm pond which  provides treatment for runoff from adjoining properties, and an existing earthen berm and  vegetated area which buffers the Meadowland area from the adjacent industrial district.  The  earthen berm and vegetated area are located in a 200‐ft open space buffer which contains an  existing recreation path.  The Board finds this criterion met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water.    The Fire Chief reviewed the plans on April 16 and May 7, 2019, 2019 and offers the following  comments.  1. The fire hydrant will need to be move to the northwest corner of the green space  along the building.  In its current location if the fire department were to utilize it,  it cuts off the road for other apparatus access.    2. They will need full fire protection (fire alarm, sprinkler and standpipe systems);  fire load calculations will determine if they need to include a fire pump. They  may want to get a current hydrant flow test before they go too far down the  road.    The applicant has already addressed the Fire Chief’s comment regarding the hydrant location.   The Board considers this criterion met.    #SD‐19‐12  4 4 of 6    (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services and infrastructure to adjacent properties.    Compliance with this standard and Section 15.12 of the LDRs is discussed in the decision for  #SP‐19‐07.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council.    The subdivision does not affect compliance with this criterion.  Compliance of the proposed  development project is discussed in the decision for #SP‐19‐07.      (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    A discussion of uses within the Comprehensive Plan is included in the decision for #SP‐19‐ 07.  Other objectives of the Comprehensive Plan for the Northeast Quadrant address  allowing opportunities for employers in need of larger amounts of space, and providing a  balance of open spaces.   The Board finds this criterion met for the proposed subdivision.    (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The Board finds the proposed subdivision does not affect compliance with this criterion.   Compliance of the site plan with this standard is discussed in the decision on application #SP‐ 19‐07.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Compliance with site plan review standards is discussed in the decision for application #SP‐19‐07.    OTHER  The Board finds that based on the proposed building location and State E9‐1‐1 addressing standards, the  address of the building must be 430 Meadowland Drive.    DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve final plat application #SD‐19‐12 of SBRC Properties, LLC,  subject to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     #SD‐19‐12  5 5 of 6  2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plat plan must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. One copy of the complete approved revised plan set must be submitted to  the Administrative Officer prior to recording the plat.    a. The plat plan must be revised to include the signature and seal of the land surveyor.    4. A digital PDF version of the full set of approved final plans must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plan.    5. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plan.    6. The applicant must obtain site plan approval for each of the two involved properties prior to  recording the mylar.    7. Any changes to the final plat plan will require approval of the South Burlington Development Review  Board.     8. The final plat plan (survey plat) must be recorded in the land records within 180 days or this  approval is null and void. The plat plan must be signed by the Board Chair or Clerk prior to recording.   Prior to recording the final plat plan, the applicant must submit copies of the survey plat in digital  format. The format of the digital information will require approval of the South Burlington GIS  Coordinator.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jim Langan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Dawn Philibert    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _.      Signed this ____ day of July, 2019, by      _____________________________________  Matt Cota, Acting Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  #SD‐19‐12  6 6 of 6  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.