Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06A_SP-19-14 CU-19-03_124 Tech Park Way_ReArch_ffd_draft#SP‐19‐14 & #CU‐19‐03    1  CITY OF SOUTH BURLINGTON    DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING      REARCH COMPANY – 124 TECHNOLOGY PARK WAY  SITE PLAN APPLICATION #SP‐19‐14 & CONDITIONAL USE APPLICATION #CU‐19‐03  FINDINGS OF FACT AND DECISION  Site Plan application #SP‐19‐14 and Conditional Use application #CU‐19‐03 of ReArch Company, to  amend a previously approved plan for a 54,459 sq. ft. general office building  The amendment consists  of requesting after‐the‐fact approval for converting the use to commercial parking and vacant for the  purpose of off‐site storage of automobiles for sale on the existing north parking lot, 124 Technology  Park Way.    The Development Review Board held a public hearing on June 18, 2019.  The applicant was represented  by Andrea Dotolo.          Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Development  Review Board finds, concludes, and decides the following:     FINDINGS OF FACT    1. The applicant, ReArch Company, seeks to amend a previously approved plan for a 54,459 sq. ft.  general office building.  The amendment consists of requesting after‐the‐fact approval for  converting the use to commercial parking and vacant for the purpose of off‐site storage of  automobiles for sale on the existing north parking lot, 124 Technology Park Way.    2. The applicant is requesting after‐the‐fact approval.    3. The owner of record of the subject property is 124 Technology Park Way, LLC.      4. The applications were received on May 17, 2019.    5. The property lies within the Mixed Industrial‐Commercial Zoning District.    6. The plans submitted consists of two (2) pages.  C1‐01 is entitled “Technology Park Lot #2 Existing  Conditions Plan,” prepared by TCE dated May 16, 2019.  SP2 is entitled “Site Plan,” prepared by  Trudell Consulting Engineers dated 9/8/2009 and last revised 4/12/2019.   CONDITIONAL USE STANDARDS       A commercial parking facility is allowed in the Industrial‐Commercial Zoning District only as a conditional  use and hence this application must be reviewed under the conditional use standards.    Pursuant to Section 14.10(E) of the LDRs, the proposed conditional use shall not result in an undue  adverse effect on any of the following:    (1) The capacity of existing or planned community facilities.    #SP‐19‐14 & #CU‐19‐03    2  (2) The character of the area affected, as defined by the purpose or purposes of the zoning  district within which the project is located, and specifically stated policies and standards of the  municipal plan.     (3) Traffic on roads and highways in the vicinity.    (4) Bylaws and ordinances then in effect.     (5) Utilization of renewable energy resources.     The property is previously approved to generate 82 vehicle trip ends.  The applicant estimates the weekly  trips to be 20 trips, with no particular peak hour.  The facility will operate 8:30 AM to 5:30 PM, Monday  through Friday.  The Board finds that the proposed use of the parking lot for commercial parking will not  result in an undue adverse effect on any of the above criteria.     SITE PLAN REVIEW STANDARDS    Section 14 of the Land Development Regulations establish the following general review standards for  site plan applications:     A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive  Plan. Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the  stated land use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.     The project is located in the northeast quadrant, whose objectives as stated in the comprehensive  plan are to allow opportunities for employers in need of large amounts of space provided they are  compatible with the operation of the airport, and to provide a balanced mix of recreation, resource  conservation and business park opportunities in the south end of the quadrant.  The land use policy  for this area is medium to higher intensity, principally non‐residential.    The Board finds the project is in compliance with the Comprehensive Plan.     B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)   The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure  to  structure,  and  to  provide  for  adequate  planting,  safe  pedestrian  movement,  and  adequate parking areas.  No changes to the structures are proposed.  The Board finds the previously approved planting is  adequate.  The Board finds this criterion met.     (2)   Parking:  (a)   Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this subsection.  The existing parking configuration was approved as part of a previous site plan approval.  No  changes to the existing parking are proposed.    #SP‐19‐14 & #CU‐19‐03    3  C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials  and  architectural  characteristics  (e.g.,  rhythm,  color,  texture,  form  or  detailing),  landscaping,  buffers,  screens  and  visual  interruptions  to  create  attractive  transitions  between  buildings of different architectural styles.  (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.  No changes to the structure are proposed.    14.07 SITE PLAN REVIEW SPECIFIC REVIEW STANDARDS    A.  Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an  arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to improve  general access and circulation in the area.    No changes to access to abutting properties are proposed.  The Board finds this criterion met.    B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations  remaining  above  ground  shall  be  located  so  as  to have  a  harmonious  relation  to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.    No new utility connections are proposed.  The Board finds this criterion met.    C.  Disposal  of  Wastes.  All  dumpsters  and  other  facilities  to  handle  solid  waste,  including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum) shall  not be required to be fenced or screened.    The applicant has indicated the approved waste disposal locations have not been constructed.  The Board  finds this criterion met.    D. Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping, Screening, and  Street Trees.    No new landscaping is proposed or required.  The Board finds this criterion met.    E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review Board  may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's Comprehensive  Plan are met. However, in no case shall the DRB permit the location of a new structure less than five (5)  feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow land development creating a  total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning district in the case of new  #SP‐19‐14 & #CU‐19‐03    4  development,  or  increasing  the  coverage  on  sites  where  the  pre‐existing  condition  exceeds  the  applicable limit.    The applicant is not requested any additional modification of standards.     F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various other  techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into underlying  soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is required  pursuant to the standards contained within Article 12.  No site disturbance or additional impervious surfaces are proposed.  The Board finds the proposed project  does not affect compliance with this criterion.    G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    No changes affecting this criterion are proposed.  The Board finds this criterion met.    OTHER    Section 13.14: Bicycle Parking    The  minimum  required  short‐term  bicycle  parking  for  the  proposed  use  is  6  spaces  based  on  approximately 30,000 sq ft of commercial parking.  Section 13.14B(1)(b) allows existing bicycle racks to be  counted towards the minimum requirements if they meet certain standards.  At the time of the first site  plan application, the applicant must provide at least 50% of the required number of short term bicycle  parking spaces.    The applicant has indicated the existing wave style rack provides bicycle parking for 6 bicycles that meets  the minimum criteria of 13.14B(1)(b).    DECISION    Moved by ___, seconded by ___, to approve Site Plan application #SP‐19‐14 and Conditional Use  application #CU‐19‐03 of ReArch Company, subject to the following conditions:      1. All previous approvals and stipulations which are not changed by this decision, will remain in full  effect.    2. This project must be completed as shown on the plans submitted by the applicant, and on file in  the South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. Any use of the building will require site plan approval.     4. The proposed and approved use is for storage only. Vehicle sales, including explicit advertising  of vehicles for sale, is not permitted.  5. The applicant must obtain a zoning permit within six (6) months pursuant to Section 17.04 of the  Land Development Regulations or this approval is null and void.   #SP‐19‐14 & #CU‐19‐03    5    6. Any change to the approved plan will require approval by the South Burlington Development  Review Board or the Administrative Officer.     Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present      Motion carried by a vote of _– _ – _.    Signed this ____ day of __________________ 2019, by        _____________________________________  Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4) (A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state permits  for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.