Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 05A_SD-19-15_400 Hinesburg Rd_Gaulin_FP_draft ffd#SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    ROBERT R. GAULIN & DORIS T. GAULIN REVOCABLE TRUST  400 HINESBURG RD  FINAL PLAT APPLICATION #SD‐19‐15  FINDINGS OF FACT AND DECISION        1  1 of 6  Final Plat application #SD‐19‐15 of Robert Gaulin to subdivide a 0.57 acre parcel into two (2) lots for the  purpose of construction of a new single family residence, 400 Hinesburg Road.    The Development Review Board held a public hearing on Tuesday June 4, 2019.  Richard Gaulin represented  the applicant.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The  Project  consists  of  subdividing  a  0.57  acre  parcel  into  two (2) lots for the purpose of  construction of a new single family residence, 400 Hinesburg Road.  2. The owner of record of the subject property is the Robert R. Gaulin & Doris T. Gaulin Revocable  Trust.  3. The application was received on May 3, 2019.  4. The subject property is located in the Residential 4 zoning district.    5. The plans submitted consist of the following pages.    Sheet #  Name  Date  Revised  Prepared By  PL‐1  Two‐Lot Subdivision  Survey Plot  10/12/2018  5/1/2019  Barnard & Gervais, LLC  S‐1  Site Plan  3/21/2018  4/18/2019  Barnard & Gervais, LLC  D‐1  Water and Wastewater  Systems Details and  Notes  3/21/2019  4/18/2019  Barnard & Gervais, LLC    6. The Board reviewed the sketch plan for the subdivision on February 19, 2019.  At that time, the  applicant was proposing the new single family home contain an accessory residential unit, which  would  require  conditional  use  review.    The  applicant  is  no  longer  proposing  an  accessory  residential unit therefore conditional use criteria do not apply.  7. Single family homes are exempt from site plan review, therefore site plan review is not required.       #SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision       2  2 of 6  B) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    The Project is located in the Residential 4 zoning district.  Dimensional standards are as follows.    Residential 4 Required Proposed  Lot 1  Proposed  Lot 2  Min. Lot Size 9,500 sf  12,340 sf  12,740 sf   Max. Building Coverage 20%  18.4%  19.5%   Max. Overall Coverage 40%  35.2% 1  39.9%   Min. Front Setback 30 ft.  3 ft.*  30 ft.   Min. Side Setback 10 ft.  > 10 ft.  12 ft.   Min. Rear Setback 30 ft.  +/‐ 36 ft.  30 ft.   Building Height  (pitched roof)  28 ft.  No change  28 ft.  * existing nonconformity  1. Calculated by Staff    Under the Applicant’s proposed subdivision and subsequent build‐out of the subdivided lots, both lots will  approach maximum building and lot coverage and minimum setbacks.    C) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS  AND MASTER PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has obtained preliminary water and wastewater allocations for the Project.  The  Board finds this criterion met.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    The Project proposes to disturb less than 1 acre of land therefore a General Permit for  construction will not be required.      Permanent seeding and mulch or erosion control matting must be installed within 48 hours  of final grading, and a minimum of four (4) inches of top soil shall be provided to cover overall  finished slopes, in accordance with Section 16.04A.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    #SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision       3  3 of 6  The Board finds the proposed development of one residential unit will have no adverse impact  on congestion of adjacent roads.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    There are no wetlands or other unique natural features on the subject property.  The Board  finds this criterion met.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     The Board finds the proposed subdivision for the purpose of creating one (1) single family  home lot is visually compatible with the existing and planned development patterns of the  area.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    While the property is north of an existing contiguous open space area adjacent to a stream  buffer, it does not directly abut the open space, and open space areas are not affected by this  subdivision.  The Board finds this criterion met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    The Fire Chief reviewed the proposed subdivision on May 29, 2019 and had no concerns.  The  Fire Chief reminds the applicant to install clearly legible house numbers on the new Staff  considers this criterion met.      (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.    #SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision       4  4 of 6  The project will connect to existing water, sewer, and sidewalk.  The Board finds this criterion  met.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.    No new roadways are proposed.  At the sketch plan meeting, the Board discussed with the  applicant whether two curb cuts were needed.  The applicant has revised their plan and is  proposing to use an existing curb cut for access to Lot 1.      (10) The project is consistent with the goals and objectives of the municipal Plan for the affected  district(s).    The Board found this criterion to be satisfied at preliminary plat.  No changes affecting this criterion have  been made and it continues to be satisfied.  Conservation is discussed further under 9.12A(2) below.      (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The Project creates 3,570 sq ft of new impervious surfaces and therefore is not required to  obtain a State stormwater discharge permit.  The total impervious  is  less  than  ½  acre  therefore the standards of Article 12 pertaining to stormwater do not apply.  The Board finds  this criterion met.      Energy Standards    The Board notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.     DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve Final Plat Application #SD‐19‐15 of the Robert R. Gaulin &  Doris T. Gaulin Revocable Trust, subject to the following stipulations:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plats submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.     3. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.  #SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision       5  5 of 6    4. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    5. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.     6. A digital PDF version of the full set of approved final plats must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plans.    7. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plans. The format of the digital information  shall require approval of the South Burlington GIS Coordinator.    8. The final plat plan (Two‐Lot Subdivision Survey Plat by Barnard & Gervais) must be recorded in the  land records within 180 days or this approval is null and void. The plat shall be signed by the Board  Chair or Clerk prior to recording.      9. The mylar must be recorded prior to zoning permit issuance.    10. All roads must comply with Fire Department apparatus turning radii (includes mutual aid apparatus).    11. Parking of construction vehicles will be restricted to one side of the road to maintain Fire  Department access during construction.      12. The Project must comply with NFPA 241 – Safe Guarding buildings under construction, alteration or  demolition.     Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _       Signed this ___ day of ____, 2019 by      _____________________________________  Bill Miller, Chair    PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court,  #SD‐19‐15  Findings of Fact and Decision       6  6 of 6  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed to  the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐ 951‐1740 or https://www.vermontjudiciary.org/environmental   for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.