Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 05A_SP-19-08_1519 Shelburne Rd_Blue Dragonfly LLC_ffd_draft#SP‐19‐08  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    BLUE DRAGONFLY, LLC  1519 SHELBURNE ROAD  SITE PLAN APPLICATION #SP‐19‐08  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Site plan application #SP‐19‐08 of Blue Dragonfly, LLC to amend a previously approved plan for a 12,345  sq. ft. building consisting of 6,549 sq. ft of office use, 4,164 sq. ft. distribution and related storage, and  1,632 sq. ft of vacant.  The amendment consists of updating previously approved dimensional standards  to reflect the recently approved subdivision (#SD‐19‐09), 1519 Shelburne Road.    The Development Review Board held a public hearing on Tuesday, May 21 2019.  The applicant was  represented by ___.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The Project consists of amending  a previously approved plan for a 12,345 sq. ft. building  consisting of 6,549 sq. ft of office use, 4,164 sq. ft. distribution and related storage, and 1,632  sq. ft of vacant.  The amendment consists of updating previously approved dimensional  standards to reflect the recently approved subdivision (#SD‐19‐09).  Subdivision triggers site  plan review.  The site plan is subject to DRB review because the property does not comply with  dimensional standards.  2. The owner of record of the subject property is Blue Dragonfly, LLC.  3. The application was received on April 16, 2019.  4. The subject property is located in the Commercial 2 Zoning District.  5. The plans submitted consist of a two (2) page set of plans.  The first page is entitled “Overall Site  Plan Existing Conditions,” prepared by Civil Engineering Associates, dated January 1, 2019 and  last revised 4/9/2019.  6. On 4/17/2019, the Development Review Board subdivided 1519 & 1525 Shelburne Road into  their present configurations.    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS     C2 Zoning District Required Existing Proposed   Min. Lot Size 40,000 sf 43,400 sf 45,960 sf1   Max. Building Coverage 40 % 29% 27%  @ Max. Overall Coverage  70 % 71% 67%   Min. Front Setback 50 ft.  51 ft. +/‐  No change   Min. Side Setback 10 ft.  23 ft. +/‐  No change   Min. Rear Setback 30 ft.  82 ft. +/‐  No change  SP‐19‐08    2   Max. Front Setback Coverage 30%  40%  No change   Max. Height (flat roof) 35 ft.  Unknown  No change  √  Zoning Compliance  @  Existing Noncompliance  1. Change was approved as part of SD‐19‐09    B) SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR ALL COMMERCIAL DISTRICTS  Land Development Regulations Section 5.08 apply to development within the C‐2 district.    A. Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set  forth in Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout,  encourage  more  efficient  use  of  land  for  commercial  development,  promote  mixed‐use  development  and  shared  parking  opportunities,  reduce  stormwater  runoff  and  maximize  infiltration,  provide  coordinated  access  to  and  from  commercial  developments  via  public  roadways, and maintain service levels on public roadways with a minimum of publicly financed  roadway improvements.    This  site  plan  is  for  the  purpose  of  updating  dimensional  standards  to  reflect  the  recently  approved subdivision.  The Board finds this criterion met.    B. Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient  frontage, lot size, and lot depth. Area requirements and frontage needs may be met by the  consolidation of contiguous lots under separate ownership. Construction of a new public street  may serve as the minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed,  maximum lot coverage shall be the normal maximum for the applicable district.    No changes to the uses are proposed.  The Board finds this criterion met.    C.   Parking, Access, and Internal Circulation  (1)   Parking requirements may be modified, depending in the extent of shared parking, the  presence of sidewalks or recreation paths, and residences lying within walking distance  (defined as no further than one‐quarter (¼) mile for purposes of commercial zoning districts).  Any requirements for shared access and/or parking must be secured by permanent legal  agreements acceptable to the City Attorney.  (2)   Parking areas shall be designed for efficient internal circulation and the minimum  number of curb cuts onto the public roadway.  (3)   Access improvements and curb cut consolidation may be required.    The minimum required parking for the site is 20 spaces.  There are 28 spaces on the property  today.  Staff considers this criterion met.    D.   N/A    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  SP‐19‐08    3  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  review standards for all site plan applications:    A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    The Board finds the proposed site plan does not affect the property’s compliance with the  Comprehensive Plan goal or objectives.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    The Board finds the proposed site plan does not affect the property’s compliance with this  criterion.      (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.      (b) The Development Review Board may approve parking between a public street and one  or more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are  met.    The  Board  shall  approve  only  the  minimum  necessary  to  overcome  the  conditions below.    1. The parking area is necessary to meet  minimum  requirements  of  the  Americans with Disabilities Act  (ii)– (iii) Not applicable   (iv) The lot contains one or more existing buildings that are to be re‐used and  parking needs cannot be accommodated to the rear and sides of the existing  building(s).    Seven (7) existing parking spaces are located in the front of the existing building, one of which is  designated as an accessible space.  There are 28 parking spaces provided, while the existing uses  require only 20 spaces.  In recognition of the absence of proposed of site improvements, the  Board finds the applicant is not required to modify the non‐conforming parking spaces.    (c) ‐ (d) (not applicable)    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    The applicant is not proposing to make any changes to the height or scale of the existing  building.  The Board finds this criterion met.  SP‐19‐08    4    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    The applicant is not proposing to make any changes to the exterior appearance of the  building.  The Board finds this criterion met.    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    A. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    The  property  is  currently  connected  to  the  existing  related  property  to  the  south  at  1525  Shelburne Road.  The Board finds this criterion met.      B. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    No changes are proposed to the existing utilities.  The Board finds this criterion met.    C. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The Site has two existing dumpster enclosures, one on the north side of the building and one on  the west.  The Board finds this criterion met.    D. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    The property has a very limited amount of existing landscaping.  Pursuant to Section 13.06(A) of the  proposed Land Development Regulations, landscaping and screening shall be required for all projects  subject to site plan review.  The applicant is not proposing any exterior building improvements  therefore there is no required minimum landscape budget.  The Board finds this criterion met.   F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  SP‐19‐08    5  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.    The proposed site plan does not trigger the standards of Article 12.  The Board finds this criterion  met.    G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    The dimensions of parking and driveways are not proposed to change.  The Board finds this  criterion met.    D) OTHER  1. Traffic Generation    The maximum allowable peak hour trip generation limit for this parcel is 44.83 trips.  As part of  their recent site plan approval for the existing use mix, the applicant demonstrated that the  property generates fewer than the maximum allowable peak hour trip generation.  The Board  finds this criterion met.    2. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    The applicant has represented all existing fixtures meet this criterion.  The Board finds this  criterion met.    3. Utility Cabinets/HVAC Units    The plans show one existing HVAC unit on the south side of the building.  Per Section 13.18(B)(4)  of the LDRs any such units would be required to be landscaped with evergreens of sufficient height  and density to be screened from the surrounding property.  There is no landscaping around the  existing HVAC unit.   See further discussion under Site Plan Review Standard (iv) above.    4. Bicycle Parking    The proposed 6,549 sq. ft of office use and 4,164 sq. ft. distribution and related storage require  a minimum of four short‐term bicycle parking spaces according to the provisions of Section  SP‐19‐08    6  13.14.  There is one inverted‐U type bicycle rack at the front of the building, providing parking  for two bicycles.  Pursuant to 13.14 and previous approval #SP‐18‐53, the applicant must  provide four short‐term bicycle parking spaces.  The Board finds the applicant must revise the  plan to reflect the installation of one additional inverted‐U type bicycle rack.    DECISION    Motion by __, seconded by __, to approve site plan application #SP‐19‐08 of Blue Dragonfly, LLC, subject  to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The site plans must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. Three (3) copies must be submitted to the Administrative Officer prior to  zoning permit approval.    a. Include a second bicycle parking rack to the front of the building.    4. The applicant must obtain a zoning permit within six (6) months pursuant to Section 17.04 of the  Land Development Regulations or this approval is null and void.    5. The applicant must obtain a Certificate of Occupancy from the Administrative Officer prior to use of  the new uses.    6. Any change to the site plan will require approval by the South Burlington Development Review  Board or the Administrative Officer.        Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _.      Signed this ____ day of May, 2019, by      _____________________________________                                                Bill Miller, Chair  SP‐19‐08    7    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.