Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 07A_SD-19-09_1519 & 1525 Shelburne Rd & 5 Bartlett Bay Rd_PP FP_draft_ffd#SD‐19‐09  1 1 of 6  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    BLUE DRAGONFLY, LLC & ANTONIO B. POMERLEAU  5 BARTLETT BAY ROAD, 1519 & 1525 SHELBURNE ROAD  PRELIMINARY & FINAL PLAT APPLICATION #SD‐19‐09  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Preliminary and Final Plat application #SD‐19‐09 of Antonio B. Pomerleau, LLC and Blue Dragonfly, LLC to  resubdivide three (3) lots, 1519 & 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road.      The Development Review Board held a public hearing on Tuesday, April 2, 2019.  The applicant was  represented by Chris Galipeau and ___.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The Project consists of Preliminary and Final Plat Application #SD‐19‐09 of Blue Dragonfly, LLC &  Antonio B. Pomerleau, LLC to resubdivide three (3) lots.  Subdivision triggers site plan review.  2. This approval must be followed by site plan review for each of the subject properties or this  approval is null and void.  3. The owners of record of the subject properties are Blue Dragonfly, LLC & Antonio B. Pomerleau,  LLC.  4. The application was received on February 22, 2019.  5. The subject properties are located in the Commercial 2 Zoning District.  6. The plans submitted consist of a three (3) page set of plans.  The first page is entitled “Proposed  Lot Line Adjustment,” prepared by Civil Engineering Associates, dated February 1, 2018.  7. The Board reviewed the sketch plan application for this subdivision on February 19, 2019.  8. On 11/21/2011, the Development Review Board removed the planned unit development  designation for these three (3) lots (#SD‐11‐38) and subdivided 1519 & 1525 Shelburne Road  into their present configurations.   9. The DRB issued final plat approval #SD‐18‐07 for the subdivision of these three (3) lots on March  21, 2018.  The applicant allowed the approval to become null and void due to not recording the  final plat within 180 days of approval.  The applicant has removed all proposed improvements  from the previously plans and is now proposing to simply reconfigure the lot lines.        A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Building and overall coverages will continue to be met. All reconfigured lots will continue to meet the  minimum lot size of 40,000 sq. ft. The new property boundaries will not increase the degree of  noncompliance with any setback requirement or coverage. The buildings on 1525 Shelburne Road does not  currently meet the front setback requirement and this resubdivision will not affect that situation.  Neither  1519 nor 1525 Shelburne Road meet the front setback coverage requirements.  Both of these properties  will require DRB of the required amended site plans.  The site plan amendment for 5 Bartlett Bay Road may  be reviewed administratively.  #SD‐19‐09  2 2 of 6                Commercial 2 Required Existing  1519  Shelburne  Rd  Proposed  1519  Shelburne  Rd  Existing  1525  Shelburne  Rd  Proposed  1525  Shelburne  Rd  Existing 5  Bartlett  Bay Rd  Proposed 5  Bartlett  Bay Rd  Min. Lot Size 40,000 sf  43,400 sf  45,960 sf  40,170 sf  48,460 sf  206,180 sf  195,330 sf  Max. Building  Coverage  40%  29%  27%  16%  13%  26%  28%  Max. Overall  Coverage  70%  71%  67%  66%  55%  64%  68%  X Max. Front  Setback Coverage,  Shelburne Rd  30%  40%  40%  92%  92%  N/A  N/A  X Max. Front  Setback Coverage,  Bartlett Bay Rd  30%  N/A  N/A  64%  62%  28%  29%  X Min. Front  Setback,  Shelburne Rd  50 ft.  51 ft.  51 ft.  20 ft.  20 ft.  N/A  N/A  Min. Front  Setback, Bartlett  Bay Rd  30 ft.  N/A  N/A  38 ft. 38 ft.  91 ft.  91 ft.  Min. Side  Setback  10 ft.  >10 ft.  No change 158 ft.  210 ft. 68 ft.  68 ft.  Min. Rear  Setback  30 ft.  82 ft.  105 ft.  N/A  N/A  97 ft.  97 ft.  Building Height  (flat roof)  35 ft.  Unknown    No change     Unknown    No change     Unknown  No change    B) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS AND  MASTER PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    No change in water or wastewater demand is proposed.  The Board finds this criterion met.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  #SD‐19‐09  3 3 of 6  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.  No earth disturbance is proposed.  The Board finds this criterion met.  (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    1519 Shelburne Road and 1525 Shelburne Road are connected by a shared access driveway.   The Board finds this subdivision does not warrant additional connections to be made.  The  Board finds this criterion met.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    There are no natural resource areas on the site.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     The proposed subdivision does not affect compliance with this criterion.  The Board finds this  criterion met.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    No additional open spaces are proposed.  The Project is located in a densely developed  commercial area of the US‐7 corridor.  The Board finds that while open space may be a  desirable component of the development, there are no contiguous open spaces to connect  to and therefore this criterion is met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    #SD‐19‐09  4 4 of 6  This project is not a PUD.  The proposed changes to the property layout do not affect  compliance with this criterion.  The Board finds this criterion met.    (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.    No changes are proposed.  The Board finds this criterion met.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.    The proposed subdivision does not affect compliance with this criterion.  The Board finds this  criterion met.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    Among others, one of the goals of the Comprehensive Plan for the southwest quadrant is  reconstruction and infill development.  The Board finds this criterion met.    (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    No construction is proposed.  The Board finds this criterion met.    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the general review  standards for all site plan applications.  Section 14.07 establishes the specific review standards for site plan  applications.    The Board finds the existing compliance with these criteria not affected by the proposed subdivision.  Minor  site improvements applicable to all site plans, including but not limited to utility cabinet and dumpster  screening, bicycle parking, and downcast and shielded lighting, will be addressed as part of the related site  plan reviews.       #SD‐19‐09  5 5 of 6  DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve final plat application #SD‐19‐09 of Blue Dragonfly, LLC and  Antonio B. Pomerleau, LLC, subject to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plat plan must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. Three (3) copies of the approved revised plat must be submitted to the  Administrative Officer prior to recording the plat.    a. The plat plan must be revised to include the signature and seal of the land surveyor.    4. A digital PDF version of the full set of approved final plat must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plan.    5. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plan.    6. The applicant must obtain site plan approval for each of the three involved properties, reflecting the  reconfigured lot lines, prior to recording the mylar.    7. Any changes to the final plat plan will require approval of the South Burlington Development Review  Board.     8. The final plat plan (survey plat) must be recorded in the land records within 180 days or this  approval is null and void. The plat plan must be signed by the Board Chair or Clerk prior to recording.   Prior to recording the final plat plan, the applicant must submit copies of the survey plat in digital  format. The format of the digital information will require approval of the South Burlington GIS  Coordinator.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _.      Signed this ____ day of April, 2019, by      #SD‐19‐09  6 6 of 6  _____________________________________                                                Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.