Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 08B_SD-19-04_133 Cheesefactory Ln_Ewing_draft Final_ffd#SD‐19‐04  Findings of Fact and Decision  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    PETER EWING  133 CHEESEFACTORY LANE  PRELIMINARY PLAT APPLICATION #SD‐19‐04  FINDINGS OF FACT AND DECISION        1  1 of 13  Final plat application #SD‐19‐04 of Peter Ewing to subdivide an existing 13.2 acre undeveloped parcel  into two (2) lots of 3.6 acres and 9.6 acres for the purpose of constructing a single family home on the  3.6 acre lot and conserving the 9.6 acre lot, and providing access to three new home lots in Shelburne,  133 Cheesefactory Lane.    The Development Review Board held a public hearing on Tuesday March 5, 2019.  Peter Ewing and ___  represented the applicant.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The Project consists of subdividing an existing 13.2 acre undeveloped parcel into two (2) lots of  3.6 acres and 9.6 acres, 133 Cheesefactory Lane.  2. The owners of record of the subject property are Linka R. Lee Living Trust, Sawyer W. Lee Living  Trust, the Ewing Farm Trust  3. The application was received on February 2, 2019.  4. The subject property is located in the Southeast Quadrant – Natural Resource Protection (SEQ‐ NRP) sub‐district.    5. The plans submitted consist of the following pages.    Sheet #  Name  Date  Prepared By  1  Subdivision Plat  1/2019  Kitteridge Land Surveying, PLLC  2  Subdivision Plat  1/2019  Kitteridge Land Surveying, PLLC  P1  Partitioning of Ewing Farm  Family Trust  11/28/2018  Civil Engineering Associates, Inc.  C2.01  Site Plan  1/29/2019  The Ewing Family Farm Trust &  The Ewing Family Trust  W1  Wetland Impact Area  Worksheet and Crossing Option  8/20/2018  Civil Engineering Associates, Inc.  W2  Erosion Control Notes and  Details  8/7/2018  Civil Engineering Associates, Inc.    6. The Board issued a preliminary plat approval for the project on September 6, 2018.  7. The applicant is proposing a two lot subdivision in South Burlington and a three lot subdivision in  Shelburne.    The  Shelburne  lots  will  be  accessed  exclusively  through  a  private  driveway  off  Cheesefactory Lane in South Burlington.      A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Article 9 of the South Burlington Land Development Regulations stablishes the following general review  standards for all site plan applications located within the Southeast Quadrant.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       2  2 of 13    The Project is located in the Southeast Quadrant ‐ Natural Resource Protection (SEQ‐NRP) district.  The  SEQ‐NRP district has certain restrictions on the type of development which may occur, discussed under SEQ  standards below.  Dimensional standards are as follows.    SEQ‐NRP Required Proposed  Lot #2  Proposed  Lot #2B  Min. Lot Size 12,000 sf  92,783 sf  418,176 sf   Max. Building Coverage 15% 0.6%* 0%   Max. Overall Coverage 30% 3.3%* 0%   Min. Front Setback 20 ft.  > 20 ft.  N/A   Min. Side Setback 10 ft.  > 10 ft.  N/A   Min. Rear Setback 30 ft.  > 30 ft.  N/A   Building Height  (pitched roof)  28 ft.  28 ft.  N/A     Zoning Compliance  * Staff has estimated building and overall coverage based on provided plans.  Coverages  provided on the submitted application form do not match the areas on the plans.    B) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS  AND MASTER PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The proposed development will be served by private water and wastewater systems.  The  Board finds this criterion met.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    The Board finds the applicant must amend their erosion control plan notes to indicate that a  minimum of four (4) inches of top soil shall be provided to cover overall finished slopes, in  accordance with Section 16.04A.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    The Board finds the proposed development of four residential (one in South Burlington and  three in Shelburne) units will have no adverse impact on congestion of adjacent roads.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       3  3 of 13  The Board finds the applicant must seek DRB approval for construction of additional homes  beyond the four shown on the approved site plan accessed solely via the proposed private  road, regardless of whether any additional homes are to be located in South Burlington or in  Shelburne, and that this shall be recorded as a notice of conditions.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    The applicant performed a wetland survey on the portion of the Site affected by the proposed  development.  The Board finds that a wetland survey on the remainder of the Site is not  necessary for the proposed subdivision.  The applicant has obtained state wetland permit  2014‐480.01 reflecting the proposed impacts as part of the final plat application.  This is a  requirement of Section 12.02E(2).  The Board finds this criterion met.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     The  Board  finds  the  proposed  development  visually  compatible  with the low‐density  development patterns identified for the Natural Resource Protection district.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    The Board finds this criterion to be met through the conservation of lands and the low density  proposed.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    See discussion of fire safety considerations under 9.06D(4) below.    (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       4  4 of 13    The minimum required road width described in Section 15.12 is 20 feet.  See Subdivision  Standard 9 immediately below for further discussion.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.    Road standards are discussed in Section 3.05B and 15.12D.    3.05B. Lots with No Road Frontage  (2)  The Development Review Board may approve subdivision or development of  lots with no frontage on a public street, as long as access to such a street by a permanent  easement or right‐of‐way at least twenty (20) feet in width is provided, according to the  following procedures:  (a) …  (b) Conditions of Approval. Any application to create a new lot with no road  frontage shall be subject to the requirements and major subdivision criteria of  Article 15 of these Regulations in addition to this section.  (i)  Number of lots and/or dwelling units on a private right‐of‐way. The  Development Review Board shall limit the number of developable lots on a  private right‐of‐way to three (3) and/or the number of multi‐family units to  ten (10), whichever is less, beyond which a public street shall be required  (See Article 15, Subdivision). The Development Review Board shall require a  public street if the number of developable lots is greater than three (3)  and/or the number of multi‐family units is ten (10) or more, whichever is  less. The Development Review Board may also limit the length of a private  right‐of‐way, and may impose other conditions as may be necessary to  assure adequate emergency access to all lots and dwelling units.  (ii)  The Development Review Board may require a right‐of way wider than  the twenty (20) foot minimum if it is to serve more than one (1) lot.  (iii)  The Development Review Board may impose conditions to insure the  maintenance and permanency of a private right‐of‐way and to insure that  a right‐of‐way will not place a burden on municipal services.    Under existing conditions, there is one home on one lot served by the private roadway  proposed to be extended.  The applicant is proposing to add four more homes.  One will  be located on its own lot in South Burlington, and three more will each be located on their  own lot in Shelburne.  The three homes in Shelburne are accessed via a single point in  South Burlington and therefore are considered as one lot for the purpose of this standard.   The Board finds this criterion met.    15.12 Standards for Roadways, Parking and Circulation  D. Criteria for Public and Private Roadways  (3)  Private  Roadways  allowed.    The  DRB  may  at  its  discretion  approve  a  roadway or roadways within a subdivision or PUD to be private if one or more  of the following situations applies:  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       5  5 of 13  (a) (b) not applicable  (c)  The  proposed  roadway  serves  five  (5)  or  fewer  single‐family or  duplex dwellings, an any combination of the two types of dwellings.    The applicant is proposing to construct four additional homes off the private roadway,  plus one existing home for a total of five.  The Board finds the applicant shall not be  permitted to develop an additional home, regardless of whether it is located in Shelburne  or South Burlington, without creating a public roadway.  The applicant must record a  notice of conditions to this effect.        E. Standards for Construction of Roadways     (1) all streets shall be constructed completely by the applicant.     (2) N/A  (3) All private roadways shall be built to the specifications set forth in this  section with the exception of curbing and widths. All private roadways shall be  a minimum width of twenty‐six (26) feet with parking and twenty (20) feet  without parking.  (4)   Modification of Roadway Standards.   (a)   In  any  PUD  or  non‐Transect  Zone  subdivision,  the  DRB  may  specifically authorize modification of the City’s roadway standards in Table  15‐1 below if it specifically finds that such modification is in furtherance of  Comprehensive Plan policies and the goals for the specific zoning district in  which a project is located, and that such modification is consistent with  provisions  for  the  public  health,  safety  and  welfare  and  the  orderly  development of the City. In making such a finding, the DRB shall consider  the recommendation of the City Engineer, Director of Public Works and Fire  Chief with respect to the City’s ability to provide public services to the  proposed subdivision or PUD.     At preliminary plat, the Board grants the applicant a waiver to allow construction  of a gravel road with a 15‐inch gravel base course and 3‐inch crusher run gravel  top course.    At preliminary plat, the Board indicated that the road must be 20 feet wide except  at the wetland crossing where it must be 18 feet wide, and that the proposed  home in South Burlington be equipped with a residential sprinkler system.  The  provide “Proposed Conditions Site Plan,” Sheet W1 prepared by Civil engineering  Associates, Inc. shows the required road width.  The Board finds these criteria  met.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the municipal Plan for the affected  district(s).    The Board found this criterion to be satisfied at preliminary plat.  No changes affecting this criterion have  been made and it continues to be satisfied.  Conservation is discussed further under 9.12A(2) below.      (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       6  6 of 13  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The Board finds the low density of the proposed development protective of natural features.      The total impervious of the proposed project, including the proposed access road, appears to  exceed one acre and therefore is required to obtain a State stormwater discharge permit.  It  also  appears  the  total  impervious  in  South  Burlington  exceeds  one  half  acre  and  must  therefore meet the standards of Article 12 pertaining to stormwater.  The Board cannot  approve this project until the Article 12 standards are met.    C) 9.06 SOUTHEAST QUADRANT DIMENSIONAL AND DESIGN REQUIREMENTS APPLICABLE  TO ALL SUB‐DISTRICTS.      The following standards shall apply to development and improvements within the entire SEQ.    A. Height.  See Article 3.07.  Article 3.07 states that the requirements of Table C‐2, Dimensional Standards, apply for the  maximum number of stories and the maximum height.  Waivers are not available for  structures with the SEQ zoning district.    The Project is located within the SEQ‐NRP district.  The Board finds this criterion met.    B. Open Space and Resource Protection.  (1) Open space areas on the site shall be located in such a way as to maximize opportunities for  creating usable, contiguous open spaces between adjoining parcels    The Board finds this criterion to be met through the conservation of lands and the low density  proposed.    (2) Building lots, streets and other structures shall be located in a manner consistent with the  Regulating Plan for the applicable sub‐district allowing carefully planned development at  the average densities provided in this bylaw.    The subdivided property may only be developed with one dwelling unit as discussed under  9.12 below.  The Board finds this criterion met.    (3) A plan for the proposed open spaces and/or natural areas and their ongoing management  shall be established by the applicant.     See discussion under 9.12 below.    (4) Sufficient grading and erosion controls shall be employed during construction and after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the  Development Review Board may rely on evidence that the project will be covered under the  General  Permit  for  Construction  issued  by  the  Vermont  Department  of  Environmental  Conservation.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       7  7 of 13    See discussion under Subdivision Standard 15.18(2) above.    (5) Sufficient suitable landscaping and fencing shall be provided to protect wetland, stream, or  primary  or  natural  community  areas  and  buffers  in  a  manner  that is aesthetically  compatible with the surrounding landscape. Chain link fencing other than for agricultural  purposes shall be prohibited within PUDs; the use of split rail or other fencing made of  natural materials is encouraged.    At preliminary plat, the Board found the layout of the proposed subdivision and access road  adequately protective of natural resource areas without additional landscaping or fencing.   No changes affecting compliance with this criterion have been made.    C. Agriculture. The conservation of existing agricultural production values is encouraged through  development planning that supports agricultural uses (including but not limited to development  plans that create contiguous areas of agricultural use), provides buffer areas between existing  agricultural  operations  and  new  development,  roads,  and  infrastructure,  or  creates  new  opportunities for agricultural use (on any soil group) such as but not limited to community‐ supported agriculture.     The Board finds this criterion met.    D. Public Services and Facilities. In the absence of a specific finding by the Development Review  Board that an alternative location and/or provision is approved for a specific development,  the location of buildings, lots, streets and utilities shall conform with the location of planned  public facilities as depicted on the Official Map, including but not limited to recreation paths,  streets, park land, schools, and sewer and water facilities.  E.   (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity shall be available to meet the  needs of the project in conformance with applicable State and City requirement, as  evidenced by a City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water  and Wastewater Permit from the Department of Environmental Conservation.    The proposed development will be served by private water and wastewater systems.  The  Board finds this criterion met.    (2) Recreation paths, storm water facilities, sidewalks, landscaping, utility lines, and lighting  shall be designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    The applicant has indicated utility lines will be located within the roadway easement but not  under the road, except at the wetland and wetland buffer crossing where utilities will be  located beneath the road.  The Board finds this criterion met.    (3) Recreation paths, utilities, sidewalks, and lighting shall be designed in a manner that is  consistent with City utility plans and maintenance standards, absent a specific agreement  with the applicant related to maintenance that has been approved by the City Council.    The Board finds this criterion met.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       8  8 of 13    (4) The plan shall be reviewed by the Fire Chief or his designee to insure that adequate fire  protection can be provided, with the standards for evaluation including, but not limited to,  minimum distance between structures, street width, vehicular access from two directions  where possible, looping of water lines, water flow and pressure, and number and location  of hydrants.    Fire Chief comments were addressed at preliminary plat.  No changes affecting compliance  with this criterion have been made.     D. Circulation. The project shall incorporate access, circulation and traffic management strategies  sufficient to prevent unsafe conditions on adjacent roads and sufficient to create connectivity  for  pedestrians,  bicycles,  vehicles,  school  transportation,  and  emergency  service  vehicles  between neighborhoods. In making this finding the Development Review Board may rely on  the findings of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical  review by City staff or consultants.    (1) Roads shall be designed in a manner that is compatible with the extension of such services  and infrastructure to adjacent properties.    (2) Roads  shall  be  designed  in  a  manner  that  is  consistent  with  City roadway plans and  maintenance  standards,  absent  a specific  agreement  with  the  applicant  related  to  maintenance that has been approved by the City Council.    (3) The provisions of Section 15.12(D)(4) related to connections between adjacent streets and  neighborhoods shall apply.    With a 20‐foot roadway (18‐feet at wetland crossing), the Board finds this criterion met.    D) 9.07 SOUTHEAST QUADRANT REGULATING PLANS    A. N/A  B. General Provisions  (1) N/A  (2) All residential lots created on or after the effective date of this bylaw in any SEQ sub‐district  shall confirm to a standard minimum lot width to depth ratio of one to two (1:2), with ratios of  1:2.5 to 1:5 recommended    The proposed triangular lot has a width to depth ratio of approximately 1:1.  However given the  restrictions on development of adjacent parcels this subdivision creates, the Board has no concerns  about the provided ratio.    C. – D. N/A    E) 9.12 SEQ‐NRP SUPPLEMENTAL REGULATIONS    A. Any lot that lies entirely within a SEQ‐NRP sub‐district is subject to the following supplemental  regulations:  (1) N/A  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision       9  9 of 13  (2) Such lot may be developed with a residence or residences pursuant to a conservation plan  approved by the Development Review Board.  See 9.12(B) below.  (3) N/A    The applicant has indicated they will be preserving approximately 9.6 acres of land by sale to the  Nature Conservancy, identified as Lot 2B on the provided Site Plan.  The applicant has provided a draft  conservation plan for Lot 2B, which involves the Nature Conservancy, the intended buyer of Lot 2B,  placing restrictions on the land for the purpose of conservation.  The Board finds that the provided  draft conservation easement provided by the Nature Conservancy adequately meets the requirements  of 9.12A(2) and the sale of land to the Nature Conservancy and finalization of the draft conservation  easement document, including recording thereof, must occur concurrently with recording the mylar for  this subdivision.    B. A lot that was in existence on or before June 22, 1992 and which lies substantially or entirely  within a SEQ‐NRP sub‐district may be improved with one or more single family detached dwelling  units, subject to conditional use review and the following supplemental standards:    (1)  Where the lot is less than fifteen (15) acres in size, the Development Review Board may  permit no more than one (1) single family dwelling unit only if:  (a)  The  portion  of  the  lot  in  any  other  (non‐NRP)  SEQ  sub‐district  is  insufficient  to  accommodate the construction and use of a single family dwelling unit in compliance with  these Regulations, and;  (b)  The location of structures, yards, and access drives have no portion within a designated  primary natural community or its related buffer.  No portions of the lot are outside the NRP sub‐district.  The Board finds this criterion met.    F) CONDITIONAL USE REVIEW    Pursuant to Section 9.12B of the South Burlington Land Development Regulations (development of lots  in SEQ‐NRP district), the proposed use shall be reviewed as a conditional use and shall meet the  following standards of Section 14.10(E):    14.10E General Review Standards  The Development Review Board shall review the proposed conditional use for compliance with all  applicable standards as contained in these regulations. The proposed conditional use shall not result in  an undue adverse effect on any of the following:    (1) The capacity of existing or planned community facilities.    This project will have no adverse effect upon community facilities. The Board finds this criterion met.    (2) The character of the area affected, as defined by the purpose or purposes of the zoning district  within which the project is located, and specifically stated policies and standards of the municipal  plan.     The purpose of the zoning district is, in part, to encourage open space preservation, and well‐planned  residential use.  The Board finds this criterion met.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision         10  10 of 13  (3) Traffic on roads and highways in the vicinity.    This project will have no adverse effect on traffic on roads and highways in the vicinity. The Board  finds this criterion met.    (4) Bylaws and ordinances then in effect.    The Board finds this criterion met.    (5) Utilization of renewable energy resources.    This project will not affect renewable energy resources. The Board finds this criterion met.    G) OTHER    12.02E Standards for Wetland Protection  (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer areas  is generally discouraged.  (2)   Encroachment  into  Class  II wetlands  is  permitted  by  the  City  only  in  conjunction  with  issuance of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion  control,  stormwater  treatment  system,  provisions  for  stream  buffering,  and  landscaping  plan  achieve the following standards for wetland protection:  (a)   The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately;  (b)   The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards;  (c)   The  impact  of  the  encroachment(s)  on  the  specific  wetland functions  and  values  identified in the field delineation and wetland report is minimized and/or offset by appropriate  landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.    As discussed above under Subdivision Standards, the applicant has obtained a wetland general permit  from the Vermont Agency of Natural Resources (Permit no. 2014‐480.01).  The Board finds these criteria  met.      E911 Addresses    The Board finds the applicant must provide to the Planning Commission a request for a name for the  proposed private road prior to obtaining a zoning permit for the first home to be accessed via the road,  regardless of whether the first home is to be located in South Burlington or in Shelburne.    Energy Standards    The Board notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision         11  11 of 13  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.     DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve Final Plat Application #SD‐19‐04 of Peter Ewing, subject to  the following stipulations:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plats submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. There shall be no use of herbicides, pesticides, and/or non‐organic fertilizers within either the  wetlands or the associated buffers.      4. There will be no mowing within 50 feet of the wetlands nor can the wetland buffers be turned into  lawn.  Brush‐hogging will be allowed no more than three (3) times per year.      5. The final plans must be revised to show the change below prior to recording the mylars. Any  additional changes to any of the final plat plans will require approval of the South Burlington  Development Review Board.   a. The plat titled “Partitioning of Ewing Farm Family Trust,” Sheet P1 prepared by Civil  Engineering Associates, Inc. must provide the signature of the land surveyor  b. The plat titled “Subdivision Plat,” Sheet 1 prepared by Kitteridge Land Surveying, PLLC  must provide the signature of the land surveyor  c. The plan titled “Erosion Control Notes and Details,” Sheet W2 prepared by Civil  Engineering Associates, Inc. must require a minimum of four (4) inches of top soil to be  provided to cover overall finished slopes  d. (placeholder for any required stormwater revisions)    6. The following waivers of Land Development Regulation standards are granted  a. The private roadway may be constructed with a 15‐inch gravel base course and 3‐inch  crusher run gravel top course.     7. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.    8. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    9. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.     10. The  sale  of  land  to  the  Nature  Conservancy  and  finalization  of the  draft  conservation  easement  document,  including  recording  thereof,  must  occur  concurrently with  recording  the  mylar  for  this  subdivision.     11. A digital PDF version of the full set of approved final plats must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plans.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision         12  12 of 13    12. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plans. The format of the digital information  shall require approval of the South Burlington GIS Coordinator.    13. The applicant must seek DRB approval for construction of additional homes beyond the four shown  on the approved site plan accessed solely via the proposed private road, regardless of whether the  additional home is to be located in South Burlington or in Shelburne, and must record a notice of  conditions to this effect before recording the final plat plans.    14. The applicant shall not be permitted to develop an additional home, regardless of whether it is located  in Shelburne or South Burlington, without creating a public roadway, and must record a notice of  conditions to this effect before recording the final plat plans.    15. The final plat plans (Kitteridge Land Surveying Sheet 1 and Civil Engineering Associates, Inc. Sheet  P1) must be recorded in the land records within 180 days or this approval is null and void. The plats  shall be signed by the Board Chair or Clerk prior to recording.      16. The mylars must be recorded prior to zoning permit issuance.    17. All roads must comply with Fire Department apparatus turning radii (includes mutual aid apparatus).    18. Parking of construction vehicles will be restricted to one side of the road to maintain Fire  Department access during construction.      19. The Project must comply with NFPA 241 – Safe Guarding buildings under construction, alteration or  demolition.     20. The applicant must provide to the Planning Commission a request for a name for the proposed private  road prior to obtaining a zoning permit for the first home to be accessed via the road, regardless of  whether the first home is to be located in South Burlington or in Shelburne.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _       Signed this ___ day of March, 2019 by      _____________________________________  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision         13  13 of 13  Bill Miller, Chair    PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court,  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed to  the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐ 951‐1740 or https://www.vermontjudiciary.org/environmental   for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.