Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06B_SD-18-29_1505 Dorset St_Dorset Meadow Assoc_Prelim_memo  575 Dorset Street   South Burlington, VT 05403  tel 802.846.4106  fax 802.846.4101 www.sburl.com                TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:    Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SD‐18‐29 1505 Dorset Street Preliminary Plat    DATE:     January 29, 2019 Development Review Board meeting      Dorset Meadows Associates LLC has submitted an application seeking preliminary plat approval for a planned  unit development on two lots developed with one (1) single family dwelling.  The planned unit development is to  consist of 95 single family homes, 20 dwelling units in two‐family homes, 35 dwelling units in multi‐family homes,  one existing single family home, conservation of 15.80 acres on‐site and conservation of approximately 56 acres  off‐site through the purchase of 67.4 Transfer Development Rights, 1505 Dorset Street.  At the December 18,  2018 hearing, the Board indicated that there were several topics that needed additional attention.  Staff notes  and minutes from that hearing are available on the South Burlington “Committee Agendas & Minutes” webpage.   A summary of the status of each of these topics is as follows.  Numbered items for the Board’s attention are in  red.  1) ZONING DISTRICT AND DIMENSIONAL REQUIREMENTS    The Board noted the dimensions of the interior lots would only allow two of the provided home types to be used,  resulting insufficient variation.  The Applicant agreed to provide additional home types that would fit within the  interior lots and amend the design narrative to restrict same type homes to no more than two immediately  adjacent.    The Applicant has provided an amended design narrative dated 1/4/2019 that restricts the number of same‐type  adjacent homes to two, but has not provided additional home types that fit within the proposed building areas.      1. Staff recommends the Board discuss whether to close the hearing and make additional home types a  requirement of final plat or to require the applicant to address this issue prior to closing the hearing.    2) PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS    (A)(3)  The  project  incorporates  access,  circulation,  and  traffic  management  strategies  sufficient  to  prevent  unreasonable congestion of adjacent roads.    The Applicant prepared a traffic impact assessment which was reviewed by an independent third party technical  reviewer and then amended by the Applicant.  The independent third party reviewer has reviewed the revised  assessment and considers their comments addressed.  The memorandum from BFJ dated 12/21/2018 is included  in the packet for the Board.  #SD 17‐29  Preliminary Plat  2      (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife habitat as  identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.    As discussed as part of the review of MP‐18‐01, the Natural Resources Committee has provided a letter dated  1/25/2019 describing their review of the Project, which is included in the packet for MP‐18‐01.  Further discussion  of natural resources is included in the staff notes for MP‐18‐01.  Staff recommends the Board review the  committee’s feedback and discuss recommendations with the applicant.    (A)(5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the area, as  specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is located.     As discussed as part of the review of MP‐18‐01, the Applicant has provided an elevation for the multi‐family  home facing Dorset Street demonstrating that both the Dorset Street and Trillium Street sides will present as  fronts of the building.  The Applicant has provided elevation drawings for this building showing entrances along  Trillium Street and one entrance with a porch supported by columns on Dorset Street.      2. Staff recommends the Board review the provided elevations to determine if they find this criterion  satisfied.    (A)(8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have been  designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure to adjacent  landowners.    At the prior hearing, the Stormwater Section had not yet had an opportunity to review the provided stormwater  management plan.  On December 21, 2018, the Stormwater Section provided an updated comment letter on the  proposed stormwater infrastructure.  The applicant has provided a response, and the Stormwater Section has  prepared a memorandum summarizing the status of their concerns.  Staff has summarized the outstanding  comments below, and include the full letter in the packet.     The walkway to the basketball court overlaps a swale.  The Applicant has proposed a small culvert, and  the Stormwater Section recommends the Applicant consider a small footbridge for this location based on  the minimal burial depth for the culvert.    As shown on Sheets 5 & 7 and L‐201, the curb cuts to access gravel wetlands A & B, for maintenance  purposes, are located at the same position as clumps of Dark Green Arborvitae. These are a hedge type  species and will prevent access to the gravel wetland.    Remove note on Gravel Wetland Detail that says “Install Fabric Around Top of Stone.” Do not use a  geotextile fabric as it will restrict root growth.  It is important that the choker layer of stone is clean  washed stone (such as pea gravel) and does not contain fines.      The stormwater model was not accurately updated to reflect updates made to the storage capacity of  the treatment practices therefore it is not possible to evaluate the results of these changes.  The Applicant  should update the modeling to confirm whether the treatment practices still function as intended.    3. Staff recommends the Board consider whether to require the Applicant to address the Stormwater  Sections’ remaining comments prior to closing the hearing or as part of their final plat application.  #SD 17‐29  Preliminary Plat  3      3) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    A. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of access to  abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an arterial or collector  street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to improve general access and  circulation in the area.    The applicant has proposed a street and recreation path connection to the south adjacent property for future  connection and a pedestrian trail easement to the west and has updated their master plan to reflect the  pedestrian trail easement.    4. Staff recommends the Board consider whether to grant the Applicant’s request to have revisions to the  subdivision plats to show the pedestrian easement to the west be a part of their final plat application.    C. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance with any  recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with opaque fencing to  ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The applicant has added multi‐family buildings off Trillium Street and has demonstrated compliance with the  requirement for complete enclosure of the solid waste area.  Staff considers this criterion met.    4) SOUTHEAST QUADRANT ‐ 9.06 DIMENSIONAL AND DESIGN REQUIREMENTS APPLICABLE TO ALL  SUB‐DISTRICTS    B. Open Space and Resource Protection.  (3) A plan for the proposed open spaces and/or natural areas and their ongoing management shall be  established by the applicant.     The applicant has prepared a tree inventory plan showing how the existing trees greater than 6 inches in  caliper relate to the proposed development, and has provided a revised plan showing trees to be  preserved.  The Applicant is proposing approximately 3 maples and 9 pines to be preserved.      5. Staff supports the applicant’s effort to retain the trees they have proposed to be retained, but considers  it is not realistic to require the applicant to maintain in perpetuity the 1 maple and 9 pines on the single  family home lots.  Staff recommends the Board consider a condition requiring these trees to be preserved  but not require replacement should the trees reach the end of their natural lives.    6. Staff considers the Board has the ability to grant landscaping budget credit for existing trees to be  retained, and encourages the Board to consider asking the Applicant to take a closer look at whether  some existing clusters of trees in the proposed open space between lots 60 to 66 and 67 to 73 could be  preserved.      5) SOUTHEAST QUADRANT – 9.08 SEQ‐NR Sub‐District; Specific Standards  C. Residential Design    #SD 17‐29  Preliminary Plat  4    (1) Building Orientation.  Residential buildings must be oriented to the street. Primary entries for  single family and multi‐family buildings must face the street. Secondary building entries may open  onto garages and/or parking areas.  (Special design guidelines apply to arterial streets; see Section  9.11).  A minimum of thirty‐five percent (35%) of translucent windows and surfaces should be  oriented to the south. In the SEQ‐NRN sub‐district, residential buildings should orient their rooflines  to maximize solar gain potential, to the extent possible within the context of the overall standards  of the regulating plan.    At the previous hearing, the Applicant indicated they wished to review this standard against the  provided  homes  and  determine  whether  they  wished  to  request  a  waiver.    The  Applicant  has  provided the following response.    The applicant does request some variation from the 35% translucence oriented to the south standard.   The applicant requests that the 35% translucence standard shall only apply when a building is  oriented with the front or back of the unit facing south.  When the front or rear elevation of a building  is oriented to the south, 35% of the translucent windows shall be located on the south facing wall.   Due to the close proximity of the proposed building envelopes, shading will likely reduce solar gain in  adjacent buildings caused by south facing windows on end walls and will therefore reduce energy  efficiency.    7. While appreciating the Applicant’s concerns about shading, Staff  considers  the  Board  may  wish  to  consider a minimum translucence percentage for south‐facing side walls.  Staff recommends the Board  discuss the Applicant’s request.    (4) Placement of Garages and Parking.  For garages with a vehicle entrance that faces a front lot  line, the facade of the garage that includes the vehicle entrance must be set back a minimum  of eight feet (8’) behind the building line of the single or two‐family dwelling.   (a)  For the purposes of this subsection:  (i)  The building width of a single or two‐family dwelling, not including the garage, shall  be no less than twelve feet (12’), except for a duplex with side‐by‐side primary entries, in  which case the building width of each dwelling unit in the duplex, not including a garage,  shall be no less than eight feet (8’)   (ii)  The portion of the single or two‐family dwelling that is nearest the front lot line may  be a covered, usable porch, so long as the porch is no less than eight feet (8’) wide.    At the previous hearing, the Board noted the provided floor plans meet this criterion for all home  types except the single family corner type, which does not appear to meet this criterion.  The  Applicant has provided a revised footprint for this type.  Staff considers this criterion met.    Conclusion  Staff recommends the Board discuss the issues herein with the applicant and close the hearing.