Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06A_MP-18-01_1505 Dorset St_Dorset Meadow Assoc_memo  575 Dorset Street   South Burlington, VT 05403  tel 802.846.4106  fax 802.846.4101 www.sburl.com                TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:    Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   MP‐18‐01 1505 Dorset Street Master Plan    DATE:     January 29, 2019 Development Review Board meeting      Dorset Meadows Associates LLC has submitted an application seeking master plan approval for a planned unit  development on two lots developed with one (1) single family dwelling.  The planned unit development is to  consist of 94 single family homes, 24 dwelling units in two‐family homes, 35 dwelling units in multi‐family homes,  one existing single family home, conservation of 15.80 acres on‐site and conservation of approximately 56 acres  off‐site through the purchase of 67.4 Transfer Development Rights, 1505 Dorset Street.  At the December 4, 2018  hearing, the Board indicated that there were several topics that needed additional attention.  A summary of the  status of each of these topics is as follows.  Numbered items for the Board’s attention are in red.  1) COMPATIBILITY WITH COMPREHENSIVE PLAN  PUD Standard 10 states that the project must be consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan  for the affected district(s).  At the December 4 hearing, based on PUD Standard 15.18A(10), the Board requested the  Applicant address whether it was consistent with the following objective of the comprehensive plan.    Objective 60:  Give priority to the conservation of contiguous and interconnected open space areas within this  quadrant outside of those areas [districts, zones] specifically designated for development.    Specifically, the neighbors alleged the Project proposes development in an area identified for conservation.  The  applicant’s attorney has provided a response letter to this allegation which is included in the packet for the Board.   The letter states that the Project is not prohibited by either the LDRs or the comprehensive plan.    The applicant’s engineer has also provided a response letter to this allegation.  In summary, the letter states that the  resource areas identified in the comprehensive plan have been field‐delineated and the field delineation has been  confirmed by State agencies.  Field delineation of resource areas is specifically required by the Open Space Report,  which is the source of the resource areas the neighbors have concerns with.    1. Staff recommends the Board whether they agree with the conclusions of the applicant.    2) ZONING DISTRICT AND DIMENSIONAL REQUIREMENTS    The Applicant has provided updated building and overall coverages to reflect the revised layout.        #SD 17‐29  Preliminary Plat  2      Building Coverage 2  Overall Coverage 2  Neighborhood Residential  District (NR) 9.8%  29.9%  Village Residential District (VR)  6.7%  15.3%  Natural Resource Protection  District (NRP) 0.0%  0.0%  2. The Applicant notes the provided coverages may change during building permit process depending on  actual building footprints and lot layouts.   The coverage represented in the approval must represent the  maximum coverages that can be constructed without master plan amendment.  Staff considers the Board  should direct the Applicant revise the coverages to reflect the maximum anticipated, and that the table  can be footnoted to indicate the values are maximums.    Staff has no concerns with the proposed coverages.    3) MASTER PLAN STANDARDS  During the December hearing, the Board directed the Applicant to identify Elderberry Lane as a collector roadway  and to correct the open space numbering scheme.  The Applicant has updated the master plan to reflect these  changes.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads.  In making this finding the DRB may rely on the findings of  a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical review by City staff or  consultants.    The third‐party technical reviewer has reviewed the applicant’s revised traffic study and has indicated their  comments are addressed.  Staff has also discussed the Spear Street Corridor Study with the technical reviewer.   The reviewer’s recommendation is that no improvements at Spear Street and Nowland Farm Road are needed  as a direct result of this Project.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife habitat as  identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.  In making this finding  the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these Regulations related to wetlands and stream  buffers, and may seek comment from the Natural Resources committee with respect to the project’s  impact on natural resources.    The Applicant met with the Natural Resources Committee on January 2.  The Natural Resources Committee has  prepared a memorandum dated 1/25/2019, describing their thoughts on the project.  Staff has summarized the  Committee’s requests as follows.  Staff refers the Board to the original committee memo for more detail.      1. That the applicant should prepare an overlay of the resources areas identified in the Comprehensive  Plan.  a. The Applicant has described to the committee that the resource areas identified in the  Comprehensive Plan are intended to be guidance on where to perform site‐specific studies to  evaluate resource areas.  Staff recommends the Board consider whether the Applicant has  met their obligations by preparing floodplain, river corridor, and wetland delineation.  2. That the Board require the Applicant to include the Natural Resources Committee in the Act 250  Process.  #SD 17‐29  Preliminary Plat  3    a. Staff advises the DRB this request is outside of their authority.  The committee has the  opportunity to request City Council approval to participate on behalf of the City in the Act 250  process.  3. That the applicant reconfigure the wetland crossing to allow passage for larger species  4. That the applicant grant a conservation easement on the SEQ‐NRP lands  5. That the Board allow the committee the opportunity to review tree preservation plans.  6. That the Applicant plant whips of native specie trees at 10‐foot spacing throughout the river corridor  and wetland conservation area  7. That the applicant increase the wetland setback to greater than the 50‐foot minimum  8. That the applicant prepare a land management plan, and the committee have the opportunity to  review the plan  9. That the applicant provide a dog park or contribute to a fund to create a dog park on or nearby the  property.    3. Staff recommends the Board provide clear guidance to the Applicant on which, if any, of the committee’s  requests they are requiring them to address, and whether those requests should be addressed prior to  conclusion of the hearing or as part of the final plat application.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the area, as  specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is located.    The Board directed the Applicant to design the multi‐family home facing Dorset Street and Trillium Street  presents as “front sides” to both streets.  Staff considers this a subdivision‐level issue and not a master plan issue  and has moved this comment to the staff notes for SD‐18‐29.    4) OTHER    A. Phasing  At the previous hearing, the Board was generally supportive of the Applicant’s proposed phasing plan for the  homes but requested the Applicant define what communal elements would go with each phase.  The  Applicant has updated their phasing plan to assign paths and recreation areas to phases.  In general,  communal  elements  are  proposed to  be  constructed  during  the  phase they are adjacent to, with the  exception of a short section of path located within the Phase III building area that is proposed to be associated  with Phase II.      4. Staff considers this path may pose challenges during construction of Phase III and recommends the Board  discuss with the applicant their intentions for this area.    B. Adjustment of preconstruction grade    The applicant has requested that the Board approve an adjusted pre‐construction grade as allowed under  Section 3.12.  At the previous hearing, the Board discussed the grading to the rear of the lots to create a more  uniform appearance from the recreation paths.  The applicant has provided the following response.  Staff  considers this criterion met.      During the DRB hearing the applicant expressed that many of the homes along the wetland buffer on  Elderberry Lane would be proposed as “garden style” units; meaning there would be 4‐6 feet of grade  difference between the front and back of the units to allow for full size windows in the basement.  The  #SD 17‐29  Preliminary Plat  4    grading in this area reflects this and proposes the backyards of these units as flat and long as possible  given the configuration.  Please refer to SH 3 – Site Plan (North) and SH 4 – Site Plan (South).    C. Split Lots     Where a district boundary line divides a lot which was in a single ownership at the time of passage of these  regulations,  the  Development  Review  Board  may  permit,  as  a  conditional  use,  the  extension  of  the  regulations for either portion of the lot but not to exceed fifty (50) feet beyond the district line into the  remaining portion of the lot (See Article 14 for Conditional Use Review). This provision shall not apply to  the boundary lines of any overlay or floating district.    During the previous hearing, the Board generally agreed with the Applicant’s request to extend the SEQ‐NR  regulations 50‐feet into the SEQ‐NRP district with the proposed compensatory areas which will remain  undeveloped and unmaintained in the SEQ‐NR.  The applicant needed to adjust the boundaries of lots 82‐88  to not include encroachment beyond 50‐feet into the SEQ‐NRP, which they have done.    Staff previously provided incorrect guidance that the extended regulations would change the zoning district  boundary.  In fact, the Board may only extend the regulations of the adjoining district without changing the  zoning district boundary.  Staff considers the Applicant’s plan incorrectly characterizes this extension as an  adjustment of the zoning district boundary, and recommends the Board require the Applicant to show the  actual boundary line on their plans, separately indicating the area of the SEQ‐NR regulation extension and  the areas where the SEQ‐NRP regulations will apply.  Staff considers this can be a condition of approval.    5. Staff is concerned with the proposed configuration of units 88‐91 directly abutting the SEQ‐NRP.  Staff  recommends the Board discuss whether the proximity to the SEQ‐NRP is appropriate, and if there are no  concerns, at minimum consider requiring a permanent fence be installed along the boundary to prevent  encroachment into the NRP and requiring conditions protecting the NRP be included in the Homeowners  Association documents to be submitted as part of final plat.    6. To a lesser extent, Staff considers the configuration of lots 82‐87 may also result in encroachment into  the NRP, and recommends the Board consider requiring a permanent fence to be installed along the  boundary and to have the undeveloped status of these lands be included in the Homeowners Associations  documents to be submitted at final plat.    Conclusion  Staff recommends the Board work with the applicant to address the issues identified herein.