Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 09B_SD-19-24_390 Garden St_Snyder Braverman Development_PP FP_reconsideration DRAFTCITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    SNYDER BRAVERMAN DEVELOPMENT COMPANY, LLC  390 GARDEN STREET  PRELIMINARY AND FINAL PLAT APPLICATION #SD‐19‐24  FINDINGS OF FACT AND DECISION    1 1 of 8  Preliminary and final plat application #SD‐19‐24 of Snyder‐Braverman Development Co., LLC to subdivide an  existing 21.74 acre lot into six lots of 0.43 acres (Lot M1), 0.69 acres (Lot M2), 1.33 acres (Lot M3), 1.35  acres (Garden Street), 5.86 acres (Lot N) and 12.08 acres (Lot L), for the purpose of constructing Garden  Street and a project south of Garden Street on Lots M1, M2 and M3 which will be reviewed under separate  site plan application, 390 Garden Street.    The Development Review Board held and closed a public hearing on Tuesday September 4, 2019.  The  applicant was represented by Ken Braverman, Andy Rowe, and Tim McKenzie.    On September  17, 2019 the Board elected to re‐open the hearing in order to consider additional testimony  pertaining to the construction phasing of Garden Street    The Board held the re‐opened public hearing on Tuesday, October 15th.     Based on testimony provided at the above mentioned public hearings and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The Project consists of subdividing a parcel into six (6) lots.    2. The owner of record of the subject properties is South Burlington City Center, LLC.  3. The application was received on August 12, 2019.  4. The subject property is located in the Form Based Code District Transect Zone 4 and Transect  Zone 5.    5. The  plans  submitted  consist  of  four  pages  prepared  by  Lamoureux & Dickinson Consulting  Engineers, Inc., as follows.  Sheet No.  Plan Title  Plan Preparation Date  PL‐1  Subdivision Plat  7/15/2019  PL‐1  Subdivision Plat Draft Future Development*  7/29/2019  PL‐1  Subdivision Plat Draft Future Development*  7/29/2019  D1  Garden Street (South Segment) Concept Layout  8/12/2019  PL‐1  Subdivision Plat With Future Pedestrian Easements  7/15/2019**  *Two sheets were provided with the same name and date.  The content is the same except one  shows existing contours.  **This plan was received by the Board on 9/4/2019 and was not part of the initial application  submittal  #SD‐19‐24  2 2 of 8  6. The Sketch Plan application (#SD‐19‐16) for this project was heard by the Board on July 2, 2019.  7. The Applicant is proposing to subdivide one existing parcel into six lots in preparation for  development on Lots M1, M2 and M3.  Lot L will include the stormwater treatment facility for  Lots M1, M2 and M3, as well as being planned for future subdivision and development.  Plans  for future development of Lot N are not known at this time.  Garden Street is a planned street  on the City’s official map.  The development of Lots M1 through M3 will be subject to  administrative review through the Form Based Code process.      A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    There are no minimum lot dimensions within the T4 or T5 zoning districts.    8.04 Blocks, Streets and Alleys  A. General Standards  (1) Purpose.  To implement the goals of the Comprehensive Plan and purposes of the City Center  FBC District, including transportation, economic development, creation of an active, pedestrian‐ friendly environment, and to implement the intent of block standards identified within the  Building Envelope Standards of each Transect Zone.    Block length is discussed under standard (3) below.      The Board finds the remainder of this criterion met.      (2) Construction of Streets  (a) Where a building is proposed to be located on a lot that is adjacent to a new or extended  street, such street shall be constructed by the applicant pursuant to Article 15 and in  accordance with the requirements of Article 11, Street Typologies.    The Board finds the provided cross section meets the approved Garden Street cross  section.      Based on LDR Section 8.04A(5) pertaining to Connectivity, 8.04B(2) pertaining to Public  Facilities on the Official Map, 15.12D(4) pertaining to Connections to Adjacent Parcels,  and 15.12J pertaining to Street End Alternatives, as well as testimony pertaining to public  works and fire department considerations provided by Staff, the Board finds the applicant  must construct Garden Street from Market Street to the existing bridge on Garden Street  prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with frontage on  Garden Street.   The applicant must complete construction of the portion of the Garden  Street from the south side of the right of way to the north curb line, excluding pavement  top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with frontage  south of Garden Street.   Similarly, the applicant  must complete construction of the  portion of the Garden Street cross section from the north side of the right of way to the  south curb line, excluding pavement top coat, prior to issuance  of  a  certificate  of  occupancy for the first building with frontage north of Garden Street.     (3) Perimeter and Length of Blocks.  The minimum/maximum perimeters and lengths of any  block shall be determined by BES, except as otherwise provided for in this article.      As an exempt area, this standard is not applicable.  #SD‐19‐24  3 3 of 8    (4) Frontage Buildout.  Frontage buildout requirements for the applicable Transect Zone shall  apply along all streets pursuant to the BES.  The Board finds the applicant has demonstrated the lots proposed for development can meet the  frontage buildout requirements and the remaining lots are sufficiently large to be subdivided in a  way that meets frontage buildout in the future.  (5) Connectivity. All existing or proposed streets shall connect directly at each end to another  existing public street, or planned or proposed street listed as a qualifying street type in the  applicable BES. This requirement, however, shall not apply to the planned street extending  north from Barrett Street depicted on the City Center Form Based Code Primary & Secondary  Street & Block Standard applicability map.  The applicant has provided a conceptual site plan for the purpose of showing the configuration of  Garden Street within the subdivided ROW.  The Board finds this criterion met.  (6) Build‐to‐Zones  The Board finds this criterion not applicable to this subdivision application.  B. Location of blocks and streets.  (1) Applicability of block lengths and perimeters.     The subject property is exempt from block lengths and perimeter standards    (2) Public Facilities on the Official Map: Where a planned street or any other planned public  feature, facility, or improvement is shown on a parcel or lot on the Official Map, the owner of  such parcel or lot shall provide an irrevocable offer of dedication of such planned street or  planned public feature, facility for improvement to the City at the time of an application for land  development on such parcel or lot. In the event that the applicant proposes a private street, a  plan clearly depicting the area of such street shall be recorded in the land records prior to the  issuance of any zoning permit. The following additional standards shall apply in either instance:  The proposed City right of way for Garden Street is shown on the official map.  The Board has no  concerns with this project’s compliance with the official map.  There are other roads within the  proposed lot shown on the official map.  Pursuant to 24 VSA 4421, Official Map, planned public  facilities must be accommodated in a proposed development.    In a recent decision, #MS‐19‐02, the Administrative Officer denied an application for stormwater  facilities to be constructed on the western segment of Lot L.  The reason for the denial is that  pursuant to 24 VSA 4421 the applicant failed to accommodate planned public facilities. That  action has triggered the City Council’s obligation to consider whether to acquire the planned  north‐south roadway segment within Lots N and L. City Council has declined to do so. Therefore  the applicant is no longer obligated to provide an irrevocable offer for the planned north‐south  street.  The current proposal does not preclude the east‐west roadway located within Lot N.  At  such time as development on Lot N is contemplated, this east west roadway will need to be  addressed.    The Board finds this criterion met.    (a) Where applicable, the applicant shall construct such street in accordance with the  requirements of these Regulations;  #SD‐19‐24  4 4 of 8  (b) N/A  (c) Where the City identifies a specific Street Type on the Official Map, such street shall  comply with the standards for that street type in Article 11;   (d) –  (e) N/A  The applicant is proposing to construct the portion of Garden Street in accordance with the  approved Garden Street cross section.  An offer of dedication will be made prior to site plan  approval for development of the subdivided lots.  The Board finds this criterion met.    C. – E. N/A    F. Alleys. Alleys are encouraged in the City Center Form Based Code (FBC) District to minimize curb  cuts and to provide access to parking and service areas behind buildings. Alley locations and  dimensions are not fixed but shall be designed to accommodate the alley’s purpose.     No alleys are proposed.  Applicant is proposing one curb cut to serve Lots M1, M2 and M3 and the  adjacent portion of Lot L which will comply with 8.13(D)(4) pertaining to curb cut spacing.  The  Board finds this criterion met.    11.02C Street Type Standards  (1) Street, streetscape and any other construction or improvements along or within the existing or  proposed right‐of‐way for Market Street, Garden Street and Midas Drive and for the Williston  Road intersections of Midas Street/White Street and Patchen Road/Hinesburg  Road  shall  conform to engineered plans developed by the City and as modified by the Director of Public  Works.    The proposed Garden Street cross section conforms to the cross section approved by City Council.   The Board finds this criterion met.    A) ARTICLE 13 SUPPLEMENTAL REGULATIONS    13.06 Landscaping, Screening and Street Trees  13.14 Bicycle Parking & Storage  13.17 Fences  13.18 Utility Cabinets    The applicant has provided a draft site plan for the purposes of showing the proposed configuration for  Garden Street and how the development on Lots M1, M2 and M3 is proposed to be generally configured.   The applicable standards of Article 13 will be reviewed as part of the site plan application for the Form  Based Code district.    B) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS AND MASTER  PLANS    Standards (1), (2), (6), and (7) pertain specifically to site design and are not applicable for review of  this subdivision.  (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  #SD‐19‐24  5 5 of 8  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    The applicant is proposing a 64‐foot right of way to be subject to an irrevocable offer of  dedication to the City of South Burlington for the purposes of a future public street.  The  construction  of  the  public  street  will  be  completed  by  the  applicant  prior  to  the  City’s  acceptance, and the phasing of such construction is discussed above.    The  applicant  is  proposing  a  50‐foot  wide  shared  access  easement  for  the  purposes  of  providing primary vehicular access to proposed Lots M1, M2 and M3 as well as the adjacent  portion of Lot L.    The Board finds this criterion met.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    At this time, the applicant is not proposing any development for the subdivided parcels.  The  applicant has indicated that in the near future, their intent is to develop Lots M1 and M2 with  buildings, Lot M3 with parking, and the western portion of Lot L with a stormwater facility.   Plans for the remainder of Lot L and for all of Lot N are unknown at this time.  The Board  approved a conditional use application (#CU‐18‐01) for the proposed wetland impacts of the  overall development.      (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.   The Board finds the proposed transect zone subdivision creates lots which facilitate the type  of dense development prioritized for the Form Based Code district.  (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.    The Board finds the proposed Garden Street type and configuration compatible with the  official map.   Related approvals for this parcel include a recreation path connection to  Dumont Park through the location of the south end of Lot M2.  The applicant has provided a  drawing showing how the future pedestrian easement locations can be accommodated by  the proposed subdivision.   The Board finds this criterion met.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  #SD‐19‐24  6 6 of 8  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.    As  discussed  pertaining  to  Section  8.04  above,  the  proposed  Garden  Street  location  is  compatible with the official map and the cross section is consistent with the approved cross  section for Garden Street.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    The Project is located in the Central District.  The objectives of the central district pertain to  creation of a City Center with a strong identity and mix of uses, including residential and non‐ residential  uses,  open  spaces  areas,  and  centralized  stormwater  management  features.   Emphasis is given to promotion of interconnectivity which will result in minimizing parking  demand.  The Board finds this criterion met.    (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The Board approved a conditional use application (#CU‐18‐01) for the proposed wetland  impacts for the overall development.  The Board finds this criterion met.     DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve Preliminary and Final Plat Application #SD‐19‐24 of Snyder  Braverman Development Co., LLC, subject to the following stipulations:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.     3. The plat must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. One copy of the approved revised plat must be submitted to the  Administrative Officer prior to recording the final plat plan.   a. Provide the signature of the land surveyor.    4. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.    5. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    6. Any changes to the final plat plan will require approval of the South Burlington Development Review  Board.   #SD‐19‐24  7 7 of 8    7. The final plat plan (Boundary Subdivision Plat) must be recorded in the land records within 180 days  or this approval is null and void. The plats shall be signed by the Board Chair or Clerk prior to  recording.      8. A digital PDF version of the approved final plat must be delivered to the Administrative Officer  before recording the final plat plan.    9. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plan. The format of the digital information shall  require approval of the South Burlington GIS Coordinator.    10. Parking of construction vehicles will be restricted to one side of the road to maintain Fire  Department access during construction.      11. Unless the City of South Burlington has full fee simply ownership prior to the issuance of a zoning  permit for construction of the roadway, the following conditions apply:    a. Prior to recording the final plat plans, all appropriate legal documents including  easements (e.g. irrevocable offer of dedication and warranty deed for the proposed  public road, and utility, sewer, drainage, and water, etc.) shall be submitted to the City  Attorney for approval and recorded in the South Burlington Land Records.    b. Pursuant to Section 15.17 of the Land Development Regulations, the applicant must  submit a Certificate of Title showing the ownership of all property and easements to be  dedicated or acquired by the City to be approved by the City Attorney prior to recording  the final plat plans.    c. In accordance with Section 15.14(E) (2) of the Land Development Regulations, within 14  days of the completion of the public facilities and improvements, the applicant must  submit to the City Engineer “as‐built” construction drawings certified by a licensed  engineer.    d. Section 15.15A of the Land Development Regulations addresses Performance Bonds,  Escrow Accounts and Letters of Credits for Public Facilities and Improvements.  Prior to  start of the improvements described in #12 below, the applicant shall post a landscape  bond for the street trees, which shall remain in effect for three (3) years.  The amount of  the bond will be determined as part of Site Plan review related to subsequent  application(s).      e. Prior to start of construction of the improvements described in condition #12 below, the  applicant shall post a bond which covers the cost of said improvements plus 15%  contingency, the amount of which must be approved by the City Engineer as part of Site  Plan review related to subsequent application(s).     12. The applicant must construct Garden Street from Market Street to the existing bridge on Garden  Street prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with frontage on  Garden Street.   The applicant must complete construction of the portion of the Garden Street  #SD‐19‐24  8 8 of 8  from the south side of the right of way to the north curb line, excluding pavement top coat,  prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with frontage south of  Garden Street.  Similarly, the applicant must complete construction of the portion of the Garden  Street cross section from the north side of the right of way to the south curb line, excluding  pavement top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with  frontage north of Garden Street.    13. Street trees must be in place along the street prior to adding the final layer of the pavement.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jim Langan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Dawn Philibert    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _.     Signed this ___ day of October 2019, by      _____________________________________  Matt Cota, Chair    PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court,  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed to  the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐ 951‐1740 or https://www.vermontjudiciary.org/environmental   for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.