Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 09A_SD-19-24_390 Garden St_Snyder Braverman Devleopment_PPFP Reconsideration_memo 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:    Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   Reconsideration of SD‐19‐24 390 Market St Preliminary and Final Plat    DATE:     October 15, 2019 Development Review Board meeting      Snyder‐Braverman Development Co., LLC has submitted preliminary and final plat application #SD‐19‐24 to  subdivide an existing 21.74 acre lot into six lots of 0.43 acres (Lot M1), 0.69 acres (Lot M2), 1.33 acres (Lot M3),  1.35 acres (Garden Street), 5.86 acres (Lot N) and 12.08 acres (Lot L), for the purpose of constructing Garden  Street and a project south of Garden Street on Lots M1, M2 and M3 which will be reviewed under separate site  plan application, 390 Garden Street.    The Board heard the application on September 4, 2019.  Staff comments at that time were fairly limited and the  Board was supportive of the project.  At the hearing, the applicant requested the Board allow the construction  of Garden Street to be phased, with the phase associated with first building south of Market Street being limited  to the section from Market Street to the proposed access drive to Lots M1, M2 and M3 (Stations 45+00 to  49+55.69).  The Board considered the applicants request and closed the hearing.    Since the hearing, additional information from the Land Development Regulations, from the Department of  Public Works, and Fire Marshall’s office has been brought to the Board’s attention which affect the phasing of  Garden  Street.    Therefore  at  the  September  17,  2019  hearing,  the  Board  voted  to  reopen  SD‐19‐24  for  reconsideration in order to take testimony on these three areas.  Staff considers no changes have been made to  the proposed project, therefore this memorandum focuses on the phasing of Garden Street only.  A draft decision  has been prepared for the Board and reflects the recommendations below.    Numbered items for the Board’s attention are in red.    8.04 Blocks, Streets and Alleys  A. General Standards  (1) Purpose.  To implement the goals of the Comprehensive Plan and purposes of the City Center FBC  District, including transportation, economic development, creation of an active, pedestrian‐friendly  environment, and to implement the intent of block standards identified within the Building Envelope  Standards of each Transect Zone.    As an exempt area, block length is not applicable.    Staff considers the full length of Garden Street, from Stations 40+00 to 49+55.69, supports this criterion.     #SP‐19‐24  2  (2) Construction of Streets  (a) Where a building is proposed to be located on a lot that is adjacent to a new or extended street,  such street shall be constructed by the applicant pursuant to Article 15 and in accordance with  the requirements of Article 11, Street Typologies.    Staff considers the provided cross section meets the approved Garden Street cross section.  At  the previous hearing, based on the absence of a phasing plan as part of application materials,  Staff  recommended  the  Board  include  a  condition  requiring  the  applicant  to  complete  construction of the portion of the Garden Street from the south side of the right of way to the  north curb line, excluding pavement top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for  the first building south of Garden Street.  Similarly, Staff recommended the Board include a  condition requiring the applicant to complete construction of the portion of the Garden Street  cross section from the north side of the right of way to the south curb line, excluding pavement  top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building north of Garden  Street.  The applicant requested instead that the Board allow them to construct the roadway  from station 45+00 to station 49+55.69 prior to issuance of a certificate of occupancy for the first  building south of Garden Street.  Regulatory requirements related to street construction include the following.  ‐ 8.04A(5) Connectivity:  All existing or proposed streets shall connect directly at each end to  another existing public street, or planned or proposed street listed as a qualifying street type  in  the  applicable  BES.  This  requirement,  however,  shall  not  apply  to  the  planned  street  extending north from Barrett Street depicted on the City Center Form Based Code Primary &  Secondary Street & Block Standard applicability map.  ‐ 8.04B(2) Public Facilities on the Official Map: Where a planned street or any other planned  public feature, facility, or improvement is shown on a parcel or lot on the Official Map, the  owner of such parcel or lot shall provide an irrevocable offer of dedication of such planned  street  or  planned  public  feature,  facility  for  improvement  to  the  City  at  the  time  of  an  application for land development on such parcel or lot. In the event that the applicant proposes  a private street, a plan clearly depicting the area of such street shall be recorded in the land  records prior to the issuance of any zoning permit. The following additional standards shall  apply in either instance:  (a) Where applicable, the applicant shall construct such street in accordance with the  requirements of these Regulations;  (b) Where the street is proposed to be public, the minimum street right‐of‐way width shall  be as identified within Article 11, Street Typologies;  (c) Where the City identifies a specific Street Type on the Official Map, such street shall  comply with the standards for that street type in Article 11;   (d) – (e) pertain to variation of the location of the street from the Official Map and are not  applicable  - 15.12D(4)  Connections to adjacent parcels.   (a)  If the DRB finds that a roadway or recreation path extension or connection to an  adjacent  property  may  or  could  occur  in  the  future,  whether  through  City  action  or  development of an adjacent parcel, the DRB shall require the applicant to construct the  #SP‐19‐24  3  roadway to the property line or contribute the cost of completing the roadway connection.   (b)  In determining whether a connection to an adjacent property may or could occur, and  the location and configuration of such connection, the DRB may consider:  (i) The existence of planned roadways or recreation paths in the City’s Comprehensive  Plan, Official Map, or these Regulations;  (ii) The requirements of the Zoning District in which the adjacent property is located  and whether these Regulations allow additional development or development  density on the adjacent parcel;  (iii) The context of the proposed development’s setting in relation to the adjacent  property;  (iv) The presence of physical obstacles to such a connection, such as wetlands, water  bodies, or steep slopes;  (v) The presence of legal restrictions to development or use on the adjacent property;  and/or;  (vi) Any other information it deems necessary to make its determination.  Staff considers that taken in aggregate, the standards of 8.04A(5), 8.04B(2), 15.12D(4) dictate  that the Board must require the applicant to construct the roadway.      ‐ 15.12J Street End Alternatives: Dead end street designs are shown in Figures 15‐1E through  15‐1H and are recommended only in residential districts. Hammerhead Turnaround designs, as  shown in Figures 15‐1F through 15‐1H are the City’s preferred street end configuration. Cul‐de‐ sac designs, as shown in Figure 15‐1E, are only allowed in residential districts. The length of a  dead‐end street shall be subject to the review and approval of the Fire Chief and City Engineer  and these Regulations. The number of dwelling units served by any dead end street, or system  of streets sharing a common single access to an arterial or collector street, shall not exceed  fifty (50) unless additional connections to other streets are approved by the Development  Review Board after consultation with the City Engineer and Director of Planning & Zoning.   1. The applicant is proposing approximately 120 units on Lots M1, M2 and M3.  Therefore  Staff considers this standard requires the roadway to be connected.    Public works considerations related to this request include the following.  The Director of Public Works offers the following comments on the roadway connectivity.      Hello Marla,    The construction of the proposed project at 390 Garden Street is another step toward the City’s  long‐held goal of a fully developed City Center. This goal has always included proper  transportation land use policies to give users of all modes additional ways in and out of City  Center.     Today, the northern/western end of Garden Street exists as the driveway into the Healthy Living  and Trader Joe’s property. As we can all attest, this driveway is under stress presently given the  success of these land uses. There is no capacity to add volume from either a queueing or  capacity throughput standpoint without adding relief in the way of other options. In this case,  #SP‐19‐24  4  that specific other option is to build this half of Garden all the way to Market Street, enabling all  full access to a much larger transportation network.    As it exists today, the main roads in and around City Center (specifically Dorset Street and  Williston Road) have well‐known congestion and capacity issues for vehicles; additionally they  have limitations to pedestrians and cyclists. Opening up the network and the 390 Garden Street  property to choices is consistent with the City’s long stated goal of adding incremental relief to  our main transportation arteries and the intersections that serve them. Failing to do so will  exacerbate present problems beyond the manageable to the point where only the drastic  solutions (road widening, less time allotted for ped movements at signalized intersections, etc.)  exist, and those solutions would help us tread water, at best.    A fully built out City Center is reliant on a fully built out transportation system, inclusive of  roads, sidewalks and bike paths.     Below are excerpts from the City Center/Market Street project’s 2010 Environmental  Assessment, the Federal Highway permit to construct, for lack of a better term.     Project Need:    The proposed street network is needed both to facilitate transit and traffic within this  district, and to provide safe and efficient access to the buildable redevelopment parcels  and undeveloped upland that exists in this central portion of the City.    Transportation Evaluation:    The City Center Project is a publicly‐sponsored initiative to create the street  infrastructure needed to support the development of a traditional downtown district for  the City of South Burlington. From a transportation perspective, the proposed City  Center project not only provides the community an opportunity to minimize the impact  from future unplanned development on the Market Street transportation system, but  more importantly through the planning and design of this project, City Center can serve  to enhance the quality of life for those who live, work, and visit in the area. The street  infrastructure is purposely being planned and designed to be interconnected to bring  relief to and not have to rely on overburdened primary roadways and to encourage  pedestrian, bicycle and transit use in an effort to minimize the need to increase the  capacity of the surrounding road way system.    The above are the guiding principles upon which City Center was conceived and ultimately  approved by Federal Highway. Our first opportunity to make the roadway connections should  not fall short of these mandates.    Justin    One additional related consideration is that the Public Works department and Planning and  Zoning will not recommend acceptance the street until such time as a connection is made,  therefore private plowing will be required of this street, which has potentially negative impacts  on public safety for the proposed development lot.    #SP‐19‐24  5    2. Should the Board determine the above‐referenced standards do not require the road to be  connected, Staff recommends the Board require the applicant to provide an update to the  traffic impact assessment reflecting not only the proposed development on the M‐lots but also  the other buildings which could be developed prior to construction of the next building fronting  only on Garden Street.  Staff considers up to six additional buildings could be built on parcels  controlled by the applicant prior to the next on Garden Street.    Emergency Services considerations related to this request are as follows.    The Fire Chief offers the following comments on roadway connectivity.    Marla:    To memorialize the Fire Departments’ comments on this and other new development and  subsequent construction:    The applicant, and any subsequent applicant,  shall comply with 2015 NFPA 1,  Chapter 18 and  NFPA 241 in their entirety,  as adopted by the Vermont Legislature in 20 VSA Chapter 173. These  adopted codes and standards set the minimum requirements for the fire and life safety  protection of, and clear unobstructed access to,  buildings under construction. Failure to meet  these minimum requirements of state and local ordinances shall result in the denial of a  construction permit, until such time that the applicant’s project comes into compliance.    Terence Francis  Chief Engineer/Fire Marshal/Building Inspector    Further, National Fire Protection Association (NFPA) code requires the applicant to provide  access across the entire length of the building, and a turn‐around located past the end of the  building.  Minimum access accepted by the NFPA is a hard stabilized surface 20‐feet wide.  The  Fire Chief has stated that roadway structures (ie catchbasins and manholes) must be finished  flush with whatever stabilized surface is provided.      The applicant has submitted an application for miscellaneous approval to construct two storm  ponds at the south end of Garden Street, at approximately station 40+50.  Staff has included an  excerpted sheet from that plan set to show where the storm ponds and their related  underground infrastructure are proposed to be located.      3. Staff considers that a turnaround of the minimum dimensions described in LDR Figures 15‐1F  through 15‐1H may not physically fit into the space available when given consideration to the  proposed storm ponds, and recommends the Board require the applicant to provide a phasing  plan showing the proposed configuration of the turnaround should the Board determine the  above‐referenced standards do not require the road be connected.  Staff considers such a  phasing plan demonstrating the practicability of the turnaround should be required prior to  closing the hearing.    Taking into account NFPA requirements, Staff considers the practical value of not connecting  the roadway is extremely limited.  The road must be constructed to within 125‐feet of the  #SP‐19‐24  6  existing Garden Street segment, and with the additional pavement required for fire apparatus  turn‐around, Staff considers the cost savings to the applicant will be negligible.    Finally, State addressing standards dictate that an unconnected roadway would not be able to  be named Garden Street, and would require a temporary name until such time as the roadway  could be connected.  All buildings on the unconnected segment would need to have a  temporary address.  While this may seem a minor annoyance, the impact of changing  addresses on the approximately 120 residential units and the commercial space the applicant is  planning for the M‐lots should not be disregarded.    Recommendation  Staff recommends the Board require the applicant to construct the roadway from Market Street to the existing  bridge on Garden Street prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building with frontage on  Garden Street.   Staff recommends the Board include a condition requiring the applicant to complete construction  of the portion of the Garden Street from the south side of the right of way to the north curb line, excluding  pavement top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building south of Garden Street.   Similarly, Staff recommends the Board include a condition requiring the applicant to complete construction of  the portion of the Garden Street cross section from the north side of the right of way to the south curb line,  excluding pavement top coat, prior to issuance of a certificate of occupancy for the first building north of Garden  Street.      Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and close the hearing.