Loading...
HomeMy WebLinkAboutSD-18-29A - Decision - 1505 Dorset Street (2)#SD‐18‐29A  1 1 of 25  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    DORSET MEADOWS ASSOCIATES, LLC  1505 DORSET STREET  PRELIMINARY PLAT APPLICATION #SD‐18‐29A  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Preliminary plat application #SD‐18‐29A of Dorset Meadows Associates LLC for a planned unit  development on two lots developed with one (1) single family dwelling.  The planned unit development  is to consist of 94 single family homes, 24 dwelling units in two‐family homes, 35 dwelling units in multi‐ family homes, one existing single family home, conservation of 15.80 acres on‐site and conservation of  approximately 55 acres off‐site through the purchase of 67.4 Transfer Development Rights, 1505 Dorset  Street.    The Development Review Board held public hearings on December 4, 2018, January 29, March 19, April  16 and June 4, 2019.  Board members John Wilking and Brian Sullivan recused themselves from the  hearing and did not participate in this decision.  The applicant was represented by Peter Kahn, Mike  Boucher, Bryan Currier, Paul O’Leary, Robert Rushford, and Matt Byrne.    Based on testimony provided at the above‐mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:      FINDINGS OF FACT    1. The project consists of Preliminary plat application #SD‐18‐29A of Dorset Meadows Associates  LLC for a planned unit development on two lots developed with one (1) single family dwelling.   The planned unit development is to consist of 94 single family homes, 24 dwelling units in two‐ family homes, 35 dwelling units in multi‐family homes, one existing single family home,  conservation of 15.80 acres on‐site and conservation of approximately 55 acres off‐site through  the purchase of 67.4 Transfer Development Rights, 1505 Dorset Street.  2. The project is located in the Southeast Quadrant Neighborhood Residential, Southeast Quadrant  Village Residential and Southeast Quadrant Natural Resource Protection sub‐districts.   3. The owners of record of the subject property is Dorset Meadows Associates, LLC.  4. The application was received on September 26, 2018.  5. The plans submitted consist of thirty nine (39) pages of Civil Plans last revised 5/22/2019,  including landscaping and lighting, and twenty four (24) pages of Architectural Elevations and  Floor Plans, undated.   6. The Board reviewed the sketch plan application for this project on July 7 and August 7, 2018.  7. The Project is concurrently seeking Master Plan approval (#MP‐18‐01) as required in LDR Section  15.07C.    8. This decision is to correct information contained in #SD‐18‐29 which was discovered only after  the decision was issued.      A. ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Density    #SD‐18‐29A  2 2 of 25  Based on the maximum assigned density throughout the SEQ of 1.2 dwelling units per gross acre, and the  area of the subject properties, 69.66 acres, the Project may include up to 83.6 dwelling units unless the  project will transfer assigned density from elsewhere in the SEQ.  SEQ density standards allow an average  density of no more than four (4) dwelling units to the acre in the SEQ‐NR sub‐district, eight (8) dwelling  units to the acre in the SEQ‐VR sub‐district, and in the case of the subject parcels, zero units in the SEQ‐ NRP sub‐district.  The applicant requested that the boundary of the SEQ‐NR sub‐district be adjusted 50  feet to the west in the SEQ‐NRP sub‐district, as allowed under LDR Section 15.03C, and proposed to  replace the lands removed from the SEQ‐NRP with conserved lands adjacent to the NRP within the SEQ‐ NR district.  The Board approves the applicant’s request for adjustment of the zoning district boundary.      Including the area of the NRP where the regulations of the NR apply, the applicant is proposing 35 dwelling  units within the 14.97‐acre SEQ‐VR sub‐district, and 120 units, including the existing single family home,  within the 38.89‐acre SEQ‐NR sub‐district.  In order for the Project to realize an average overall density  greater than 1.2 units per acre, the applicant must demonstrate that development rights (“TDRs”) have  been secured and encumbered from lands lying within the SEQ‐NRP.  Therefore, as presented in this  application, the Project will need 68 TDRs1.  The Applicant must obtain the development rights prior to  issuance of zoning permits for any units beyond the subject properties’ assigned density.      The Board finds that documentation of an option to purchase sufficient TDRs must be submitted as part  of the final plat application.    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions  As permitted by Section  15.02A(3) in  conjunction  with PUD review, the applicant is requesting the  following  dimensional  standards  waivers as part of their master  plan  application,  which  is  being  simultaneously reviewed at the preliminary plat level here.    Standard  SEQ‐NR Requirement  SEQ‐VR Requirement  Requested Revised  Standard  Min. Lot Size, Single  Family  12,000 sq. ft.  12,000 sq. ft.  4,600 sq. ft. 1  Max.  Building  Coverage,  Single,  Two  and Multi‐Family  15%  15%  30% 1  Max. Overall Coverage,  Single, Two and Multi‐ Family  30%  30%  45% 1  Min.  Front  Setback,  Single, Two and Multi‐ Family  20 ft.  20 ft.  15 ft.  Min.  Side  Setback,  Single and Two Family  10 ft.  10 ft.  5 ft.  Min.  Rear  Setback,  Units 88 to 91  30 ft.  N/A  10 ft.  1. Lot size and coverage waivers are approved in master plan MP‐18‐01.    Aside from units 88 to 91, no waivers are requested for rear setbacks or for side setbacks for the multi‐ family homes.  The Board preliminary finds the front setback waiver request supports the goal of an  1 The Board and the Applicant are aware of the Vermont Supreme Court appeal related to TDRs.  At the time of this  writing, no ruling has yet been issued in that case.  The Board has concluded that until such ruling is issued, it is  bound by the language of the LDRs.  The applicant has elected to move the project forward at their own risk.  #SD‐18‐29A  3 3 of 25  activated street presence with open spaces interwoven throughout the development and recommends  the Board accept the front setback waiver request.    Regarding side setbacks, the narrowest lots are located in the interior of the development and appear to  have a minimum width of 46 feet.  Based on the provided elevations, it appears that only two of the  provided single family home types would fit within the remaining 36 feet on the interior lots.      For the exterior lots, it appears the widest home types (the ranch‐style single family homes) will use the  entire available width within the requested setback but the other home types will not require a setback  waiver.      The Board preliminarily finds the requested setback waivers to be acceptable.    In order to ensure variation within the development, the Board finds the applicant must record a notice  of condition requiring no more than two homes of the same type be located adjacent to one another.   The Board notes this does not preclude the developer from proposing a wider variety of smaller home  types at subsequent stages of review to promote variation within the interior lots.     Preconstruction Grade  The applicant is proposing to meet the remainder of the dimensional standards from Appendix C, but has  requested an adjusted preconstruction grade as allowed under Section 3.12.    Overall, the applicant appears to have designed the grading to minimize the amount of fill while still  allowing for sewer and drainage flows without the need for pumps.  The grading will result in a relatively  uniform appearance from the streets.  The applicant has explained that most homes are graded to be  “garden style,” meaning they will have full windows in the basement but not be a walk‐out.  This means  there must be 4‐feet of drop across the side of the home.  Therefore, the grading is necessarily somewhat  less uniform when considered from the rec paths located along the rear of the interior lots.      The Board grants the applicants requested adjustment of preconstruction grade as indicated on plan  sheets SH 5 to SH 8.    Dorset Park View Protection Zone D  Much of the subject acreage is located within the Dorset Park View Protection Zone D.  The maximum  elevation is based on an equation taking into consideration the distance of the building from the baseline,  located on Golf Course Road.  Within the limits of the area proposed for development, the limiting  maximum elevation is 433.6.  This maximum elevation is in the area where single family homes are  proposed to have an adjusted preconstruction grade in the range of 397 feet.      Buildings meeting the allowable height of 28 feet will fall below the maximum allowable elevation. The  applicant must demonstrate that each proposed structure is compliant with the View Protection Zone  prior to the issuance of the zoning permit for each building.    B. PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS    Pursuant to Section 15.18 of the South Burlington Land Development Regulations, PUDs shall comply with  the following standards and conditions:    (A)(1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project.   #SD‐18‐29A  4 4 of 25    The Applicant obtained preliminary water allocation for 164 units on August 8, 2018.  The Applicant is  currently proposing 154 units.    The Applicant estimates the Project will generate 34,044 gpd wastewater.  The applicant met with DPW  staff on July 26 and August 29 to review the proposed water and wastewater capacity and demand from  the Project.  The existing conveyance and treatment infrastructure is adequate to serve the proposed  project, but will result in the existing Vermont National pump station operating at approximately 80% of  its maximum capacity.  The Applicant has proposed to provide a $350 per unit fee to cover their share of  pump station upgrades. The DPW is in agreement with the Applicant’s proposed cost share for the future  pump station upgrades.      The Board finds the applicant must propose a payment schedule and inflation adjustment methodology  as part of their final plat application, but otherwise considers this criterion met.     (A)(2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during and after construction to prevent soil  erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on the subject property and adjacent  properties.    The Applicant will submit a detailed erosion control plan as part of final plat.  The Project will require either  an individual or general State construction stormwater permit.  The Board finds this criterion can be  addressed at final plat.    (A)(3) The project incorporates access, circulation, and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads.    Access to the project area is proposed via two (2) routes as follows:    from the north via Elderberry Lane2,    from the east via Trillium Street    The project is also laid out to allow connection to a future road on property immediately to the south of  the subject properties at such time as that parcel is developed.      The  applicant  has  prepared  a  traffic  impact  assessment,  entitled  “Dorset  Meadows  Traffic  Impact  Assessment,” dated September 14, 2019 and last revised December 6, 2018, prepared by Lamoureux and  Dickinson, for which the City requested a third‐party technical review.  The technical review, performed  by BFJ Planning and dated December 21, 2018, agrees with the results of the traffic impact assessment  that the changes in delay at adjoining intersections are not significant.  The Board finds this criterion met.    (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife  habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.    Compliance with this criterion is discussed in the findings for MP‐18‐01.      (A)(5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the  area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is  located.     2 Street names have not yet been approved by the Planning Commission and are used here for identification only.  #SD‐18‐29A  5 5 of 25  The purpose of the Southeast Quadrant zoning district is, in part, to encourage open space preservation,  scenic view and natural resource protection, wildlife habitat preservation, continued agriculture, and well‐ planned residential use.  The design and layout of buildings should be done in a manner to create  neighborhoods  and  a  related  network  of  open  spaces.    Overall  Project  compliance  with  the  comprehensive plan is considered in the findings for MP‐18‐01.  The Applicant has provided an elevation  for the multi‐family home facing Dorset Street, demonstrating that the facades facing both Dorset Street  and Trillium Street will present as fronts of the building.  The Applicant has provided elevation drawings  for this building showing entrances along Trillium Street and one entrance with a porch supported by  columns on Dorset Street.  The Board finds the elevations support this criterion, and preliminarily finds  this criterion met.    (A)(6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     During sketch plan review, the Board expressed a desire to see the open space areas connected to one  another.  The applicant has made modifications to the layout to address this criterion.  Overall compliance  with this criterion is discussed in the findings for MP‐18‐01, while compliance with specific elements of  open  spaces  required  in  the  Southeast  Quadrant  is  discussed  later  in  this  document.    The  Board  preliminarily finds this criterion met.    (A)(7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or (designee) to ensure that  adequate fire protection can be provided.    In an email to staff dated October 24, 2018, the deputy Fire Chief, Terry Francis, asked the applicant to  evaluate the ability of a fire truck to navigate the proposed roadway layout.  The applicant has responded  as follows:    Please refer to SH 17 – Signage Plan, the WB‐40 body type has no issues entering the  development.  However, once inside the development the WB‐40 body type does have an issue  maneuvering around some of the interior local streets.  This is primarily due to a combination of  narrower streets, curbed roads and the pedestrian friendly crossing requirements of section 9.08  (B) (5) / Figure 9‐6 in the LDRs.  The WB‐40 turning radius overlaps the curb line by about 3 feet  in the narrowest intersections.      The applicant is requesting direction from Staff as to whether the intersections where the WB‐40  body type has an issues passing through, should be widened to allow for easier passage or if the  project should utilize angled/mountable curbing?      The Board finds the applicant must work with Staff to address these issues in advance of the final plat  application.    (A)(8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have  been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure to  adjacent landowners.    The Project provides for connections to the south as well as to existing roadways at Dorset Street and  Nowland Farm Road.   Roads, recreation paths/sidewalks and utilities are all proposed to connect at  these points.  Lighting plans show consistent proposed lighting layout throughout the development and  the proposed fixtures are consistent with the approved fixtures for the City.  Fixtures are proposed to be  mounted on 13‐foot poles.  #SD‐18‐29A  6 6 of 25    On December 21, 2018, the Stormwater Services Division provided a comment letter on the proposed  stormwater infrastructure.  The applicant has provided a response, and the Stormwater Services Division  has prepared a memorandum summarizing the status of their concerns.  The outstanding comments are  summarized below.     The walkway to the basketball court overlaps a swale.  The Applicant has proposed a small  culvert, and the Stormwater Section recommends the Applicant consider a small footbridge for  this location based on the minimal burial depth for the culvert.    As shown on Sheets 5 & 7 and L‐201, the curb cuts to access gravel wetlands A & B, for  maintenance purposes, are located at the same position as clumps of Dark Green Arborvitae.  These are a hedge type species and will prevent access to the gravel wetland.    Remove note on Gravel Wetland Detail that says “Install Fabric Around Top of Stone.” Do not use  a geotextile fabric as it will restrict root growth.  It is important that the choker layer of stone is  clean washed stone (such as pea gravel) and does not contain fines.      The stormwater model was not accurately updated to reflect updates made to the storage  capacity of the treatment practices therefore it is not possible to evaluate the results of these  changes.  The Applicant should update the modeling to confirm whether the treatment practices  still function as intended.    The Board finds the applicant must address the South Burlington Stormwater Services Division’s remaining  comments as part of their final plat application.    (A)(9)  Roads,  utilities,  sidewalks,  recreation  paths,  and  lighting  are  designed  in  a  manner  that  is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific agreement  with the Applicant related to maintenance that has been approved by the City Council. For Transect  Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and  sidewalks.    The Board finds the provided layout elements consistent with City standards.    The Public Works Director reviewed the plans on November 2, 2018, and the applicant responded to these  comments in a revised submission as described in their letter of December 7, 2018.  On December 12,  2018, the Public Works Director indicated his comments had been addressed.    (A)(10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the affected  district(s).    The comprehensive plan is a guiding document which is intended to set the basis for additional processes,  actions or tools, which includes but is specifically not limited to the LDRs.    The Goals of the comprehensive plan are  1. Affordable & community Strong.  Creating a robust sense of place and opportunity for our  residents and visitors.  2. Walkable.  Bicycle and pedestrian friendly with safe transportation infrastructure.  3. Green & clean. Emphasizing sustainability for long‐term viability of a clean and green South  Burlington.  #SD‐18‐29A  7 7 of 25  4. Opportunity Oriented. Being a supportive and engaged member of the larger regional and  statewide community.    The objectives for the SEQ identified in the comprehensive plan are as follows.    Objective 60. Give priority to the conservation of contiguous and interconnected open space areas  within this quadrant outside of those areas [districts, zones] specifically designated for development.    Objective  61.  Maintain  opportunities  for  traditional  and  emerging  forms  of  agriculture  that  complement and help sustain a growing city, and maintain the productivity of South Burlington’s  remaining agricultural lands.    Objective  62.  Enhance  Dorset  Street  as  the  SEQ’s  “main  street” with traffic calming techniques,  streetscape improvements, safe interconnected pedestrian pathways and crossings, and a roadway  profile suited to its intended local traffic function.    The Board finds these goals and objectives met.      Several interested parties argue the Project proposes development in an area identified for conservation in  violation of the Comprehensive Plan.  The basis of the interested parties’ arguments is that the project does  not comply with the Comprehensive Plan Goal to “promote conservation of identified important natural  areas, open spaces, aquatic resources, air quality, arable land and other natural resources, historic sites and  structures, and recreational assets” (Comprehensive Plan page 1‐1). The interested parties argue that this  goal prohibits development on Primary Conservation Areas as defined on comprehensive plan page 2‐103  and shown on Map 7, and that a portion of the project is located in a designated Primary Conservation  Area.  The interested parties’ attorney argues that these provisions, taken together with LDR Section  9.06B(3), constitute an additional objective of the Comprehensive Plan.    The applicant’s attorney has provided a response letter to the claims of the interested parties, asserting that  the Project is not prohibited by either the LDRs or the comprehensive plan.  The applicant’s engineer has also  provided a letter addressing Comprehensive Plan page 2‐103 and Map 7.  In summary, the letter states that  the resource areas identified by the comprehensive plan as possibly located on the properties have been, for  the purposes of this Project, field‐delineated and the field delineation has been confirmed by State agencies.   Field delineation of resource areas is specifically required by the 2014 Open Space Report, which is the source  of the suspected resource areas shown on Map 7.  The comprehensive plan maps identifying the resources  areas include the following disclaimer:  “Maps and GPS data (“material”) made available by the City of South  Burlington are for reference purposes only.  The City does not guarantee accuracy.”    The Board notes that Map 11 of the comprehensive plan, which illustrates future land uses, designates the  Project area as a mixture of medium intensity residential to mixed use, lower intensity principally residential,  and very low intensity principally open space land uses.  The Board finds the Project is laid out consistently  with the designated land uses on Map 11.    If the arguments presented by interested parties, as summarized above, amount to an additional objective of  the Comprehensive Plan, the Board finds that this additional assumed objective is met, and therefore finds  this criterion met.    C. SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Pursuant to Section 14.03(A)(6) of the South Burlington Land Development Regulations, any PUD shall  require site plan approval.  Excluded from site plan review are one and two family dwellings on a single lot.   #SD‐18‐29A  8 8 of 25  This means that the two family dwellings and the single family dwellings on shared lots within the Proposed  development are subject to these standards, because they are not located on single lots.  Section 14.06 of  the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general review standards  for all site plan applications:    A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan. Due  attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use  policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Conformance  with  the  Comprehensive  Plan  is  described  in  conjunction  with  Planned  Unit  Development Standard (A)(10) above.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    As discussed elsewhere in this decision, the Applicant has provided for a variety of home types  with common elements creating a theme and variation approach.  Provided landscaping exceeds  the minimum requirement by approximately $150,000.  Pedestrian movement is facilitated by a  network of sidewalks and recreation paths along the proposed roadways as well as network of  walking paths that are part of the provided parks.  Parking is provided in private garages and  driveways, with parking along at least one side of the street in all locations where homes front  onto the street.  The Board finds this criterion met.      (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.    The proposed single and two‐family homes are exempt from this standard.  The multi‐family  homes have parking to the rear or side.  The Board finds this criterion met.    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    The Board finds the provided home elevations and layout will result in a mixed but  harmonious visual appearance.      See also section 9.08C and 9.09C for a discussion of SEQ housing styles  (4) Newly installed utility services and service modifications necessitated by exterior  alterations or building expansion shall, to the extent feasible, be underground.    Proposed electric and telecom lines are not shown on the provided plans.  The Board finds the  applicant must submit drawings showing the proposed layout of site utilities, including electric  cabinets, as part of the final plat application.  The Board further  finds  the  applicant  must  demonstrate coordination with the electric service provider regarding general utility cabinet  number and location.  #SD‐18‐29A  9 9 of 25    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.    (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    The Applicant has submitted a set of model home plans and elevations for each of the single  family, duplex and multi‐family dwellings.  The Board has reviewed the provided elevations  and finds each home type is harmoniously related to but sufficiently different from the  others to create an attractive, coherent and yet diverse neighborhood.  The applicant has  proposed a Unit Design Guidelines document to ensure that the mixture of home models  meet this standard.      In addition to internal harmony, the applicant has designed the home architecture and lot  layout at the perimeter of the development to be transitional between existing homes along  Nowland Farm Road and Dorset Street and the development.    The Board finds the Unit Design Guidelines shall be incorporated as a condition of approval,  and that the Guidelines shall be modified to limit the number of adjacent homes of the  same type to two (2).    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    A. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    The  applicant  has  proposed  a  street  and  recreation  path  connection  to  the  south  adjacent  property for future connection and a pedestrian trail easement to the west.      The Board finds the applicant must update their plat plan to reflect the pedestrian trail easement.      B. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    See discussion under Site Plan General Review Standards above.    C. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The applicant has proposed a dumpster location for the multifamily units.  The Board finds the  #SD‐18‐29A  10 10 of 25  applicant must demonstrate compliance with the requirement for complete enclosure of the solid  waste area as part of the final plat application.    D. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    Pursuant to Section 13.06(A) of the Land Development Regulations, landscaping and screening shall be  required for all uses subject to planned unit development review.  The total cost of the project for landscape  budget purposes is estimated at $14,058,750 by the applicant.  The applicant calculates the minimum  landscaping budget to be $148,087.  The applicant is proposing to meet the minimum required landscape  budget by providing plantings around the two family home and multi family homes.  They are also proposing  to provide an estimated $81,500 in qualifying landscaping cost in other greenspace areas around the Site.  In  addition to the minimum required landscape value, the applicant is proposing to provide between $2,100 and  $2,700 in landscaping around each single family home. Single family homes on a single lot are exempt from  landscaping requirements therefore landscaping around the single family homes is not credited towards the  required minimum landscape budget.      The City Arborist submitted comments in an email to staff on October 1, 2018, which the Applicant  addressed in their December 7, 2018 revised submission.  On December 12, 2018, the City arborist  reviewed the revised plans submitted on December 7, 2018 and indicated he had no concerns.    The Board preliminarily finds this criterion met.    D. SOUTHEAST QUADRANT  This proposed subdivision is located in the southeast quadrant district.  Therefore, it is subject to the  provisions of Section 9 of the SBLDR.    9.06 Dimensional and Design Requirements Applicable to All Sub‐Districts.  The following standards  shall apply to development and improvements within the entire SEQ:  A. Height.  See Article 3.07.  Article 3.07 states that the requirements of Table C‐2, Dimensional Standards, apply for the  maximum number of stories and the maximum height.  Waivers area not available for  structures with the SEQ zoning district.    The Project is located within the SEQ‐NRP, SEQ‐NR, and SEQ‐VR sub‐districts.  Height has been  discussed above as it pertains to alteration of existing grade and view protection districts.  The Board  finds this criterion met.    B. Open Space and Resource Protection.  (1) Open space areas on the site shall be located in such a way as to maximize opportunities for  creating usable, contiguous open spaces between adjoining parcels    The Applicant met with the Recreation and Parks committee on November 19, 2018.  The applicant  incorporated the comments of the committee by providing a variety of open space types throughout  the development, shown most clearly on the Landscaping plans Sheet L201 and L202.  Open space  types specifically from the future PUD matrix include a neighborhood park to include a basketball  court, a playground, an enhanced wooded area, and several pedestrian passes connecting the open  spaces.  In addition to the internal and perimeter open spaces, the property incorporates a large  forested area to the west which creates a continuous open space with several adjoining properties.   Emphasis has been placed on creating inviting open spaces that are well delineated as separate from  the home lots.  The Board finds this criterion met.   #SD‐18‐29A  11 11 of 25    (2) Building lots, streets and other structures shall be located in a manner consistent with the  Regulating Plan for the applicable sub‐district allowing carefully planned development at  the average densities provided in this bylaw.    The building lots, streets and structures are located in a manner that is consistent with the  Regulating Plan as discussed in connection with Sections 9.08 and 9.09, below.  Moreover, the  average density for the subject parcel allows no more than 275 units on the subject properties;  the applicant is proposing 155 units.  The Board finds this criterion met.    (3) A plan for the proposed open spaces and/or natural areas and their ongoing management  shall be established by the applicant.     The Board finds the applicant must provide an open space and tree management plan to be  incorporated into the HOA documents and as a condition in the event of final plat approval.  The  open space and tree management plan shall have wetland buffers clearly delineated, and should  indicate that open spaces and trees shall be maintained as designed, including language allowing  for appropriate maintenance of the recreation trail easement located within the Natural Resource  Protection zone.    There are some existing trees located within the development.  The applicant has prepared a  tree inventory plan showing how the existing trees greater than 6 inches in caliper relate to the  proposed development, and has provided a plan showing trees to be preserved.  The Applicant  is proposing to preserve approximately 3 maples and 9 pines.  The Board finds the applicant  must retain the “to be preserved” trees during development of the parcel but that the HOA shall  not be required to retain them should management become an issue in the future.      (4) Sufficient grading and erosion controls shall be employed during construction and after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the  Development Review Board may rely on evidence that the project will be covered under the  General  Permit  for  Construction  issued  by  the  Vermont  Department  of  Environmental  Conservation.    See discussion under PUD Criteria A(2).    (5) Sufficient suitable landscaping and fencing shall be provided to protect wetland, stream, or  primary  or  natural  community  areas  and  buffers  in  a  manner  that is aesthetically  compatible with the surrounding landscape. Chain link fencing other than for agricultural  purposes shall be prohibited within PUDs; the use of split rail or other fencing made of  natural materials is encouraged.    With the exception of units 88 to 91, the Board finds proposed landscaping and fencing adequate  and suitable for protection of resource areas.  Protection is provided in the form of landscape  boulders, segments of split rail fence, and vegetation.  The Board finds the applicant must provide  a plan as part of their final plat application for additional landscaping and/or fencing that will  protect the  conservation areas adjacent  to units 88 to 91 in  a manner  that is aesthetically  compatible with the surrounding landscape.    C. Agriculture. The conservation of existing agricultural production values is encouraged through  #SD‐18‐29A  12 12 of 25  development planning that supports agricultural uses (including but not limited to development  plans that create contiguous areas of agricultural use), provides buffer areas between existing  agricultural  operations  and  new  development,  roads,  and  infrastructure,  or  creates  new  opportunities for agricultural use (on any soil group) such as but not limited to community‐ supported agriculture.     The Applicant has indicated that the site contains prime agricultural soils and is subject to Act 250  review.  Projects that meet both of these conditions must demonstrate to the State that the  proposed impacts are warranted and must provide mitigation for impacted soils at a ratio of 2:1  within the same Act 250 District as the impacts.  In addition to the required off‐site mitigation,  the  Project  will  result  in  permanent  conservation  of  56  acres  off‐site  within  the  Southeast  Quadrant through the purchase of TDRs.  The Board finds this criterion met.    D. Public Services and Facilities. In the absence of a specific finding by the Development Review  Board that an alternative location and/or provision is approved for a specific development,  the location of buildings, lots, streets and utilities shall conform with the location of planned  public facilities as depicted on the Official Map, including but not limited to recreation paths,  streets, park land, schools, and sewer and water facilities.    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity shall be available to meet the  needs of the project in conformance with applicable State and City requirement, as  evidenced by a City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water  and Wastewater Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has obtained preliminary water allocation.  As discussed under PUD Standard A(1)  above, the Applicant has discussed wastewater capacity with the DPW.      The Board finds the applicant must obtain preliminary wastewater allocation prior to final plat  approval.    (2) Recreation paths, storm water facilities, sidewalks, landscaping, utility lines, and lighting  shall be designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    See discussion under PUD Standard (A)(9) above.    (3) Recreation paths, utilities, sidewalks, and lighting shall be designed in a manner that is  consistent with City utility plans and maintenance standards, absent a specific agreement  with the applicant related to maintenance that has been approved by the City Council.    See discussion under PUD Standard (A)(9) above.    (4) The plan shall be reviewed by the Fire Chief or his designee to insure that adequate fire  protection can be provided, with the standards for evaluation including, but not limited to,  minimum distance between structures, street width, vehicular access from two directions  where possible, looping of water lines, water flow and pressure, and number and location  of hydrants.    See discussion under PUD Standard (A)(7) above.    #SD‐18‐29A  13 13 of 25  D. Circulation. The project shall incorporate access, circulation and traffic management strategies  sufficient to prevent unsafe conditions on adjacent roads and sufficient to create connectivity  for  pedestrians,  bicycles,  vehicles,  school  transportation,  and  emergency  service  vehicles  between neighborhoods. In making this finding the Development Review Board may rely on  the findings of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical  review by City staff or consultants.    (1) Roads shall be designed in a manner that is compatible with the extension of such services  and infrastructure to adjacent properties.    (2) Roads  shall  be  designed  in  a  manner  that  is  consistent  with  City roadway plans and  maintenance  standards,  absent  a specific  agreement  with  the  applicant  related  to  maintenance that has been approved by the City Council.    (3) The provisions of Section 15.12(D)(4) related to connections between adjacent streets and  neighborhoods shall apply.    See discussion under PUD Standards (A)(8) and (A)(9) above.    9.07 Regulating Plans  A. ...  B. General Provisions  (1) …  (2) All residential lots created on or after the effective date of this bylaw in any SEQ sub‐district  shall conform to a standard minimum lot width to depth ratio of one to two (1:2), with ratios  of 1:2.5 to 1:5 recommended    There are a handful of lots that do not conform to this ratio, primarily corner lots, with the  exception of Lot 36 which does not meet the standard because of opposing homes on a curve.   The Master Plan application includes a request for meeting this criterion on average.  The  Board finds this criterion met.    C. …  D. Parks Design and Development.   (1) General standards.  The SEQ has an existing large community park, the Dorset Street Park  Complex. Parks in the SEQ may be programmed as neighborhood parks or mini‐parks as  defined in the Comprehensive Plan.  Mini parks in the SEQ should be a minimum of 10,000  square feet, with programming approved by the South Burlington Recreation Department.   Such parks are to be located through the neighborhoods in order to provide a car‐free  destination for children and adults alike, and to enhance each neighborhood’s quality of  life. They shall be knitted into the neighborhood fabric as a focal point in the  neighborhood, to add vitality and allow for greater surveillance by surrounding homes,  local streets and visitors. Each park should be accessible by vehicle, foot, and bicycle and  there should be a park within a quarter‐mile of every home.     (2) Specific Standards.  The following park development guidelines are applicable in the SEQ‐ NRT, SEQ‐NR, SEQ‐VR, and SEQ‐VC districts:   a. Distribution and Amount of Parks:   #SD‐18‐29A  14 14 of 25  i. A range of parks and open space should be distributed through the SEQ to  meet a variety of needs including children’s play, passive enjoyment of the  outdoors, and active recreation.     See discussion under SEQ Criterion 9.06B above.    ii. Parks should serve as the focus for neighborhoods and be located at the  heart of residential areas, served by public streets and fronted by  development.     Neighborhood Park E is designed as the central recreation feature of the  development with the alignment of Dewberry Lane specifically designed to  facilitate views of Camels Hump.  Other recreation features are well integrated  into the development, are connected to one another and are fronted by  development.  The Board finds this criterion met.    iii. Parks should be provided at a rate of 7.5 acres of developed parkland per  1,000 population per the South Burlington Capital Budget and Program.      Parks are provided at a rate of 14.3 acres per 1,000 population, including 3.78  acres of developed parkland and 1.36 acres of open field.  As discussed in the  connection with Standard 9.06B above, the developed parkland falls into the  categories of neighborhood park, playground, enhanced wooded area, and several  pedestrian passes connecting the open spaces.  In addition, the Project includes  33.8 acres of open space which is not proposed to be actively maintained.  The  Board finds this criterion met.    iv. A neighborhood or mini park of 10,000 square feet or more should be  provided within a one‐quarter mile walk of every home not so served by  an existing City park or other publicly‐owned developed recreation area.    All of the parks included in the above calculation are greater than 10,000 square  feet.  The Board finds this criterion met.    b. Dedication of Parks and Open Space: Parks and protected open space must be  approved by City Council for public ownership or management, or maintained  permanently by a homeowners’ association in a form acceptable to the City  Attorney.      The Board finds the applicant must submit a draft of the homeowners’ association  agreement describing the management of open spaces as part of the final plat  application, which clarifies which if any of the proposed open spaces are proposed to be  public and which are proposed to be maintained by the homeowners’ association.    c. Design Guidelines  i. Parks should be fronted by homes and/or retail development in order to  make them sociable, safe and attractive places.   ii. Parks should be located along prominent pedestrian and bicycle  connections.   #SD‐18‐29A  15 15 of 25  iii. To the extent feasible, single‐loaded roads should be utilized adjacent to  natural open spaces to define a clear transition between the private and  public realm, and to reinforce dedicated open space as a natural resource  and not extended yard areas.     The provided parks are located along homes and contain recreation paths.  Open  spaces are demarcated by a combination of landscaping, landscaping boulders  and  split  rail  fencing.    The  recreation  and  parks  committee  stated  in  their  memorandum of November 19, 2018 to the Board they are satisfied with the  proposed unpaved surface treatment of paths within the park areas.  The Board  finds this criterion met.    9.08 SEQ‐NR Sub‐District; Specific Standards  The SEQ‐NR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this  Section.  A. Street, Block and Lot Pattern  (1) Development blocks. Development block lengths should range between 300 and 500  linear feet.  If it is unavoidable, blocks 500 feet or longer must include mid‐block public  sidewalk or recreation path connections.    The applicant has provided block lengths no greater than 500 feet except for two locations  where the development connects to existing streets.  In the first block off Nowland Farm  Road, the applicant has provided a mid‐block pedestrian crossing which accesses parklands  on the west side of the crossing.  In the first block off Dorset Street the applicant has  provided a mid‐block pedestrian crossing to allow residents of the multi‐family buildings on  the south to access the recreation path on the north.  The Board finds the designed  functionality of these crossings exceeds the minimum of this criterion.    (2) Interconnection of Streets   (a) Average spacing between intersections shall be 300 to 500 feet.     See discussion immediately above.    (b) Dead end streets (e.g. culs de sac) that are not constructed to an adjacent  parcel to allow for a future connection are strongly discouraged. Such dead  end streets shall not exceed 200 feet in length.     The applicant has proposed a 100‐foot dead end street at the south end of the  development specifically to meet PUD criteria A(3) and A(8) above.  The Board  finds this criterion met.    (3) Lot ratios.  Lots shall maintain a minimum lot width to depth ratio of 1:2, with a ratio  of 1:2.5 to 1:5 recommended    See discussion under 9.07 above.    B. Street, Sidewalk & Parking Standards  (1) Street dimensions and cross sections.  Neighborhood streets (collector and local) are  intended to be low‐speed streets for local use that discourage through movement and  are safe for pedestrians and bicyclists.  #SD‐18‐29A  16 16 of 25    The proposed streets are the minimum width necessary to allow two‐way traffic and parking  on one or both sides where necessary, except for Dewberry Lane is 20‐feet wide instead of  18‐feet.  At a technical review committee meeting on July 24, 2018 the Acting Fire Chief  requested two feet additional width on Dewberry Lane to allow maneuvering of emergency  vehicles during snow events when vehicles are parked on both sides of the road.      Where pavement width only allows for parking on one side, the provided signage plan limits  parking to just one side of the street.  Recreation paths are located to the sides of streets  with fewer driveway crossings.      The Bicycle and Pedestrian committee met with the Applicant on November 15, 2018 and  provided recommendations in minutes dated November 15, 2018 which have been  addressed.      The Board finds this criterion to be met.    (2) Sidewalks.   (a) Sidewalks must be a minimum of five feet (5’) in width with an additional  minimum five‐foot planting strip (greenspace) separating the sidewalk from  the street.   (b) Sidewalks are required on one side of the street.    Plans show that the sidewalks will be a minimum of five (5) feet in width, will occur  on at least one side of the street, and will have a sufficient planting strip.  Staff has  worked with the applicant to determine optimal locations for where sidewalks  would be on one and on two sides of the street based on street type and contiguity  of dwelling units. The Board finds this criterion met.     (3)  Street Trees  (a) Street trees are required along all streets in a planting strip a minimum of five  feet wide.   (b) Street tress shall be large, deciduous shade trees with species satisfactory to  the City Arborist. Street trees to be planted must have a minimum caliper size  of 2.5 to 3 inches DBH, and shall be planted no greater than thirty feet (30’) on  center.    As discussed above, the City Arborist has provided comments which have been  addressed.  Street trees have been placed with consideration for views and for  driveway locations at the required spacing.  The Board finds this criterion met.      (4) On‐street parking.  Sufficient space for one lane of on‐street parking shall be provided  on all streets except for arterials outside of the SEQ‐VC and SEQ‐VR sub‐districts.  This  requirement may be waived within the SEQ‐NRN sub‐district provided the DRB finds  sufficient off‐street parking has been provided to accommodate the parking needs of  the uses adjacent to the street.    One lane of on‐street parking has been provided on all streets which serve as the  frontage for proposed homes.  To require additional parking where no homes are  proposed would detract from the provided open spaces and parklands and therefore  #SD‐18‐29A  17 17 of 25  the Board preliminarily approves the parking layout as proposed.      (5) Intersection  Design.    Intersections  shall  be  designed  to  reduce  pedestrian  crossing  distances and to slow traffic.    The Applicant has provided reduced pavement width at all pedestrian crossings. The  Board finds the applicant must work with the fire department to assure emergency  vehicle access while meeting this standard prior to final plat approval.     (6) Street and sidewalk lighting. Pedestrian‐scaled light fixtures (e.g., 12’ to 14’) shall be  provided sufficient to ensure pedestrian safety traveling to and from public spaces.  Overall illumination levels should be consistent with the lower‐intensity development  patterns and character of the SEQ, with lower, smoother levels of illumination (rather  than hot‐spots) and trespass minimized to the lowest level consistent with public  safety.    Proposed fixtures will be mounted at a 13‐foot pole height and are concentrated around  pedestrian crossings.  The Board finds the overall illumination levels appropriate for the  lower intensity development patterns and character of the SEQ with minimum trespass.   This comment also applies to the SEQ‐VR sub‐district.    C. Residential Design    (1) Building Orientation.  Residential buildings must be oriented to the street. Primary  entries for single family and multi‐family buildings must face the street. Secondary building  entries may open onto garages and/or parking areas.  (Special design guidelines apply to  arterial streets; see Section 9.11).  A minimum of thirty‐five percent (35%) of translucent  windows  and  surfaces  should  be  oriented  to  the  south.  In  the  SEQ‐NRN  sub‐district,  residential buildings should orient their rooflines to maximize solar gain potential, to the  extent possible within the context of the overall standards of the regulating plan.    The applicant has provided typical building elevations for each home type.  Primary entries  face the street.  Building orientation varies through the development.  The applicant  requests that the 35% translucence standard shall only apply when a building is oriented  with the front or back of the unit facing south.  When the front or rear elevation of a  building is oriented to the south, 35% of the translucent windows shall be located on the  south facing wall.  The Board finds the applicant’s request acceptable and finds that for  buildings where the side is oriented to the south, only 20% of the translucent windows must  be located on the south facing wall.  The Board further finds the applicant must submit  sufficient information to allow translucence criteria to be evaluated by the administrative  officer at the time of zoning permit application.     (2) Building Façades.  Building facades are encouraged to employ a theme and variation  approach. Buildings should include common elements to appear unified, but façades should  be varied from one building to the next to avoid monotony. Front porches, stoops, and  balconies that create semi‐private space and are oriented to the street are encouraged.     See discussion of building elevations under Site Plan Review standard above.    #SD‐18‐29A  18 18 of 25  (3) Front Building Setbacks.  A close relationship between the building and the street is  critical to the ambiance of the street environment.   (a) Buildings should be set back a maximum of twenty‐five feet (25’) from the back  of sidewalk.   (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’) into the front  setbacks.     Buildings are proposed to be generally within 15 feet from the back of sidewalk.  The  design guidelines require that homes be located on the lots to meet this criterion.  The  Board finds this criterion met.    (4) Placement of Garages and Parking.  For garages with a vehicle entrance that faces a  front lot line, the facade of the garage that includes the vehicle entrance must be set back  a minimum of eight feet (8’) behind the building line of the single or two‐family dwelling.   (a)  For the purposes of this subsection:  (i)  The building width of a single or two‐family dwelling, not including the garage,  shall be no less than twelve feet (12’), except for a duplex with side‐by‐side primary  entries, in which case the building width of each dwelling unit in the duplex, not  including a garage, shall be no less than eight feet (8’)   (ii)  The portion of the single or two‐family dwelling that is nearest the front lot line  may be a covered, usable porch, so long as the porch is no less than eight feet (8’)  wide.    The applicant has provided floor plans demonstrating compliance with this criterion for  all home types.  The Board finds this criterion met.    (b)  …   (c)  Rear alleys are encouraged for small lot single‐family houses, duplexes and  townhouses.    All multi‐family homes are proposed to be served by alleys. The applicant is not  proposing any alleys within areas where the single family and duplex homes are located.   However duplex homes are proposed to have the appearance of a front on both sides of  the building creating an appearance of rear‐loaded buildings abutting parkland.  The  Board finds this criterion met.    (d) Mix of Housing Styles.  A mix of housing styles (i.e. ranch, cape cod, colonial,  etc.), sizes, and affordability is encouraged within neighborhoods and developments.  These should be mixed within blocks, along the street and within neighborhoods rather  than compartmentalized into sections of near‐identical units.     The applicant is proposing to arrange the development such that single family homes exist  throughout the development, with two areas of single family homes, and the multi family  homes are grouped nearest to the existing roadways.    The proposed design standards ensure that within each grouping of homes that the home  styles be mixed.  The Board finds this criterion met.  This comment also applies to the  SEQ‐VR sub‐district.    9.09 SEQ‐VR Sub‐District; Specific Standards  #SD‐18‐29A  19 19 of 25  The SEQ‐VR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this  Section.  A. Street, Block and Lot Pattern  (1) Development blocks.  Development block lengths should range between 300 and 400  linear feet; see Figure 9‐2 for example. If longer block lengths are unavoidable blocks  400  feet  or  longer  must  include  mid‐block  public  sidewalk  or  recreation  path  connections.     See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.  The Board finds this criterion  met.    (2) Interconnection of Streets   (a) Average spacing between intersections shall be 300 to 500 feet.     See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.  The Board finds this  criterion met.    (b) Dead end streets (e.g. cul de sac or hammer‐head) that are not constructed to  an adjacent parcel to allow for a future connection are strongly discouraged.  Such dead end streets shall not exceed 200 feet in length.    There are no dead end streets proposed within the SEQ‐VR.  The Board finds this  criterion met.     (3) Lot ratios.  Lots shall maintain a minimum lot width to depth ratio of 1:2, with a ratio of  1:2.5 to 1:5 recommended.    Buildings in the SEQ‐VR sub‐district are proposed to be on one lot and therefore the Board  finds the lot ratio described in this criterion, intended for single family home lots, is not  applicable.      B. Street, Sidewalk & Parking Standards  (1) Street dimensions and cross sections.  Neighborhood streets (collector and local) in the  VR sub‐district are intended to be low‐speed streets for local use  that  discourage  through movement and are safe for pedestrians and bicyclists.    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.  The Board finds this criterion  met.    (2) Sidewalks  (a) Sidewalks must be a minimum of five feet (5’) in width with an additional  minimum five‐foot planting strip (greenspace) separating the sidewalk from the  street.   (b) Sidewalks are required on one side of the street, and must be connected in a  pattern that promotes walkability throughout the development. The DRB may  in  its  discretion  require  supplemental  sidewalk  segments  to  achieve  this  purpose.     See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.  The Board finds these  criteria met.  #SD‐18‐29A  20 20 of 25    (3) Street Trees; see Section 9.08(B)(3)    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (4) On‐street parking; see Section 9.08(B)(4).    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (5) Intersection  design.    Intersections  shall  be  designed  to  reduce  pedestrian  crossing  distances and to slow traffic; see Figure 9‐6 and Section 9.08(B)(5).    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (6) Street and sidewalk lighting. Pedestrian‐scaled light fixtures (e.g., 12’ to 14’) shall be  provided sufficient to ensure pedestrian safety traveling to and from public spaces.   Overall illumination levels should be consistent with the lower‐intensity development  patterns and character of the SEQ, with lower, smoother levels of illumination (rather  than hot‐spots) and trespass minimized to the lowest level consistent with public safety.      See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    C. Residential Design  (1) Building Orientation.  Residential buildings must be oriented to the street. Primary  entries for single family and multi‐family buildings must face the street. Secondary  building  entries  may  open  onto garages  and/or  parking  areas.    (Special  design  guidelines apply to arterial streets).    See discussion under Site Plan Review standard above.    (2) Building Façades.  Building facades are encouraged to employ a theme and variation  approach. Buildings should include common elements to appear unified, but façades  should be varied from one building to the next to avoid monotony. Front porches,  stoops, and balconies that create semi‐private space and are oriented to the street are  encouraged.     See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (3) Front  Building  Setbacks.    In  pedestrian  districts,  a  close  relationship  between  the  building and the street is critical to the ambiance of the street environment.     (a) Buildings should be set back fifteen feet (15’) from the back of sidewalk.    Except along Dorset Street and Nowland Farm Road where homes are proposed  to be set back twenty feet from the future ROW, homes within the SEQ‐VR are  proposed to be located approximately fifteen feet from the back of the sidewalk.   This configuration is supported by the applicant’s requested waiver.  The Board  finds this criterion met.    #SD‐18‐29A  21 21 of 25  (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’) into the front  setbacks.  Porch, stoop and balcony areas within the front setback shall not be  enclosed or weatherized with glazing or other solid materials.    Within the SEQ‐VR, porches are proposed to project into the setback  by  approximately 6‐feet.  The Board finds this criterion met.    (4) Placement of Garages and Parking.  See Section 9.08(C)(4) and Figure 9‐7.    Section 9.08C(4) does not apply to multi‐family homes.  Site Plan general review standard  B addresses parking for multi‐family buildings and is addressed above.    (5) Mix of Housing Styles.  A mix of housing styles (i.e. ranch, cape cod, colonial, etc.), sizes,  and affordability is encouraged within neighborhoods and developments. These should  be  mixed  within  blocks,  along  the  street  and  within  neighborhoods  rather  than  compartmentalized into sections of near‐identical units.    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    E. SURFACE WATER PROTECTION STANDARDS  Section 12.02 Wetland Protection Standards apply to all lands within 50‐feet of a wetland.    (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer areas  is generally discouraged.  (2)   Encroachment  into  Class  II wetlands  is  permitted  by  the  City  only  in  conjunction  with  issuance of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion  control,  stormwater  treatment  system,  provisions  for  stream  buffering,  and  landscaping  plan  achieve the following standards for wetland protection:    The applicant is proposing one wetland crossing and has provided documentation of communication  with the US Army Corps of Engineers and State Wetlands program indicating they are generally  supportive of the applicant’s proposed configuration as long as the existing driveway crossing is  removed and the remaining wetlands and buffers are demarcated and set aside as no mow zones.   The applicant is also proposing a small amount of encroachment into Class III wetland buffers which  are not regulated by either the State or the US Army Corps of Engineers.     (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately;    The applicant has indicated the proposed wetland crossing will be subject to a stream alteration  permit which will review the appropriateness of the proposed design.  The stream alteration  permit will result in a crossing design which accommodates aquatic organism passage, which  generally results in a crossing of more than adequate size to carry or store flood waters during  large storm events.      The Board finds the required stream alteration permit will result in compliance with this criterion  and finds the Applicant must demonstrate that they have obtained that permit prior to issuance  #SD‐18‐29A  22 22 of 25  of the first zoning permit for the Project.      (b) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards;    The Stormwater Services Division has reviewed the proposed plans and has not expressed any  concern about this criterion.  The Board finds this criterion met.      (c)   The  impact  of  the  encroachment(s)  on  the  specific  wetland functions  and  values  identified in the field delineation and wetland report is minimized and/or offset by appropriate  landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.    The Board finds the State wetland permit which will be required for this project will confirm  compliance with this criterion.  The Board finds the Applicant must obtain their State wetland  permit prior to issuance of the first zoning permit for the Project.    Section 12.03 Stormwater Management Standards apply to projects generating greater than one‐ half acre of impervious surfaces are proposed.    Compliance with the City’s Stormwater Management Standards is discussed under Planned Unit  Development Standards above.    F. ENERGY STANDARDS  All new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15: Residential and  Commercial Building Energy Standards of the LDRs.      DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve preliminary plat application #SD‐18‐29A of Dorset  Meadows Associates LLC, subject to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. There shall be no use of herbicides, pesticides, and/or non‐organic fertilizers within either the  wetlands or the associated buffers.  Prior to issuance of a zoning permit for the first building on the  property, the applicant will be required to record a “Notice of Conditions” to this effect which has  been approved by the City Attorney.      4. There will be no mowing within 50 feet of the wetlands nor can the wetland buffers be turned into  lawn.  Brush‐hogging will be allowed no more than three (3) times per year.  Prior to issuance of a  zoning permit for the first building on the property, the applicant will be required to record a  “Notice of Conditions” to this effect which has been approved by the City Attorney.    5. The plans must be revised to show the changes below prior to final plat submission.     #SD‐18‐29A  23 23 of 25  a. Provide greater cover or a small footbridge where the walkway to the basketball court  overlaps a swale.  b. Adjust the landscaping to allow access to gravel wetlands A & B.  c. Remove note on Gravel Wetland Detail that says “Install Fabric Around Top of Stone”  and provide for a choker layer of clean washed stone that does not contain fines.  d. Update the stormwater modeling to confirm whether the treatment practices function  as intended with the currently designed capacity.  e. Show the proposed layout of site utilities, including electric cabinets.  f. Update the plat plan to reflect the pedestrian trail easement.  g. Demonstrate compliance with the requirement for complete enclosure of the solid  waste areas.  h. Show protection of adjacent conservation areas for units 88 to 91.  i. Correct labeling of Open Space 7 to be identified as Open Space 3.    6. The final plat submission must include the following information.  a. Documentation of an option to purchase sufficient TDRs.  b. Notice of condition requiring no more than two homes of the same type be located  adjacent to one another.  c. Payment schedule and inflation adjustment methodology for a $350 per unit fee to cover  the applicant’s share of pump station upgrades.  d. Demonstration of coordination with the electric service provider regarding general utility  cabinet number and location.  e. An open space and tree management plan to be incorporated into the HOA documents  and as a condition of final plat approval.  The open space and tree management plan shall  have wetland buffers clearly delineated.  Management plan should indicate the open  spaces and trees should be maintained as designed, including language allowing for  appropriate maintenance of the recreation trail easement located within the Natural  Resource Protection zone.  f. Preliminary wastewater allocation.  g. A draft of the homeowners’ association agreement describing the management of open  spaces and trees, which clarifies which if any of the proposed open spaces are proposed  to be public and which are proposed to be maintained by the homeowners’ association.  h. Documentation of any required off‐site easements.  Where the easement will be  conveyed to the City, the easement must be included in the irrevocable offer of  dedication for the street.  i. Certificate of Title showing the ownership of all property and easements to be dedicated  or acquired by the City, to be approved by the City Attorney prior to recording the  mylar.  All proposed legal documents purporting to convey property or easements to  the City shall also accompany the final plat application, and be approved by the City  Attorney.    7. The applicant must demonstrate that each proposed structure is compliant with the View Protection  Zone prior to the issuance of the zoning permit for each building.    8. The applicant must coordinate with the Fire Chief to assure emergency vehicle access prior to final  plat approval.    9. The Unit Design Guidelines are incorporated as a condition of approval, and must be modified to  limit the number of adjacent homes of the same type to two (2).  #SD‐18‐29A  24 24 of 25  10. The applicant must submit sufficient information to allow translucence criteria to be evaluated by  the administrative officer at the time of zoning permit application.  11.  The applicant must demonstrate they have obtained the required stream alteration permit prior to  issuance of the first zoning permit for the Project.  12. The applicant must demonstrate they have obtained their state wetland permit prior to issuance of  the first zoning permit for the Project.  13. The applicant must demonstrate that each proposed structure is compliant with the View Protection  Zone prior to the issuance of the zoning permit for each building.  14. The following waivers of Land Development Regulation standards are preliminarily granted in  conjunction with approval as part of MP‐18‐01:  a. For buildings where the side is oriented to the south, only 20% of the translucent windows  must be located on the south facing wall.    b. Minimum lot size, single family from 12,000 sq. ft. to 4,600 sq. ft.  c. Maximum building coverage for single, two and multi‐family from 15% to 30%  d. Maximum overall coverage for single, two and multi‐family from 30% to 45%  e. Minimum front setback for single, two and multi‐family from 20 ft to 15 ft.  f. Minimum side setback for single and two family from 10 ft to 5 ft.  g. Minimum rear setback for units 88 to 91 from 30 ft to 10 ft.    15. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.    16. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    17. The final plat application must be submitted within 12 months from the date of this decision.    18. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.     19. Fire hydrants must be installed and tested before construction of the combustible portions of  buildings are started pursuant to NFPA 1 Chapter 18.     20. Minimum hydrant flow must be based on NFA‐ NFF formula plus a safety margin of not less than  10%.    21. Fire Department access to each phase including temporary turn arounds as necessary must be  installed when construction begins to each phase.     22. Parking of construction vehicles will be restricted to one side of the road to maintain Fire  Department access during construction.      23. The Project must comply with NFPA 241 – Safe Guarding buildings under construction, alteration or  demolition.     #SD‐18‐29A 25 25 of 25  24.The proposed phasing plan found on plan sheet P is incorporated by reference. Mark Behr Yea Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota Yea Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman  Yea Nay3 Abstain  Not Present  Bill Miller Yea Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith Yea Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan  Yea  Nay  Abstain Not Present  John Wilking Yea Nay  Abstain Not Present  Motion carried by a vote of 4 – 1 – 0.  Signed this ____ day of June, 2019, by  _____________________________________               Bill Miller, Chair  Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.  3 Mr. Kochman would deny the application for failure of the development plan to protect the full applicable  conservation area as shown on Map 7 of the Comprehensive Plan in violation of the applicable goal and objective  of the Comprehensive Plan.