Loading...
HomeMy WebLinkAboutSP-21-042 - Decision - 0705 Spear Street#SP‐21‐042  1   CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    UNIVERSITY OF VERMONT & STATE AGRICULTURAL COLLEGE – 705 SPEAR ST  SITE PLAN APPLICATION #SP‐21‐042  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Site plan application #SP‐21‐042 of University of Vermont & State Agricultural College to add  stormwater treatment to a previously approved plan for a research and educational facility.  The plan  includes encroachment into a class II wetland and wetland buffer, 705 Spear Street.  The Development Review Board held a public hearing on October 19, 2021. The applicant was  represented by Lani Ravin, Derick Read.  Board member Jim Langan was recused from the application  and did not participate in this decision.  Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The University of Vermont & State Agricultural College, hereinafter referred to as the applicant, is  seeking to add stormwater treatment to a previously approved plan for a research and educational  facility. The plan includes encroachment into a class II wetland and wetland buffer, 705 Spear Street.  2. The owner of record of the subject property is The University of Vermont and State Agricultural  College.  3. The subject property is located in the Institutional and Agricultural South zoning district.  4. The application was received on September 27, 2021.  5. The Project most recently received approval in 1971 for a US Dept of Agriculture research lab.  That  use has continued.  This application seeks to establish an updated site plan and to permit  construction of a gravel wetland.    6. The plans submitted consist of:    Sheet No. & Title  Prepared by  Plan Last Revised on:   SP‐F1 Overall Site Plan  Krebs & Lansing   09/27/2021  SP‐F2 Stormwater Site Plan  Krebs & Lansing  09/27/2021  SP‐F3 Overall Stormwater Plan  Krebs & Lansing  09/27/2021  SP‐F4 Existing Conditions Plan  Krebs & Lansing  09/27/2021  SP‐F5 EPSC Plan  Krebs & Lansing  09/27/2021  CD‐1 & CD‐2 Civil Details  Krebs & Lansing  09/27/2021    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Setbacks, Coverages & Lot Dimensions  No new building or impervious surfaces are proposed, therefore no change in compliance with dimensional  standards will occur.  #SP‐21‐042  2  Zoning District Requirements  No changes affecting compliance with the zoning district standards apply.  Zoning district standards pertain  to buffers between structures and non‐residential zoning districts, and to educational support facilities.    B) 12.02 WETLAND PROTECTION  There is an existing Class II wetland and associated 50‐foot wetland buffer located on the site.  There are 60  sf of direct wetland impacts and 760 sf of wetland buffer impacts, both associated with the outlet of the  proposed gravel wetland.  E.  Standards for Wetlands Protection  (2) Encroachment into Class II wetlands is permitted by the City only in conjunction with issuance  of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  The applicant has obtained coverage under wetlands general permit 3‐9026 for water quality  improvement projects in significant wetlands and buffers.  The Board this criterion met.  (3) Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development,  erosion control, stormwater treatment system, provisions for stream buffering, and  landscaping plan achieve the following standards for wetland protection:  (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or  store flood waters adequately;  The purpose of the encroachment is to allow discharge of a gravel wetland.  While the purpose of a  gravel wetland is primarily to provide stormwater treatment and not detention, some moderate  reduction of runoff may occur during smaller storm events.  The Board finds that the limited size of  the encroachment relative to the size of the impacted wetland, combined with the purpose of the  impact, to be adequately protective of flood storage and conveyance capacity.  The Board finds this  criterion met.  (b) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards;  The Board interprets this criterion to mean that the encroachment shall not adversely impact  the erosion of sediment.  The Board finds that since the stormwater system is designed to  improve water quality, this criterion is met.   (c) The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values  identified in the field delineation and wetland report is minimized and/or offset by  appropriate landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other  mitigation measures.  The applicant’s Vermont Wetland Evaluation Form indicates the wetland has high functions and  values for water storage, surface and groundwater protection and wildlife habitat.  It has moderate  function for fish habitat and erosion control.  The Board finds the proposed impacts are offset by  the proposed stormwater treatment.      C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  #SP‐21‐042  3  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general review  standards for all site plan applications.  This decision only addresses the elements of the site plan which are  proposed to change.  This should not be taken to imply that the site is in full compliance with existing site plan  standards.  Any nonconforming structures or uses may continue as described in LDR 3.11.   A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.  The project is located in the Southwest Quadrant in the Comprehensive Plan.  The Board finds  the proposed gravel wetland consistent with the established uses in the area.      B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.  Planting is discussed below.  The Board finds the remainder of this criterion met.    (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.    No changes to parking are proposed.  While there appear to be non‐compliant parking  spaces, The Board finds the proposed site modifications to not warrant rectifying this non‐ compliance.  (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.  No changes to the building are proposed.  The Board finds this criterion met.  C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.  No changes to the building are proposed.  The Board finds the proposed gravel wetland does  not detract from compliance with these criteria.      In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:  A. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts  #SP‐21‐042  4  onto  an  arterial  or  collector  street,  to  provide  additional  access  for  emergency  or  other  purposes, or to improve general access and circulation in the area.  No changes to access are proposed.  The Board finds the proposed gravel wetland does not  detract from compliance with this criterion.    B. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as  to have a harmonious relation to neighboring properties and to the site.  No changes are proposed to the existing wire served utilities.  The Board finds the proposed  gravel wetland does not detract from compliance with this criterion.    C. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly  screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Screening and enclosure of dumpsters is required under this section and Section 13.06C(1) of the  LDR. As site amenities, they are subject to review and meeting current standards of the LDR and  are not exempted as pre‐existing non‐conformities. Waste enclosures, lighting fixtures, and bicycle  racks are required to be added to a site plan and installed as part of a site plan application.   The Board finds the applicant shall revise the plans to show enclosure / screening of dumpsters with  a gated chain link fence of height at least as tall as the dumpsters are high, and equipped with slats  to provide screening.    D. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)  Pursuant  to  Section  13.06(A) of the  proposed  Land Development  Regulations, landscaping and  screening shall be required for all projects subject to site plan review.  The applicant is not proposing  any building improvements therefore no additional landscaping is required.  They are proposing to  remove one existing 16‐inch walnut tree.  An existing 24‐inch maple is located in line with the  proposed outfall but the applicant testified it will not be impacted.  The outfall is in the location of an  existing ditch.  Since the walnut tree was not on a previously approved site plan,  there is no  requirement it be retained.  13.06B(6) Snow storage areas must be specified and located in an area that minimizes the  potential for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  The applicant testified that snow storage occurs at the southern end of the small parking lot, on  both sides of the driveway at the end of the large parking lot, and at the southeast corner of the  barn.  The Board finds the applicant shall revise the plans to show the approved snow storage  locations.    E. Modification of Standards  The Board finds no modification of standards is necessary.  F. Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.  The City stormwater section reviewed the plans on 10/12/2021 and had no comments on the  application.  #SP‐21‐042  5  The purpose of the project is to capture and treat existing impervious surfaces from Spear Street,  the adjacent recreation path, and the impervious driveways of the facility.    The gravel wetland is proposed to be lined with an impervious liner.  the applicant testified that  the soils underlying the gravel wetland are not infiltrative, and that the seasonal high groundwater  is too high to allow treatment through unsaturated soils.  The Board finds this criterion met.    G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.  No changes to roadways, parking and circulation are proposed.  The Board finds the proposed  gravel wetland does not detract from compliance with this criterion.      D) OTHER  Lighting  Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.  A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family and  two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as will direct the  light downward and will prevent the source of light from being visible from any adjacent  residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are illustrated in  Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or translucent lighting  that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for uncovered areas shall be  evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is encouraged.  The lighting must meet the downcast and shielded requirement prior to issuance of a certificate of  occupancy for the project.   Bicycle Parking  Pursuant to 13.14, existing facilities must provide at least 50% of the required number of short term  bicycle parking spaces at the time of the first site plan for the property after the effective date of the  bicycle parking requirements being adopted.    Educational facilities are required to provide one space per 20 students.  The applicant testified that  the number of students served by the facility is highly variable.  They intend to replace the existing  bike rack with a rack consisting of four (4) inverted U’s on rails, which would allow parking for eight  (8) bicycles.  This would serve 160 students, far more than the maximum capacity for students at the  facility.  The Board finds the applicant must revise their plan to show the proposed bike rack.      DECISION  Motioned by Mark Behr, seconded by Dawn Philibert, to approve site plan application #SP‐21‐042 of The  University of Vermont, subject to the following conditions:  1. All previous approvals and stipulations shall remain in full effect except as amended herein.  2. This project shall be completed as shown on the plan submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning as conditioned herein.  3. The plans shall be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer  #SP‐21‐042  6  a. Show enclosure / screening of dumpsters with a gated chain link fence of height at least as  tall as the dumpsters are high, and equipped with slats to provide screening.  b. Show snow storage locations as described herein.  c. Show bicycle rack as described herein.  4. A digital PDF version of the full set of approved final plans must be delivered to the Administrative  Officer before obtaining a zoning permit.  5. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.  6. All exterior lighting must be installed or shielded in such a manner as to conceal light sources and  reflector surfaces from view beyond the perimeter of the area to be illuminated.   7. The applicant shall obtain a zoning permit within six (6) months pursuant to Section 17.04 of the Land  Development Regulations or this approval is null and void.   8. The applicant must obtain a Certificate of Occupancy from the Administrative Officer prior to use of  the new uses.  9. Any change to the site plan shall require approval by the South Burlington Development Review Board  or the Administrative Officer as allowed by the Land Development Regulations.   Dan Albrecht   Yea Nay  Abstain  Not Present  Mark Behr   Yea Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain Not Present  Elissa Eiring    Yea  Nay  Abstain Not Present  Dawn Philibert   Yea Nay  Abstain  Not Present  Stephanie Wyman   Yea Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of 4 – 0 – 0.     Signed this ____ day of November, 2021, by      _____________________________________  Dawn Philibert, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.