Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 09/04/2018DEVELOPMENT REVIEW BOARD 4 SEPTEMBER 2018 The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 4 September 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street. MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; J. Smith, J. Wilking, F. Kochman, B. Sullivan, M. Behr (by phone) ALSO PRESENT: M. Keene, Development Review Planner; S. Vallee; L. Shayne; J. Anderson; C. Galipeau 1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room: Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures. 2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items: As the applicant for item #5 was not present, members agreed to move that item to the end of the agenda. 3. Comments and questions from the public not related to the Agenda: No issues were raised. 4. Announcements: There were no announcements. 5. (formerly item #6) Site plan application #SP-18-42 of The Schoolhouse, Inc., to amend a previously approved planned unit development consisting of: 1) 160 single family lots, 2) 60 duplex units, 3) 1 15,200 sq. ft. private educational facility which includes a child care facility, licensed non-residential use for 59 students. The amendment consists of after-the-fact approval for wetland and wetland buffer impacts for the purpose of an outdoor play area and wetland educational area, boardwalk, fence and wetland buffer rehabilitation, 8 Catkin Drive: Ms. Shayne said they are amending the site plan for a playground and boardwalk to access the wetland for educational purposes. Mr. Kochman asked why this is an after-the-fact application. Ms. Shayne said they thought they had done all they needed to do. They went to the Agency of Natural Resources and have done what they said was needed. She explained that they tried to reduce impacts but need the space. Mr. Miller noted the addition of one bike rack. Ms. Smith asked the ages of the children. Ms. Shayne said up to 8th grade. Mr. Behr asked what the mitigation consisted of and more specifics on the after-the-fact approval. Ms. Shayne the approval is for an outdoor play area with play equipment in a buffer space. She indicated educational area which will be returned to a wetland. She also indicated all the restoration area still to be done. No other issues were raised. Mr. Kochman moved to close SP-18-42. Mr. Behr seconded. Motion passed 6-0. 6. (formerly item #7) Continued Sketch Plan Application #SD-18-16 of R. L. Vallee, Inc., to demolish an existing hotel and a portion of an existing service station and create a planned unit development consisting of an expanded service station with four additional fueling positions for a total of 12, and associated 9000 sq. ft. retail sales building, 793 and 907 Shelburne Road: Mr. Sullivan stepped down due to a potential conflict of interest. Mr. Vallee noted there were two issues to be addressed: a legal use issue and design compliance issues related to parking in front of the store. With regard to the latter issue, Mr. Vallee said they have redesigned the plan, losing a few parking spaces, so that parking is now not in front of the building. The design is compliant with respect to green space coverage. He noted green space on the plan, including the tank area which will be covered with planters. The legal issue concerns expansion of the fueling area to include the canopy and 2 more fueling pumps (4 fueling stations). They are providing a legal analysis by Jon Anderson indicating the belief that this is not an “expansion” but an “intensification” of use. There is also the issue of whether taking money for fuel sales at the convenience store constitutes a non-conforming use on the southern parcel. Mr. Miller noted there is still a big grade on the northern to southern parcel. Mr. Galipeau said the trick will be to maintain the ADA grading. If the parking were in front, they could keep it more level. It is basically a 10% slope (208 to 193). Mr. Kochman asked if there is an at-grade entrance on Shelburne. The applicant said they will have curb cuts at the north and south end. Exiting cars will go up a grade which will then flatten out. The applicant also indicated an access via Hannaford Drive to K-Mart Plaza which will help to keep motorists off Route 7. Mr. Galipeau said the connection to the Hannaford will be a busy access. Mr. Wilking noted that the Hannaford project will be raising the grade of the road. That should be taken into account at preliminary plat. Ms. Keene said the applicant can view the Hannaford plans in the office. Mr. Miller said he is still concerned with the expansion of an existing use and would like to have the City Attorney review Mr. Anderson’s memorandum. Mr. Kochman noted this is a 50% increase in the number of pumps, but he was willing to read Mr. Anderson’s comments and the cases he has cited. Mr. Behr questioned the tight aisle near the parking area. Ms. Keene said that won’t be allowed as it is only 15 feet which is below the minimum standard. Mr. Vallee said they can address that. Mr. Kochman asked if they really needed so much parking. Ms. Keene asked if there is a minimum standard as to how much space must be allowed around a fueling station. The applicant said he has seen tighter spaces. Mr. Vallee said the footprint of the non-conforming use is going down, even though there is an intensification issue. He argued that they could lower price or make the site nicer and intensify the use without adding pumps. Mr. Wilking said he is still concerned about whether this is in fact a PUD. Ms. Smith said she would also like to discuss the office use with the City Attorney. Members asked for a brief deliberative session following which Mr. Miller recommended continuing the sketch plan to give the City Attorney and Mr. Kochman time to read through Mr. Anderson’s presentation. He said the meeting of 2 October is available. Ms. Smith said that before they move forward with a traffic evaluation there needs to be a determination on the number of pumps. Members agreed. Mr. Kochman moved to continue SD-18-16 to 2 October 2018. Mr. Wilking seconded. Motion passed 6-0. Mr. Sullivan rejoined the Board. 7. Miscellaneous permit application #MS-18-04 of Alexandra Fogg for stormwater upgrades within the VELCO property. The upgrades consist of construction of a gravel wetland and pretreatment forebays, Nesti Drive: Ms. Keene advised that this application could not be heard tonight as the applicants had failed to post the necessary signage advising of the hearings. Members agreed to hear these applications on 2 October. Mr. Kochman moved to continue MS-18-04 and SP-18-43 to 2 October 2018. Mr. Behr seconded. Motion passed 6-0. 8. Site Plan Application #SP-18-43 of Chamberlin Construction to amend a previously approved plan for a 32,000 sq. ft. of temperature controlled self-storage and 35,850 sq. ft. of self-storage in 8 buildings. The amendment consists of constructing a conveyance swale and pretreatment forebay. The pretreatment forebay discharges to a gravel wetland proposed to be located on the adjacent property, 123 Nesti Drive: As there was no one present to represent the applicant and the related application #MS-18-04 was continued to 2 October 2018, Members agreed to continue this item to 2 October 2018 as well. Mr. Kochman moved to continue MS-18-04 and SP-18-43 to 2 October 2018. Mr. Behr seconded. Motion passed 6-0. 9. (formerly #5): Design Review Application #DR-18-07 of Yana Walder to revise a Master Signage Permit for a new free-standing sign, 359 Dorset Street: Members agreed to consider the application though the applicant was not present. Members reviewed the proposal and had no issues. Mr. Kochman asked if they can allow the bottom blank panel. Ms. Keene said that because it is not a sign, it is OK. She noted that the applicant will still need to apply for a Permanent Sign Permit. Mr. Wilking moved to close DR-18-07. Ms. Smith seconded. Motion passed 6-0. 10. Minutes of 21 August 2018: Mr. Wilking moved to approve the Minutes of 21 August 2018 as written. Ms. Smith seconded. Motion passed 6-0. As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common consent at 8:19 p.m. Published by ClerkBase ©2019 by Clerkbase. No Claim to Original Government Works. #SP‐18‐42  1   CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    THE SCHOOLHOUSE INC – 8 CATKIN DRIVE  SITE PLAN APPLICATION #SP‐18‐42  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Site plan application #SP‐18‐42 of The Schoolhouse, Inc. to amend a previously approved  planned unit development consisting of:  1) 160 single family lots, 2) 60 duplex units, and 3) a  15,200 sq. ft. private educational facility which includes a child care facility, licensed non‐ residential use for 59 students.  The amendment consists of after the fact approval for wetland  and wetland buffer impacts for the purpose of an outdoor play area and wetland educational  area, boardwalk, fence and wetland buffer rehabilitation, 8 Catkin Drive.    The Development Review Board held a public hearing on September 4, 2018. The applicant was  represented by Elizabeth Shayne.    Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Board  finds, concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The Schoolhouse, Inc., hereinafter referred to as the applicant, is seeking site plan  approval for after the fact approval for wetland and wetland buffer impacts for the  purpose of an outdoor play area and wetland educational area, boardwalk, fence and  wetland buffer rehabilitation, 8 Catkin Drive.    2. The owner of record of the subject property is The Schoolhouse, Inc.  3. The subject property is located in the Southeast Quadrant Natural Resource Protection  (SEQ‐NRP) District.  4. The application was received on August 2, 2018.  5. The plan submitted is entitled “Wetland Mitigation Plan 8 Catkin Drive South Burlington  VT,” prepared by Civil engineering Associates, Inc. and dated February 23, 2018.   6. Applicable review standards include 14.06 and 14.07 Site Plan Review, 12.03 Wetland  Protection.      ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS     No changes are proposed to the structure or dimensional standards for the Project. 9.12  SEQ‐NRP; Supplemental Regulations     A.  Any  lot  that  lies  entirely  within  a  SEQ‐NRP  sub‐district  is  subject  to  the  following  supplemental regulations:     (1)  Such lot shall be conveyed to the City of South Burlington as dedicated open space or  to a qualified land trust and shall not be developed with a residence, or   #SP‐18‐42  2  (2)  Such lot may be developed with a residence or residences pursuant to a conservation  plan approved by the Development Review Board. See 9.12(B) below.   (3)  Such lot may be developed with uses other than residences, as listed in Table C‐1,  subject to the Development Review Board’s approval of a conservation plan that balances  development or land utilization and conservation. Such lot may also include the following  additional development/activities:  (a) Driveways,  roads,  underground  utility  services,  or  other  appurtenant  improvements to serve approved development or uses. Utility service components, such as  transformers and amplifiers, may be installed at ground level where such accords with  standard industry practices.   (b) Landscaping, regrading, or other similar activities necessary to the creation of a  buildable lot.   The current uses, a licensed non‐residential child care facility and an educational facility, are  allowed, though in general within this district educational facility is a grandfathered use while  licensed non‐residential child care is permitted only within an educational facility.  The applicant  is proposing appurtenant uses to the facilities.  The Board finds these criteria met.    12.02 Wetland Protection Standards and Review Procedures These standards apply to all wetlands and lands within 50‐feet of all wetlands.  E.  Standards for Wetlands Protection  (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer  areas is generally discouraged.  (2)   Encroachment into Class II wetlands is permitted by the City only in conjunction with  issuance  of  a  Conditional  Use  Determination  (CUD)  by  the  Vermont  Department  of  Environmental Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3)  below.  The applicant has received individual wetland permit 2014‐359 from the Agency of Natural  Resources for the proposed impacts.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland  buffers, may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall  development, erosion control, stormwater treatment system, provisions for stream buffering,  and landscaping plan achieve the following standards for wetland protection:  (a)   The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry  or store flood waters adequately;  (b)   The  encroachment(s)  will  not  adversely  affect  the  ability of  the  proposed  stormwater treatment system to reduce sedimentation according to state standards;  (c)   The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values  identified  in  the  field  delineation  and  wetland  report  is  minimized and/or offset by  appropriate  landscaping,  stormwater  treatment,  stream  buffering,  and/or  other  mitigation measures.  #SP‐18‐42  3  All wetlands and wetland buffers proposed to be impacted are Class II and addressed in ANR  Permit #2014‐359.  The Board finds the proposed impacts acceptable.  Based on the recommendations of the Director of Public Works, the Board finds the applicant  must provide a paved driveway apron for the property extending from the edge of the  roadway to the applicant’s property line.  Such pavement shall be maintained as a stabilizing  buffer between the unpaved driveway and the paved surface of Catkin Drive.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS    14.06 General Review Standards  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following  general review standards for all site plan applications:  A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive  Plan. Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the  stated  land  use  policies  for  the City  of  South  Burlington  as  set  forth  in  the  Comprehensive Plan.  The  project  is  located  in  the  southeast  quadrant,  whose  objectives  as  stated  in  the  comprehensive  plan  include  giving  priority  to  the  conservation of  contiguous  and  interconnected open space areas within the quadrant outside of those areas specifically  designated for development.  In addition to the wetland and buffer impacts, the proposed  project includes areas of wetland buffer restoration as well as construction of a boardwalk  to enhance pedestrian access to the existing wetland trail network.  The Board finds this  criterion met.  B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site,  from structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian  movement, and adequate parking areas.  No structures are proposed to be changed.  The Board finds this criterion met.  (2)  Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building  facing a public street shall be considered a front side of a building for the purposes  of this subsection.  No parking is proposed to be changed.  The Board finds this criterion met.  (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height  and scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.  No structures are proposed to be changed.  The Board finds this criterion met.  14.07 Specific Review Standards   In all Zoning Districts and the City Center Form Based Codes District, the following standards  shall apply:    A. Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot  for provision of access to abutting properties whenever such access is deemed  necessary  to  reduce  curb  cuts  onto  an  arterial  or  collector  street,  to  provide  additional access for emergency or other purposes, or to improve general access  and circulation in the area.    #SP‐18‐42  4  No changes to access are proposed.  The Board finds that reservation of land for  reducing curb cuts is not required, and considers this criterion met.    B.  Utility  Services.  Electric,  telephone  and  other  wire‐served utility  lines  and  service  connections shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities  regulations. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have  a harmonious relation to neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13,  Utility Services, shall also be met.    No new wire‐served utility services are proposed.  The Board finds this criterion met.    C.  Disposal of Wastes. All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible,  secure and properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not  escape the enclosure(s). Small receptacles intended for use by households or the public (ie,  non‐dumpster, non‐large drum) shall not be required to be fenced or screened.    No outdoor dumpsters are proposed.  The Board finds this criterion met.    D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.    The applicant is not proposing to remove any vegetation nor add any new buildings requiring  additional landscape value.  The Board finds this criterion met.    E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District,  where the limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the  standards  above  and  waiver  therefrom  will  not  endanger  the  public  health,  safety  or  welfare, the Development Review Board may modify such standards as long as the general  objectives of Article 14 and the City's Comprehensive Plan are met. However, in no case shall  the DRB permit the location of a new structure less than five (5) feet from any property  boundary and in no case shall be the DRB allow land development creating a total site  coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning district in the case of new  development, or increasing the coverage on sites where the pre‐existing condition exceeds  the applicable limit.    The Board finds that no modification of standards is necessary.    F   Low Impact Development. The use of low impact site design strategies  that  minimize site disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic  functions, and various other techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to  infiltrate precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable  practicable to where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained  within Article 12.    The Board finds this criterion met.    #SP‐18‐42  5  G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards  for Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    No changes to roadways or parking are proposed.  As discussed under 12.02E(3) above, the Board  finds the applicant must provide a paved driveway apron for the property extending from the  edge of the roadway to the applicant’s property line.      OTHER  13.14 Bicycle Parking and Storage    The minimum required short‐term bicycle parking for 60 students in the educational facility and  59 students in the licensed child care facility is 6 spaces.  At the time of the first site plan  application, the applicant must provide at least 50% of the required number of short term bicycle  parking spaces.  The applicant is proposing a single inverted‐U style bicycle rack, which provides  parking for two bicycles.  The Board finds the applicant must provide parking for at minimum one  additional bicycle on an approved style rack.      16.03 Standards for Erosion Control during Construction    The applicant must comply with the has submitted a demolition and EPSC plan in support of the  project.  The Board finds that the applicant must provide erosion controls in accordance with  Section 16.03, including stabilization timelines and topsoil thickness.    DECISION    The South Burlington Development Review Board hereby approves Site Plan application SP‐18‐42  of The Schoolhouse Inc., subject to the following stipulations:      1. All previous approvals and stipulations shall remain in full effect except as amended herein.     2. This project shall be completed as shown on the plan submitted by the applicant and on file  in the South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plans shall be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. Three (3) copies of the approved revised plan shall be submitted to  the Administrative Officer prior to issuance of the zoning permit.    a. Place one additional inverted‐U type bicycle rack adjacent to the currently  proposed rack, to meet the spacing requirements of Appendix G.  b. Provide a paved driveway apron for the property extending from the edge of the  roadway to the applicant’s property line.      4. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance  infrastructure.    5. The applicant shall obtain wastewater allocation prior to zoning permit approval.    #SP‐18‐42  6  6. The applicant shall obtain a zoning permit within six (6) months pursuant to Section 17.04 of  the Land Development Regulations or this approval is null and void.     7. A digital PDF version of the approved final plan shall be delivered to the Administrative  Officer before obtaining a zoning permit.    8. The applicant must obtain a Certificate of Occupancy from the Administrative Officer prior  to use of the new uses.    9. Any change to the site plan shall require approval by the South Burlington Development  Review Board or the Administrative Officer.     Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _     Signed this ____ day of September, 2018, by        _____________________________________  Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court,  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed  to the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at  802‐828‐1660 or http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more  information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant  state permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.  575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SP‐18‐16 793 & 907 Shelburne Road    DATE:    September 4, 2018   Development Review Board meeting      R.L. Vallee, Inc. has submitted sketch plan application #SD‐18‐16 to demolish an existing hotel and a portion of  an existing service station and create a planned unit development consisting of an expanded service station  with four additional fueling positions for a total of twelve and associated 9,000 square foot retail sales building  at 793 and 907 Shelburne Road.    The Board reviewed the application at the June 5 and July 17 Development Review Board meetings.  The Board  identified a number of criteria about which they had concerns.  The applicant replied to the criterion,  summarized below.  Staff recommends that the Board review each of the subject areas and, in addition,  consider the project on an overall basis and whether it can be considered to meet the requirements of the Land  Development Regulations.    Areas of concern:  1. Non‐Conformity – There are several elements of the proposed project which are nonconforming.    a. Non‐conforming canopy – The existing canopy structure is non‐conforming.  The LDRs Section  3.11D(1) states that a nonconforming structure may be altered provided such alteration does not  exceed in aggregate cost twenty‐five percent (25%) of the current assessed value as determined  by the City Assessor.  The current assessed value is approximately half a million dollars therefore  the addition could not exceed approximately $125,000.   b. Change and expansion of non‐conforming use – Neither auto & motorcycle service and repair  nor service station are allowed uses within the district, a statement the applicant agrees with.    The Board has raised that the existing property contains both a service station and a full‐service  repair shop, and thus Board members stated that the applicant is proposing to remove one use  and replace it with more gas pumps, a non‐conforming use.  The applicant has stated their  belief that a 50% increase in the number of gas pumps is not a change nor expansion of a non‐ conforming use because the entire site is used as a gas station today.  2. PUD – the LDRs state that the purpose of a PUD is “to provide for relief from the strict dimensional  standards for individual lots in these regulations in order to encourage innovation in design and layout,  efficient use of land, and the viability of infill development and redevelopment in the City’s core area.”   This application must be reviewed as a PUD because the individual lot coverage standards are not met.   The applicant has stated they do not believe they must demonstrate compliance with the purpose of  the PUD in order to be eligible to be considered a PUD.  3. Lot coverage – the applicant has proposed to meet the lot coverage standard on an overall basis (but  not lot‐by‐lot, requiring a PUD) by providing green space over the underground fuel tanks.  The  SD‐18‐06  2 applicant has indicated the green space will be in the form of planters, and there is another service  station with this configuration, but has not provided the location of the similar service station for Staff  or Board review.    4. Parking – the applicant had asked that the Board exercise their right to waive the prohibition on  parking in the front of the building.  The Board expressed to the applicant they did not feel this could  be waived.  The applicant has provided a revised plan showing parking to the sides of the proposed  building.  5. Traffic – in order to comply with the traffic overlay district, Staff has estimated the applicant must  construct improvements to obtain credit for at least 227 vehicle trip ends.  The applicant has requested  the evaluation of traffic credits be deferred to preliminary plat.  6. Removal of housing – the Board has expressed concern that the applicant proposes to remove existing  housing, which may require replacement under the City’s housing replacement standards.  The existing  building is permitted as a hotel, but may be operating as long‐term housing.    The applicant submitted two letters since the July 17 hearing.  The first is a letter from the applicant’s attorney  to the applicant itemizing how they propose to address each of the concerns identified in the staff memo from  June 5, 2018.  The second is a letter from the applicant’s attorney to the Board substantiating their belief that  the LDRs permit taking of payment for sales of gasoline at a separate property, and their belief that an increase  in traffic does not by itself result in an expansion of a use.   The applicant also submitted a revised site plan  showing the parking in the rear.  Staff notes the provided site plan has some issues with parking and parking  aisle dimensions, but recommends the Board allow the applicant to address these issues at the next stage of  their application.    RECOMMENDATION  Staff recommends the Board hear the applicant’s presentation, conduct a brief in‐meeting deliberate session to  reach consensus on what guidance to provide, and provide guidance to the applicant on how to proceed.  #MS‐18‐04  Staff Comments  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  MS‐18‐04_Nesti Dr_VELCO_storm_2018‐09‐04.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: August 30, 2018  Plans received: August 8, 2018  Nesti Dr  Miscellaneous Application #MS‐18‐04  Meeting date: September 4, 2018  Owner  Vermont Transco LLC  366 Pinnacle Ridge Road  Rutland, VT 05701    Applicant  Alexandra Fogg  VELCO  366 Pinnacle Ridge Road  Rutland, VT 05701  Property Information  Tax Parcel 1540‐01855‐L  Commercial 2 Zoning District  84,070 sq. ft.  Engineer  Chenette Associates, P.C.  Berlin, VT  Location Map      PROJECT DESCRPTION    Miscellaneous permit application #MS‐18‐04 of Alexandra Fogg, VELCO for stormwater upgrades within  the VELCO property.  The upgrades consist of construction of a gravel wetland and pretreatment  forebays, Nesti Drive.     #MS‐18‐04  Staff Comments  2  COMMENTS    Planning Director Paul Conner and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 8/8/2018 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The proposed stormwater treatment practice is located on the VELCO property.  Pretreatment and  conveyance occurs on the subject property as well as on the adjacent properties at 123 Nesti Drive to  the North, being reviewed under application #SP‐18‐43, and on the BlueLynx property on Pine Haven  Shores Road.  The applicant has indicated that runoff from 102 acres, including a portion of Route 7, the  self storage facility at 123 Nesti Drive, the Blue Linx property, and a portion of the residential  neighborhood on the far side of Route 7 will be treated in this practice.  This practice discharges to an  unnamed tributary to Lake Champlain.  The applicant has indicated the project is grant‐funded with a  VTrans match.    3.12 ALTERATION OF EXISTING GRADE  DRB approval is needed for the placing or removing of fill on land when the amount is equal to or  greater than 20 cubic yards except when incidental to or in connection with the construction of a  structure on the same lot.  Based on the provided plans, the applicant is proposing to remove existing  soils and import engineered material to create the proposed stormwater treatment practices.  Quantity  estimates are not available at this time but based on submitted plans, it appears that greater than 20  cubic yards of material will be placed.  Provided site plans show the soil to be removed and the material  to be placed as well as the existing grade and the proposed grade created by removal or addition of  material.  The Board finds this criterion to be met.    SECTION 12.02 WETLAND PROTECTION STANDARDS   These standards apply to all lands within 50‐feet of a wetland.  (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer areas  is generally discouraged.  (2)   Encroachment  into  Class  II wetlands  is  permitted  by  the  City  only  in  conjunction  with  issuance of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion  control,  stormwater  treatment  system,  provisions  for  stream  buffering,  and  landscaping  plan  achieve the following standards for wetland protection:    The applicant is proposing 200 sq. ft. of Class III wetland impacts and approximately 5,000 sq. ft. of  Class III wetland buffer impacts.  The wetland and buffer is being impacted for the purpose of  constructing a gravel maintenance access road to the proposed treatment practice.    (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately;    The proposed impacts are a small portion of the overall wetland.  The Board finds this criterion  met.  #MS‐18‐04  Staff Comments  3    (b) The  encroachment(s)  will  not  adversely  affect  the  ability  of  the  proposed  stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards;    1. The  Stormwater  Section  is  reviewing  the  submitted  materials  and  will  be  providing  comments to the Board at the September 4, 2018 hearing.    (c)  The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values identified  in  the  field  delineation  and  wetland  report  is  minimized  and/or  offset  by  appropriate  landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.     2. The applicant has provided documentation that ANR has classified the impacted wetland  as Class III.  No wetland report was submitted with the application.  The applicant has  stated they believe the functions and values of the wetland are low.  The purpose of the  project is to improve stormwater.  Staff recommends the Board determine whether to  allow the proposed 200 s.q ft. of wetland impacts and 5,000 sq. ft. of wetland buffer  impacts.     12.04E(2)   Drainage  Structures  To  Accommodate  Upstream  Development  –  Culverts  or  other  drainage  facilities  shall  be  of  sufficient  size  to  accommodate potential  runoff  from  the  entire  upstream drainage area, whether or not all or part of the upstream area is on the applicant’s lot or  the parcel subject to the application.  In determining the anticipated amount of upstream runoff for  which drainage facilities must be sized, the applicant shall design the stormwater drainage system  assuming the total potential development of upstream drainage areas.  All drainage structures shall  be designed to, at a minimum, safely pass the twenty‐five year, twenty‐four hour (4.0 inch) rain  event.  The applicant’s engineer shall provide such information as the Stormwater Superintendent  or his designee deems necessary to determine the adequacy of all drainage structures.     The  applicant  provided  an  analysis  demonstrating  the  impacts  of  the  proposed  project  on  the  downstream culvert.  The Board finds this criterion met.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the hearing.    Respectfully submitted,      ________________________________  Marla Keene, Development Review Planner  #SP‐18‐43  Staff Comments  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SP‐18‐43_123 Nesti Dr_Chamberlain_2018‐09‐04.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: August 30, 2018  Plans received: August 8, 2018  123 Nesti Dr  Site Plan Application #SP‐18‐43  Meeting date: September 4, 2018  Owner  Burlington Self Storage, LLP  123 Nesti Drive  South Burlington, VT 05403  Applicant  Chamberlin Construction  109 Heineberg Dr.  Colchester, VT 05446  Property Information  Tax Parcel 1215‐00123  Commercial 2 Zoning District  Transit Overlay District  3.98 acres  Engineer  Chenette Associates, P.C.  Berlin, VT  Location Map      PROJECT DESCRPTION    Site plan application #SP‐18‐43 of Chamberlin Construction to amend a previously approved plan for a  32,000 sq. ft. of temperature controlled self‐storage and 35,850 sq. ft. of self‐storage in eight (8)  buildings.  The amendment consists of constructing a conveyance swale and pretreatment forebay.  The  #SP‐18‐43  Staff Comments  2  pretreatment forebay discharges to a gravel wetland proposed to be located on the adjacent parcel, 123  Nesti Drive.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 2 District. The most‐recently approved application for this  property consisted of addition of a second story onto the temperature controlled self storage building,  in 2005.     COMMENTS    Planning Director Paul Conner and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 8/8/2018 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The applicant is proposing to construct a conveyance swale and pretreatment forebay.  The  pretreatment forebay discharges to a gravel wetland proposed to be located on the adjacent parcel.   The gravel wetland will provide treatment of stormwater runoff from Route 7, the subject property, the  Blue Linx property on Pine Haven Shores Road in Shelburne and a portion of the residential  development on the east side of Route 7.  The site plan is subject to DRB review because the project  involves removal or placement of greater than twenty (20) cubic yards of fill not in connection with the  construction of a structure.    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Building and overall coverages and minimum lot sizes will remain unchanged. No new building is proposed.     Commercial 2 Required 123 Nesti   Drive  Min. Lot Size 40,000 sq. ft.  173,296 sq. ft.  Max. Building  Coverage  40%  30.6%  Max. Overall  Coverage  70%  67.8%  Max. Front  Setback Coverage  30%  14.1%  @Min. Front  Setback  50 ft.  42 ft.  Min. Side  Setback  10 ft.  27 ft.  Min. Rear  Setback  30 ft.  28 ft.   Proposed to be in compliance  #SP‐18‐43  Staff Comments  3  @ Existing non‐compliance.      B) SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR ALL COMMERCIAL DISTRICTS  Land Development Regulations Section 5.08 apply to development within the C‐2 district.    A. Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set  forth in Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout,  encourage  more  efficient  use  of  land  for  commercial  development,  promote  mixed‐use  development  and  shared  parking  opportunities,  reduce  stormwater  runoff  and  maximize  infiltration,  provide  coordinated  access  to  and  from  commercial  developments  via  public  roadways, and maintain service levels on public roadways with a minimum of publicly financed  roadway improvements.    This site plan is for the purpose of providing treatment for stormwater runoff.      1. The Stormwater Section is reviewing the plans and will be providing comments to the Board  at the September 4, 2018 hearing.    B. Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient  frontage, lot size, and lot depth. Area requirements and frontage needs may be met by the  consolidation of contiguous lots under separate ownership. Construction of a new public street  may serve as the minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed,  maximum lot coverage shall be the normal maximum for the applicable district.    This site plan does not affect the existing structure or uses of the property.  Staff considers this  criterion met.    C.   Parking, Access, and Internal Circulation  (1)   Parking requirements may be modified, depending in the extent of shared parking, the  presence of sidewalks or recreation paths, and residences lying within walking distance  (defined as no further than one‐quarter (¼) mile for purposes of commercial zoning districts).  Any requirements for shared access and/or parking must be secured by permanent legal  agreements acceptable to the City Attorney.  (2)   Parking areas shall be designed for efficient internal circulation and the minimum  number of curb cuts onto the public roadway.  (3)   Access improvements and curb cut consolidation may be required.    This site plan does not affect the existing parking or uses of the property.  Staff considers this  criterion met.    D.   N/A    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  review standards for all site plan applications:  #SP‐18‐43  Staff Comments  4    A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Staff considers the proposed site plan meets the Comprehensive Plan stormwater objective 26  pertaining to improvement of watershed health.     B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    No changes to the structures are proposed.  Staff considers this criterion met.    (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.      Parking is provided farther from the street than the nearest building.  No changes to parking  are proposed.  Staff considers this criterion met.    (b) ‐ (d) (not applicable)    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    No changes to the structures are proposed.  Staff considers this criterion met.    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    No changes to the structures are proposed.  Staff considers this criterion met.    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    (I) Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  #SP‐18‐43  Staff Comments  5  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    No changes to access are proposed.  The access to the proposed gravel wetland located on the  adjacent VELCO property will be via the subject property.  Staff considers this criterion met.      (II) Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    No changes are proposed to the existing utilities.  Staff considers this criterion met.    (III) Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The Site has an existing dumpster enclosure near the south property line.  Staff considers this  criterion met.    (IV) Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    Pursuant  to  Section  13.06(A) of the  proposed  Land Development  Regulations,  landscaping  and  screening shall be required for all projects subject to site plan review.  The applicant is not proposing  any building improvements therefore no landscaping is required.  Staff considers this criterion met.   F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.    The purpose of this application is to install a forebay for the  purpose  of  pretreatment  of  stormwater runoff.  The project does not trigger the standards of Article 12.  Staff considers this  criterion met.    G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    No changes to roadways, parking and circulation are proposed.  Staff considers this criterion met.    D) OTHER  1. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  #SP‐18‐43  Staff Comments  6  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    The provided site plan does not include light fixtures.  Staff notes the presence of a number  of light fixtures on the property.  Some of the existing building mounted light fixtures appear  to be flood type fixtures, which are not allowed under this standard.      1. Staff recommends the Board require the applicant to remove any flood type fixtures or  other fixtures which are not downcast and shielded.  Staff recommends the Board ask  the applicant whether they’d prefer to remove or replace the noncompliant fixtures so  the condition of approval can be specific and agreeable to the applicant.    B. Not applicable.    2. Bicycle Parking    The minimum required short‐term bicycle parking for the building is 4 spaces based on 67,850 sq. ft.  of warehousing/light industry.  Section 13.14B(1)(b) allows existing  bicycle  racks  to  be  counted  towards the minimum requirements if they meet certain standards.  At the time of the first site plan  application, the applicant must provide at least 50% of the required number of short term bicycle  parking spaces.  The applicant has not demonstrated whether the existing bicycle parking meets the  standards.    2. Based on available information, Staff believes the bicycle rack shown on the previously approved  plan may no longer be present on the site.  Staff recommends the Board require the applicant to  install at least 2 bicycle parking spaces in the location of the previously approved bicycle rack.      RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the hearing.    Respectfully submitted,      ________________________________  Marla Keene, Development Review Planner  #DR‐18‐07  1    CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    YANA WALDER – 359 DORSET STREET  MASTER SIGNAGE PLAN #DR‐18‐07  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Design review application #DR‐18‐07 of Yana Walder to revise a Master Signage Permit for a new free‐ standing sign, 359 Dorset Street.    The Development Review Board held a public hearing on September 4, 2018. The applicant represented  herself.    Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Development  Review Board finds, concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The applicant, Yana Walder, seeks to amend a previously approved Master Signage Permit (MSP)  #DR‐18‐01    2. The amendment consists of changing the colors and materials of the MSP.     3.  The owners of record of the subject property are Dorset Street Partners, LLC.    4. The application was received on July 30, 2018.  5. The applicant submitted a rendering of the proposed signage which consists of one (1) new free‐ standing signs in the colors blue, black and white with the tenants names and logos and the street  address.  The free‐standing sign is proposed to be mounted onto the existing freestanding sign.  The  posts of the free‐standing sign are to be painted brown before assembly.   6. The property lies within the Dorset Street/City Center Sign District  SIGN ORDINANCE    Section 6: Dorset Street/City Center Sign District of the South Burlington Sign Ordinance reads in part  that the Development Review Board must consider the following standards:     (1) Consistent Design: the design of a sign shall consider and be compatible and harmonious with  the design of buildings on the property and nearby. The design of all signs on a property shall  promote consistency in terms of color, graphic style, lighting, location, material and  proportions.     (2) Promote City Center Goals: signs shall be designed and located in a manner which reinforces  and respects the overall stated goals of the sign district and City Center Plan, including a high  aesthetic quality and pedestrian orientation.   #DR‐18‐07  2    (3) Color and Texture: the color and texture of a sign shall be compatible and harmonious with  buildings on the property and nearby. The use of a maximum of three (3) predominant colors  is encouraged to provide consistent foreground, text and background color schemes.     (4) Materials Used: signs shall be designed and constructed of high‐quality materials  complimentary to the materials used in the buildings to which the signs are related.     The proposed sign plan uses three (3) colors (white, blue and black).  It uses composite aluminum panels  mounted on the existing wood posts.  The proposed signs are consistent with the previous approval for  a freestanding sign in the same location.  No change to the approved downcast and shielded light  fixtures are proposed.  The Board finds these criteria have been met.    Section 8(d) reads in part that the board must consider the following:    (1) The initial application for a Master Signage Permit shall establish a consistent set of  parameters for the shapes, materials, foreground and background color schemes, typefaces,  sizes, installations and sign types to be utilized for a property and shall include color  illustrations thereof.     (2) Applicants are strongly encouraged to specify parameters that will lead over time to creating  a strong consistency of shape, foreground and background color scheme, typeface, size, and  installation in order to ensure that all signage on a property is in accordance with the goals of  the Dorset Street/City Center Sign District.     (3) All Master Signage Permit applications shall specify how one or more of these graphic  elements will be used to relate all of the signs to each other visually.    (4) Applicants may request a review and approval of a range of potential sizes for individual  signs, so that an application for an individual sign of approved materials, color and design that  is within an approved size range will require only approval of the Code Officer.      The proposed sign plan proposes one free‐standing sign on the site and therefore consistency between  signage and over time is not an issue.  The proposed directional signage, which is not subject to this  master sign permit, uses matching design parameters.  Consistency within the signage plan is  maintained by repeating the same colors, font and graphic in different locations.  The applicant has  requested approval of one specific free‐standing in the proposed plan.  The Board finds these criteria  have been met.    Section 9(h) addresses standards specifically for free‐standing signs within the Dorset Street/City  Center Sign District:  (h) Dorset Street/City Center Sign District. Free‐standing signs along Dorset Street are to be located in  a sign corridor that begins adjacent to the road Right of Way and runs sixteen (16) feet from the edge  of the Right of Way toward the building face. In those instances where dimensions do not provide for  a two (2) foot setback from the Right of Way before a sign support post can be located, it is permitted  to erect a centered single pole mounted sign of which the road side edge of the sign is directly outside  the R.O.W. line. Free‐standing signs in the Dorset Street/City Center District may not exceed thirty‐two  #DR‐18‐07  3    (32) square feet in overall dimensions and may be no higher than twelve (12) feet, measured from the  average finished grade at the base of the sign to the highest point of any part of the sign structure.     The previously approved MSP shows that the sign is located 8‐ft from the property line.  The sign is 12‐ft  high and the dimensions of the sign support structure are 38.5 sq. ft under existing conditions.  The  applicant is currently proposing approximately 26 sq. ft. of signage on the sign structure, based on three  tenants and an address panel.  The Board notes that the applicant is reserving a space for a future  tenant, which if filled with a sign similar in dimensions to the other tenant panels would exceed the  maximum allowable area of 32 sq. ft. and therefore would not be allowable.  The Board finds the current  proposal with one vacant tenant panel meets this criterion.   Section 21(e) pertains to lighting:  (e) In the Dorset Street/City Center Sign District, internally illuminated signs shall utilize opaque  backgrounds and translucent letters, logos and/or graphics, so as to insure that the lettering, logos  and/or graphics are illuminated rather than the background.  Translucent backgrounds utilizing dark  colors may be used with white, clear or other light translucent letters, logos and/or graphics, provided  the Design Review Committee determines that the effect will be consistent with the intent of this  provision.  The applicant has indicated that the sign is proposed to be externally illuminated using existing cobra  head lights, therefore is not subject to this standard.     DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve sign design review application #DR‐18‐07 of Yana Wilder  subject to the following conditions:    1. All previous approvals and stipulations which are not changed by this decision, will remain in full  effect.    2. The sign colors permitted are white, blue and black.    3. The plan must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. One copy and a digital PDF of the approved revised plan must be  submitted to the Administrative Officer prior to issuance of the sign permit.  a. Reduce the height of the sign so that the total area is no greater than 32 square feet.    4. This project must be completed as shown on the plans submitted by the applicant, and on file in  the South Burlington Department of Planning and Zoning.    5. The applicant shall obtain sign permits consistent with the master sign approval and specific  standards of the Sign Ordinance in effect at the time of application from the Code Officer prior to  any changes to signs on the property.    #DR‐18‐07  4    6. Any change to the approved plan shall require approval by the South Burlington Development  Review Board or the Administrative Officer.     7. Pursuant  to  Section  20  of  the  Sign  Ordinance,  all  signs  shall  be  of  substantial  and  sturdy  construction, kept in good repair, and painted or cleaned as necessary to maintain a clean, safe,  and orderly appearance.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _–_ –_.    Signed this ____ day of September, 2018 by        _____________________________________  Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.        DEVELOPMENT REVIEW BOARD              21 AUGUST 2018    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 21  August 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; J Smith, J. Wilking, F. Kochman    ALSO PRESENT: M. Keene, Development Planner; Sgt. D. Dubie, Police Department; J.  Desautels, B. Bless, D. Heil, S. Collins, C. Trusdale, J. Morway, C. Pierce, H. Saunders, E. Abrams,  J. Doig, C. Gardner, T. Carpenter, D. Burke, T. Barnes, P. Ewing, J. Tanguay, B. Howard, P.  Senesac     1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the Agenda.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    There were no announcements.    5. Suspicious Behavior and Safety Refresher presentation by Sergeant Douglas Dubie:    Sgt. Dubie explained that he is involved in crisis planning for the city, and a recent event at City  Hall raised the question of what constitutes “suspicious behavior.”  Sgt. Dubie stressed that  “people” are not suspicious; behavior is.    Sgt. Dubie then enumerated some types of behavior that should alert people that something  “suspicious” may be happening.  These include:    a. Looking around for exits  b. Looking for where backup may come from  c. Looking for where cameras or folks with cell phones may be located  d. Avoiding security cameras  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 2    e. Avoiding witnesses with phones  f. Asking inappropriate questions regarding building layout, employees,  security, etc.  g. Sweating  h. Repeated entrances and exits from building  i. Repeated phrases/muttering  j. The “thousand yard stare” or “tunnel vision”  k. Hands in pockets (where there might be a weapon)  l. Favoring/adjusting clothes  m. Keeping one side turned away  n. Continually grabbing/adjusting the same article of clothing  o. Repeated glancing at clothing  p. Carrying odd packages  q. Leaving packages behind    Sgt. Dubie stressed that factors such as race, ethnicity, religious affiliation, etc. are not  suspicious in and of themselves.  It is behavior that is suspicious.    6. Final Plat Application #SD‐18‐25 of Mitchwartz Properties, LLC, to combine two lots  into one lot for the purpose of constructing a project on the combined parcel, which  will be reviewed under separate site plan application, 321 and 325 Dorset Street:    Ms. Desautels said they will be removing the property line between the two properties.  The  previous buildings on the lots have been demolished.    Mr. Miller noted receipt of letters regarding parking and explained that parking is not one of  the review criteria for this application.    In answer to an audience question, Ms. Desautels said the proposed building on the combined  lots will be a mixed use 2‐story building with medical offices on the first floor and apartments  above.    No issues were raised by the Board or public.    Mr. Wilking moved to close SD‐18‐25.  Ms. Smith seconded.  Motion passed 4‐0.    7. Continued Miscellaneous Application #MS‐18‐03 of Elizabeth Pierce to confirm the  presence and salability of Transfer of Development Rights on lots A, B and C, 1731  Hinesburg Road:    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 3    Ms. Keene noted the City Attorney had advised that this was within the purview of the DRB to  review.  Mr. Kochman said the City Attorney found the facts to be analogous so the DRB would  not be rendering an “advisory opinion” (which is not allowed) but a “declaratory judgment.”  He  was concerned that the City Attorney did not provide any of the facts upon which she made her  decision.  He felt that if the DRB has that information, it can be inserted into the Board’s  decision.  Mr. Miller felt the DRB can get that.    Ms. Keene noted the applicant has asked to change the wording in paragraph 4B to read  “remove or add” instead of “encumber.”    Mr. Bless questioned the time‐line to get the application approved.  Ms. Keene said the  revisions can be done for the next meeting (4 September).  Mr. Bless asked if there can be a  special meeting before that date for a decision.  Mr. Miller said they would see how quickly  they can get a response from the City Attorney.    A member of the applicant’s team said time is of the essence as the Auclairs have already  extended the contract, and they want the lenders to feel secure in going ahead.    Mr. Wilking moved to close MS‐18‐03.  Ms. Smith seconded.  Motion passed 4‐0.    8. Sketch Plan Application #SD‐18‐26 of Gardner Construction, Inc., to subdivide two  existing parcels totaling 5.8 acres and developed with one single family dwelling into  approximately six lots for the purpose of a 23 unit residential planned unit  development.  The planned unit development is to consist of 17 detaches dingle  family homes, six units in two family dwellings, and one existing single family home,  1398 Hinesburg Road:    Mr. Burke noted the project was before the Board in 2016.  It involves two parcels, both of  which are now owned by the Gardners.  There is also a view corridor issue to be followed up  on.  An existing driveway serves the existing home.  A temporary turnaround from Wildflower  Drive is on this property.    Mr. Burke said the main design features are set.  To the north of the entrance road, there is a  Class 2 wetland which will have a minor impact from a sidewalk.  The road will be public and  will meet public road requirements.    They will not remove the existing home, but will update it.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 4    The main change from the 2016 plan is the narrowing of the road to match Wildflower Drive.   Mr. Burke noted the state’s wetland person feels what is shown is the best place for the road.   A wetland permit will be required.    Mr. Burke identified a “wet spot,” classified as a Class 3 wetland.  This and another Class 3  wetland will be impacted.  Mr. Burke showed where stormwater will go into a “gravel wetland.”   He said this will be an improvement over what is there now.    Mr. Burke then identified where they plan to place the six units the same size as those on Kirby  Road that were to be demolished.  The city has expressed the desire to save these units.    Mr. Burke identified the single story duplexes in connection with view protection issues.  He felt  the view protection line should be modified to protect the view and not just to follow the lot  line as it now does.    Mr. Burke also noted the Gardners have TDRs which will allow the number of proposed units.   They will meet all the setback requirements.    Mr. Miller noted that if the Kirby Rd. units are removed, what replaces them will not be  affordable.  Mr. Burke said they are willing to do the 6 Kirby units and are open to anything in  that corner.  The 6 Kirby units would be perpetually affordable, and there would be bonuses  that go along with that.  Mr. Wilking said he would like input from the Affordable Housing  Committee.  Mr. Kochman said his concern was having the 6 affordable units segregated from  the “regular” people.  Mr. Burke didn’t feel that on this site that issue was so relevant as those  units are an integral part of everything.  They are not “poor people” housing, but will cost less  because of their size.    Mr. Burke said they will follow‐up with the Fire Chief regarding sprinklering the buildings or not.    Mr. Kochman raised the “common land” issue and said he would vote against “footprint lots”  which he believes are illegal.  Mr. Miller noted that is a minority opinion on the Board.    Ms. Keene showed a possible realignment to achieve open space within the 2 roadways.  Mr.  Burke felt that alignment doesn’t make sense.  Mr. Wilking felt the roadway makes sense and  wasn’t in favor of changing it.    Mr. Burke asked about timing for the Planning Commission hearing and said that would be an  issue.  Ms. Keene said the Planning Commission will be hearing the request at its first October  meeting, and it would take 4‐6 months for any change to be implemented.  Mr. Kochman said  the question is when rights vest in connection with a zoning issue.  Ms. Keene said rights vest at  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 5    Preliminary Plat.  Therefore the applicant wouldn’t want the Preliminary Plat to be submitted  until after Planning Commission action.    Mr. Miller said he favors more density in the Southeast Quadrant to make homes more  affordable; otherwise it’s just “people who can afford non‐affordable homes.”  Mr. Wilking felt  it works in South Village, but here there is a roadway with single family homes butting into  smaller homes.  He felt this may not be the place for that much density.  Mr. Kochman said he  generally agrees with Mr. Miller, but he doesn’t love the layout and doesn’t have the  knowledge to make it more of what he would like.  Mr. Burke stressed that this is a 5.8 acre  project, not like other projects.  The geometry is fixed.  He also noted they are supposed to be  providing a mix of housing, not everything the same.    Ms. Dopp said she was glad to see the city is mindful of the Kirby Cottages but would prefer to  see them around a green as they were.    Mr. Barnes, a Wildflower Drive resident, said he welcomes development on that road.  His  concern is how it is being done.  It is not “congruent with the nature of the neighborhood.”  He  didn’t object to the high density and welcomed the idea of affordable housing.  He also didn’t  want the existing house gone.  He questioned whether the common land behind units 1‐5 is a  wetland buffer.  Mr. Burke showed what is “common land.”  There will be some delineation  along the wetland buffer.  Mr. Barnes felt it would make more sense to have the sidewalk on  the same side of the road as the common land.  Mr. Burke said the common land is not  designed for use.  He added they originally had a crosswalk there and were asked to remove it.    Ms. Doig, also a resident of Wildflower Drive, shared Mr. Barnes concerns.  She questioned why  there is a 30‐foot setback instead of 40 feet.  Mr. Burke said 30 is the regulation here; they are  not looking for any waivers.  The 10‐foot side setback is also within the regulations.    Ms. Keene suggested that “density” may actually be a layout issue.  Mr. Kochman said he  doesn’t like segregating the affordable units.  Mr. Burke said they will look at that, but it may  result in not getting all six of the Kirby units.  They will work with staff on it.    Mr. Wilking moved to continue SD‐18‐26 to 6 November 2018.  Mr. Kochman seconded.   Motion passed 4‐0.    9. Continued Preliminary Plat Application #SD‐18‐17 of Peter Ewing to subdivide an  existing 9.7 acre undeveloped parcel into two lots of 2.1 acres and 7.6 acres:    Mr. Ewing noted the large conservation element to their plan.  He then reviewed changes  based on comments from the last hearing.  They have reconfigured the road to comply with all  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 6    the concerns of the Highway Department.  He identified the wetland crossing at 18 feet, which  is an increase from the 12 feet approved by the wetland people.    Lot 2B will be conveyed to the Nature Conservancy.  He identified this on the map.  It abuts  Muddy Brook and is part of a larger conserved area not in South Burlington.  Mr. Ewing cited  the cooperation of his parents, the Vermont Land Trust and the Nature Conservancy.  His father  has pledged a gift to conserve the land.    The project is part of a 40‐year effort, and they are happy to continue that effort. The goal is to  acquire these parcels and convey them to UVM as study areas and to have them open to the  public as well.  If the property is misused, it would revert back to the Nature Conservancy.  They  are concerned that if South Burlington and/or Shelburne require a “conservation plan,” it will  drop the value of the property below fair market value.  Ms. Keene said staff is confident they  can work out this “chicken and the egg” problem.  Mr. Ewing stressed the aim is to keep  housing away from the brook.    Mr. Wilking moved to close SD‐18‐17.  Ms. Smith seconded.  Motion passed 4‐0.    10. Conditional Use Application #CU‐18‐09 of Joseph Tanguay to request a front setback  waiver for the purpose of removing an existing one car garage and replacing with a  two car garage connected to the primary residence by an enclosed breezeway, and to  add a covered porch, 41 Cortland Avenue:    Mr. Tanguay said the breezeway connection will contain a mudroom.      Ms. Keene noted the setback requirement is 30 feet from the road.  The proposal is for 5 feet,  3‐1/2 inches.  Mr. Tanguay said he thought the plan showed it to be 7 feet 8 inches from the  roadway.  Mr. Wilking noted it is non‐conforming today.  Ms. Keene noted the regulations allow  the increase in the non‐conformity.  She explained the calculations show that it will be 5 feet 3‐ 1/2 inches from the property line and noted the property is unique because it has 2 “fronts.”   She also noted the impervious goes from 26.3% to 31.3%.  Mr. Miller said he was OK with that.    Ms. Smith asked what is going above the garage.  Mr. Tanguay said they aren’t doing anything  with that for a while.  Ms. Keene noted it could not be developed into a accessory dwelling unit  without approval.    Ms. Howard asked where snow would go.  Ms. Keene said Public Works was asked about that  and said there won’t be any problems.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  21 AUGUST 2018  PAGE 7    Ms. Senesac asked if the structure will come any further back because of the porch.  Ms. Keene  said it will actually be less further back than the existing patio and the same as the existing  building.    Mr. Wilking moved to close CU‐18‐09.  Ms. Smith seconded.  Motion passed 4‐0.    11. Minutes of  7 August 2018:    Mr. Wilking moved to approve the Minutes of 7 August 2018.   Ms. Smith seconded.  Motion  passed 4‐0.    12. Other Business:    No other business was presented.      As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 9:30 p.m.      These minutes were approved by the Board on _____________.