Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 03/06/2018DEVELOPMENT REVIEW BOARD 6 MARCH 2018 The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 6 March 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street. MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, J Smith, J. Wilking, M. Behr (by phone), F. Kochman, B. Sullivan ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Planner; J. Hodgson, D. Fay, M. Jarvis, S. McClellan, J. Goodwin, M. Sopher, R. Flood, D. Grover, K. Braverman, J. Larkin, C. Galipeau, B. Waxler 1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room: Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures. 2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items: No changes were made to the Agenda. 3. Comments and questions from the public not related to the Agenda: No issues were raised. 4. Announcements: Mr. Miller introduced Brian Sullivan as the new DRB member recently appointed by the City Council. 5. Final Plat Application #SD-18-03 of Burlington International Airport to subdivide a 16,596 sq. ft. lot developed with a single family dwelling into two lots of 9,500 sq. ft. (lot #1) and 7096 sq. ft. (lot #2), and to join lot #2 with the 7,273 sq. ft. lot located at 5 Maryland Street, 12 Ledoux Terrace: The applicant noted that this application revised the previously presented sketch plan and addresses the Board’s requirement lot frontage. The plan is to subdivide a 16,596 sq. ft. lot in an R-4 zoning district, developed with a single family home, into two lots of 9500 sq. ft. (lot #1) and 7096 sq. ft. (lot #2). Lot #2 will then be merged with the lot at 5 Maryland Street (7273 sq. ft.). This will provide the required frontage. No issues were raised. Mr. Cota moved to close SD-18-03. Ms. Smith seconded. Motion passed unanimously. 6. Preliminary and Final Plat Application #SD-18-06 of Milot Larkin Partnership, LLP, to amend a planned unit development consisting of 210 residential units, a 60-unit multi-family building with 17,976 sq. ft. of commercial space, a 20,000 sq. ft. movie theater building (1000 seats), a 22,500 sq. ft. restaurant/medical office, a 3500 sq. ft. restaurant with drive- through services, and a bank with drive-through service. The amendment consists of constructing a 4-story, 47-unit residential building, 115 Fayette Road: Mr. McClellan noted that the property is in the C‐1‐Automobile District and is part of a 40.7 acre PUD which includes MacDonald’s, the commercial building at 7 Fayette Rd., the Palace 9 Movie Theatre, a 6-aprtment building at Old Orchard Park, Citizens Bank, and the former Larkin Terrace building whose redevelopment was recently approved. Two of the issues raised at sketch plan were quality open spaces and the possibility of meeting the landscaping requirement with off-site plantings. There was also previous discussion about providing affordable housing; however, the applicant is not requesting a density bonus, and it is not in the DRB’s purview to require affordable housing if no density bonus is requested. The applicant did indicate, however, that they do propose to provide non- subsidized, non‐income restricted affordable housing, which does not meet the strict definition of “affordable housing.” Members were agreeable to the height waiver, parking, and the resolution of the open space and landscaping issues. It was noted that the Public Works Director has asked for a stipulation that the next time the stormwater permit is changed for the PUD, that the driveway be reconfigured to provide a separate access for the building at 7 Fayette Road and the proposed building at 115 Fayette Road. Mr. McClellan expressed concern as to whether these physical improvements could be made at the driveway. He was not sure if “site balancing” would be allowed under the permit that would allow them to make site improvements to areas that can be physically improved. Mr. McClellan said he would provide language to staff to address this issue. Mr. Jarvis, operator of the movie theater, asked if there is sufficient parking. Mr. Larkin said this need will be addressed. Mr. Cota moved to continue SD-18-06. Ms. Smith seconded. Motion passed unanimously. 7. Preliminary and Final Plat Application #SD-18-07 of Blue Dragonfly, LLC and Antonio B. Pomerleau to resubdivide three lots at 1519 and 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road: The applicant noted that until 2011 the designation of these lots was under a PUD which was removed at that time. The current plan is to adjust the property line to comply with lot coverages. It was noted that the applicant is also seeking approval to locate off-site parking at 1519 Shelburne Road (this will be addressed in a later agenda item relating to that location). The applicant will also submit an application for a state wastewater permit. No other issues were raised. Mr. Cota moved to close SD-18-07. Mr. Kochman seconded. Motion passed unanimously. 8. Site Plan Application #SP-18-08 of Blue Dragonfly, LLC, to amend a previously approved plan for a 12,345 sq. ft. building consisting of 5557 sq. ft. of light manufacturing use, 4061 sq. ft. of wholesale use, and 2707 sq. ft. of retail use. The amendment consists of 1) converting to 5575 sq. ft. of general office, 1660 sq. ft. of retail use, and 4825 sq. ft. of distribution and related storage with > 15% of GFA in office or other principal permitted use by the same tenant, and 2) proposed entrance modifications and related site improvements. The applicant is also seeking approval for off-site parking, 1519 Shelburne Road: The applicant noted that Magic Hat has outgrown its current location and is considering leasing the building on lot #3 for offices, conference space, and storage uses. A new paved walking trail will be provided between Lot #3 and Lot #1. Mr. Goodwin of the Bike/Ped Committee, asked that the path be open to the public and that signage be provided. The applicant was amenable to this. No other issues were raised. Mr. Cota moved to close SP-18-08. Mr. Kochman seconded. Motion passed unanimously. 9. Site Plan Application #SP-18-09 of Blue Dragonfly, LLC, to amend a previously approved plan for a 6,470 sq. ft. mixed use building consisting of auto repair and retail use. The amendment consists of 1) constructing a 12-foot wide walkway connecting the property to 11519 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road, expanding the parking area to provide offsite parking for 1519 Shelburne Road, and constructing stormwater, landscape and related site improvements, 1525 Shelburne Road; The applicant noted that parking for this plan will be angled in order to keep the impervious surface low. Members asked that signage be provided to avoid potential confusion regarding the entrance. One parking space has been removed and a tree has been relocated. The applicant did not want to remove a parking space along Bartlett Bay Road which will be used by Jiffy Lube customers. Mr. Kochman asked how the property became non-compliant. Mr. Belair explained that the standards were amended after the property had been developed. Mr. Belair also noted that one of the tenants was non-compliant. The applicant advised that this tenant has been asked to leave. Mr. Behr suggested adding some additional green space. No other issues were raised. Mr. Cota moved to close SP-18-09. Ms. Smith seconded. Motion passed unanimously. 10. Sketch Plan Application #SD-18-08 of Snyder-Braverman Development Co., LLC, to subdivide a 5.53 acre parcel into five lots, ranging in size from 0.57 acres to 2.10 acres, and to adjust the boundary between a previously conveyed 0.62 acre right-of-way easement to the City of South Burlington and a sixth 4.20 acre lot for the purpose of conformance with the Official Map, 310 Market Street: Mr. Miller noted that the DRB is responsible for reviewing subdivisions within the Form Based Code (FBC) District. The development plans of lots C through G, however, are subject only to administrative review. Mr. Braverman advised that all but two of the proposed lots are in the T4 FBC District. Lots G and F are in the T3 district, which has a lower density. Mr. McKenzie described the re-orienting of the Market Street alignment. Members asked about traffic patterns that will emerge when Market Street is connected to Williston Road (with the construction of Garden Street). Mr. McKenzie reviewed the traffic study for the full-build condition. It was noted that the final design for the reconstruction of Market Street is underway. Construction is planned to start later this year. As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common consent at 9:16 p.m. These minutes were approved by the Board on April 3, 2018. Published by ClerkBase ©2019 by Clerkbase. No Claim to Original Government Works. #SD‐18‐03  1 1 of 5      CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    BURLINGTON INTERNATIONAL AIRPORT  12 LEDOUX TERRACE  FINAL PLAT APPLICATION #SD‐18‐03  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Final plat application #SD‐18‐03 of Burlington International Airport to subdivide a 16,596 sq. ft. lot  developed with a single family dwelling into two (2) lots of 9,500 sq. ft. (lot #1) and 7,096 sq. ft. (lot #2),  and to join lot #2 with the 7,273 sq. ft. lot located at 5 Maryland Street, 12 Ledoux Terrace.    The Development Review Board held a public hearing on Tuesday, March 6, 2018. The applicant was  represented by _____________.      Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The project consists of Final Plat Application #SD‐17‐20 of Burlington International Airport to  subdivide a 16,596 sq. ft. lot developed with a single family dwelling into two (2) lots of 9,500 sq. ft.  (lot #1) and 7,096 sq. ft. (lot #2), and to join lot #2 with the 7,273 sq. ft. lot located at 5 Maryland  Street, 12 Ledoux Terrace.    2. The owners of record of the subject properties are Clayton & Gail Holmes and City of Burlington.    3. The application was received on January 7, 2018.    4. The subject property is located in the Residential 4 Zoning subdistrict.     5. The plan submitted is entitled “Minor Subdivision Clayton & Gail Holmes 12 Ledoux Terrace South  Burlington Vermont”, prepared by Civil Engineering Associates, Inc., dated April 5, 2016, and last  revised on 12/8/17.    6. The Project is located in the Residential 4 district.  The Development Review Board reviewed a  version of the application on August 23, 2017 (#SD‐16‐16).  Board comments at that time were that  the newly created lot must have frontage. This project was again reviewed under sketch plan review  on November 21, 2017 under application #SD‐17‐27. This issue has been addressed in this  application by proposing to join the newly created lot #2 to the existing lot located at 5 Maryland  Street.     7. The current application is to subdivide an existing lot into two (2) lots.  The first lot will retain the  existing dwelling unit and accessory buildings, while the newly created vacant second lot is  proposed to be joined to an existing lot fronting on Maryland Street.  The lot fronting on Maryland  Street, and all lots abutting the second lot, are owned by the City of Burlington.  Ledoux Terrace and  #SD‐18‐03  2 2 of 5  Maryland Street comprise a loop connected to Airport Drive which likely sees little through traffic.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Density    8. The R4 district has a minimum lot size of 9,500 sq. ft. and a maximum density of four (4) units per  acre.  The proposed size of Lot #1 is 9,500 sq. ft.  Lot #2 will be exceed the minimum lot size when  combined with the 5 Maryland Street.  The combined acreage of Lot #1, Lot #2 and 5 Maryland  Street is 0.55 acres.  With the combined development potential for two (2) units, this subdivision  meets the density and minimum lot standards for the district. The Board finds that the density  requirements will be met.     Setbacks & Lot Dimensions    9. The existing dwelling unit is located within the front yard setback, and the existing garage and shed  are located within the side yard setback.  The degree of non‐conformity will not be changed by the  proposed subdivision.  The existing building coverage is 10.6% and the proposed building coverage  for Lot #1 is 18.6%.  Both of these values are below the allowable maximum of 20% building  coverage.  The existing lot coverage is 14.8% and the proposed lot coverage for Lot #1 is 25.9%.   Both of these values are below the allowable maximum of 40% lot coverage. The Board finds that  the setback & lot dimensional requirements will be met.    SUBDIVISION STANDARDS    10. Section 15.18A of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following  general standards for all subdivisions.    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a City  water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater Permit  from the Department of Environmental Conservation.    No new buildings or expansion in use are proposed.  The Board finds this criterion to be met.    (2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during construction and after  construction to prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may rely on evidence that the project will be covered under the General Permit for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    No construction is proposed.  The Board finds this criterion to be met.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical  review by City staff or consultants.    The access will remain unchanged for Lot 1, and access to Lot 2 will be via the parcel at  5 Maryland Street.  The Board finds this criterion to be met.  #SD‐18‐03  3 3 of 5    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on  the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the Natural  Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    No natural resources areas are present on the subject property.  The Board finds this criterion to  be met.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located.    The Board finds this criterion met.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.    The Board finds this criterion met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including, but not be limited to, minimum distance between structures, street width, vehicular  access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and pressure,  and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall be designed  and installed in accordance with applicable codes in all areas served by municipal water.    No changes affecting the ability to provide fire protection are proposed.  The Board finds this  criterion met.    (8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting  have been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    No changes affecting this criterion are proposed.  The Board finds this criterion met.      (9)  Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council.    The Board finds that the subject property is served by utilities located within the Ledoux Terrace  right of way and therefore the subdivision will not affect compliance with this criterion.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for  the affected district(s).    The Board finds this criterion met.    #SD‐18‐03  4 4 of 5  (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and  integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to  generate less runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and  groundwater as close as possible to where it hits the ground.    No construction is proposed.  The Board finds this criterion to be met.      DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve final plat application #SD‐18‐03 of Burlington International  Airport, subject to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plat plan must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. Three (3) copies of the approved revised plat must be submitted to the  Administrative Officer prior to recording the plat.    a. The plat plan must be revised to include the signature and seal of the land surveyor.  4. A digital PDF version of the full set of approved final plat must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plan.    5. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plan.    6. Any changes to the final plat plan will require approval of the South Burlington Development Review  Board.     7. The final plat plan (survey plat) must be recorded in the land records within 180 days or this  approval is null and void. The plat plan must be signed by the Board Chair or Clerk prior to recording.   Prior to recording the final plat plan, the applicant must submit copies of the survey plat in digital  format. The format of the digital information will require approval of the South Burlington GIS  Coordinator.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _– _ – _.  #SD‐18‐03  5 5 of 5      Signed this ____ day of __________________ 2018, by      _____________________________________                                                Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.    SD‐08‐06  Staff Comments 1 1 of 13  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD    DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 2, 2018  Plans received: January 23, 2017  MILOT LARKIN PARTNERSHIP, LLP  PRELIMINARY AND FINAL PLAT  APPLICATION #SD‐18‐06   Meeting Date: March 6, 2018  Location Map        SD‐08‐06  Staff Comments 2 2 of 13  PROJECT DESCRIPTION    Preliminary and final plat application #SD‐18‐06 of Milot Larkin Partnership, LLP to amend a planned unit  development consisting of 210 residential units, a 60 unit multi‐family building with 17,976 sq. ft  commercial space, a 20,000 sq. ft. movie theater building (1,000 seats), a 22,500 sq. ft.  restaurant/medical office, a 3,500 sq. ft. restaurant with drive through services, and a bank with drive‐ through service.  The amendment consists of constructing a four‐story 47‐unit residential building, 115  Fayette Road.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 1 – Automobile district.  It is part of a 40.7 acre planned unit  development (“PUD”) which includes the existing McDonalds restaurant, the commercial building at 7  Fayette, six apartment buildings at Old Orchard Park, the movie theater, the Citizens Bank, and the  recently‐approved 4‐story mixed‐use building on the site of the former Larkin Terrace.  The Board  reviewed a sketch plan for this Project on October 17, 2017.  During that hearing, the Board discussed  the proposed open spaces and requested that high quality open spaces be included in the preliminary  plat to provide a relief valve for those living in small apartments.  The Board expressed support for this  Project’s proposal to provide non‐subsidized, non‐income restricted affordable housing.  The applicant  reviewed the landscaping challenges and the board suggested they would support the applicant  proposing off‐site landscaping elsewhere within the PUD to meet landscaping requirements.  Finally, the  Board reminded the applicant that they would be looking for details on traffic and parking during  preliminary plat review.    There is an existing Act 250 permit associated with the PUD, project number 4C0877, which was issued  in 1991 and most recently amended in September 2017 to reflect the new Larkin Terrace building.   There is also an existing operational stormwater permit associated with the PUD, 4855‐9010.A, most  recently issued August 2017.    CONTEXT    The current application is to construct a new four‐story 47‐unit multi‐family dwelling in the footprint of  an existing underutilized parking lot.  The building will be supported over a ground floor consisting  principally of parking spaces.    COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on July 12, 2017 and offer the following comments. Numbered items for the  Board’s attention are in red.    This project is subject to review under the Land Development Standards of Section 5.01 Commercial 1,  5.02 Commercial 1 with Automobile Sales, Section 12.03 Stormwater Management, Article 14 Site Plan  Review, and Section 15.18 Planned Unit Development.  Standards are discussed below in order of most  comprehensive to most specific.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    The project will require a waiver for front yard building setback, maximum building height, parking, parking  SD‐08‐06  Staff Comments 3 3 of 13  dimensions, and front yard coverage.      Commercial 1 with  Automobile Sales  Required Existing Proposed  Min. Lot Size 3,500 sq. ft. per  unit (164,500 sq ft  for 47 units)  180,774 sq.  ft.  No change  Max. Building Coverage 40%  14.5%  19.8%  Max. Overall Coverage 70%  61.4%  61.8%  *Min. Front Setback 30 ft.  > 30 ft.  12 ft.  *Max  Front  Setback  Coverage  30%  30.5%  32.2%  Min. Side Setback 15 ft.  30 ft.  No change 1  Min. Rear Setback 30 ft.  N/A 2 N/A  *Building Height (flat  roof)  35 ft.  Unknown    48 ft. plus 4 ft  for roof  equipment  * Waiver requested  1. Minimum side setback is from existing building.  Proposed building is approximately 44  feet from side property line.  2. Corner lot has no rear line.    During sketch plan review, the applicant represented that they would not be creating any new impervious  surfaces as part of this project.  The overall lot coverage and front setback coverages increase under  proposed conditions because the applicant is proposing to install a pervious walkway from the existing  Fayette Road sidewalk to the proposed building’s main entrance, and to install a pervious patio on the west  side of the proposed building.    Density    The C1‐Auto district has a maximum density of 12 units per acre, which for the 40.8 acre PUD results in an  allowable density of 489 units.  The applicant has approval for 270 residential density units.  With the  proposed 47‐unit building, there remain 172 units available for future development.    3.06 Setbacks and Buffers    The building will have a primary façade along Fayette Road with a flat roof structure.  The building is  proposed to be set back twelve (12) feet from the front property line, and is located on the footprint of an  existing underutilized parking lot which is also set back twelve (12) feet from the front property line.  In July  of 2017, the Board granted a waiver for SD‐17‐12, the 60‐unit residential building within the PUD, to allow a  6.5‐foot setback from Fayette Road, which is located just south of the currently proposed building.      1. Staff recommends the Board approve the applicants request for waiver of the front setback distance to  12‐feet.      H. Front Setbacks for Non‐Residential Uses  In the case of nonresidential uses, not more than thirty percent (30%) of the area of the required front  setback shall be used for driveways and parking and the balance shall be suitably landscaped and  maintained in good appearance.    SD‐08‐06  Staff Comments 4 4 of 13    During sketch plan review, the applicant represented that the subject building and associated  improvements would not increase the amount of impervious coverage on the lot.  Necessary pathways and  pads are proposed to be constructed with pervious materials and as such impervious surfaces are not  increasing, however pervious stabilized surfaces count towards lot coverage calculations.      The front setback maximum coverage requirement only applies to driveways and parking, not to buildings.   Staff estimates that of the applicant‐calculated 32.2% front setback coverage, approximately 3,000 square  feet consists of the proposed building.  Therefore Staff estimates that the actual front setback coverage is  less than the required 30% maximum and thus in compliance with the requirement.    2. Staff recommends the Board require the applicant to update their front setback coverage calculation to  reflect only access and parking.  Staff considers this can be a condition of approval.    3.07 Height of Structures    D. Waiver of Height Requirements    (1)   Rooftop Apparatus. Rooftop apparatus, as defined under Heights in these Regulations, and  steeples for places of worship that are taller than normal height limitations established in Table C‐ 2 above may be approved by the Development Review Board as a conditional use subject to the  provisions of Article 14, Conditional Uses.   (2)    R12, IA, PR, MU, C1‐R12, C1‐R15 C1‐Auto, C1‐Air, C1‐LR, AR, SW, IO, C2, Mixed IC, AIR, and  AIR‐IND Districts.  (a)  The Development Review Board may approve a structure with a height in excess of the  limitations set forth in Table C‐2. For each foot of additional height, all front and rear setbacks  shall be increased by one (1) foot and all side setbacks shall be increased by one half (1/2) foot.  (b)  For structures proposed to exceed the maximum height for structures specified in Table  C‐2 as part of a planned unit development or master plan, the Development Review Board may  waive the requirements of this section as long as the general objectives of the applicable zoning  district are met. A request for approval of a taller structure shall include the submittal of a  plan(s) showing the elevations and architectural design of the structure, pre‐construction grade,  post‐construction grade, and height of the structure. Such plan shall demonstrate that the  proposed building will not detract from scenic views from adjacent public roadways and other  public rights‐of‐way.  (c)   Rooftop Apparatus. Rooftop apparatus, as defined under Heights in these Regulations,  that are taller than normal height limitations established in Table C‐2 may be approved by the  Development  Review  Board  as  a  conditional  use  subject  to  the  provisions  of  Article  14,  Conditional Uses. Such structures do not need to comply with the provisions of subsections (a)  and (b) above.    The maximum allowable height (prior to waiver considerations) in the C1‐Auto district is 35‐feet for flat  roofs.  The applicant is proposing a four‐story building with a height of 48‐feet.  The elevation of the  proposed roof will be 236.5 feet, which is approximately 34.5‐feet above the elevation of Shelburne Road  at the intersection of Shelburne Road and Fayette Road.  At sketch, the applicant provided a rendering to  illustrate the way the proposed building will look from the intersection of Shelburne Road and Fayette  Road.  The current proposed roof is 2.5 feet higher than at sketch, with an additional of four feet of  SD‐08‐06  Staff Comments 5 5 of 13  elevator and mechanical equipment. The applicant has indicated the rendering shows the most visible  location  as  other  locations  will  be  more  obscured.  The  Board  has  the  authority  to  waive  height  requirements as long as the general objectives of the zoning district are met.     3. Staff considers that the proposed building height will not detract from scenic views from adjacent public  roadways  or  other  public  rights‐of‐way  as  it  is  largely  screened  from  Shelburne  Road  by  other  development and recommends the Board approve the height waiver request.   15.18A General Standards for Review of PUDs, Subdivisions, Transect Zone Subdivisions, and Master  Plans  (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has received preliminary water and wastewater allocations.  Staff considers this  criterion met.    (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    The applicant has provided an EPSC plan and stabilization notes which Staff considers meets  this standard except as follows.    4. Staff recommends the Board include a condition of approval requiring the applicant to amend their  EPSC plan or stabilization notes to include Erosion Control Standard 16.03B(5), which states that  exposed soil must be seeded and mulched or covered with erosion control matting within 48 hours  of final grading.    (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    The applicant has submitted a traffic study which concludes that the Project will generate 27  peak hour trip ends and that the Level of Service for both Fayette Road and the adjoining US‐ 7, Fayette Road and McIntosh Avenue will be unchanged by the Project.  The Study predicts  less than one second additional delay at the US‐7 intersection due to the Project.  Staff and  the DPW director have reviewed the traffic study and consider this criterion met.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    SD‐08‐06  Staff Comments 6 6 of 13  The project is located just south of a surface water.  The Project is entirely outside the surface  water buffer and therefore Staff considers this criterion met.  The applicant is proposing  landscape and open space improvements near a wetland resource within the PUD.  Staff  considers these proposed improvements enhance the natural features and thus meet this  criterion.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     Staff considers that the proposed building has a different appearance from the adjoining  Larkin Terrace building and the Olde Orchard Park, but is generally consistent with the multi‐ unit building context of Fayette Road and the PUD.  Staff considers this criterion met.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    The applicant is proposing an approximately 225 sq ft hardscaped patio to the west of the  building at the bottom of the interior staircase, as well as an approximately 334 sq ft lounge  area on the first dwelling level of the building.  As part of the overall master plan for the PUD,  the applicant is hoping to create a large park area.  This park is not part of the current  application for review, but the applicant is proposing landscaping within the future park area  to meet their minimum landscaping requirements.  Landscaping is discussed further below  under Landscaping and Screening Requirements.      5. In consideration for the fact that the Board was interested in this criterion during Sketch Plan  review, Staff recommends the Board discuss whether they find this criterion to be satisfied.   Staff considers this criterion met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    The deputy Fire Chief reviewed the plans on February 26, 2018 and indicated that there are  no comments on the application.  Staff considers this criterion met.    (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.  SD‐08‐06  Staff Comments 7 7 of 13    See criterion 9 below for infrastructure comments.  See criterion 11 below for comments  related to stormwater.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.     The DPW director reviewed the plans on February 21, 2018, and has no comments on the  project aside from reiterating the recommendation that the Board include as a condition of  approval that the next time the Stormwater Permit is modified for the PUD that the driveway  must be reconfigured to provide separate access for the building at 7 Fayette Road and the  proposed building at 115 Fayette Road.    6. Staff recommends the Board include the DPW director’s recommendation as a condition of  approval.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    Staff considers this Project meets the goals of Southwest Quadrant Objectives and Strategies  as they pertain to high‐density and redevelopment and residential and open space along the  lakeward portion of the quadrant.  Staff considers this criterion met.    (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    Staff considers that the Project meets the substantial reconstruction trigger for applicability  of the Stormwater Management Standards of Section 12.03.    The Assistant Stormwater  Superintendent  reviewed  the  application  on  March  1,  2018  and  offers  the  following  comments.    The Stormwater Section has reviewed the “Seven Fayette Drive” site plan prepared by Krebs  & Lansing, dated 1/9/18 and most recently updated on 2/28/18. We would like to offer the  following comment:    1. The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all  stormwater treatment and conveyance infrastructure.   Staff recommends the Board adopt the Assistant Stormwater Superintendent’s comments as  conditions of approval.       SD‐08‐06  Staff Comments 8 8 of 13  SITE PLAN REVIEW STANDARDS    14.06 General Review Standards  A.  Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use  policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    See above for a discussion of the Project’s conformance with the Comprehensive Plan.    B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)   The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site,  from structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.  (2)   Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.    Proposed parking is located to the rear and sides of the building.  The applicant is requesting  several waivers pertaining to parking, as follows.    First, the applicant has prepared a shared parking analysis, included in the Traffic Study  prepared by RSG, which concludes that the peak parking demand will be 692 spaces.  With  the proposed project, the available parking spaces will be 583.  Note that the application  package and the accompany parking study reference 584 spaces, but the applicant has  removed one space in response to communication with staff prior to the hearing.  The  currently proposed number of spaces is 583.  A combined total of 45 spaces are proposed  on the access drive to the proposed building and under the proposed building. The applicant  is requesting a waiver for the 16% parking deficit.  Given the mix of uses, the parking  analysis showing that the peak demand of 692 spaces occurs during only a fraction of the  year, and the proximity of public transit, Staff strongly supports this waiver request. Further,  the availability of approximately 55 parking spaces on Fayette Road increases the flexibility  of the project to support peak loads beyond what is predicted in the parking analysis.    The applicant has also requested a waiver to allow the first four parking spaces along the  entrance drive to be 17 feet deep instead of the standard 18 feet to allow the entrance  driveway to have a minimum dimension of 22 feet.  Staff considers that the Board could  request these four spaces to be removed in lieu of granting a dimensional waiver, which  would still represent a 16% reduction in the required parking when rounding is considered.     The applicant has also requested a waiver to allow the parking spaces beneath the building  to be 8.5 feet wide instead of the standard 9 feet wide to accommodate the columns of the  proposed building and to allow the building to be located within the footprint of the existing  parking lot.  Staff considers the reuse of the existing parking lot justifies this waiver request.    Staff notes that the internal aisle width beneath the building is proposed to be 23.5 feet,  while the standard is for 24.0 feet.  Staff considers that the reuse of the existing parking lot  has merits which justify the reduced drive aisle width.    SD‐08‐06  Staff Comments 9 9 of 13  7. Staff recommends the Board grant the applicants request of a 16% parking waiver to 583 spaces  overall in the PUD, and that the Board consider whether to grant a dimensional waiver for the  first four parking spaces along the entrance drive or to require the applicant to remove those  spaces and grant an additional parking waiver to 579 spaces overall.  Staff recommends the  Board grant the applicants request of 8.5 foot wide parking spaces and also grant a 23.5 foot  wide drive aisle under the proposed building.    (3)  Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height  and scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    See above for a discussion of compatibility with the adjoining area.  As discussed above, the  applicant is requesting a height waiver.      8. Staff recommends the Board evaluate whether to grant the requested height waiver.    C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions between  buildings of different architectural styles.    Staff considers this criterion met and has included the approved elevation for the nearby Larkin  Terrace building for the Board’s consideration in support of this criterion.    (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    Staff considers that the reuse of the existing parking lot meets this criterion.  Staff considers that  the requested height waiver will not result in disharmonious structures.    14.07 Specific Review Standards     In all Zoning Districts and the City Center Form Based Codes District, the following standards shall  apply:    A.  Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    Staff considers that no additional land is needed to support access to abutting properties.    B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious relation to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.    SD‐08‐06  Staff Comments 10 10 of 13  Utility connections are proposed to be underground.  Staff considers this criterion met.    C.  Disposal of Wastes. All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum)  shall not be required to be fenced or screened.    The applicant is proposing to reconfigure the existing dumpster enclosure to accommodate trash,  recycling and compost.  Staff considers this criterion met.    D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.    The required landscape value for the Project, based on an estimated building construction cost of $3.5  million is $42,500.  The applicant is proposing $43,217 worth of landscaping on site.  The applicant is  also proposing to remove 147 caliper inches of trees which were part of the previously approved site  plan.  Due to site constraints, the applicant is proposing to replace these trees in a proposed park area  southwest of the building outside of the PUD.  The applicant has expressed that these replacement trees  are a placeholder for their intent to request approval for alternative park improvements once they have  had the opportunity to perform a wetland delineation, and understands that a permit amendment will  be needed should they pursue the alternative park improvements.    9. Staff recommends the Board ask the applicant to describe the offsite improvements located  elsewhere in the PUD.  Staff further recommends the Board approve the applicants request for off‐ site replacement landscaping within the PUD.  E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review  Board may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's  Comprehensive Plan are met. However, in no case shall the DRB permit the location of a new structure  less than five (5) feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow land  development creating a total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning  district in the case of new development, or increasing the coverage on sites where the pre‐existing  condition exceeds the applicable limit.    F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various  other techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into  underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is  required pursuant to the standards contained within Article 12.    The applicant is proposing to treat roof runoff in a new gravel wetland to be located north of the  proposed building.  The applicant has indicated that the gravel wetland will be planted with low  maintenance grasses to allow it’s use as a recreation area by residents when not inundated.  The normal  water elevation of the gravel wetland will be below grade.  Staff considers this criterion met.      SD‐08‐06  Staff Comments 11 11 of 13  G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    No roadways are proposed as part of the Project.    The anticipated levels of service at the nearest signalized intersection were evaluated as part of the traffic  study.  The traffic study concluded no change in levels of service except the northbound left lane from US‐ 7 which is projected to change from LOS A to LOS B in the future build condition.    The dimensions of the parking areas are discussed above.  Staff has no concerns about other elements of  internal circulation.    OTHER 1. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    B. Specific Requirements for Parking Areas.  Light sources shall comply with the following:  1) The number and spacing of required light pole standards in a parking area or lot  shall be determined based on the type of fixture, height of pole, number of fixtures  on the pole, and the desired lighting level. Unless the applicant can demonstrate a  reasonable alternative, lighting shall be considered evenly distributed if the light  fixtures are placed at intervals that equal four times the mounting height.  2) Pole placement, mounting height, and fixture design shall serve to minimize  lighting from becoming a nuisance. All light sources shall be arranged so as to  reflect away from adjacent properties.  All light sources shall be shielded or  positioned so as to prevent glare from becoming a hazard or a nuisance, or having  a negative impact on site users, adjacent properties, or the traveling public.   Excessive spillover of light to nearby properties shall be avoided. Glare shall be  minimized to drivers on adjacent streets.  3) Poles shall be rustproof metal, cast iron, fiberglass, finished wood or similar  structural material, with a decorative surface or finish.    4) Poles in pedestrian areas shall not be greater than 30 feet in height and shall  utilize underground wiring.   5) Poles in all other areas shall not exceed thirty (30) feet in height, and shall utilize  underground wiring.  6) Light sources on structures shall not exceed thirty (30) feet, or the height of the  structure, whichever is less. Exterior lighting for parking garages and structures  shall be mounted no higher than the roof of the structure.    SD‐08‐06  Staff Comments 12 12 of 13  The applicant is proposing two pole mounted and five building mounted light fixtures in the new  parking area.  The pole height and mounting height is not indicated.      The applicant is also proposing to remove one street light and install four street lights along Fayette  Road.  Staff considers these street lights are consistent with DPW standards but the street light  height is not indicated.    10. Staff recommends the Board require the applicant to update the plans to show that pole height  and mounting height criteria are satisfied prior to issuance of the zoning permit.    2. Bicycle Parking    The proposed 47 unit residential building requires five short term and 47 long term bicycle  parking spaces according to the provisions of Section 13.14.  The applicant has provided ten  short term spaces and 47 long term spaces.  Staff notes that the applicant will be required to  meet the spacing requirements of Section 13.14B(2)(d).  Staff considers this criterion met.    3. Parking Lot Landscaping    Section 13.06B of the Land Development Regulations addresses landscaping of parking areas as  follows.    (1) All off‐street parking areas shall be landscaped around the perimeter of the lot with trees,  shrubs and other plants. Perimeter planting shall be set back from the curb sufficiently to  allow for snow storage. The purpose of perimeter planting shall be to mitigate the view of  the parking lot from the public way and from adjacent uses and properties, and to provide  shade and canopy for the parking lot. In some situations it may be necessary both for  surveillance purposes and for the perception of safety to install the size and type of plants  that leave visual access between the parking lot to the public way or other pedestrian areas.  (2) N/A  (3) All interior and perimeter planting shall be protected by curbing unless specifically designed  as  a  collection  and  treatment  area  for  management  of  stormwater  runoff  as  per  13.06(B)(5)(c) below. Interior planted islands shall have a minimum dimension of six (6) feet  on any one side, and shall have a minimum square footage of sixty (60) square feet. Large  islands are encouraged.   (4) Landscaping Requirements   (a)  Landscaping shall include a variety of trees, shrubs, grasses and ground covers. All  planting shall be species hardy for the region and, if located in areas receiving road runoff  or salt spray, shall be salt‐tolerant.   (b)  At  least  one  (1)  major  deciduous  shade  tree  shall  be  provided  within  or  near  the  perimeter of each parking area, for every five (5) parking spaces. The trees shall be placed  evenly throughout the parking lot to provide shade and reduce glare. Trees shall be placed  a minimum of thirty (30) feet apart.  (c)  Trees shall have a caliper equal to or greater than two and one‐half (2 ½) inches when  measured on the tree stem, six (6) inches above the root ball.  (d)  Where more than ten (10) trees are installed, a mix of species is encouraged; the species  SD‐08‐06  Staff Comments 13 13 of 13  should be grouped or located in a manner that reinforces the design and layout of the  parking lot and the site.  (e)  N/A   (5) N/A    (6) Snow storage areas must be specified and located in an area that minimizes the potential  for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  The City Arborist reviewed the proposal on February 8, 2018 and has no concerns.  Staff considers these  criteria met.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the hearing.     Respectfully submitted,    ___________________________  Marla Keene, Development Review Planner    Ownership of Instruments of Service All reports, drawings, specifications, computer files, field data, notes and other documents and instruments prepared by the Consultant as instruments of service shall remain the property of the Consultant. The Consultant shall retain all common law, statutory and other reserved rights, including the copyright thereto. 1/18/2018 10:01:31 PM C:\Users\KDesRoches\Documents\2016087_Fayatte Drive_R18_DD5_KDesRoches.rvt FAYETTE ROAD MICRO APARTMENTSFAYETTE ROAD MICRO APARTMENTSFAYETTE ROAD MICRO APARTMENTSFAYETTE ROAD MICRO APARTMENTS2016087 | Printed:Perspective ViewsSouth Burlington, VT01.19.18SDSDSDSD----44441111FRONT/WEST VIEWFRONT/WEST VIEWFRONT/WEST VIEWFRONT/WEST VIEWSDSDSDSD----44444444NORTHEAST VIEWNORTHEAST VIEWNORTHEAST VIEWNORTHEAST VIEWSDSDSDSD----44442222SOUTHWEST VIEWSOUTHWEST VIEWSOUTHWEST VIEWSOUTHWEST VIEWSDSDSDSD----44443333NOTHWEST VIEWNOTHWEST VIEWNOTHWEST VIEWNOTHWEST VIEW #SD‐18‐07  Staff Comments 1 1 of 6  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐18‐04_1519 & 1525 Shelburne Road & 5 Bartlett Bay  Road_Sketch.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: February 28, 2018  Plans received: February 2, 2018  1519 & 1525 Shelburne Road, 5 Bartlett Bay Road  Sketch Plan Application #SD‐18‐07  Meeting date: March 6, 2018  Owner/Applicant  Antonio B. Pomerleau (5 Bartlett Bay Rd); Blue Dragonfly,  LLC (1519 & 1525 Shelburne Rd)  69 College Street  Burlington, VT 05401  Engineer  Civil Engineering Associates, Inc.  10 Mansfield View Lane  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 1540‐01519, 1540‐01519, 0130‐00005  Commercial 2  1.00, 0.92, 4.73 acres       Location Map      #SD‐18‐07  Staff Comments 2 2 of 6    PROJECT DESCRIPTION    Preliminary and final plat application #SD‐18‐07 of Blue Dragonfly, LLC & Antonio B. Pomerleau to  resubdivide three (3) lots, 1519 & 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 2 District.  The Development Review Board on 11/21/11  removed the planned unit development designation for these three (3) lots (#SD‐11‐38) and subdivided  1519 & 1525 Shelburne Road into their present configurations.     On February 20, 2018, the Development Review Board reviewed a sketch plan application for these  three (3) lots (#SD‐18‐04).  The Board discussed with the applicant the availability of snow storage along  the boundary line between 5 Bartlett Bay Road and 1519/1525 Shelburne Road and suggested that at  least five feet from the edge of pavement on 5 Bartlett Bay Road be made available in order to facilitate  snow storage.  The Board also requested a review of how the proposed subdivision meets parking  standards.       COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 2/2/2018 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    A) CONTEXT    The applicant is proposing to subdivide the lots at 1519 Shelburne Road, 1525 Shelburne Road and 5  Bartlett Bay Road in order to facilitate a change in use at 1519 Shelburne Road and expand the parking  at 1525 Shelburne Road for the use of the future tenant at 1519 Shelburne Road.  The applicant is also  proposing to connect the three properties via a pedestrian walkway.  Subdivision triggers site plan  review.  The relevant site plan application numbers are #SP‐18‐08 (1519 Shelburne Road) and #SP‐18‐09  (1525 Shelburne Road).    B) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Building and overall coverages will continue to be met. All reconfigured lots will continue to meet the  minimum lot size of 40,000 sq. ft. The new property boundaries will not increase the degree of  noncompliance with any setback requirement. The buildings on 1519 & 1525 Shelburne Road do not  currently meet the front setback requirement and this resubdivision will not affect that situation.                 #SD‐18‐07  Staff Comments 3 3 of 6  Commercial 2 Required Existing  1519  Shelburne  Rd  Proposed  1519  Shelburne  Rd  Existing  1525  Shelburne  Rd  Proposed  1525  Shelburne  Rd  Existing 5  Bartlett  Bay Rd  Proposed  5 Bartlett  Bay Rd  Min. Lot Size 40,000 sf  43,400 sf  45,960 sf  40,170 sf  48,455 sf  206,130 sf  195,265 sf  Max. Building  Coverage  40%  29%  27%  16%  13%  27%  28%  Max. Overall  Coverage  70%  64%  68%  66%  68%  64%  68%  X Max. Front  Setback  Coverage,  Shelburne Rd  30%  39%  39%  90%  90%  N/A  N/A  X Max. Front  Setback  Coverage,  Bartlett Bay Rd  30%  N/A  N/A  64%  62%  29%  30%  X Min. Front  Setback,  Shelburne Rd  50 ft.  51 ft.  51 ft.  20 ft.  20 ft.  N/A  N/A  Min. Front  Setback, Bartlett  Bay Rd  30 ft.  N/A  N/A  38 ft.  38 ft.  91 ft.  91 ft.  Min. Side  Setback  10 ft.  >10 ft.  No change  >10 ft.  No change  68 ft.  68 ft.  Min. Rear  Setback  30 ft.  >30 ft.  No change  N/A  N/A  97 ft.  97 ft.  Building Height  (flat roof)  35 ft.  Unknown    No change     Unknown    No change     Unknown  No change    C) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS AND  MASTER PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has indicated that they are working on allocation requests for the change in use  of the building at 1519 Shelburne Road.    1. Staff recommends the Board require the Applicant to demonstrate that they have obtained  final water supply and wastewater allocations prior to obtaining a zoning permit.    #SD‐18‐07  Staff Comments 4 4 of 6  (2) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.   The  applicant  has  provided  erosion  control  notes  which  comply with Article 16.  Staff  considers this criterion met.  (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    1519 Shelburne Road and 1525 Shelburne Road are connected by a shared access driveway.   The applicant is proposing a new pedestrian pathway to connect 5 Bartlett Bay Road to the  other properties.  Staff considers this criterion met.    (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    There are no natural resource areas on the site.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     The proposed subdivision does not affect compliance with this criterion.  Staff considers this  criterion met.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    No additional open spaces are proposed.  The Project is located in a densely developed  commercial area of the US‐7 corridor.  Staff considers that while open space may be a  desirable component of the development, there are no contiguous open spaces to connect  to and therefore this criterion is met.    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  #SD‐18‐07  Staff Comments 5 5 of 6  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    This project is not a PUD.  The proposed changes to the property layout do not affect  compliance with this criterion.  Staff considers this criterion met from a site plan perspective,  and reminds the applicant that additional coordination may be needed with the building  inspector for interior fit‐up of the building.    (8) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.    Staff considers this criterion met.  For further discussion of stormwater facilities and lighting,  see #SP‐18‐09 for 1525 Shelburne Road.    (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.    The proposed subdivision does not affect compliance with this criterion.  Staff considers this  criterion met.    (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    Among others, one of the goals of the Comprehensive Plan for the southwest quadrant is  reconstruction and infill development.  Staff considers this criterion met.    (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The applicant is proposing a bioretention area on the 1525 Shelburne Road parcel.  Staff  considers this criterion met.    D) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the general review  standards for all site plan applications.      #SD‐18‐07  Staff Comments 6 6 of 6  The site plan review standards for 1519 Shelburne Road are discussed in the staff comments for application  #SP‐18‐08.  The site plan review standards for 1525 Shelburne Road are discussed in the staff comments for  application #SP‐18‐09.  5 Bartlett Bay Road is eligible for administrative site plan review.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Development Review Board discuss the Project with the applicant and close the  hearing.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner      SP‐18‐08  Staff Comments  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SP‐18‐08_1519 Shelburne Rd_Blue Dragonfly LLC_SP_2018‐ 03‐06.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 1, 2018  Plans received: February 2, 2018  1519 Shelburne Rd  Site Plan Application #SP‐18‐08  Meeting date: March 6, 2018  Owner/Applicant  Blue Dragonfly, LLC  69 College Street  Burlington, VT 05401  Engineer  Civil Engineering Associates  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 01540‐1519  Commercial 2 Zoning District  Transit Overlay Zone 3  1.00 acres      Location Map    SP‐18‐08  Staff Comments  2      PROJECT DESCRPTION    Site plan application #SP‐18‐08 of Blue Dragonfly, LLC to amend a previously approved plan for a 12,345  sq. ft. building consisting of 5,557 sq. ft. of light manufacturing use, 4,061 sq. ft. of wholesale use, and  2,707 sq. ft. of retail use.  The amendment consists of 1) converting to 5,575 sq. ft. general office, 1,660  sq. ft. retail, and 4,825 sq. ft. of distribution and related storage with >15% of GFA in office or other  principal permitted use by same tenant, and 2) proposed entrance modifications and related site  improvements.  The applicant is also seeking approval for off‐site parking, 1519 Shelburne Road.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 2 District.  On February 20, 2018, the Development Review  Board reviewed a sketch plan application for these three (3) lots (#SD‐18‐04).  On November 21, 2011,  the Development Review Board approved an application to remove the planned unit development  designation for these three (3) lots (#SD‐11‐38) and subdivide 1519 & 1525 Shelburne Road into their  present configurations.     COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 1/19/18 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The applicant is proposing to subdivide the lots at 1519 Shelburne Road, 1525 Shelburne Road and  5 Bartlett Bay Road in order to facilitate a change in use at 1519 Shelburne Road and expand the parking  at 1525 Shelburne Road for the use of the future tenant at 1519 Shelburne Road.  The applicant is also  proposing to connect the three properties via a pedestrian walkway.  Subdivision triggers site plan  review.  The site plan is subject to DRB review because the applicant is requesting that off‐site parking  be allowed.  The relevant subdivision application number is #SD‐18‐07.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Lot size, building and overall coverages will continue to be met. The new property boundaries will not  increase the degree of noncompliance with any setback requirement. The building on 1519 Shelburne Road  does not currently meet the front yard setback requirement and this resubdivision will not affect that  situation.               SP‐18‐08  Staff Comments  3  A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Commercial 2 Required Existing  1519  Shelburne Rd  Proposed  1519  Shelburne Rd  Min. Lot Size 40,000 sq. ft.  43,400 sq. ft.  45,960 sq. ft.  Max. Building  Coverage  40%  29%  27%  Max. Overall  Coverage  70%  64%  68%  X Max. Front  Setback Coverage  30%  39%  39%  Min. Front  Setback  50 ft.  51 ft.  51 ft.  Min. Side  Setback  10 ft.  >10 ft.  No change  Min. Rear  Setback  30 ft.  >30 ft.  No change  Building Height  (flat roof)  35 ft.  Unknown    No change      Proposed to be in compliance  X Not in compliance, no change proposed    1. The proposed subdivision does not meet the front set back coverage described in Section  3.06(H).    Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant  to  reduce  the  degree  of  nonconformity with the front setback coverage requirement, as discussed below under Site  Plan Review Standard B(2) below.    B) SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR ALL COMMERCIAL DISTRICTS  Land Development Regulations Section 5.08 apply to development within the C‐2 district.    A. Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set  forth in Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout,  encourage  more  efficient  use  of  land  for  commercial  development,  promote  mixed‐use  development  and  shared  parking  opportunities,  reduce  stormwater  runoff  and  maximize  infiltration,  provide  coordinated  access  to  and  from  commercial  developments  via  public  roadways, and maintain service levels on public roadways with a minimum of publicly financed  roadway improvements.    This site plan is for the purpose of creating shared parking and interconnectivity between related  sites.  Staff considers this criterion met.    B. Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient  frontage, lot size, and lot depth. Area requirements and frontage needs may be met by the  consolidation of contiguous lots under separate ownership. Construction of a new public street  SP‐18‐08  Staff Comments  4  may serve as the minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed,  maximum lot coverage shall be the normal maximum for the applicable district.    This site plan consists of converting to 5,575 sq. ft. general office, 1,660 sq. ft. retail, and 4,825  sq. ft. of distribution and related storage with >15% of GFA in office or other principal permitted  use by same tenant.  Staff considers this criterion met.    C.   Parking, Access, and Internal Circulation  (1)   Parking requirements may be modified, depending in the extent of shared parking, the  presence of sidewalks or recreation paths, and residences lying within walking distance  (defined as no further than one‐quarter (¼) mile for purposes of commercial zoning districts).  Any requirements for shared access and/or parking must be secured by permanent legal  agreements acceptable to the City Attorney.  (2)   Parking areas shall be designed for efficient internal circulation and the minimum  number of curb cuts onto the public roadway.  (3)   Access improvements and curb cut consolidation may be required.    Staff calculates the minimum required parking for the site to be 28 spaces.  Staff notes that the  applicant incorrectly calculated the required parking for this site in their application.  The  applicant is proposing to increase the number of parking spaces from 28 to 31 as part of this  application.  They are also proposing to use 21 spaces on the adjoining lot at 1525 Shelburne  Road based on anticipated demand.  Since both parcels independently meet the required  parking minimums, Staff considers it unnecessary to formalize the use of spaces on 1525  Shelburne Road by the tenant at 1519 Shelburne Road for the purposes of site plan review.      D.   N/A    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  review standards for all site plan applications:    A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Staff considers the proposed site plan meets the Comprehensive Plan goal of infill and  redevelopment of the Shelburne Road corridor between I‐189 and IDX Drive.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    The proposed site plan incorporates a pedestrian walkway between the subject lot and the  parcel at 5 Bartlett Bay Road, which will be occupied by the same tenant as the subject lot.   Staff considers this criterion met.      SP‐18‐08  Staff Comments  5  (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.      (b) The Development Review Board may approve parking between a public street and one  or more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are  met.    The  Board  shall  approve  only  the  minimum  necessary  to  overcome  the  conditions below.    (i) The parking area is necessary to meet  minimum  requirements  of  the  Americans with Disabilities Act  (ii)– (iii) Not applicable   (iv) The lot contains one or more existing buildings that are to be re‐used and  parking needs cannot be accommodated to the rear and sides of the existing  building(s).    2. Seven (7) existing parking spaces are located in the front of the existing building, one of which is  designated as an accessible space.  The proposed site plan results in the presence of 31 spaces,  while only 28 spaces are required.  Staff recommends that in recognition of the limited amount  of site improvements, the Board require the applicant to remove only one of the non‐conforming  parking spaces.  In particular, Staff recommends the Board require the applicant to remove the  first angled parking space nearest Shelburne Road and replace it with a vegetated area.  Removal  of this space will also reduce the number of vehicles driving across the line of Shelburne Road  sidewalk.    (c) ‐ (d) (not applicable)    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    The applicant is not proposing to make any changes to the height or scale of the existing  building.  Staff considers this criterion met.    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    The applicant is proposing to make some improvements to the existing building, including  addition of an entrance canopy on the south side, adding two windows to the east (front) of  the building, enlarging the windows on the north side, and reconfiguring the windows on  the south site.  The overall character of the building is not proposed to change. Staff  SP‐18‐08  Staff Comments  6  considers this criterion met.    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    i. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    In addition to the existing connection to 1525 Shelburne Road, the proposed site plan includes a  pedestrian path to 5 Bartlett Bay Road, which the applicant has indicated will not be accessible to  vehicles.  Staff considers this criterion met.      ii. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    No changes are proposed to the existing utilities.  Staff considers this criterion met.    iii. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The Site has two existing dumpster enclosures, one on the north side of the building and one on  the west.  Staff considers this criterion met.    iv. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    The property has a very limited amount of existing landscaping.  Pursuant to Section 13.06(A) of the  proposed Land Development Regulations, landscaping and screening shall be required for all projects  subject to site plan review.  The applicant estimates total cost of exterior building improvements to  be $7,000, which includes construction of a new entrance.  The minimum landscaping budget is $210  based on 3% of the exterior improvement cost.    The applicant has not proposed any landscaping on  the lot at 1519 Shelburne Road.    3. Staff recommends the Board require the applicant to provide the minimum landscape value on  the subject property.  The Property is not a PUD therefore off‐site planting is not eligible for credit.  Landscape plantings should be approved by the City Arborist.   F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.    SP‐18‐08  Staff Comments  7  The proposed site plan does not trigger the standards of Article 12.  Staff considers this criterion  met.    G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    The dimensions of parking and driveways are not proposed to change.  Staff considers this  criterion met.    D) OTHER  1. Traffic Generation    Using values from the 10th Edition ITE Trip Generation Manual, the proposed 5,575 sq. ft. general  office, 1,660 sq. ft. retail, and 4,825 sq. ft. of distribution and related storage with >15% of GFA in  office or other principal permitted use by same tenant would generate 16.0465 vehicle trip ends  during the P.M. peak hour.  The Project is located in Zone 3 of the Traffic Overlay District.  The  maximum allowable peak hour trip generation limit for this parcel is 44.83 trips.      2. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    The applicant is proposing to replace three non‐compliant light fixtures with downcast  fixtures.  There are no parking area light fixtures.  Staff considers this criterion met.    3. Utility Cabinets/HVAC Units    The plans show one existing HVAC unit on the south side of the building.  Per Section 13.18(B)(4)  of the LDRs any such units would be required to be landscaped with evergreens of sufficient height  and density to be screened from the surrounding property.  There is no landscaping around the  existing HVAC unit.      4. Staff recommends the Board require the applicant to update the plans to show evergreen  screening around the HVAC unit. This landscaping can count towards the required landscape  budget.            SP‐18‐08  Staff Comments  8  4. Bicycle Parking    The proposed the proposed 5,575 sq. ft. general office, 1,660 sq. ft. retail, and 4,825 sq. ft. of  distribution and related storage with >15% of GFA in office or other principal permitted use by  same tenant building requires four (4) short term bicycle parking spaces according to the  provisions of Section 13.14.  The applicant has provided six (6) short term spaces which meet  the short‐term bicycle parking requirements.  No long term spaces are required, though Staff  recommends the applicant consider adding long‐term spaces for the benefit of the tenants.   Staff considers this criterion met.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the applicant work with Staff and the Development Review Board to address the  issues herein.     Respectfully submitted,      ________________________________  Marla Keene, Development Review Planner  SP‐18‐09  Staff Comments  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SP‐18‐09_1525 Shelburne Rd_Blue Dragonfly LLC_SP_2018‐ 03‐06.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 2, 2018  Plans received: February 2, 2018  1519 Shelburne Rd  Site Plan Application #SP‐18‐09  Meeting date: March 6, 2018  Owner/Applicant  Blue Dragonfly, LLC  69 College Street  Burlington, VT 05401  Engineer  Civil Engineering Associates  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 01540‐1525  Commercial 2 Zoning District  Transit Overlay Zone 3  0.92 acres      Location Map    SP‐18‐09  Staff Comments  2    PROJECT DESCRPTION    Site Plan application #SP‐18‐09 of Blue Dragonfly, LLC to amend a previously approved plan for a 6,470  sq. ft. mixed use building consisting of auto repair and retail use.  The amendment consists of  constructing a 12‐foot wide walkway connecting the property to 1519 Shelburne Rd and 5 Bartlett Bay  Rd, expanding the parking area to provide off‐site parking for 1519 Shelburne Road, and constructing  stormwater, landscape and related site improvements, 1525 Shelburne Road.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 2 District. The Development Review Board on 11/21/11  removed the planned unit development designation for these three (3) lots (#SD‐11‐38) and subdivided  1519 & 1525 Shelburne Road into their present configurations.     On February 20, 2018, the Development Review Board reviewed a sketch plan application for these  three (3) lots (#SD‐18‐04).      COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 2/2/2018 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The applicant is proposing to subdivide the lots at 1519 Shelburne Road, 1525 Shelburne Road and  5 Bartlett Bay Road in order to facilitate a change in use at 1519 Shelburne Road and expand the parking  at 1525 Shelburne Road for the use of the future tenant at 1519 Shelburne Road.  The applicant is also  proposing to connect the three properties via a pedestrian walkway.  Subdivision triggers site plan  review.  The site plan is subject to DRB review because the applicant is requesting that off‐site parking  be allowed.  The relevant subdivision application number is #SD‐18‐07.    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Building and overall coverages and minimum lot sizes will continue to be met. The new property boundaries  will not increase the degree of noncompliance with any setback requirement. The building on 1525  Shelburne Road does not currently meet the front setback requirements or the front setback coverage  requirements and this resubdivision will not affect that situation.                 SP‐18‐09  Staff Comments  3  Commercial 2 Required Existing  1525  Shelburne Rd  Proposed  1525  Shelburne Rd  Min. Lot Size 40,000 sq. ft.  40,170 sq. ft.  48,455 sq. ft.  Max. Building  Coverage  40%  16%  13%  Max. Overall  Coverage  70%  66%  68%  X Max. Front  Setback Coverage,  Shelburne Rd  30%  90%  90%  X Max. Front  Setback Coverage,  Bartlett Bay Rd  30%  64%  62%  X Min. Front  Setback  50 ft.  20 ft.  20 ft.  Min. Side  Setback  10 ft.  >10 ft.  No change  Min. Rear  Setback  30 ft.  N/A  N/A  Building Height  (flat roof)  35 ft.  Unknown    No change      Proposed to be in compliance  X Not in compliance.    1. The proposed subdivision does not meet the front set back coverage described in Section  3.06(H).    Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant  to  reduce  the  degree  of  nonconformity with the front setback coverage requirement, as discussed below under Site  Plan Review Standard B(2) below.    B) SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR ALL COMMERCIAL DISTRICTS  Land Development Regulations Section 5.08 apply to development within the C‐2 district.    A. Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set  forth in Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout,  encourage  more  efficient  use  of  land  for  commercial  development,  promote  mixed‐use  development  and  shared  parking  opportunities,  reduce  stormwater  runoff  and  maximize  infiltration,  provide  coordinated  access  to  and  from  commercial  developments  via  public  roadways, and maintain service levels on public roadways with a minimum of publicly financed  roadway improvements.    This site plan is for the purpose of creating additional parking and interconnectivity between  related sites.  Staff considers this criterion met.    B. Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient  SP‐18‐09  Staff Comments  4  frontage, lot size, and lot depth. Area requirements and frontage needs may be met by the  consolidation of contiguous lots under separate ownership. Construction of a new public street  may serve as the minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed,  maximum lot coverage shall be the normal maximum for the applicable district.    This site plan does not affect the existing structure or uses of the property.  Staff considers this  criterion met.    C.   Parking, Access, and Internal Circulation  (1)   Parking requirements may be modified, depending in the extent of shared parking, the  presence of sidewalks or recreation paths, and residences lying within walking distance  (defined as no further than one‐quarter (¼) mile for purposes of commercial zoning districts).  Any requirements for shared access and/or parking must be secured by permanent legal  agreements acceptable to the City Attorney.  (2)   Parking areas shall be designed for efficient internal circulation and the minimum  number of curb cuts onto the public roadway.  (3)   Access improvements and curb cut consolidation may be required.    The existing uses of the building consist of 6,768 square feet of auto service and repair, and  1,800 square feet of retail sales, requiring 20 parking spaces as proscribed in Table 13‐2.  There  are 26 existing parking spaces on the subject property.  The applicant is proposing to construct  an additional 25 spaces which will be designated by signage for the use of the tenants at 1519  Shelburne Road.  The 26 existing parking spaces will be slightly reconfigured to accommodate  circulation needs.  Since both parcels independently meet the required parking minimums, Staff  considers it unnecessary to formalize the use of spaces on 1525 Shelburne Road by the tenant at  1519 Shelburne Road for the purposes of site plan review.  See Site Plan Review Standard B(2)  below for additional discussion of parking.    D.   N/A    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  review standards for all site plan applications:    A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Staff considers the proposed site plan meets the Comprehensive Plan goal of infill and  redevelopment of the Shelburne Road corridor between I‐189 and IDX Drive.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.    The proposed site plan incorporates a pedestrian walkway between the subject lot and the  parcels at 1519 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road.  1519 Shelburne Road and 5 Bartlett  SP‐18‐09  Staff Comments  5  Bay Road will be occupied by the same tenant as the subject lot.  Staff considers this criterion  met.    (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.      (b) The Development Review Board may approve parking between a public street and one  or more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are  met.    The  Board  shall  approve  only  the  minimum  necessary  to  overcome  the  conditions below.  (i) The parking area is necessary to meet  minimum  requirements  of  the  Americans with Disabilities Act  (ii)– (iii) Not applicable    (iv) The lot contains one or more existing buildings that are to be re‐used and  parking needs cannot be accommodated to the rear and sides of the existing  building(s).    Twelve (12) existing parking spaces are located in the front of the existing building along  Bartlett Bay Road and Shelburne Road.  The applicant is proposing to increase the degree of  conformity to this criteria by creating two additional parking spaces nearer to Bartlett Bay  Road than the nearest point of the existing building.  One of the parking spaces is proposed  to be an accessible space.  The Board does not have the authority to waive the prohibition  on the second space as the parking requirements of the existing building are met without  the addition of any non‐conforming parking spaces.      2. Staff supports the fact that the applicant has identified the need for additional parking  beyond the required minimum.  However, the property far exceeds allowable front  setback coverage, has twelve (12) parking spaces located between the building and  ROW, and is proposing a configuration which results in an additional two spaces  located between the building and ROW.  Staff recommends the Board require the  applicant reduce nonconformity with front setback coverage and nonconformity with  the parking location requirement, with the first priorities being the parallel parking  spaces  along Bartlett Bay Road and areas on the  corner of Bartlett Bay Rd and  Shelburne Road that are not required for parking in order to create a more landscaped  street presence.    (c) ‐ (d) (not applicable)    (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    The applicant is not proposing to make any changes to the height or scale of the existing  building.  Staff considers this criterion met.    SP‐18‐09  Staff Comments  6  C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    The applicant is not proposing to make any changes to the building.  Staff considers this  criterion met.    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    (I) Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    In addition to the existing connection to 1519 Shelburne Road, the proposed site plan includes a  pedestrian path connecting 1519 Shelburne Road to 5 Bartlett Bay Road, which the applicant has  indicated will not be accessible to vehicles.  Staff considers this criterion met.      (II) Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    No changes are proposed to the existing utilities.  Staff considers this criterion met.    (III) Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The Site has two existing dumpster enclosures, one on the north side of the building and one on  the west.  Staff considers this criterion met.    (IV) Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    Pursuant  to  Section  13.06(A) of the  proposed  Land Development  Regulations,  landscaping  and  screening shall be required for all projects subject to site plan review.  The applicant is not proposing  any building improvements therefore no landscaping is required.  The applicant is proposing five  maple trees along the expanded parking area.  The City Arborist has reviewed the proposal and has  no concerns.  Staff considers this criterion met.   F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  SP‐18‐09  Staff Comments  7  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.    The proposed triggers the standards of Article 12 by expansion of impervious surfaces greater  than 5,000 square feet. The applicant is proposing to capture 6,560 square feet of impervious  which  is  a  combination  of  existing  untreated  impervious  and  new impervious in a new  bioretention area.  The Assistant Stormwater Superintendent reviewed the design on February  27, 2018, as follows.      The Stormwater Section has reviewed the 1525 Shelburne Road Site Improvements plan  prepared by Civil Engineering Associates, dated 2/2/18. We would like to offer the following  comment:    1. The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all  stormwater treatment and conveyance infrastructure.    Thank you for the opportunity to comment.    3. Staff recommends the Board adopt the condition as provided by the Stormwater Section.    G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    The dimensions of parking and driveways for the new parking area meet the standards set forth  in Figure 13‐1.  Staff considers this criterion met.    D) OTHER  1. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    The applicant is proposing to replace three non‐compliant light fixtures with downcast  fixtures.  There are no parking area light fixtures.  Staff considers this criterion met.    B. Specific Requirements for Parking Areas.  Light sources shall comply with the following:  1) The number and spacing of required light pole standards in a parking area or lot  shall be determined based on the type of fixture, height of pole, number of fixtures  on the pole, and the desired lighting level. Unless the applicant can demonstrate a  SP‐18‐09  Staff Comments  8  reasonable alternative, lighting shall be considered evenly distributed if the light  fixtures are placed at intervals that equal four times the mounting height.  2) Pole placement, mounting height, and fixture design shall serve to minimize  lighting from becoming a nuisance. All light sources shall be arranged so as to  reflect away from adjacent properties.  All light sources shall be shielded or  positioned so as to prevent glare from becoming a hazard or a nuisance, or having  a negative impact on site users, adjacent properties, or the traveling public.   Excessive spillover of light to nearby properties shall be avoided. Glare shall be  minimized to drivers on adjacent streets.  3) Poles shall be rustproof metal, cast iron, fiberglass, finished wood or similar  structural material, with a decorative surface or finish.    4) Poles in pedestrian areas shall not be greater than 30 feet in height and shall  utilize underground wiring.   5) Poles in all other areas shall not exceed thirty (30) feet in height, and shall utilize  underground wiring.  6) Light sources on structures shall not exceed thirty (30) feet, or the height of the  structure, whichever is less. Exterior lighting for parking garages and structures  shall be mounted no higher than the roof of the structure.    The applicant is proposing two pole mounted light fixtures in the new parking area.  The mounting  height is proposed to be 20 feet.  Staff considers this criterion met.    2. Bicycle Parking    The proposed 6,470 sq. ft. mixed use building consisting of auto repair and retail use requires  four (4) short term bicycle parking spaces according to the provisions of Section 13.14.  The  applicant has provided four (4) short term spaces.  Staff notes that the applicant will be required  to meet the spacing requirements of Section 13.14B(2)(d).  Staff considers this criterion met.    3. Parking Lot Landscaping    Section 13.06B of the Land Development Regulations addresses landscaping of parking areas as  follows.    (1) All off‐street parking areas shall be landscaped around the perimeter of the lot with trees,  shrubs and other plants. Perimeter planting shall be set back from the curb sufficiently to  allow for snow storage. The purpose of perimeter planting shall be to mitigate the view of  the parking lot from the public way and from adjacent uses and properties, and to provide  shade and canopy for the parking lot. In some situations it may be necessary both for  surveillance purposes and for the perception of safety to install the size and type of plants  that leave visual access between the parking lot to the public way or other pedestrian areas.  The City Arborist reviewed the plan on March 2, 2018 and recommends the maple on the  south end of the parking lot be relocated to prevent damage from snow storage.    4.  Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant  to  implement  the  City  Arborist’s  recommendation.  (2) N/A  SP‐18‐09  Staff Comments  9  (3) All interior and perimeter planting shall be protected by curbing unless specifically designed  as  a  collection  and  treatment  area  for  management  of  stormwater  runoff  as  per  13.06(B)(5)(c) below. Interior planted islands shall have a minimum dimension of six (6) feet  on any one side, and shall have a minimum square footage of sixty (60) square feet. Large  islands are encouraged.   The City Arborist reviewed the plan on March 2, 2018 and recommends that curbing be added  where not specifically required to allow stormwater treatment as represented in plan sheet  SW1.  The purpose of the curbing is to protect the trees by preventing damage to the trunks  and more importantly to prevent soil compaction from vehicles driving off the pavement.  If  necessary, the City Arborist suggests that the applicant may place breaks in the curb to allow  runoff into the green space.    5. Staff recommends the Board require the applicant to add curbing along the proposed edge of  the parking area to protect the landscape area as recommended by the City Arborist.  (4) Landscaping Requirements   (a)  Landscaping shall include a variety of trees, shrubs, grasses and ground covers. All  planting shall be species hardy for the region and, if located in areas receiving road runoff  or salt spray, shall be salt‐tolerant.   (b)  At  least  one  (1)  major  deciduous  shade  tree  shall  be  provided  within  or  near  the  perimeter of each parking area, for every five (5) parking spaces. The trees shall be placed  evenly throughout the parking lot to provide shade and reduce glare. Trees shall be placed  a minimum of thirty (30) feet apart.  (c)  Trees shall have a caliper equal to or greater than two and one‐half (2 ½) inches when  measured on the tree stem, six (6) inches above the root ball.  (d)  Where more than ten (10) trees are installed, a mix of species is encouraged; the species  should be grouped or located in a manner that reinforces the design and layout of the  parking lot and the site.  (e)  N/A  The City Arborist has reviewed the proposal and has no concerns.  Staff considers this criterion  met.  (5) N/A    (6) Snow storage areas must be specified and located in an area that minimizes the potential  for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  Staff considers this criterion met.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the hearing.    Respectfully submitted,    SP‐18‐09  Staff Comments  10    ________________________________  Marla Keene, Development Review Planner  1  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐18‐08_310 Market St_S Burlington City Center  LLC_Sketch_2018‐03‐06.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 1, 2018  Plans received: February 2, 2018  310 Market Street  Sketch Plan Application #SD‐18‐08  Meeting date: March 6, 2018  Owner  South Burlington City Center, LLC  P.O. Box 2204  South Burlington, VT 05407  Applicant  Snyder‐Braverman Development Co., LLC  4076 Shelburne Road, Suite #6  Shelburne, VT 05482  Engineer  Lamoureux & Dickinson  14 Morse Drive  Essex, VT 05452  Property Information  Tax Parcel 0450‐00000  Form Based Code District Transect Zone 4, Transect Zone 3  11.28 acres      Location Map    2    PROJECT DESCRPTION    Sketch plan application #SD‐18‐08 of Snyder‐Braverman Development Co., LLC to subdivide a 5.53 acre  parcel into five (5) lots, ranging in size from 0.57 acres to 2.10 acres, and to adjust the boundary  between a previously‐conveyed 0.62 acre right of way easement to the City of South Burlington and a  sixth 4.20 acre lot for the purpose of conformance with the Official Map, 310 Market Street.    CONTEXT    The Applicant is proposing to subdivide one existing parcel into five lots and to adjust the boundary line  between a sixth lot and the future Garden Street ROW in preparation for development on Lots C, D and  F.  Lots E and G will be the location of future stormwater facilities.  Lot B is involved in this application due  to the ROW adjustment, and plans for its future development are unknown at this time.  The development  of Lots C through G will be subject to administrative review through the Form Based Code process.  The  DRB is responsible for review of subdivisions within the Form Based Code district to ensure that the  proposed lots are legal and developable.  Therefore these staff comments focus on those elements of the  proposed subdivision and omits discussion of the proposed development except as relevant to the DRB’s  authority.      COMMENTS    Development Review Planner Marla Keene and Administrative Officer Ray Belair, hereafter referred to as  Staff, have reviewed the plans submitted by the applicant and have the following comments.    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  There are no minimum lot dimensions within the T4 district.  The lot width must be between 70 feet and  120 feet within the T3 district.  Proposed Lot G is located within the T3 district and is 269 feet wide.   Because the developer has represented that Lot G will be used for stormwater facilities, and the lot  dimensions are intended to drive the development of buildings to be a size consistent with the downtown  character of the City Center district, Staff has no concerns with the proposed lot width for Lot G.    Street standards within the T4 district apply to the proposed realignment of Garden Street and to the  subdivision of Lots C and D.  The applicant is proposing a single shared access easement off of Garden  Street to be used by both Lots C and D.  This access is consistent with the standard of 400’ minimum  distance between curb cuts not including street intersections.    The remainder of the district’s dimensional requirements pertain to buildings and parking and will be  reviewed administratively as part of the Form Based Code site plan approval process.     B) SUBDIVISION STANDARDS    Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting  The applicant has proposed a 60‐foot ROW for future Garden Street.  The City Council approved a  76.5‐foot ROW for Garden Street.  The proposed ROW alignment is correct, but it is not wide enough.  The  Applicant is working with the Director of Public Works and City Council to determine if an alternative cross  section which places some of the required Garden Street infrastructure on private land may be acceptable.   3  Therefore both the proposed ROW width and the required ROW width may be adjusted prior to the  preliminary plat hearing for this subdivision.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the project with the applicant and close the meeting.     Respectfully submitted,      ____________________________________  Marla Keene, Development Review Planner