Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 02/20/2018DEVELOPMENT REVIEW BOARD 20 FEBRUARY 2018 The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 20 February 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street. MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; J Smith, J. Wilking, F. Kochman, M. Behr (via telephone), M. Cota, B. Sullivan ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; B. Jakubowski, S. Tschorn, D. Penar, J. Unsworth, K. Cubino, A. Clayton, C. Galipeau, M. Koch, L. DeMaroney, P. O’Leary, P. & M. Meyendorff, K. Mumma, K. & N. Van Woert, R. LaMothe, J. & B. Darling, B. Currier, M. Saunders, L. Walker, G. Bruns, P. & J. Ewing, T. McKenzie, S. Dopp, C. Pierce, C. Snyder, B. Currier, B. Ducevich, M. Lacoch, M. McClary, C. Lumont, G. Lee 1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room: Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures. 2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items: No changes were made to the Agenda. 3. Comments and questions from the public not related to the Agenda: No issues were raised. 4. Announcements: There were no announcements. 5. Sketch Plan Application #SD-18-04 of Blue Dragonfly, LLC, and Antonio Pomerleau to resubdivide 3 lots, 1519 and 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road: Mr. Galipeau noted this is the first step to changing the uses on all three lots. This had been a PUD but was taken out of a PUD. Mr. Galipeau identified the 3 lots as The Magic Hat Brewery Lot (lot #1), the existing Jiffy Lube/Martin’s Coins lot (lot #2), and an unoccupied lot (lot #3). He noted that Magic Hat is interested in using the unoccupied lot, which is owned by Pomerleau, to address an office need. To make that work, they need to combine lots. This will also result in a walking trail between the upper and lower lots. Mr. Galipeau identified the areas being transferred between lots and showed the plan for the additional parking. Mr. Galipeau showed where there will be a “jog” to address frontage. Members questioned whether the boundary line adjustment creates a side yard setback issue with the Magic Hat parking lot. Mr. Belair explained that there is no required setback from a parking lot, but the Board usually asked for 5 feet for snow storage. Mr. Galipeau suggested a permanent snow storage easement on Lot #2. Mr. Belair was OK with this. Mr. Miller asked whether the parking requirement will be met. Ms. Keene said staff still needs to review this. Mr. Galipeau noted that Jiffy Lube will maintain all of its spaces. All the rest of the parking will be for lot #3 and will be striped. Mr. Galipeau stressed that there is no intention to drive between the two parcels. Mr. Kochman asked about access to lot #3. Mr. Galipeau said 99% will be through lot #2. He indicated the curb cut for that access. The egress will be signed for a right turn only. 6. Continued preliminary plat application #SD-17-29 of JJJ South Burlington, LLC, to amend a previously approved 258 unit planned unit development in two phases. The amendment is to Phase II (Cider Mill II) of the project and consists of increasing the number of residential units by 33 to 142 units. The 142 units will consist of 66 single- family lots, 46 units in two 2-family dwellings and 30 units in three 3-units multi-family dwellings, 1580 Dorset Street and 1699 Hinesburg Road: Mr. O’Leary reviewed the changes since the last hearing as follows: a. Connection to Aurora Rd./Sommerfield b. Increased road width to 26 feet in front of units c. Revised intersections for pedestrian crossings d. Reduced footprints of the duplexes along the west stormwater pond e. Removed park “E” f. Provided plantings g. Revised the rec path to be cross-country from Russett Road to Aurora Road (Mr. O’Leary showed the new route on the plan) Staff notes were then reviewed as follows: 1. The applicant was OK with TDR notification 2. The applicant indicated that the area formerly occupied by park “E” will not be developed in the future. 3. The issue of boulders may need to be reviewed. 4. An agreement has been reached with the stormwater section to address this concern. Mr. O’Leary said he thought the City was being overly picky about stormwater when they have a state stormwater permit. 5. Side-loaded garages will be on end units only. These were indicated on the plan. 6. Mr. O’Leary explained that in order to make the road work, they have to raise the road, which subsequently raises the homes. Ms. Keen clarified that staff is asking them to grade out more gradually rather than putting home on a “platform.” Mr. O’Leary said they have provided an existing grade for every lot. Mr. Kochman questioned how you can call something “pre‐existing” that isn’t “pre‐ existing.” Ms. Keene explained that there is an “alteration of grade” permit. The DRB can keep the existing grade or allow a new grade to be the existing grade going forward. Staff has asked the applicant to “meet in the middle” somewhere, but they haven’t arrived at an answer yet. Mr. Belair further explained that not every project can work with the existing grade. Ms. Keene said staff feels the road can be raised without raising the buildings. They prefer a more gradual slope. Mr. O’Leary said they will look at that. He stressed that when done, all the houses will be at the same elevation. 7. The Board was OK with the proposed landscaping. Mr. Currier showed where additional landscaping has been provided around the units. Landscaping around the perimeters will be managed by an Association, so they have provided boulders and a split rail fence in place of some landscaping. 8. Parkland will be kept in its natural state without playgrounds. Mr. Kochman was not OK with this. Mr. O’Leary said that in a number of their projects, the Homeowners Associations have asked to remove playground equipment because of the cost of insurance and maintenance. Mr. Kochman felt that families with children should have amenities, even a couple of benches, not just bare grass. Mr. O’Leary said they can provide some benches. 9. Mr. O’Leary said they will demarcate open spaces. 10. The Board was OK with proposed street trees. 11. Mr. Wilking did not feel there should be a mid-block pedestrian bump out on the main road because of the volume of traffic. Mr. O’Leary agreed but said they would put it back if the city wants it. The Board also favored narrowing the mid-block crossing on Senator Street. 12. The Board was OK with the proposed rec path configuration. 13. Sizing of drainage structures will be addressed at final plat. 14. Covered under the grading discussion. 15. Open space plans will be incorporated into the Homeowners documents. Mr. Miller noted that there are competing petitions from residents, one favoring the extension of Cider Mill Drive, the other opposing its extension. Mr. Kochman said he supports extending the road because residents believed it was a “given” when they bought their homes. He also was not convinced by the traffic study regarding traffic coming through the inner streets. Mr. Cota said he was never informed of the road extension when he signed for his house. Ms. Cubino said she was told in 2015 by the developer that the road would be extended when the next phase of development came in. She said she chose a home where there would be less traffic once Sommerfield was completed. No time-line was given for extension of the road. She said the road extension is a “high priority” for most residents. Mr. Miller said the opposing petition says the road would benefit only a minority or residents. Mr. Kochman was concerned that the Board does not have the written report of the traffic consultant hired by residents. Mr. O’Leary noted that once a 50th unit is built, they will have to have a second connection open. Mr. Sullivan said he is leaning toward requiring an independent traffic study/technical review to help the Board make the right decision for everyone. Mr. Kochman said he was OK with that but still wanted to hear directly from the residents’ consultant. Mr. Miller said he favors technical review and would like the following questions be considered a. Use of 2000 census data as opposed to 2010 b. Information on whether the conection is warranted c. More accurate representation of where the traffic is going – is everyone going to Shelburne Road and no one to Montpelier? Mr. Cota moved to invoke technical review on Application #SD-17-29. Mr. Wilking seconded. Motion passed unanimously. Public comment was then heard as follows: Ms. Cubino was concerned with the lost value to 22 homes when they are impacted by additional traffic. Mr. Meyendorff asked for additional landscaping between his home and the bike path. Mr. O’Leary said they can provide a hedge. Ms. Bruns said she was never told the connection was possible. Mr. Darling said they were told there would be a connection. Ms. Van Woert said she felt the “bike path to nowhere” doesn’t make sense. She also said they were told the connection would be for emergency vehicles only and that any more development was “very far in the future.” She supports natural resources over a bike path. Ms. Bronze agreed and said they were told the land was only for conservation and would not be developed. Mr. Cota noted that if the property north of the solar panels is ever developed, the road has to be put in. Mr. Miller stressed that the DRB is not bound by what residents were told by developers. Mr. Kochman said that just looking at the plan, the road “begs for completion.” He felt it was a given that the road would be built. He agreed with Mr. Miller that the Board cannot consider what people were told by salesmen. Ms. Penar felt there should be a safer bike path connection at the cul-de-sac on Sommerfield rather than between two houses. Mr. Van Woert was concerned with east-west traffic at higher speeds. He felt it is dangerous now with people crossing to check the mail. He didn’t want to see a “drag strip.” Mr. Kochman asked if traffic calming is appropriate on that road. Mr. Belair said that is a City Council decision. Ms. Meyendoff asked for more landscaping near the wildlife corridor. Mr. Miller noted that originally it was to be a park, but the public wanted it left wild, so it will be. Mr. O’Leary said they will put no landscaping there. Mr. Miller directed attention to an elevation and a comment from Mr. Behr about the unbroken roof over the garages. Mr. O’Leary said they will look at that. As there were no further public comments, Mr. Cota moved to close SD-17-29. Mr. Wilking seconded. Motion passed unanimously. 7. Continued Master Plan Application #MP-17-02 of JJJ South Burlington, LLC, to amend a previously approved master plan for a 258 unit planned unit development in two phases. The amendment consists of revising the roadway layout in Phase II (City Mill II) and increasing the number of residential units by 33 to 142 units, 1580 Dorset Street and 1699 Hinesburg Road: Mr. Belair explained the master plan process. Mr. Miller noted the applicant is at 29% of total coverage which is below the maximum allowed. No other issues were raised. Mr. Cota moved to close MP-17-02. Mr. Wilking seconded. Motion passed unanimously. 8. Sketch Plan Application #SD-18-02 of John & Joyce Belter to subdivide a 286 acre lot developed with a farm into two lots of 3.57 acres (Lot #1) and 282.43 acres (Lot #2), 115 Ethan Allen Drive: Ms. Clayton noted the location of the Belter Farm and noted that there is a farm property and a home property. The subdivision would be to the farm property and would be for Green Mountain Power. The leftover piece would be combined with the home property. Mr. Jacobowski said the Green Mountain Power piece would be 4 acres, and the farm would be 282 acres. They did not calculate the home acreage. Mr. Miller noted that the home property would now be separated from the farm by the Green Mountain Power property. Mr. Jacobowski explained that Green Mountain Power is looking at other sites, and the Belter property is not the preferred site. However, they need to go through this process to ensure they have a viable site. If they get the preferred site (also in South Burlington), they will probably withdraw this application. Mr. Jacobowski indicated an area that will be left undisturbed at the request of the Belters. He also explained how the substation would be “vetted” in a public process through the Public Service Board. Mr. LaMothe asked if the area east of the farm road will not be involved. Mr. Jacobowski said it will not be involved. Mr. McClary noted there already is a substation at the end of Berard Drive and asked if that is relevant. Mr. Jacobowski said they substations are linked together. The substation inside the National Guard base, however, will go away. Mr. Kochman asked if the road remains the same. Mr. Jacobowski said it will be improved up to where the power lines are. The rest will stay as is. Mr. Lee asked about zoning. Ms. Clayton identified the residential and Mixed I-C zoning areas. Mr. Lee said he didn’t want any of the buffering destroyed. Mr. Jacobowski again stressed that this is “Plan B.” No further issues were raised. 9. Sketch Plan Application #SD-18-05 of Peter Ewing to subdivide a 10.9 acre parcel into two lots of 213 acres (Lot #1) and 8.77 acres (Lot #2), 133 Cheesefactory Lane: Ms. Keene noted that the applicant is proposing a 2-lot subdivision and a 4-lot subdivision in the Town of Shelburne. The Shelburne application depends on access through South Burlington. The project is located in the NRP district and is only permissible with a conservation plan approved by the DRB. There are 2 homes proposed in South Burlington. The existing home is not subject to DRB approval, but the access road is. Three homes will be built in Shelburne. The remaining 85 acres in Shelburne will be conserved. The will be a building envelope for the South Burlington homes. Ms. Keene explained that the standard is for no more than 5 single family homes off a private road. Beyond that, it must be a public road. Today, Cheesefactory is a public road which ends at the Shelburne town line. Beyond that, it is private with one home. The applicant is proposing 5 homes plus the existing home which would equal 6 homes off a private road. Staff feels that extending the pubic road is not in the city’s best interest, but it also makes sense to support the regulations. Ms. Keene then showed how that could work. Mr. Kochman asked why it doesn’t matter that the 5 homes won’t be in South Burlington and just ignore the homes in Shelburne. Ms. Keene said the City Attorney felt the town line didn’t make a difference. Mr. Kochman said he didn’t agree. Ms. Keene said the complication to what staff proposes is that the private road has to cross the wetland. The applicant has approval to do that, and the Fire Chief is OK with an 18-foot road. Keeping the road to 12 feet is not OK with the Fire Chief who has to protect those homes. In addition, the minimum standard on the public road segment is 25-foot width, less than what is there today. There is also a request for a few spaces of parking for people maintaining the conservation area, which would make the road 28 feet wide in that area. Mr. Ewing read a letter from John Binhammer that states they’d support a couple of spaces on a widened roadways. Mr. Kochman asked if the lots were for sale. Mr. Ewing said the lots are for sale. Mr. Kochman asked what parking is needed to make the conservation agencies happy and asked if parking could be on private land. Mr. Ewing said the City asked for public parking but they’d rather put the parking on private land. Mr. Kochman said he has a problem with conservation agencies sealing off properties without access to the public. Ms. Dopp said she expects the land trust will be using South Burlington funds to cover a portion of the purchase and the City should defer to them to determine what land is suitable for recreation. Mr. Kochman said citizens of South Burlington will indirectly pay to have this land in their midst that they can’t access. He felt that to be excluded was “galling.”  Mr. Ewing agreed to include a condition in the conservation agreement that says they cannot post “no trespassing” signs in the right of way. Mr. Saunders indicated his house, immediately west of the property in question. He was pleased with the conservation effort but was concerned with the public road and with tree removal. He didn’t favor a public road or the proposed parking spaces which will require widening the road. He cited poor sight lines at the north end of the Cheesefactory Lane which has resulted in accidents. He noted that people from Fish and Game and UVM just come down and park. Mr. Saunders didn’t favor enhancing that. Ms. Leduc member of the audience agreed with the unsafe conditions that now exist. Mr. Ewing noted that the road will have to be widened for 2 vehicles to pass, even if it is a private road. Mr. Cota asked if the sale to the conservancy is dependent on the parking space. Mr. Ewing said it is not. He added that he had offered them space in the field, and they are fine with that. Ms. Dopp made a pitch for creative, out-of-the box thinking and cited this as an opportunity to conserve wonderful land. The Board was OK with a waiver to a 20-foot roadway. There is still a question as to whether the Board can waive paving of a private road. Mr. Wilking had an issue with the city maintaining a public road without a substantial tax benefit to the city. Mr. Pierce suggested the existing parking on Route 116 could suffice for the conservation people. Ms. Keene said staff did not contemplate parking on Route 116. 10. Conditional Use Application #CU-18-01 of South Burlington City Center, LLC, to place fill in wetland and wetland buffers and to clear trees within the wetland and wetland buffers for the purpose of preparing the property for development, Market Street: Mr. McKenzie reviewed the history and noted there are now permits from the Army Corps of Engineers for mitigation of wetland impacts. A water quality improvement project is being created to treat untreated runoff from neighboring properties. Mr. Snyder then showed a plan of the area and identified the primary Class 2 wetland area. They have been working with the state regarding the desire for high-impact development there. An area in the northwest corner of Garden Street will be preserved. Adjacent to that will be a stormwater basin. The goal is to preserve Tributary 3 adjacent to Dumont Park. Mr. Snyder described this as a trade-off process to allow for city plans for City Center. Ms. Dopp asked if the filled land would have an impact on footings, etc, for proposed buildings. Mr. Snyder said it would not. No issues were raised. Mr. Cota moved to close CU-18-01. Mr. Wilking seconded. Motion passed unanimously. 11. Minutes of 6 February 2018: Mr. Wilking moved to approve the Minutes of 6 February 2018. Mr. Kochman seconded. Motion passed unanimously. As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common consent at 11:20 p.m. Published by ClerkBase ©2019 by Clerkbase. No Claim to Original Government Works. #SD‐18‐04  Staff Comments 1 1 of 2  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐18‐04_1519 & 1525 Shelburne Road & 5 Bartlett Bay  Road_Sketch.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: February 16, 2018  Plans received: January 19, 2018  1519 & 1525 Shelburne Road, 5 Bartlett Bay Road  Sketch Plan Application #SD‐18‐04  Meeting date: February 20, 2018  Owner/Applicant  Antonio B. Pomerleau (5 Bartlett Bay Rd); Blue Dragonfly,  LLC (1519 & 1525 Shelburne Rd)  69 College Street  Burlington, VT 05401  Engineer  Civil Engineering Associates, Inc.  10 Mansfield View Lane  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 1540‐01519, 1540‐01519, 0130‐00005  Commercial 2  1.00, 0.92, 4.73 acres       Location Map      #SD‐18‐04  Staff Comments 2 2 of 2    PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐18‐04 of Blue Dragonfly, LLC & Antonio B. Pomerleau to resubdivide three  (3) lots, 1579 & 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Commercial 2 District.  The Development Review Board on 11/21/11  removed the planned unit development designation for these three (3) lots (#SD‐11‐38) and subdivided  1519 & 1525 Shelburne Road into their present configurations.     COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 1/19/18 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The current application is to resubdivide these lots thereby increasing the size of 1519 & 1525 Shelburne  Road and reducing the size of 5 Bartlett Bay Road.  No development is planned as part of this  application.     1. Staff recommends the Board ask the applicant to provide an overview of their plan for the  properties, the proposed subdivision and their next actions.     ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    All building, overall and front yard coverages will continue to be met. All reconfigured lots will continue to  meet the minimum lot size of 40,000 sq. ft. The new property boundaries will not increase the degree of  noncompliance with any setback requirement. The buildings on 1519 & 1525 Shelburne Road do not  currently meet the front yard setback requirement and this resubdivision will not affect that situation.     RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the meeting.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner    575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SD‐17‐29 1580 Dorset St & 1699 Hinesburg Rd – JJJ South Burlington, LLC, Cider Mill II  Preliminary Plat    DATE:   February 20, 2018   Development Review Board meeting      JJJ South Burlington, LLC has submitted an application for preliminary plat approval consisting of amending a  258 unit planned unit development in two (2) phases. The amendment is to Phase II (Cider Mill II) of the project  and consists of increasing the number of residential units by 33 units to 142 units in Phase II and 291 overall.  The 142 units are proposed to consist of 66 single family lots, 46 units in two (2) family dwellings, and 30 single  family units on shared lots, 1580 Dorset Street & 1699 Hinesburg Road.  At the January 2, 2018 hearing, the  Board indicated that there were several topics that needed additional attention.  A summary of the status of  each of these topics is as follows.  Numbered items for the Board’s attention are in red.    1) ZONING DISTRICT AND DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Per discussion at the January 2, 2018 hearing, the applicant is proposing to address the issue of compliance  with height criteria by raising the level of the street and obtaining Board approval for adjustment of pre‐ existing grade.  The adjustment to raise the level of the street has created a layout which warrants review  under the PUD criteria of Article 14 Site Plan Review Standards.    2) DENSITY    In  order  to  develop  the  Project at  the  proposed  density  of  291 units,  the  applicant  needs  to  secure  an  additional  26  units  of  Transferable  Development  Rights  (TDR)  density.    The  applicant  has  submitted  the  previously recorded document representing that they have secured 72 units of density from the Auclair Farm  based on 60.8 acres at a rate of 1.2 units per acre.  The applicant still needs to secure an additional 26 units of  density, for which they have not yet provided a proposal.    1. Staff recommends the Board discuss with the Applicant their plan for obtaining additional TDRs, and  require as a condition of approval that the documentation of the remaining 26 TDRs be submitted prior  to final plat approval.    3) PHASING    At the recommendation of Staff, the applicant has revised the proposed phasing to simplify the bonding  requirements during construction.  The proposed phases are no longer specific to units; they represent general  #SD 17‐29  Preliminary Plat  2  areas of construction, and units can be built within those areas as the market demands.  Staff considers the revised  phasing to be acceptable.    4) PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS    (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife habitat as  identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.    During the January 2, 2018 hearing, the Board and Applicant agreed to the removal of neighborhood park E and  replacement with a natural area.  The applicant has revised the plan to remove neighborhood park E.    2. Staff recommends the Board include a condition that the area formerly occupied by neighborhood park E  and currently identified on the plans as Unmanaged Open Space be retained as open space and not  developed in the future.    (A)(6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for creating  contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     Staff comments for the January 2, 2018 hearing recommended that the Board require the applicant to provide  demarcation at the boundaries of the open space areas to prevent the open spaces from becoming extensions of  the adjacent back yards.  During the hearing, the Board revised this to request that the applicant only provide  demarcation where open spaces are immediately adjacent to back yards and to remove fencing where not needed  to provide demarcation.  Further the Board requested that the applicant provide clear pedestrian access to  neighborhood park D.    3. The applicant has shown a line of boulders to separate the areas reserved for open space and adjacent back  yards where site features do not otherwise delineate the open space.  The applicant has also made  modifications to the proposed landscaping between wetland buffers and homes and open spaces, as  discussed below under Site Plan Review Standards pertaining landscaping.  Staff recommends this criterion  may need to be revisited in light of discussion about landscaping.    (A)(8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have been  designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure to adjacent  landowners.    The DPW’s Assistant Stormwater Superintendent reviewed the plans and provided a number of comments.  The  comments which were outstanding at the time of the January 2, 2018 hearing have been addressed.  The following  comments include only those which were not addressed prior to the January 2, 2018 hearing.      DPW Comment:  Has the State wetlands group approving the proposed changes to the plan in writing?     Applicant Response:  Yes. Marla and I met with the State Wetlands Program back in October 2017.  I  revised our wetland impact plan sheets to show the amended plans had the same wetland and wetland  buffer impact footprints as approved under our active wetland permit.  I have attached an email from  Tina Heath, District Wetland Ecologist, stating she was all set with the revised layout.           DPW Comment:  The VSMM [Vermont Stormwater Management Manual] does not indicate that  disconnection provides a credit for Channel Protection, but rather, “For projects that have  #SD 17‐29  Preliminary Plat  3  disconnected the majority of impervious surfaces per use of the credits in Section 3 such that routing to  a detention facility is not achieved, the designer may use an alternative design standard. In these cases,  the designer shall demonstrate that the post developed peak discharge from the disconnected portion  of the site for the one‐year storm is no greater than the peak discharge from the same portion of the  site as modeled as if 12‐hour detention were provided.” Please provide modeling indicating that POI D  is in compliance with LDRs §12.03(C)(2). If this portion of the site is not in compliance, please provide  flow control modifications to the proposed BMP to ensure compliance.     Applicant Response:  POI D contains 1.76 acres of rooftop disconnected area.  During the 1‐year storm  event during post development conditions, this area produces an estimated peak runoff of 3.31 cfs, see  attached HydroCAD report.    POI A, B, and C produce a combined pre development estimated peak runoff of 18.24 cfs, see attached  HydroCAD reports.  ‐ POIA PRE = 7.27 cfs  ‐ POI B PRE = 6.97 cfs  ‐ POI C PRE = 4.00 cfs  POI A, B and C produce a combined post development estimated peak runoff of 3.24 cfs, see attached  HydroCAD reports.  ‐ POIA POST = 1.10 cfs  ‐ POI B POST = 0.92 cfs  ‐ POI C POST = 1.22 cfs  The difference between the 1‐year post development and pre development peak runoff conditions is  an estimated 15.0 cfs (18.24 cfs – 3.24 cfs = 15.0 cfs).  If the POI D rooftop disconnected peak runoff is  added to the post development peak runoff condition the difference is still 11.69 cfs (3.24 cfs + 3.31 cfs  – 18.24 cfs = 11.69 cfs).  Please let me know if this does not show compliance with LDRs §12.03(C)(2).        DPW Comment:  Provide proposed easements around stormwater ponds 10’ from top of the pond side  slope, free of structures or obstructions, minimizing wetland and buffer impacts. For any easements  with wetland buffer impacts, please provide approval from the State wetland program in writing for  inclusion in our records. The City recommends providing a fence around Stormwater ponds.    Applicant Response:  Both ponds A & B have been shifted away from the surrounding wetlands at least  10’ in order to provide access around the ponds free from wetland buffers.  In order to accomplish this  smaller duplex units have been proposed adjacent to Pond B and the section of Russett Road along  Pond A has been reduced in width to 18’.  Please see the attached revised plans showing the revisions,  SH 6 – Site Plan ‘B’ 1‐23‐18 and SH 7 – Site Plan ‘C’ 1‐23‐18.       The approved wetland buffer impacts that affect the stormwater system can be seen on the attached  SH W1 – Overall Wetland Delineation Plan 12‐14‐17 and SH W2 – Wetland Impacts 12‐14‐17.  All of the  shaded areas are approved for disturbance under our active Wetland Permit (#2014‐201, attached).   Marla and I met with the State Wetlands Program back in October 2017.  I revised our wetland impact  plan sheets to show the amended plans had the same wetland and wetland buffer impact footprints as  approved under our active wetland permit.  I have attached an email from Tina Heath, District Wetland  Ecologist, stating she was all set with the revised layout.           #SD 17‐29  Preliminary Plat  4  It is understood the City recommends fencing around the stormwater ponds.  Due to ongoing issues we  have had with the DRB, NR Committee, and the neighbors from Cider Mill I regarding the north/south  wildlife corridor located directly to the west of the project, we would like to keep the ponds unfenced  at this time.  If this still an issue with the City moving forward, we request fencing to be added as a  requirement during the final plat review stages of the project.     On January 25, 2018, the Assistant Stormwater Superintendent responded that comments were satisfied, with  the exception of the following.    DPW Comment:  If you read LDR §12.03C.(3), it notes that site balancing may be utilized if required  control of stormwater runoff cannot be achieved. Can you demonstrate that this is true? Additionally,  in Definitions on page 2‐33, Site Balancing is defined for use where Stormwater control of certain  limited areas are not possible.     Further, if I am not sure that the subject area of POI D even meets disconnection criteria as has  proposed.  In the submitted materials, disconnection of rooftops, credit 3.2:  a. Question 5, “Is the length of the disconnection at least equal to the contributing  rooftop runoff?” The application indicates yes, but for the properties along the  southern‐most leg of Russett Road (Units 7‐21), it is unclear if sufficient disconnection  area is provided before runoff is recollected and channelized in a swale that runs  behind the houses.    b. Question 6, where on the plans is it noted that downspouts must be 10 feet away from  the nearest impervious surface?   c. Question 8, “Have disconnections located on HSG C or D soils been evaluated to  determine if disconnection is appropriate?” The application indicates yes. Please  provide documentation of the evaluation that was conducted. As noted in the VSMM,  “In less permeable soils (HSG C and D), the water table depth and permeability shall be  evaluated by a professional engineer to determine if a spreading device is needed to  provide sheetflow over grass surfaces.  In some cases, dry wells (see Figure3.1), french  drains or other temporary underground storage devices may be needed to compensate  for a poor infiltration capability.”  Additionally, in the revised plan Sheet S1 revised on 1‐23‐18, it appears that there has been regrading  behind the units along Lindamac St. This slope appears to exceed the maximum slope of the  disconnection requirements.      4. The Applicant provided revised plans on February 9, 2018 to address this comment.  Staff and the  Assistant Stormwater Superintendent consider that the provided plans do not conclusively address this  question and further coordination is needed.  The Applicant has requested that they be allowed to  complete final coordination prior to final plat approval.  Staff and the Assistant Stormwater  Superintendent feel that the modifications required to the plans to address these comments are  sufficiently minor and that the applicant’s proposal is acceptable.     For maintenance purposes, the Stormwater Section requires that 8 feet of the 12‐foot level access around the  top of the stormwater pond be clear of landscaping.  The applicant has removed all landscaping around the  stormwater ponds in response to this requirement.  See below under Site Plan Review Standards for a further  discussion of landscaping.    #SD 17‐29  Preliminary Plat  5  The Board indicated that they were amenable to narrowing Russett Road between Liberty Lane and Lindamac  Street to 18‐feet to accommodate maintenance access to the stormwater pond.  The submitted plans reflect this  change.    5) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The  site  shall  be  planned  to  accomplish  a  desirable  transition from  structure  to  site,  from  structure  to  structure,  and  to  provide  for  adequate  planting,  safe  pedestrian  movement,  and  adequate parking areas.    At the January 2, 2018 hearing, the Board requested the applicant provide grading, parking and landscaping  plans for the two family and single family dwellings on shared lots in order to facilitate site plan review.   The applicant has provided these plans and a Landscaping Unit Plantings and Budget worksheet which  describes that one small tree, five small and one large evergreen shrub, and nine flowering shrubs will be  planted for each two family unit, and two small trees, six small and one large evergreen shrub, and 12  flowering shrubs will be planed for each single family unit on a shared lot.  Landscape planting is discussed  further below.    Staff has no concerns with the grading or parking for the two family dwellings.  The applicant is proposing  that the two units in a two family dwelling share a 25‐foot wide driveway.      Based on the provided elevations, the applicant is proposing that the single family homes on shared lots  have the option to be constructed with a side‐loaded garage.  The single family homes on shared lots are  proposed to be spaced 10 feet apart.  Staff discussed this concern with the applicant and the applicant  indicated that the site‐loaded garages would only be possible on the end units.    5. Staff has no concern with side‐loaded garages being located only on the end units but recommends the  Board be aware of this fact when reviewing the revised home elevations.    Driveways for the single  family homes on shared  lots are proposed to be approximately 35 feet long  measured from the back of sidewalk (or curb if there is no sidewalk) to the garage, and 18 feet wide.  Staff  considers the parking to be adequate.    C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing buildings  and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.      In order to avoid the need to install a sewer pump station and force main, the applicant is proposing to  raise a section of Lindamac Street by as much as five feet, and then grade the surrounding topography so  that it transitions smoothly to meet existing prior to the wetland buffer.  The homes, which will be 26 feet  high from the base of the structure to the midpoint of the roof, are proposed to be placed on the new  grade, resulting in some cases in a height greater than the allowable height of 28 feet measured from pre‐ existing grade.  The applicant has requested that the Board grant permission for alteration of an existing  grade on Lindamac Street, and with that alteration, establish the new grade as preconstruction grade under  section 3.07 Height of Structures.  In support of this request, the applicant has updated sheet SH 8 and SH 9  to show the proposed grading for Lots 18 – 34.     #SD 17‐29  Preliminary Plat  6  In response to other comments on Site Plan Review criteria, the applicant has provided grading plans for all  of the units on shared lots.  In designing the grading for the other homes on shared lots, the applicant has  identified the need to request permission for alteration of existing grade for all 76 homes on shared lots.    Staff has reviewed the proposed grading for Lots 18‐34 on Lindamac Street and the proposed grading for  the homes on shared lots.  The applicant is proposing as much as nine (9) feet of fill along the rear of the  home lots on Lindamac Street.  See Plan Sheet # 9.      Staff considers that the homes on shared lots on the south side of Liberty Lane are raised approximately  four (4) feet above existing grade.  See Plan Sheet #7.  Similar to Lindamac Street, the homes on Liberty  Lane are raised uniformly, there may be a design option which better addresses the standards for desirable  transition from structure to structure and for connectivity to natural areas such as garden level basements.   The homes on the north side of Liberty Lane and along both side of the north segment of Russett Road  better meet these standards.  See Plan Sheet #6.     Staff and the applicant have met to discuss this subject and the applicant has indicated that they are  looking into revisions to the design to smooth out elevations and make more functional rear yards.  This  would also support neighborhood connectivity to the adjoining natural areas.    6. Staff considers that the proposed grading for some of the single family homes on shared lots could  better satisfy this criterion.  Staff recommends the Board discuss site grading with the applicant and  whether the proposed grading can be adjusted to require fewer homes needing approval for adjustment  of pre‐construction grade.     In addition to the above general review standards, site plan applications  shall  meet  the  following  specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    D. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and screening shall be  required for all uses subject to planned unit development review.  The total cost of the building subject to site plan  review (the two family buildings and the single family buildings on shared lots) is estimated at $11,400,000 by the  applicant.  The minimum landscaping budget, as shown below, is $121,500.      Total Building Construction or  Building Improvement Cost  % of Total Construction/  Improvement Cost  Cost of proposed project  $0 ‐ $250,000  3%  $7,500  Next $250,000  2%  $5,000  Additional over $500,000  1%  $109,000   Minimum Landscaping $  $121,500   Proposed Landscaping  $122,560    The applicant has provided typical landscape plans, which describes that one small tree, five small and one  large evergreen shrub, and nine flowering shrubs will be planted for each two family unit, and two small trees,  six small and one large evergreen shrub, and 12 flowering shrubs will be planed for each single family unit on a  shared lot.  Staff considers that the proposed landscaping meets the required landscape budget, but that the  applicant, in addressing the required landscape budget, may have reduced the overall site landscaping such  #SD 17‐29  Preliminary Plat  7  that it no longer meets the Site Plan Review Standard regarding Relationship of Proposed Structures to the Site  as it pertains to adequacy of planting.  Staff met with the applicant to discuss these concerns, and the applicant  has expressed that they will share potential solutions with the Board at the hearing.  7. Staff recommends the Board discuss the distribution and amount of landscaping with the applicant.  a. Staff notes that there has been a significant change in what is shown for landscaping around the  perimeter of the site since the January 2, 2018 hearing.  Staff recommends the Board discuss with  the applicant additional landscaping in the following areas.   along the perimeter of Neighborhood Park Land D   along the wetland buffer behind units 67‐74   along the wetland buffer behind units 103‐108    along the storm pond behind units 83‐86  b.  Staff recommends the Board review the proposed landscaping typicals as it pertains to distribution  and amount of landscaping.    After reviewing the updated landscape plans submitted on December 21, 2017, the City Arborist had one  additional comment regarding the location of White Spruce too close to the sidewalk by unit 38.  The plans  have been revised to show the White Spruce at least 10‐feet off the sidewalk.  Staff considers this comment to  be addressed.    6) SOUTHEAST QUADRANT    9.06 Dimensional and Design Requirements Applicable to All Sub‐Districts.  The following standards shall  apply to development and improvements within the entire SEQ:  B. Open Space and Resource Protection.  (5) Sufficient  suitable  landscaping  and  fencing  shall  be  provided  to  protect  wetland,  stream,  or  primary or natural community areas and buffers in a manner that is aesthetically compatible  with the surrounding landscape. Chain link fencing other than for agricultural purposes shall be  prohibited within PUDs; the use of split rail or other fencing made  of  natural  materials  is  encouraged.    The applicant has provided demarcation landscaping along the wetland boundary south of  proposed unit #83 as requested at the January 2, 2018 hearing.  See PUD Standard (A)(6) above for  a further discussion of fencing.    C. Agriculture.  The  conservation  of  existing  agricultural  production  values  is  encouraged  through  development  planning  that  supports  agricultural  uses  (including  but  not  limited  to  development  plans  that  create  contiguous  areas  of  agricultural  use),  provides  buffer  areas  between  existing  agricultural  operations  and  new  development,  roads,  and  infrastructure,  or  creates  new  opportunities for agricultural use (on any soil group) such as but not limited to community‐supported  agriculture.     At the January 2, 2018 hearing, the applicant indicated that they would communicate the agricultural  nature of the adjacent lands and Vermont’s Right to Farm statues into the development’s HOA  documents.  In addition, the applicant has updated the plans to denote that “any existing hedgerow  along property line next to agricultural lands shall remain.”      #SD 17‐29  Preliminary Plat  8  D. Parks Design and Development   (2) Specific Standards.  The following park development guidelines are applicable in the SEQ‐NRT,  SEQ‐NR, SEQ‐VR, and SEQ‐VC districts:   a. Distribution and Amount of Parks:   i. A range of parks and open space should be distributed through the SEQ to meet a  variety of needs including children’s play, passive enjoyment of the outdoors, and  active recreation.     At the January 2, 2018 hearing, the Board requested that the applicant provide  parking next to the community garden, and that a path be provided to Neighborhood  Park D.  The applicant has made these changes.  Staff considers this criterion to be  met.     ii. …  iii. Parks should be provided at a rate of 7.5 acres of developed parkland per 1,000  population per the South Burlington Capital Budget and Program.    As requested, the applicant has clarified on the Overall Site Plan the boundaries of  the open spaces included in the open space calculations and shown boundaries  demarcating the open space where they are not otherwise demarcated by site  features.      8. Staff considers that the standard is to provide developed parkland and that the  applicant is proposing only mowed areas.  Acknowledging that the Board requested  the applicant remove one areas of parkland and replace it with natural areas, Staff  recommends the Board discuss whether additional amenities or landscaping should  be required in any of the remaining open spaces to address this standard.    9. Staff recommends the Board adopt as a condition of approval that boundaries be  provided to demarcate open space where they are not otherwise demarcated by  site features.    c. Design Guidelines  i. Parks should be fronted by homes and/or retail development in order to make  them sociable, safe and attractive places.   ii. Parks should be located along prominent pedestrian and bicycle connections.   iii. To the extent feasible, single‐loaded roads should be utilized adjacent to natural  open spaces to define a clear transition between the private and public realm,  and to reinforce dedicated open space as a natural resource and not extended  yard areas.     As  discussed  above,  the  applicant  has  updated  the  plans  to  provide  demarcation  between backyards and the open space.  Staff considers this criterion to be met.            #SD 17‐29  Preliminary Plat  9  9.08 SEQ‐NR Sub‐District; Specific Standards  The SEQ‐NR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this Section.    B. Street, Sidewalk & Parking Standards  (3) Street Trees  i. Street trees are required along all streets in a planting strip a minimum of five feet  wide.   ii. Street tress shall be large, deciduous shade trees with species satisfactory to the City  Arborist. Street trees to be planted must have a minimum caliper size of 2.5 to 3 inches  DBH, and shall be planted no greater than thirty feet (30’) on center.    Staff noted that street trees are spaced greater than 30‐feet apart along the east‐west  roadways in the two and single family on shared lots portions of the development.   During the January 2, 2018 hearing, the applicant agreed to adjust the tree spacing.    The applicant responds as follows:  Where possible, the landscaping plan set was revised to add street trees to meet the  30‐feet standard.  Please note that in many cases along Aurora Road the driveways  are too close together to allow 30’ street tree spacing along the entire length of the  roadway.  Other limiting factors are intersection sight distance considerations and  light pole locations.      Along the streets containing the single family homes on shared lots, the applicant  represents the following.  The driveways are spaced approximately 35 feet apart and do not allow 30’ street  tree spacing unless trees are planted only a couple feet off the driveways.  The plans  have been revised to show a street tree in between each of the proposed driveway  locations.  As part of the revision 15 street trees have been removed on Russett Road  and Liberty Lane.    10. Staff considers that the street tree spacing along Aurora Road, Russett Road and Liberty  Lane meets the standard as closely as possible.  However because of the additional  driveways, Staff considers that the required number of street trees may not be met on an  overall basis. Staff recommends the Board discuss whether to require the applicant to  increase the number of street trees to meet the proposed minimum by adding additional  trees between driveways and, should sufficient street space not be available, whether to  require additional trees in the neighborhood parks to make up for the difference.  Any  tree spacing which is closer than 30‐feet should be reviewed by the City Arborist prior to  final plat approval.     (4) On‐street parking.  Sufficient space for one lane of on‐street parking shall be provided on all  streets except for arterials outside of the SEQ‐VC and SEQ‐VR sub‐districts.  This requirement  may be waived within the SEQ‐NRN sub‐district provided the DRB finds sufficient off‐street  parking has been provided to accommodate the parking needs of the uses adjacent to the  street.    The Board requested the applicant adjust the road widths to allow parking in all locations  #SD 17‐29  Preliminary Plat  10  where there are homes.  The applicant adjusted the road widths accordingly.  Staff considers  this criterion met.    (5) Intersection Design.  Intersections shall be designed to reduce pedestrian crossing distances  and to slow traffic.    The applicant adjusted intersections to be 20‐feet wide at pedestrian crossings except at the  location where the proposed recreation path crosses Senator Street at Nadeaucrest Drive and  at two other locations where there are mid‐block pedestrian crossings.     11. Staff considers that the pedestrian crossings that are not narrowed need additional review prior  to final plat.  Staff recommends the Board ask the applicant to explain the reason mid‐block  crossings were not narrowed to support future review.     (6) Street and sidewalk lighting. Pedestrian‐scaled light fixtures (e.g., 12’ to 14’) shall be provided  sufficient to ensure pedestrian safety traveling to and from public spaces. Overall illumination  levels should be consistent with the lower‐intensity development patterns and character of the  SEQ, with lower, smoother levels of illumination (rather than hot‐spots) and trespass minimized  to the lowest level consistent with public safety.    The applicant has adjusted the amount of lighting within the two family and single family on shared  lot home areas to be similar to the amount of lighting in the single family home area.  Staff  considers this criterion met.    C. Residential Design  D. Building Facades.  Building facades are encouraged to employ a theme and variation  approach.  Buildings should include common elements to appear unified, but façades  should be varied from one building to the next to avoid monotony. Front porches, stoops,  and  balconies  that  create  semi‐private  space  and  are  oriented  to  the  street  are  encouraged.     During the January 2, 2018 hearing, the Board found that all of the proposed two family home  types were too similar to one another, and that the single family on shared lots types 3 and 4 were  too similar to one another.  The applicant has provided revised typical elevations for the single  family and two family homes.  Staff considers this criterion met.    E. Front  Building  Setbacks.    A  close  relationship  between  the  building  and  the  street  is  critical to the ambiance of the street environment.   (a) Buildings should be set back a maximum of twenty‐five feet (25’) from the back of  sidewalk.   (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’)  into  the  front  setbacks.     During the January 2, 2018 hearing, the Board discussed that the duplexes along Aurora Road,  while meeting the criteria, appeared unbalanced from one side of the road to the other.  The  applicant has revised the sidewalk layout along Aurora Road and now the homes are set back  18 feet from the back of the sidewalk on the south side and 25 feet from the back of curb on  the north side.  Staff considers this criterion met.  #SD 17‐29  Preliminary Plat  11    F. Placement of Garages and Parking.  For garages with a vehicle entrance that faces a front  lot line, the facade of the garage that includes the vehicle entrance must be set back a  minimum of eight feet (8’) behind the building line of the single or two‐family dwelling.   (a)  For the purposes of this subsection:  (i)  The building width of a single or two‐family dwelling, not including the garage, shall  be no less than twelve feet (12’), except for a duplex with side‐by‐side primary entries, in  which case the building width of each dwelling unit in the duplex, not including a garage,  shall be no less than eight feet (8’)   (ii)  The portion of the single or two‐family dwelling that is nearest the front lot line may  be a covered, usable porch, so long as the porch is no less than eight feet (8’) wide.    The  applicant  has  updated  the  elevations  to  clarify  the  building  dimensions  and  garage  setbacks.  Staff considers this criterion met.    9.09 SEQ‐VR Sub‐District; Specific Standards  The SEQ‐VR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this Section.  A. Street, Block and Lot Pattern  (1) Development blocks.  Development block lengths should range between 300 and 400 linear  feet; see Figure 9‐2 for example. If longer block lengths are unavoidable blocks 400 feet or  longer must include mid‐block public sidewalk or recreation path connections.     The applicant has revised Aurora Road to have a mid‐block recreation path at station 13+50.  This  results in block lengths of 350 feet and 725 feet.      The applicant represents that they located the recreation path at the west end of unit 109 instead  of dividing the block into two equal segments for the following reasons.    Applicant response: In our opinion, the rec path will better serve the community by maintaining  a scenic feel along the stormwater pond and wetland buffer before connecting back to the  public roadways.  If the path was located between units 110 and 111, unit 109/110 would have  to be shifted 20‐30 feet to the west to make room for the path.  The neighbors from Cider Mill I  and the DRB have had concerns about the wildlife corridor in the area and the impact of a rec  path seems preferable to the increased encroachment of a building.  Also, the change from a 5’  wide concrete sidewalk to a 10’ wide paved recreation path on Aurora Road, in front of a duplex  unit, would not look as uniform as the current configuration.  If the City wants to make the rec  paths location between units 110 and 111 a requirement, we request it be made part of the  final application.       12. Staff considers that a uniform sidewalk width along the portion of Aurora Road lined by homes is  desirable and is ok with the applicant’s configuration.  Staff recommends the Board discuss whether  to accept the rec path configuration as is.      7) SURFACE WATER PROTECTION STANDARDS  Section 12.02 Wetland Protection Standards apply to all lands within 50‐feet of a wetland.    (3) Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers, may be  permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion control,  #SD 17‐29  Preliminary Plat  12  stormwater treatment system, provisions for stream buffering, and landscaping plan achieve the  following standards for wetland protection:    The applicant received State Wetland Permit #2210 in 2014.  They are proposing two wetland crossings,  one on Aurora Road and one on Russett Road.  They’re also encroaching onto the wetland and wetland  buffer at three other locations throughout the development.      (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately;    The applicant is proposing a two 24” culverts at the Aurora Road crossing, two 24” culverts at the  Russett Road Crossing, and two at the Senator Street crossing.  At Staff’s request, the applicant has  provided supporting documentation demonstrating the capacity of these culverts.  The specific design  standard is as follows.    12.04E(2)  Drainage Structures To Accommodate Upstream Development – Culverts or other drainage  facilities  shall  be  of  sufficient  size  to  accommodate  potential  runoff  from  the  entire  upstream  drainage area, whether or not all or part of the upstream area is on the applicant’s lot or the parcel  subject to  the application.  In determining the anticipated amount of upstream runoff for which  drainage  facilities  must  be  sized,  the  applicant  shall  design  the  stormwater  drainage  system  assuming the total potential development of upstream drainage areas.  All drainage structures shall  be designed to, at a minimum, safely pass the twenty‐five year, twenty‐four hour (4.0 inch) rain  event.  The applicant’s engineer shall provide such information as the Stormwater Superintendent or  his designee deems necessary to determine the adequacy of all drainage structures.   Staff requested that the applicant update the analysis to consider the maximum potential development  of the Nadeau parcel to the east.  The maximum potential development for that parcel is 10 units  without triggering a stormwater permit, thus the maximum uncontrolled stormwater discharge would  be  that  resulting  from  10  residential  units.    Staff  recommended 30,000 square feet of impervious  surfaces based on the average impervious per unit in South Burlington and the nature of the parcel.   The  applicant  provided  an  updated  analysis,  and  coordination  is  ongoing.    Staff  considers  that  in  addition to sizing the culvert to not overtop the roadway, the culvert should be sized to limit flooding  on the Nadeau parcel unless the adjacent landowner agrees to it.  13. No action by the Board is required other than understanding that the criteria of Article 12 are not yet  satisfied.  Staff considers that final sizing of this and downstream culverts may be addressed during final  plat approval.     8) OTHER    In addition to the above specific review standards, at the January 2, 2018 hearing the Board asked the applicant  to address the following items.    1. Proposal for alteration of existing grade permit:  Please provide a proposed grading plan that encompasses  the entire area where you wish to establish a new grade as the preconstruction grade (showing a boundary  line may be cleanest).  For each home which is proposed to have a new preconstruction grade, provide a  table of the new preconstruction grade that you wish to be assigned.    #SD 17‐29  Preliminary Plat  13  14. The applicant has provided a table of preconstruction grade, which Staff has not included here because  without comparison to the existing grades it does not provide any particular insight.  Based on the above  discussion about grading, Staff considers that the table may need to be revised and recommends the Board  require a final table as part of their final plat application.      2. Open space   a. management plan to be incorporated into HOA documents:      15. Staff recommends the Board include as a condition that the open space management plan be written &  provided prior to final plat approval, and then incorporated into the HOA docs prior to recording mylars.   The applicant has indicated they are amenable to this approach.    b. Demarcation of open & park spaces:  Please show split rail fence or boulders demarcating open spaces  and parks where they are in danger of being incorporated into backyards.  Please further remove  fencing where it is not needed to prevent open spaces from being incorporated into backyards.  Please  also include a path to the northeast open space.  If you’d like to give the parks names, this can be done  for final plat.    Applicant response:  Please refer to SH 2 – Overall Site Plan to see the areas designated for boulders to  separate the areas reserved for open space from adjacent back yards.  SH 2 also shows the proposed  concrete sidewalk to the northeast open space.    c. Calcs:  Please provide a plan (or amend a current plan) for preliminary plat to show the limits of the  open space included in the open space calcs for Jan 26    Applicant response:  Please refer to SH 2 – Overall Site Plan to see the designated neighborhood park  land.      d. Parks:  Remove northwest park and retain it as unmanaged open space    Applicant response:  As part of the wildlife corridor and open space conversation, the plans have been  revised to remove neighborhood park E and leave it as natural area.      3. Recommendations of NR Committee:  Staff recommends the Board adopt those recommendations that the  applicant has agreed to as conditions of prelim plat approval.    No applicant response required.    4. Arborist comments:  The arborist comments that there are still some White Spruce on sheet L‐4 that are  located right on the edge of a sidewalk by unit 38.  The arborist requests that the white spruce be moved at  least 10‐feet off the sidewalk.    Applicant response:  Please see the revised landscaping plan set.    5. Agriculture – please call out that the hedge row is to remain at the edge of the potential agricultural area.    Applicant response:  Please refer to SH 9 – Site Plan ‘E’     #SD 17‐29  Preliminary Plat  14  6. Road   a. Width:  Please adjust road widths where adjacent to homes to allow on‐street parking.    Applicant response:  Please refer to the site plans (SH 5‐11).  All roads with adjacent homes have  been widened to 26’.     b. Pedestrian bulb‐outs: Please add at pedestrian crossings, including mid‐block crossings.    Applicant response:  Please refer to the site plans (SH 5‐11).  All intersections with pedestrian  crossings have been revised to meet the Figure 9‐6 design standard.    3. Lighting: Please reduce the lighting in the carriage home area to be consistent with the lighting levels in the  remainder of the development for Jan 26    Applicant response:  Please refer to the lighting plan set.    4. Rec Path/Block lengths – please implement the rec path realignment & relocate the homes on Aurora Road  to be similarly balanced between both sides of the road for Jan 26    Applicant response:  Please refer to SH 3 – Site Plan (North) for the revised location of the recreation path.    5. Traffic study   a. Distribution: Can you ask Rodger Dickinson whether the 2010 census data is available to update the  distribution?  If not, ok, but staff considers the Board would be interested in updated numbers.    Applicant response:  Roger Dickenson utilized the most recent census data available for where South  Burlington residents work.      In order to provide additional information to the DRB a driving test was conducted by our office to  determine the amount of time it would take to get to the South Burlington High School and Middle School  from Nadeaucrest Drive and Sommerfield Ave.  Five test runs were conducted, each at the same time, on  January 10, 2018 from 7:30‐8:40 AM during the peak morning school traffic.  One car started at the  Sommerfield / Future Aurora Rd intersection and a second car started the Nadeau’s driveway  approximately 700 feet from Hinesburg Rd.  Both cars left at the same time and ran a stopwatch until the  vehicle passed through the Dorset Street / Kennedy / I‐189 signalized intersection.  The results of the trials  are listed in the table below:       Trial  Start Time  Nadeau Driveway Time  Sommerfield Ave / Aurora Rd Time  1  7:30 AM  00:07:06  00:06:32  2  7:45 AM  00:07:06  00:06:37  3  8:00 AM  00:06:01  00:06:07  4  8:25 AM  00:08:26*  00:08:57*  5  8:40 AM  00:06:30  00:05:57  Average    00:07:02  00:06:50  *peak school traffic    The trial runs to the South Burlington Middle and High Schools on Dorset Street during the peak AM period  #SD 17‐29  Preliminary Plat  15  show there is little time difference between the two routes.  This was a very specific test and cannot be  used to update the presented traffic report but it does show there is not a huge difference in the two  different routes to the north.       At a high level we took a look at the anticipated costs associated with finishing Cider Mill Drive.  The new  roadway would be at least 600 feet long and at $500 per linear foot would cost AT LEAST $300,000 solely in  construction costs.  In order to permit the roadway crossing the applicant will have to convince the  Vermont Wetlands Program and the US Army Corps of Engineers the Cider Mill II project creates an adverse  impact that makes the construction of Cider Mill Drive necessary.  The traffic report done by Roger  Dickinson does not support this claim.  In addition, to get an idea of the amount of wetland and wetland  buffer impacts the wetland advisory layer available on the ANR Atlas was overlaid at the crossing.  Even  with an 18’ wide roadway, by the time the road is elevated enough to cover culverts and a sidewalk is  included along the roadway the impacts are in the ball park of 2,200 SF of class II wetlands and 3,500 SF of  wetland buffer.  The ACOE impact fee is about $3 per SF of wetland impact for a total of $6,600.  The State  Wetlands Program charges $0.75 per SF of wetland impact and $0.25 per SF of wetland buffer impact for a  total of $2,500.        6. Aurora Road connection to Sommerfield:  Staff provided a recommended modification that balances City  goals, safety and access, and limiting impacts to property owners.     Applicant Response:  Based on your email dated January 4, 2018 the Sommerfield / Aurora Rd connection  has been revised.  Please refer to SH 5 – Site Plan ‘A’.  February 15, 2018 City of South Burlington Department of Planning and Zoning 575 Dorset Street South Burlington Vermont 05403 Dear Members of the Development Review Board: A large and growing number of residents of Cider Mill 1 have signed the following petition to the DRB. We will deliver the original with signatures to the board on February 20th. The petition states: We, the following residents of Cider Mill 1 are opposed to extending Cider Mill Drive to Sommerfield Avenue as a condition of approval for Cider Mill 2 for the following reasons: 1. This possible street extension for the distant future was planned/approved to serve, if eventually needed, to connect to future South Burlington development well to the north of Cider Mill 2, not to enhance travel through the Cider Mill developments. 2. This extension was not recommended by City Planning staff or the traffic study and was expressly recommended against by the South Burlington Natural Resources Committee. The developer of Cider Mill 2 is also opposed to this proposal. 3. This proposed Cider Mill Drive extension would bisect a Class 2 Wetlands and an established wildlife corridor. 4. Extending Cider Mill Drive would greatly increase the number and speed of cars travelling from and through both Cider Mill 1 and 2 since there would be then be fewer (a total of four) turns from Hinesburg Rd to Dorset Street instead of six. The extension would create long straight road stretches on Sommerfield and Cider Mill Drive that would encourage speed. 5. The increased speed and number of cars would be detrimental to wildlife using the two north south wildlife corridors in and between the developments. 6. The increased speed on these longer stretches of road and increased traffic from easier cut through would increase danger to bicycles and pedestrians using existing and planned bike paths that end or cross in the middle of Cider Mill Drive and Sommerfield Avenue. 7. Increased traffic and increased speed of cars passing the mailboxes on Cider Mill Drive (where every single resident must stop their cars and step out to check mailboxes) is also a negative impact. 8. This proposal was suggested by and benefits a minority of Cider Mill 1 residents in the area of Winesap Road, but it actually negatively impacts a greater number of homes in Cider Mill 1 as well as the future Cider Mill 2. Thank you for your consideration of these points. A number of Cider Mill 1 residents who signed this petition will be at the meeting on February 20th Sincerely, Katherine and Edward Van Woert, Dorothea and Paul Penar, Mary and Paul Meyendorff et. al. (c/o 985-8956) 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   MP‐17‐02 158 Dorset St & 1699 Hinesburg Rd – JJJ South Burlington, LLC, Cider Mill II  Master Plan Amendment    DATE:    February 20, 2018   Development Review Board meeting    JJJ South Burlington, LLC, has submitted an application for master plan amendment, consisting of revising the  roadway layout in Phase II (Cider Mill II) and increasing the number of residential units by 33 units to 142 units.   At the January 2, 2018 hearing, the Board heard the Master Plan amendment application prior to a preliminary  plat application on the same development.  The Board continued the application in order to allow items  discussed as part of the preliminary plat application to be considered in its review of the master plan  application.  The Board did not feel there were any issues with the master plan application itself.      A) APPROVAL AND AMENDMENT OF MASTER PLAN  Section 15.07(D)(3) of the South Burlington Land Development regulations states    Any application for amendment of the master plan, preliminary site plan or preliminary plat that deviates  from the master plan in any one or more of the following respects, shall be considered a new application for  the property and shall require sketch plan review as well as approval of an amended master plan:    (a) …  (b) An increase in the total site coverage of the property subject to the master plan.    The applicant has indicated that the total site coverage reflecting the most recent changes to the plan is  approximately 29%, below the maximum allowable coverage of 30%.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the project with the applicant and conclude the hearing.     Respectfully submitted,      ____________________________________  Marla Keene, Development Review Planner 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SD‐18‐02 115 Ethan Allen Rd – Green Mountain Power Subdivision Sketch    DATE:    February 20, 2018   Development Review Board meeting    Green Mountain Power has submitted an application for sketch plan review, consisting of subdividing a 286  acre lot developed with a farm into two (2) lots.  The application was continued from February 6, 2018 without  being discussed, making this is the first hearing at which the Board is reviewing the application.      Since the February 6, 2018 hearing, Staff discovered a six‐lot subdivision plan for the subject parcel which was  recorded on December 12, 1983 but was not acted upon.  This plan consisted of five home lots and the  remaining farm lot, and is in the same location as the currently proposed subdivision.    Regulations in place at the time of the 1983 subdivision state, in part, that if no action is taken to substantially  construct the subdivision within three years of the final plat approval, the approval is voided.  Staff considers  that it is likely that the approval was voided but is unable to conclusively determine if the existing haul road  was constructed in support of the 1983 subdivision.   If the existing haul road were constructed for the purpose  of the 1983 subdivision, the subdivision would stand.    Because the applicant and the City both support dissolution of the 1983 subdivision, the applicant has amended  their plan to show that in addition to the proposed subdivision, the 1983 subdivision is proposed to be  dissolved by the current subdivision application.  Staff considers the dissolution of the 1983 subdivision to be a  largely clerical exercise and recommends the Board support it.    Other materials included in the packet for this hearing are unchanged from the materials prepared for the  February 6, 2018 hearing.  CITY OF SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD SD-18-02_115 Ethan Allen Rd_GMP_Sketch_2018-02- 06.docx DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING Report preparation date: February 2, 2018 Plans received: January 5, 2018 115 Ethan Allen Drive Sketch Plan Application #SD-18-02 Meeting date: February 6, 2018 Owner: John and Joyce Belter 2 Country Club Drive South Burlington, VT 05403 Applicant: Green Mountain Power Rutland, Vermont 05701 Engineer Krebs and Lansing 164 Main Street Colchester, VT 05446 Property Information Tax Parcel 0640-00102 Mixed Industrial and Commercial Zoning District 286.28 acres Location Map #SD-18-02 Staff Comments 2 PROJECT DESCRPTION Sketch plan application #SD-18-02 of John and Joyce Belter to subdivide a 286 acre lot developed with a farm into two (2) lots of 3.57 acres (lot #1) and 282.43 acres (lot #2), 115 Ethan Allen Drive. CONTEXT The present application is for subdivision of an existing parcel. The applicant, Green Mountain Power, is proposing the subdivision for the purposes of constructing a substation, which is exempt from Local permit review pursuant to 24 VSA 4413(b). Instead, the proposed substation is subject to review by the Public Utility Commission under Section 248. Section 248 is a Vermont Law requiring State review of projects related to public utilities. The Board’s responsibility in this matter is to review the proposed subdivision without review of the substation project. Staff has confirmed that Green Mountain Power has not yet submitted an application for development of the substation to the Public Utility Commission and that they do not have an immediate timetable in mind for doing so. The applicant must provide notice to the City at least 45 days prior to submitting a petition (application) for Section 248 approval. When the applicant submits their Section 248 petition, they must also provide notice to abutters of the filing. The Public Utility Commission will then hold a public pre- hearing conference to set the schedule for the Section 248 process. Next the Commission may conduct site visits, and then schedule the hearing. The public hearing will be held in a location near the proposed project during the evening and is open to the public. The public is encouraged to submit comments to the Public Utility Commission prior to the public hearing so they can be considered during the hearing. The City has the opportunity to submit comments regarding the substation throughout the Section 248 proceedings and to become a party to the case should it so choose. In addition, Staff is working with GMP to represent the interests of the City in this matter prior to commencement of the Section 248 proceedings. COMMENTS Development Review Planner Marla Keene and Administrative Officer Ray Belair, hereafter referred to as Staff, have reviewed the plans submitted by the applicant and have the following comments. #SD-18-02 Staff Comments 3 A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS Mixed Industrial and Commercial Required Existing Proposed Lot #1 Proposed Lot #2 Min. Lot Size 40,000 sq. ft. 12,470,335 sq. ft. 155,509 sq. ft. 12,314,826 sq. ft Max. Building Coverage 40% 0.42% 0% 0.42% Max. Overall Coverage 70% 2.99% 7.74% 2.93% Max. Front Yard Coverage 30% 0.02% 0.44% 0.01% Min. Front Setback 30 ft. Unknown N/A No change Min. Side Setback 10 ft. Unknown N/A No change Min. Rear Setback 30 ft. Unknown N/A No change Building Height (flat roof) 35 ft. Unknown N/A No change Proposed to be in compliance The Applicant has requested the Board waive of the requirement to prepare a boundary survey of the portion of the property not subject to this subdivision because of the size of the property. Staff supports this request. B) SUBDIVISION STANDARDS The majority of the subdivision standards pertain to projects which involve construction. Staff considers there are no concerns with the standards pertaining to subdivision of the parcel. The applicant has indicated that the substation is proposed to be located in the northwest portion of the subdivided parcel. The subdivided parcel will be accessed via an existing farm road fronting on National Guard Avenue. RECOMMENDATION Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and conclude the hearing. Respectfully submitted, ____________________________________ Marla Keene, Development Review Planner New property linesto be created.New propertylines to be created.National Guard AvenuePP10PP DMP26ex. cablepedS63°57'13"E165.89'S74°23'17"E250.94'S 4 2 ° 3 9 ' 3 8 "W 9 6 . 2 8 'S42°23'29"W85.52'S 4 0 ° 3 6 ' 3 6 "W 1 1 4 . 8 0 'S62°00 '33 "W215.03 ' S 3 8 ° 4 9 ' 1 8 "W 12 7 . 9 6 'L=193.42', R=270.00'N02°13'22"W26.14'N20° 1 5 ' 0 5 " E 398.15'Country Club DriveN88°01'27"E60.00'Newpropertylines to becreated.S02°18'23"W100.09'N19°39'05"E296.69'Newproperty lineto be created.N88°57'46"E39.24'N51°10'35"W200.01'New LotS18°17'57"W189.31'N69°44'55"W49.29'N 3 8 ° 4 8 ' 2 0 " E 35 0 . 0 3 'N88°01'27"E226.04'KL&Krebs & Lansing Consulting Engineers, Inc.164 Main Street, Suite 201Colchester, VT 05446T: (802) 878-0375F: (802) 878-9618email@krebsandlansing.comKrebsandLansing.comProposedSubdivisionSketch PlanGreenMountainPowerNational Guard AvenueSouth Burlington, VermontLANDS OFJOHN AND JOYCEBELTER TO BECONVEYED TO GREENMOUNTAIN POWERB1APPROVED BY RESOLUTION OF THEDEVELOPMENT REVIEW BOARD, THECITY OF THE SOUTH BURLINGTONVERMONT ON THE _____ DAY OF_____________, 2018, SUBJECT TO THEREQUIREMENTS OF SAID CONDITIONSOF SAID RESOLUTION. SIGNED THIS______ DAY OF ___________, 2018, BY__________________________ CHAIRMAN OR CLERK CITY CLERKS OFFICERECIEVED______________ 20 AT _____ mRECORDED IN VOL. _________ PAGE______CITY OF SO. BURLINGTON LAND RECORDSATTEST:DRAFTOwner:John & Joyce Belter#2 Country Club Drive South Burlington, VT. 05403Applicant:Green Mountain PowerRutland, VT. 05701 KREBS & LANSING  Consulting Engineers, Inc. 164 Main Street, Suite 201 Colchester, VT 05446 Telephone (802) 878-0375, Fax 878-9618 ian.jewkes@krebsandlansing.com  Krebs & Lansing Consulting Engineers, Inc 1 | Page January 5, 2017    Ray Belair  Zoning Administrator  City of South Burlington  575 Dorset Street  S. Burlington, VT 05403    RE: Proposed Subdivision of Belter Property   PID 0640‐00102   115 Ethan Allen Drive      Dear Ray:    Please find attached a Sketch Plan and a Sketch Plan application for a one lot subdivision. The  purpose of this application is to subdivide a 3.57 acre portion of the existing 286+/‐ acre Belter farm  property. This land is to be used by Green Mountain Power for a new electric power substation. The  improvements for the substation fall under the jurisdiction of the Public Utility Commission and  would be reviewed under Section 248. This parcel is in the “IC” Mixed Industrial Commercial District  zoning district. The minimum lot area is 40,000 square feet. Both the proposed and retained parcels  exceed the minimum lot area. The new lot has a frontage of 60 feet.    Given the size of the Belter Farm property we would request that the requirement to provide a  boundary survey of the remaining lands be waived by the DRB. There are no other waivers  requested for this project. The project schedule has not been determined. Construction will not  commence until Public Utility Commission review has been completed and the supporting permits  have been issued. This could take some time.     A buffer area has been included on the northeast side of the project for the adjacent residential  properties. The substation improvements will not be proposed in this area.         No water or sewer services will be needed for this installation.     Thank you,          Ian A. Jewkes, VT P.E. 7200  Enclosures  SD‐18‐05  Staff Comments 1 1 of 7  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐18‐05_133 Cheesefactory_Ewing_SK_2018‐02‐20.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: February 16, 2018  Plans received: January 22, 2018  133 CHEESEFACTORY LANE  SKETCH PLAN APPLICATION #SD‐18‐05  Meeting Date:  February 20, 2018  Owner  Linka R. Lee Living Trust,  Sawyer W. Lee Living Trust,  The Ewing Farm Trust  133 Cheesefactory Ln  Shelburne, VT 05482  Applicant  Peter N. Ewing  21 Old Homestead Rd.  Westford, MA 01886  Engineer  Trudell Consulting Engineers  478 Blair Park Road  Williston, VT 05495    Property Information  Tax Parcel 0360‐00020, 0860‐01753  SEQ Zoning District‐ Natural Resource Protection  8.06, 10.90 acres  Location Map    Lot 1 Lot 2 Existing Lot SD‐18‐05  Staff Comments 2 2 of 7    PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐18‐05 of Peter Ewing to subdivide an 10.9‐acre undeveloped parcel into two  (2) lots of 2.13 acres (Lot #1) and 8.77 acres (Lot #2), 133 Cheesefactory Lane.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Southeast Quadrant Natural Resource Protection district.  The applicant is  proposing a two lot subdivision in South Burlington and a three lot subdivision in Shelburne.  Staff has  coordinated with Shelburne staff to ensure the permit processes proceed in a compatible manner.    At the Shelburne pre‐application conference on October 15, 2017, the Shelburne DRB indicated that in  order for the Project to proceed, the applicant would need to demonstrate that access could be  provided to the parcels.  Due to the presence of wetlands in Shelburne, access to the Shelburne parcels  can only be achieved via Cheesefactory Lane in South Burlington.  Access is discussed later in this  document.  The Project must receive preliminary plat approval in South Burlington prior to proceeding  with its Shelburne applications.    COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on January 19, 2018 and offer the following comments. Numbered items for the  Board’s attention are in red.    CONTEXT  Development within the SEQ‐NRP district is permissible pursuant to a conservation plan approved by  the Development Review Board (Section 9.12A (2))).  Section 9.12B further states that a lot less than  fifteen acres in size may be developed with no more than one (1) single family dwelling unit as long as  no other developable portion of the lot is located in a different district, that no portion of the  development is within a primary natural community or its related buffer.  Such development is subject  to DRB approval of a conservation plan that balances development or land utilization and conservation.     On an overall basis, the applicant intends to construct two homes in South Burlington and three homes  in Shelburne.  The subdivided South Burlington parcel will be developed with one residence on the  resulting 2.13 western lot (Lot #1), and the resulting 8.77 acre eastern lot (Lot #2) will be conserved.   The applicant is also proposing to construct a residence on the existing lot immediately west of the  subject parcel (Existing Lot).  Finally, the applicant is proposing three homes in Shelburne, each on a  single lot ranging from 5.5 acres to 6.7 acres, with the remaining lands conserved.  Staff estimates the  amount of land to be conserved in Shelburne is approximately 85 acres. These 85 acres would be  contiguous to Shelburne lands previously conserved through joint efforts of the City, Town, and  adjoining property owners.    Staff and Shelburne Staff consider that multiple elements must come together for this project to be  successful.  First, this project must provide a net benefit to the affected municipalities because of the  resulting conserved land.  Second, the applicant must be able to develop the proposed five dwelling  units (two in South Burlington and three in Shelburne) in order for conservation to be feasible.  Finally,  the design of the roadway for maintenance and access for emergency services must be acceptable for  the Department of Public Works and Fire Department, respectively.   SD‐18‐05  Staff Comments 3 3 of 7    The Shelburne portion of the Project is located in the Rural District, which has a maximum density of one  unit per five acres.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  The Project is located in the Southeast Quadrant ‐ Natural Resource Protection (SEQ‐NRP) district.  The  SEQ‐NRP district has certain restrictions on the type of development which may occur, discussed under SEQ  standards below.  In addition, the dimensional standards are as follows.  The applicant has not provided an  engineering plan showing proposed dimensions, but from the schematic drawing provided and discussion  with the applicant, the proposed development appears to meet the dimensional standards.    SEQ‐NRP Required Existing Proposed  Lot #1  Proposed  Lot #2  Min. Lot Size 12,000 sf  474,804 sf 92,783 sf  382,021 sf  Max.  Building  Coverage  15%  0%  <1%  N/A  Max.  Overall  Coverage  30%  0%  2%  N/A  Min. Front Setback 20 ft.  N/A  Unknown  N/A  Min. Side Setback 10 ft.  N/A  Unknown  N/A  Min. Rear Setback 30 ft.  N/A  Unknown  N/A  Building Height  (pitched roof)  28 ft.  N/A  Unknown  N/A    The proposed building on the existing lot west of the lot to be subdivided is not subject to development  review board review.    SUBDIVISION STANDARDS    WETLANDS  The  applicant  performed  a  wetland  survey  on  the  portion  of  the Site  affected  by  the  proposed  development.  Staff considers that a wetland survey on the remainder of the Site is not necessary for the  proposed subdivision.  The applicant has obtained a wetland general permit from the Vermont Agency of  Natural Resources (Permit no. 2014‐480) for construction of a 12‐foot wide driveway.    1. The wetland permit is for a 12‐foot wide driveway but the minimum standard for private roadways  is  twenty  (20)  feet  as  described  in  Section  15.12E(2).    Additional  roadway  requirements  are  discussed later in this document.  Staff recommends the Board discuss with the applicant that they  will need to amend their wetland permit and that a state wetland permit for the proposed impacts  is a required element for DRB approval.  Staff is waiting for confirmation from the Deputy Fire  Chief on whether the Fire Department could accept 18‐feet width for the approximately 135 feet  of wetland crossing and 100 feet of wetland buffer crossing.    OPEN SPACE    The applicant is proposing to construct an approximately 2,000 sf house with a 12‐foot wide driveway on  the existing lot, and a 575 sf house with a 12‐foot wide driveway on Lot #1.  The applicant has indicated  SD‐18‐05  Staff Comments 4 4 of 7  to  Staff  that  they  intend  to  include  buildable  areas  on  subsequent  application  plans  to  restrict  development to the general vicinity of where the proposed homes are shown.  The Board has the authority  to designate these buildable areas as the only areas on which buildings, parking areas, accessory features  and yards may be developed.  These areas will ensure that the remainder of the development parcels  remain open space, in addition to the land to be formally conserved to the east.    2. Staff recommends that the Board confirm with the applicant that a buildable area would establish  the area of the property which would be used for all buildings, yards, parking areas and all other  accessory features such as sheds or swimming pools, while the remainder of the area will remain  in a natural state.    FIRE PROTECTION  Because the homes will be located greater than 150‐feet from a public right of way, all homes must have  a 13D compliant sprinkler system.    ROADS  Cheesefactory  Lane  is  a  public  roadway  which  becomes  private  where  it  crosses  the  South  Burlington/Shelburne line.  The private road across the South Burlington/Shelburne line serves two  homes.  There is also a private road extending east from the end of the public segment which currently  serves one home and one large detached garage. The proposed homes in South Burlington, and the  proposed homes in Shelburne, will share a new access which will extend from the private section of  Cheesefactory Lane.      3.05 Lots  B. Lots with No Road Frontage  (2)  The Development Review Board may approve subdivision or development of  lots with no frontage on a public street, as long as access to such a street by a permanent  easement or right‐of‐way at least twenty (20) feet in width is provided, according to the  following procedures:  (a) …  (b) Conditions of Approval. Any application to create a new lot with no road  frontage shall be subject to the requirements and major subdivision criteria of  Article 15 of these Regulations in addition to this section.  (i)  Number of lots and/or dwelling units on a private right‐of‐way. The  Development Review Board shall limit the number of developable lots on a  private right‐of‐way to three (3) and/or the number of multi‐family units to  ten (10), whichever is less, beyond which a public street shall be required  (See Article 15, Subdivision). The Development Review Board shall require a  public street if the number of developable lots is greater than three (3)  and/or the number of multi‐family units is ten (10) or more, whichever is  less. The Development Review Board may also limit the length of a private  right‐of‐way, and may impose other conditions as may be necessary to  assure adequate emergency access to all lots and dwelling units.  (ii)  The Development Review Board may require a right‐of way wider than  the twenty (20) foot minimum if it is to serve more than one (1) lot.  (iii)  The Development Review Board may impose conditions to insure the  maintenance and permanency of a private right‐of‐way and to insure that  a right‐of‐way will not place a burden on municipal services.  SD‐18‐05  Staff Comments 5 5 of 7    Staff considers that the existing configuration with two homes off the private right of way in Shelburne  and one home and one garage off the private right of way in South Burlington complies with the Land  Development  Regulations.    However,  the  proposed  subdivision  to create two home lots in South  Burlington and three home lots in Shelburne would result in six lots off a private right of way, which would  not be allowed.    15.12 Standards for Roadways, Parking and Circulation  D. Criteria for Public and Private Roadways  (3) Private Roadways allowed.  The DRB may at its discretion approve a roadway or  roadways within a subdivision or PUD to be private if one or more of the following  situations applies:  (a) (b) not applicable  (c)  The  proposed  roadway  serves  five  (5)  or  fewer  single‐family  or  duplex  dwellings, an any combination of the two types of dwellings.    In addition to the private roadway not meeting the lot criteria of Section 3.05, the proposed roadway  would serve six homes, for which a private roadway is not allowed according to Section 15.12.  The  maximum number of homes off a private roadway is five. Therefore the proposed development project  must be located off a public road at least to the point where there are five or fewer homes accessed by  the roadway.      Staff considers that the City of South Burlington does not benefit by the extension of a public roadway for  the purposes of creating home lots in Shelburne.  However, as part of the proposed subdivision the  applicant is proposing to place greater than 90 acres into conservation, which is consistent with the open  space and conservation goals of the comprehensive plan discussed below.  Therefore Staff would consider  it desirable to accept a short segment of public roadway in order to allow the Project to proceed.    In order to limit the number of homes on the private segment of roadway to five in accordance with  Section 15.12, the necessary public roadway segment begins where the private roadway extends east  from the end of the public segment and ends at the proposed beginning  of  the  private  roadway,  approximately 260 feet. The applicant would need to construct improvements to the segment such that  the segment meets the standards for acceptance as a public road, including conformance with the cross‐ sectional requirements of Figure 15‐1A.      3. Because of the conserved land, Staff recommends the Board discuss with the applicant the need  to provide sufficient width to allow parking for a few cars (three to five) along the public segment  for public wishing to use the conserved land.      Since no development was contemplated in the SEQ Natural Resource Protection district, there are no  street design criteria for this district as there are for the other SEQ districts.  Therefore the public roadway  would be subject to the minimum pavement width for a public road outside the SEQ district, which is 28‐ feet.  Staff and DPW have reviewed and consider that 20‐feet would be appropriate for this private access  road, consistent with the minimum dimension in other SEQ districts.    4. Staff recommends that the Board consider whether they would grant the applicant a waiver to  construct the public roadway at 20‐feet wide, 28‐feet where parking exists, for consistency with  other local roadways within the SEQ.  Staff has confirmed that DPW would support such a waiver.    SD‐18‐05  Staff Comments 6 6 of 7  The proposed access drive to the home on the existing lot, the home on Lot #1, and the three homes in  Shelburne would then need to meet the standards for a private roadway.  All private roadways must be a  minimum of 20 feet wide (26 feet with parking) and conform to the cross‐sectional requirements of Figure  15‐1A.    5. At the end of the public segment of roadway, Staff recommends the Board require the applicant  to construct a turn‐around with the geometry as shown in Figure 15‐1G.    CONFORMANCE WITH COMPREHENSIVE PLAN    The Project is located in the area identified in the 2016 Comprehensive Plan as subject to Objective #60  and Strategies #135 and #137, as follow.    Objective 60:  Give priority to the conservation of contiguous and interconnected open space areas  within this quadrant outside of those areas [districts, zones] specifically designated for development.    Strategy 135:  Continue to work with Shelburne on strategies to create a conserved agricultural and  natural area, with appropriate public access and paths, from Shelburne Pond and Pond Road north to  the Cider Mill development, consistent with the goals of the Open Space Strategy.    Strategy 137:  Through the development review process, land conservation initiatives, and  development of Zoning Map amendments for the SEQ, work towards the addition of supplemental  conserved areas adjacent and connected to existing open space lands.    Staff considers that the conservation of eight acres in South Burlington and approximately 85 acres in  Shelburne meets the objectives and strategies of the comprehensive plan.      6. Staff recommends the Board discuss with the applicant that a draft agreement for conservation  of the proposed land will be required to be submitted with the preliminary plat application.     SEQ STANDARDS    HEIGHT  The maximum height for single family homes in the SEQ‐NRP district is described in Table C‐2.  Height  waivers are not permissible within this district.    CONSERVATION (INCLUDES OPEN SPACE AND AGRICULTURAL STANDARDS)  Staff considers that through the conservation of 8 acres (Lot #2) and the restriction of development to a  limited portion of the remaining 2 acres (Lot #1), and the restriction of development on the adjacent  parcel (Existing Lot), the project meets the conservation, open space and agricultural goals of the district,  whose purpose are to enhance overall neighborhood and natural resource values.    CIRCULATION  This standard focuses on safety and connectivity for pedestrians, bicycles, vehicles, school transportation  and emergency services.  Staff considers that since the roadway is proposed to serve only six homes, the  street end configuration included in Section 15.12 and discussed above satisfies this criterion.    This standard references Section 15.12D(4) which requires that if a roadway or connection to an adjacent  property may or could occur in the future, the DRB shall require the applicant to construct the roadway  SD‐18‐05  Staff Comments 7 7 of 7  to the property line or contribute to the cost of completing the roadway connection.  Staff considers that  since the land south of the subject property in Shelburne has already been conserved, no roadway  connection could occur in the future.    SEQ‐NRP STANDARDS  The supplemental regulations for the SEQ‐NRP district stipulate that only one home may be developed on  each of the lot to be subdivided and on the existing lot because each lot is less than fifteen acres.  Proposed  Lot #2, once subdivided, may not be developed since it did not exist before June 22, 1992.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the hearing.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner    C H E E S E F A C T O R Y R D CHEESEFACTORY LNSHELBURNE SOUTH BURLINGTON SHELBURNE WILLISTONSOUTHBUR LINGTONWILLISTONSource: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/AirbusDS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GISUser Community City of South Burlington Ewing Property Approximate Boundaries Data Source Disclaimer: Please note that this data represents the best available information but is not to be used as a legal boundary. This information is provided solely for planning purposes and do not represent survey boundaries. P:\Parcel\EwingParcel\EwingParcelUpdate.mxd Sources: Background provided by ESRI (2015), Parcel lines by South Burlington (2015), Town Boundary provided by VCGI (2011) Parcel Boundary Town Boundary ´ 0 300150 Feet THIS MAP IS NOT A SURVEY This map is not a survey or subdivision plat, and should not be used or construed for such purposes. It was prepared withoutthe benefit of field measurements or extensive title research. Itis intended solely to assist the owner(s) of the conserved land and the holder(s) of the conservation easement in the admin-istration and interpretation of the conservation easement by clearly depicting the presumed boundaries of the protectedproperty, calculating the approximate acreages, and showing the approximate locations of any excluded lands, farmstead orhomestead complex, farm labor housing complex, or specialtreatment areas. I0225450675900112.5 Feet1:5,000Scale:Excluded Property Protected Property 1-12-16 Orthophoto MapEwing Farm/Family Trust Shelburne & S. Burlington, VT VermontLand Trust Survey boundaries Wetland continues north Wetland continues north Wetland continues south Lot 18.00 ac Lot 22.13 ac Lot 56.71 ac Lot 36.24 ac Lot 45.46 ac 3703683663643623463503523483543783763563743 6 0372 3 5 8 3443803823843423903863883923943963984004024043403383363344063324084104124144164 1 8 420416416376414 418358 402364334384360392352 362410388414378394380404410362368400406380388412410412376398360404364410354362366380410376386362416378376376 370408416420372400374398392384394408376 392 374396402386364 4003663724003 7 0 3 9 6 418396406414370404412382372374414404374 3563903863323843 9 0 4103783783723823943884083743603963583904063 7 8 414Location Ewing PropertyCheese Factory LaneShelburne, VT Site Overview Map ^_ Copyright:© 2013 NationalGeographic Society, i-cubed Proposed Lot Lines - Shelburne Proposed Lot Lines - South BurlingtonTax Map Parcel LinesProposed HomeProposed RoadwayTown BoundarySlopes >15%Contours (2')TCE Delineated WetlandState Significant Wetland Sources: Aerial Imagery by VCGI (2013); VT Significant Wetlandby ANR (2015); Contours by VCGI (2017); All other layers by TCE(2017). Disclaimer: The accuracy of information presented is determined by its sources.TCE is not responsible for any errors or omissions that may exist. Questions of on-the-ground location can be resolved by site inspections and/or surveys by a registered surveyor. This map is not areplacement for surveyed information or engineering studies. Legend Project: 15-187Prepared By: ALD10/17/20171 inch = 200 feet 802.879.6331 www.tcevt.com [ 0 200 400 600 800100Feet CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  CU_18_01_Market Street_South Burlington City Center,  LLC_Feb_20_mtg  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: February 16, 2018  Application received:  January 19, 2018  AGENDA ITEM #10  Market Street  Conditional Use Application #CU‐18‐01  Meeting date: February 20, 2018  Applicant  Snyder‐Braverman Development Co., LLC  4076 Shelburne Road  Shelburne, VT 05482  Owners  South Burlington city Center, LLC  P.O. Box 2204  South Burlington, VT  Engineer  Lamoureux & Dickinson  14 Morse Drive  Essex Junction, VT  Property Information  Tax Parcel ID  0450‐00002  City Center Form Based Code – T‐4 & T‐5        CITY OF SOUTH BURLINGTON 2 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ PROJECT DESCRIPTION    Conditional use application #CU‐18‐01 of South Burlington City Center, LLC to place fill in wetlands and  wetland buffers and to clear trees within the wetland and buffers for the purpose of preparing the  property for future development, Market Street.    PERMIT HISTORY    The Project is located within the Form Based Code T4 District.  In general, the applicant is proposing more  than 30 acres of mixed use commercial and residential development on both sides of Market Street and  an extension of Garden Street.  Within the Form Based Code district, applications to impact wetlands must  be reviewed by the Development Review Board.  The Project impacts approximately 6.0 acres of wetlands  and wetland buffers.  COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene have reviewed the plans  submitted on January 19, 2018, and offer the following comments.  Numbered items for the Board’s  attention are in red.    This project is subject to review under the Land Development Standards of Article 12 Surface Water  Protection, Section 12.01 General Stream and Surface Water Protection, Section 12.01E Potash Brook  Tributary 3 Requirements, Section 12.02 Wetland Protection, Section 14.10 Conditional Uses, and Section  14.04 Review and Approval of Site Plans.    CONTEXT  As part of this conditional use application addressing wetland impacts, the Board is also responsible for  reviewing the applicants request to clear trees within the impacted wetlands and wetland buffers.  The  applicant has indicated that they do not intend to clear trees within the wetland and wetland buffers  that are not impacted by the proposed development.  Impacts to Class II wetlands, Class II wetland  buffers, and Class III wetlands are reviewed by State and Federal agencies and the applicant has received  relevant permits for these impacts.  Therefore Class III wetland buffers are the only element of this  application which have not been reviewed by State or Federal agencies.      As part of a separate state approval, the applicant is authorized to clear 6.8 acres of trees within the City  Center area for the purposes of beginning construction of the greater than 30 acre mixed use  development.  Though tree clearing outside of the wetland buffers is outside of the Board’s review, Staff  has done a site visit with the City Arborist and identified a small number of trees areas to be maintained  for the short term, and the applicant has agreed to evaluate whether preservation of those trees can be  achieved while still achieving the goals of City Center.  In addition, the applicant has agreed where  possible to preserve existing trees that are on the perimeter of the development to maintain a limited  buffer between the development and the adjoining existing developed areas.  The central portion of the  City Center area was clear and the home of a race track recently as 1960, therefore the number of  valuable and viable trees is limited.    SURFACE WATER PROTECTION STANDARDS    12.01C(4) Surface Water Buffer Standards for New Uses and Encroachments Within Stream Buffers  CITY OF SOUTH BURLINGTON 3 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ The encroachment of new land development activities into the City’s stream buffers is discouraged. The  DRB may authorize the following as conditional uses within stream buffers, subject to the standards  and conditions enumerated for each use. The DRB may grant approvals pursuant to this section as part  of PUD review without a separate conditional use review.  (a)  N/A  (b)   Clearing of vegetation and filling or excavating of earth materials, only to the extent  directly necessitated for the construction or safe operation of a permitted or conditional use on  the same property and where the DRB finds that:  (i)  There is no practicable alternative to the clearing, filling or excavating within the  stream buffer  Staff considers that in order to successfully construct the City Center project, unavoidable  impacts to surface water buffers will occur.  (ii)   The purposes of this Section will be protected through erosion controls, plantings,  protection of existing vegetation, and/or other measures.  The applicant has not yet provided details of what erosion control measures and plantings  will be provided.  The applicant has indicated that in areas outside of the areas specifically  designated as impacted, the buffers will remain in their natural condition.  Staff considers that  individual development projects will be subject to State erosion control permitting and site  plan review under the Form Based Code standards, and thus conformance with this standard  will be assured through other review processes.  (c) N/A  (d)   Encroachments necessary for providing for or improving public facilities.  The majority of proposed stream buffer encroachments are for the purposes of constructing  stormwater management practices.  These stormwater practices will not necessarily become  public, but in the context of the larger City Center development project, Staff considers these  practices necessary.  (e)   Public recreation paths, located at least twenty five (25) feet from the edge of channel  of the surface water.  There is a proposed recreation path to connect City Center to Dumont Park through the stream  buffer.  Staff considers this criterion met.  (f)   Stormwater treatment facilities meeting the Vermont Agency of Natural Resources  stormwater  treatment  standards,  and  routine maintenance  thereof,  including  necessary  clearing  of  vegetation  and  dredging.  Evidence  of  a  complete  application  to  the  VANR  for  coverage under the applicable permitting requirements shall be required to meet this criterion  for encroachment into a stream buffer.  As discussed above, the majority proposed stream buffer encroachments are for the purposes of  stormwater treatment.  The applicant has obtained a state individual stormwater discharge  permit and a state individual wetland permit for the proposed impacts.  Staff considers this  criterion met.  (g)  N/A  (h)   Utility  lines,  including  power,  telephone,  cable,  sewer  and  water,  to  the  extent  necessary to cross or encroach into the stream buffer where there is no feasible alternative for  providing or extending utility services.  CITY OF SOUTH BURLINGTON 4 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ No impacts to stream buffers are proposed for utility lines other than in areas already impacted  for other purposes.  (i) – (k)  N/A    12.01E Potash Brook Tributary 3 Requirements  For lands located within one hundred fifty (150) feet horizontal distance of Tributary 3 of Potash  Brook, as delineated in the Potash Brook Watershed Restoration Plan, the DRB shall have the  authority to invoke technical review of proposed land development activities requiring DRB approval.  Such technical review shall have the specific purpose of recommending site plan, stormwater and  landscaping measures that will ensure that land development activities are consistent with the City’s  overall plan for ecosystem restoration in the Tributary 3 watershed.    The Project involves impacts to lands within 150‐feet of Tributary 3 of Potash Brook.  The applicant is  proposing to provide treatment for 9.6 acres of existing off‐site  impervious  within  the  stormwater  treatment practices for the City Center project.  The developer has also contributed land to the City for  the purpose of constructing a stormwater treatment pond and interpretive walking trails for treatment of  Market Street runoff, and is proposing to construct an educational path along Tributary 3.  Staff considers  that these measures contribute to ecosystem restoration within the Tributary 3 watershed and does not  recommend that the Board invoke technical review.  12.02E  Standards for Wetlands Protection  (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer areas  is generally discouraged.  (2)   Encroachment  into  Class  II wetlands  is  permitted  by  the  City  only  in  conjunction  with  issuance of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  The Applicant has obtained individual wetland permit #2013‐293 for 45,775 square feet of Class II  wetland impact and 157,615 square feet of Class II wetland buffer impact for the Project.  The State  regulates only Class II wetlands and their buffers.  The applicant has applied for US Army Corps of  Engineers permit for 53,238 square feet of wetland impacts. The US Army Corps of Engineers regulates  all wetlands, but does not regulate wetland buffers.  Therefore the impacts to Class III wetland buffers  are the only elements of the application which have not been reviewed by a wetland regulator.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion  control,  stormwater  treatment  system,  provisions  for  stream  buffering,  and  landscaping  plan  achieve the following standards for wetland protection:  (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately.    As discussed above, the encroachments are primarily for the purposes  of  stormwater  management practices, which are designed to match the peak rate of runoff to their ultimate  discharge points, the impacted and adjoining wetlands.  Staff considers this criterion to be met.     (b) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater  treatment system to reduce sedimentation according to state standards;    The stormwater management practices provide water quality treatment to remove suspended  CITY OF SOUTH BURLINGTON 5 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ solids to state permissible levels prior to discharge.  The applicant represents that treatment of  runoff from off‐site properties is also provided by the stormwater management practices.  Staff  considers that it does not appear that the off‐site watersheds included in the stormwater design  are captured by the proposed stormwater management practices.  Further, the degree to which  the proposed treatment addresses the Flow Restoration Plan for Potash Brook has not been  evaluated.  Staff considers this criterion to be met.    (c) The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values identified  in the field delineation and wetland report is minimized and/or offset by appropriate  landscaping, stormwater treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.    According to Individual Wetland Permit 2013‐293, the functions of the Class II wetlands include  water storage for flood water and storm runoff, surface and groundwater protection, and  erosion control through binding and stabilizing the soil.  By definition, Class III wetlands have  limited functions.      1. Staff recommends the Board discuss with the applicant what offset and mitigation measures  are proposed as part of the DEC‐approved plan.    CONDITIONAL USE REVIEW    Pursuant to Section 12.01C(4) of the South Burlington Land Development Regulations (New Uses and  Encroachments within Stream Buffers), the proposed use shall be reviewed as a conditional use and  shall meet the following standards of Section 14.10(E):    14.10E General Review Standards  The Development Review Board shall review the proposed conditional use for compliance with all  applicable standards as contained in these regulations. The proposed conditional use shall not result in  an undue adverse effect on any of the following:    (1) The capacity of existing or planned community facilities.    The elements of the City Center project addressed by this application will have no adverse effect  upon community facilities. Staff considers this criterion met.    (2) The character of the area affected, as defined by the purpose or purposes of the zoning  district within which the project is located, and specifically stated policies and standards of the  municipal plan.     Staff considers that the proposed project is consistent with the stated purpose of the Form Based  Code District, which is in part to encourage “sustainable  retail,  commercial  and  mixed  use  development  of  open  land,  redevelopment  of  existing  mixed  use  land  and  preservation  and  improvement  of  residential  areas  through  pedestrian  and  bicycle  connectivity…  Future  development within the City Center FBC District and its Transect Zones shall be of a form of built  environment  that  creates  and  protects  development  patterns  that are compact, pedestrian  oriented and mixed use.” Staff considers this criterion met.    (3) Traffic on roads and highways in the vicinity.    CITY OF SOUTH BURLINGTON 6 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ The elements of the City Center project addressed by this application will have no adverse effect  on traffic on roads and highways in the vicinity. Staff considers this criterion met.    (4) Bylaws and ordinances then in effect.    Staff considers this criterion met.  See above for a discussion of compliance with general surface  water protection standards.    (5) Utilization of renewable energy resources.    The elements of the City Center project addressed by this application will not affect renewable  energy resources. Staff considers this criterion met.      SITE PLAN REVIEW STANDARDS    Pursuant to Section 14.03(A)(6) of the Land Development Regulations, any PUD shall require site plan  approval. Section 14.06 establishes the following general review standards for all site plan applications:    None of the site plan review standards are affected by this application. All other standards will continue  to be met.      Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and conclude the hearing.     Respectfully submitted,      ___________________________  Marla Keene, Development Review Planner    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 FEBRUARY 2018  PAGE 1    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 6  February 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, J Smith, J. Wilking, M. Behr (by phone), F.  Kochman    ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Planner; R. Jeffers, S.  & D. Mowat, J. Swope, F. Cresta, A. Conolly, N. Andrews, L. Demaroney, J. Goodwin, D. Nedde      1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    Ms. Keene asked that item #8 be heard before item #5.  She also noted that the previous item  under Other Business has been withdrawn.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    Mr. Belair advised that the meeting of 20 February will be in the second floor conference room  at the Police Station.    5. (previously #8) Sketch plan application #SD‐18‐02 of John and Joyce Belter to  subdivide a 286 acre lot developed with a farm into two lots of 3.57 acres (lot #1) and  282.43 acres (lot #2), 115 Ethan Allen Drive:    Ms. Keene noted the applicant had requested a continuance to 20 February.    Mr. Cota moved to continue SD‐18‐02 to 20 February 2018.  Mr. Wilking seconded.  Motion  passed unanimously.    6. (previously #5) Continued preliminary plat application #SD‐17‐29 of JJJ South  Burlington, LLC, to amend a previously approved 258 unit planned unit development  in two phases.  The amendment is to Phase II (Cider Mill II) of the project and consists  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 FEBRUARY 2018  PAGE 2    of increasing the number of residential units by 33 units to 142 units.  The 142 units  will consist of 66 single family lots, 46 units in 2 two‐family dwellings, and 30 units in  three 3‐unit multi‐family dwellings, 1580 Dorset Street and 1699 Hinesburg Road:    Mr. Belair advised that the applicant had asked for a continuance to 20 February.    Mr. Cota moved to continue SD‐17‐29 to 20 February 2018.  Mr. Wilking seconded.  Motion  passed unanimously.    7. (previously #6) Continued Master Plan Application #MP‐17‐02 of JJJ South Burlington,  LLC, to amend a previously approved master plan for a 258 unit planned unit  development in two phases. The amendment consists of revising the roadway layout  in Phase II (Cider Mill II) and increasing the number of residential units by 33 units to  142 units, 1580 Dorset Street & 1699 Hinesburg Road:    Mr. Belair advised that the applicant had asked to continue the application to 20 February.    Mr. Cota moved to continue MP‐17‐02 to 20 February 2018.  Mr. Wilking seconded.  Motion  passed unanimously.     8. (previously #7) Reconsideration of preliminary and final plat decision #SD‐17‐18 of  South Village Communities, LLC, for approval of Phase III of 334 unit planned unit  development.  Phase III is to consist of the following: 1) 22 single family dwellings, 2)  four 2‐family dwellings, 3) tow 3‐unit multi‐family dwellings, and 4) two 12‐unit multi‐ family dwellings.  The reconsideration is to amend condition #5 pertaining to waivers  of Land Development Regulation standards and to amend condition #25 pertaining to  the number of affordable housing units in Phase IIIB, 1840 Spear Street:    Ms. Jeffers said the amendment to condition #5 will allow a 5‐foot setback instead of 10‐feet.  This had been accepted all the way through and had been worked on with staff.    The second amendment (to condition #25) would add the words “In the event that the  applicant builds more than 269 units….” to the beginning of the sentence.    Mr. Behr said he is inclined not to agree to the second amendment. The project is planned for a  mix of housing with bonus density and affordable housing.  If the project stops before triggering  the density bonus there will be gaps in the project and there won't be any affordable housing.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 FEBRUARY 2018  PAGE 3    Mr. Belair said the project is approved for 334 units which include the affordable units.  The  applicant could amend their application to be 269 units and then they couldn't be forced to require  affordable units.    Mr. Wilking said the affordable units will occur after unit 269.  He added he wouldn’t do  another project like this, but he believed the added language is OK as it is what the Board  talked about.    Ms. Smith asked if the condition could be amended to require them to build 334 units and to  take advantage of their bonus density.    Mr. Cota asked if the affordable units could be spread out if they are built after unit 269.  Ms.  Jeffers said there is room to “sprinkle them.”    Mr. Behr said the Board has been asking for a plan including the affordable units but has not  gotten one.  If nothing is built beyond 269 units, there would be 60 units that wouldn’t be built  and land that has been planned for housing would be unbuilt.  Ms. Jeffers said they haven’t  been ready to bring in a plan.    Mr. Miller said he is inclined to go along with Mr. Belair and Mr. Behr’s interpretation.  As long  as the plan is for 334 units, he wanted to see what was being worked on regarding affordable  units.  He would not go along with the proposed wording addition.  If the applicant decides to  stop at 269 units, they can come back for a language change.  Mr. Kochman said he felt that is a  rational application of the rules.    Ms. Jeffers asked that the request regarding condition #5 and the request regarding condition  #25 be considered separately.    Mr. Cota moved to close the reconsideration of SD‐17‐18.  Ms. Smith seconded.  Motion passed  unanimously.    9. Sketch Plan Application #SD‐18‐01 of Catamount/Middlebury, LLC, for review of a re‐ subdivision, 68 Nesti Drive and 1795 Shelburne Road:    Mr. Nedde said there are currently 3 lots (showed these on an overhead photo) which they  wish to reduce to 2 lots.  The purpose of this is to secure enough frontage for a sign on  Shelburne Road.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 FEBRUARY 2018  PAGE 4    The property is currently under contract for sale, and the intent is to give the buyer the full  property, not a part of a PUD.  There would be no additional parking or pavement on Shelburne  Road. They would just increase the width of the access.  Mr. Nedde indicated where the  widening would occur at the traffic light.  He also indicated the road which leads to the rear 5  acres which they will eventually want to develop.    Mr. Kochman asked if there is a left turn lane into the property.  Mr. Cresta said there is.    Mr. Belair said that staff’s opinion is that there are now only 2 lots because the third “lot”  cannot stand alone.  Mr. Nedde said that they are separate on the tax map.  Mr. Behr said that  for the purpose of subdivision, the net result is the same.    Mr. Kochman questioned the odd configuration.  Mr. Nedde said that is to be able to get the  size sign they need for the buyer.    Mr. Belair noted that the Board cannot do what is requested because of the front yard  coverage.  Mr. Miller noted that staff comment #1 precludes approval of this application.  Ms.  Keene added there is no way to improve the non‐compliance without removing some of the  pavement.  Coverage would have to be decreased from 36%, which is what it is today.  Mr.  Nedde noted that would eliminate a row of parking.  Mr. Belair noted these are “vehicle  display” spaces, not spaces required for “parking,” so removing a row would not create a non‐ compliance issue.    Staff also raised the issue of a lot line crossing a stream and stream buffer.  Mr. Wilking  suggested a fix for this by locating the proposed lot line along the stream centerline.  The  applicant agreed to look at this.    Regarding the triangular lot shape, Mr. Wilking said he had no issue with it as the business  needs it and South Burlington needs the business.  He also suggested that the Board consider  including a condition of approval to restrict future development of the existing green space on  Shelburne Road.    Mr. Belair reminded the applicant that the wetland delineation will be needed when they go to  the next round.  Mr. Belair also noted that the AOT will have final say as to the width of the  access.  Mr. Cresta said they met with the AOT last week, and they appeared to be OK with  what is proposed.    No other issues were raised.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 FEBRUARY 2018  PAGE 5    10. Minutes of 7 February 2017, 7 March 2017, and 2 January 2018:    Mr. Cota moved to approve the Minutes of 7 February 2017, 7 March 2017, and 2 January 2018  as presented.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed unanimously.    11. Other Business:    No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 8:03 p.m.    These minutes were approved by the Board on ____________.