Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 04/03/2018 DEVELOPMENT REVIEW BOARD 3 APRIL 2018 The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 3 April 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street. MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, J Smith, J. Wilking, F. Kochman ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Planner; D. Sherman, S. McClellan, J. Olin, C. Gance, T. Kerr, I. McDonald, L. Vera, J. & J. Grossman, B. Bouchard, S. Crowley, D. Gurtman, T. & K. Easton, P. Gale, D. Ro, M. Janswold, N. Hellen, D. Goodman, L. Smith, B. MacDonald, C. Farrell, A. Settel 1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room: Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures. 2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items: No changes were made to the Agenda. 3. Comments and questions from the public not related to the Agenda: No issues were raised. 4. Announcements: There were no announcements. 5. Conditional Use Application #CU-18-04 of Charles Farrell to add a 427 sq. ft. addition to the second floor of an existing 2-story house, adding a covered front porch, extending rear deck, and lowering the grade of the south lawn, 65 Central Avenue: Mr. Farrell said there will be no increase in the impervious area. The have updated the design to include a “cut‐out” to achieve the 3‐foot setback. They are looking for a waiver for the 5-foot setback. Mr. Farrell indicated the new roof over a basement entrance which had to be constructed over the winter as a safety concern. It does not impact the setback. Staff had questioned whether there is enough potential to impact sunlight to warrant a shadow analysis. Mr. Farrell indicated where the neighbors live. He did an impact study on 2 days. He showed photos of the existing shading on 21 December and shading with proposed conditions. He did the same study on 21 March. The addition will not shade the solar panels on the neighbor’s roof and will have no impact on their property. No other issues were raised. Mr. Kochman moved to close CU-18-04. Mr. Cota seconded. Motion passed 5-0. 6. Conditional Use Application #CU-18-03 of Anthony Settel to alter the pre-existing structure by raising the roof height of an existing 2-storyhouse, adding a covered front porch, extending rear deck, and lowering the grade of the south lawn, 65 Central Avenue: Mr. Settel said there is presently a 15’x12’ deck which will be extended to 27’ across the whole house. They also will add a covered front porch (18’x4’) on the northeast corner of the house (outside the existing footprint), raise the roof to 25’, add a bathroom, lower the grade of the front lawn and add a retaining wall. They want to reduce the impervious space as they have too many parking spaces (Mr. Settel indicated where they will eliminate parking spaces). They will do nothing closer to the Lake. Staff asked that the removed parking area be seeded. Mr. Settel said that is now shown on the plan. Staff asked that no trees that have been cut down be stored on the property. Mr. Settel said they do not plan to cut down any trees, just a few bushes. These will be trucked away. Mr. Gurtman of the Prudential Committee of Fire District #1, an abutter, said they are just here to participate in the process. Ms. Vera, an abutter by virtue of the Fire District property, expressed concern with the teardown of an historic house. She was concerned with the impact of a “wall of dark wood.” She felt the view between the building and the garage will be impacted. Ms. Jolis a resident on the street said she didn’t feel there is an “historic side” to the neighborhood. She described it as “unique” and “funky” and said she welcomes anyone who becomes part of the community. Mr. Grace was concerned with grading where the land will be lowered as his home would be affected if the land becomes destabilized. Mr. Settel said Civil Engineering Associates created a plan to address erosion issues. A company has also been engaged to do borings. Those findings will be shared with neighbors. If lowering the grade creates an issue, it will not be done. Mr. Kochman questioned whether the Board should wait for the results of that study. Mr. Belair said if the retaining wall is eliminated, the applicant doesn’t have to come back to the DRB. Ms. Keene added that this issue falls under the State’s prerogative. Ms. Vera summarized a letter from a neighbor who could not attend the meeting, expressing that neighbor’s concern with “loss of sense of place.” Mr. Crowley noted this house is on the site of a hotel that burned down years ago. The neighborhood has changed a lot in recent years and looks different than in the past. There is more glass facing the Lake. He described it as an “ever‐changing neighborhood.” Mr. Cota moved to close CU-18-03. Mr. Wilking seconded. Motion passed 5-0. 7. Continued preliminary and final plat application #SD-18-06 of Milot Larkin Partnership, LLP, to amend a planned unit development consisting of 210 residential units, a 60-unit multi-family building with 17,976 sq. ft. commercial space, a 20,000 sq. ft. movie theater building (1000 seats), a 22,500 sq. ft. restaurant/medical office, a 3,500 sq. ft. restaurant with drive- through services, and a bank with drive-through service. The amendment consists of constructing a four-story, 47-unit residential building, 115 Fayette Road: Mr. Roy noted they were asked to address 2 specific issues at the last hearing: a. Street lights in the parking lot will be 15 ‘ to match those on the adjacent properties. They will add one additional parking lot light. The lights on the street will be to city standard (15’). b. They have modified the entry drive to address staff’s concerns. There will be a 24-foot entrance drive to the parking lot and a separate “entrance only” access to the underground parking directly opposite the entrance road to the theater. The exit from the parking structure will be on the other side. Mr. Roy showed where they will be more pervious (currently paved). They wish to keep the curb on the west side because it is existing. Ms. Keene noted the driveway to the movie theater is a future planned street. Members expressed no issues with the new plan. Mr. Cota moved to close SD-18-06. Ms. Smith seconded. Motion passed 5-0. 8. Sketch Plan Application #SD-18-09 of Pizzagalli Properties, LLC, to construct a two-story, 55,000 sq. ft. medical office building with 275 parking spaces on 15.07 acres, 194 Tilley Drive: Mr. Bouchard noted this is lot #5 of the Mountain View subdivision. The building is being proposed for the Medical Center. It will be LEED certified, with rooftop solar and electric vehicle parking stations and charging stations. There will be no impact of wetlands or wetland buffers. With regard to open space concerns expressed by staff, Mr. Bouchard said they flipped the building so now 2 buildings face each other with a connecting walkway between them and connection to the bike path. They will consult with the tenant as to a location for amenities such as picnic tables. Mr. Bouchard showed a potential site to the southeast of the building. Mr. Kochman expressed concern with the massive parking area. It was noted that the Board can grant a 25% parking waiver. Mr. Bouchard said the tenant wants the full parking potential as this is an extensive use. Other similar buildings utilize all of their parking. Mr. Bouchard said the issue is that parking has to be to the rear which creates the massive look. He felt landscaping will help. Ms. Smith asked about stormwater. Mr. Bouchard said there are currently 2 ponds on the site (he indicating the location on an overhead photo). Ideally, they will not have to add additional infiltration areas, but this will be up to the State to determine. They are also looking at recirculation of rainwater as part of the LEED certification. Mr. Bouchard gave members elevation drawings. He noted that unlike the other buildings, this building will have operable windows. There will also be a sizeable porte couchere in front of the building. Mr. Wilking felt the DRB should have the ability to override the requirement for parking in the rear of the building. This would be a better looking building if it could mirror the existing building. Members considered the possibility of moving some parking to one side of the building to help break up the massive look. Mr. Bouchard said they will look at that possibility. Mr. Bouchard noted the State may require a fence to delineate the wetland buffers. No other issues were raised. 9. Minutes of 6 March and 20 March: The spelling of Mr. Cota’s name was corrected on p.2 of the 20 March minutes. Mr. Cota moved to approve the Minutes of 6 March and 20 March as presented and amended. Mr. Wilking seconded. Motion passed 5-0. 10. Other Business: Mr. Kochman noted the Board is not bound by Counsel’s recommendations. Mr. Wilking recognized the service of City Councilor Pat Nowak who passed away over the weekend. As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common consent at 8:30 p.m. These minutes were approved by the Board on April 17, 2018. Published by ClerkBase ©2019 by Clerkbase. No Claim to Original Government Works. CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  CU‐18‐04_9 Pavilion Ave_Sankey_2018‐04‐03.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 30, 2018  Application received:  March 1, 2018  9 Pavilion Ave  Conditional Use Application #CU‐18‐04  Meeting date: April 3, 2018  Applicant  Charles R. Farrell  9 Pavilion Ave  South Burlington, VT 05403  Owners  Charles R. Farrell and Jessica J. Sankey  9 Pavilion Ave  South Burlington, VT 05403  Engineer  G4 Design Studios  77 College Street, Suite 2A  Burlington, VT 05401  Property Information  Tax Parcel ID  1310‐00009  Queen City Park District           CITY OF SOUTH BURLINGTON 2 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ PROJECT DESCRIPTION    Conditional use application #CU‐18‐04 of Charles Farrell to add a 427 square foot addition to the second  floor of an existing 2‐story house above the existing structure, 9 Pavilion Avenue.    PERMIT HISTORY  On May 2, 2017, the applicant came before the Board to request approval for a similar second floor  addition which was nearer than three (3) feet to the side property line by 0.5 feet.  The Board denied the  application.  The current application proposes a cut‐out to meet the minimum side setback requirement.    CONTEXT    The Project is located within the Queen City Park District.  The applicant is proposing to expand the existing  non‐conforming home by adding a 427 square foot addition to the second floor and a 29 square foot  addition to the basement, subjecting the Project to the requirements of Section 4.08F. The requirements  of Article 14 pertaining to Conditional Use also apply. The basement addition is an after‐the‐fact approval.    COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene have reviewed the plans  submitted on March 1, 2018 and offer the following comments.  Numbered items for the Board’s attention  are in red.    ZONING DISTRICT AND DIMENSIONAL REQUIREMENTS    QCP Zoning District Required Existing Proposed  @ Min. Lot Size  7,500 SF  4,918 SF  4,918 SF   Max. Building Coverage 20 %  24.9 %  24.9 %    Max. Overall Coverage 40 %  31.2%  31.2%    Min. Front Setback 10 ft.  7 ft.  7 ft.  @ Min. Side Setback  5 ft. / 3 ft. with  conditional  review  2.5 ft.  2.5 ft   Min. Rear Setback 10 ft.  > 10 ft.  No change   Height (pitched roof) 25 ft.  25 ft.  25 ft.  √ Zoning Compliance      @ Existing nonconforming    The additional basement square footage is considered expansion of the structure and as interior building  square footage but does not contribute towards building coverage because below grade structures do not  count towards building coverage, nor does it create additional impervious surfaces because it is located  in the existing paved driveway, therefore coverages are unchanged from existing to proposed.    3.06(J) EXCEPTIONS TO SETBACK AND LOT COVERAGE REQUIREMENT FOR LOTS EXISTING PRIOR TO  FEBRUARY 28, 1974.  The following exceptions to setbacks and lot coverages shall be permitted for lots or dwelling units  that meet the following criteria: the lot or dwelling unit was in existence prior to February 28, 1974,  and the existing or proposed principal use on the lot is a single‐family dwelling or a two‐family  dwelling.  CITY OF SOUTH BURLINGTON 3 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_   (1) Side and Rear Setbacks. A structure may encroach into the required side or rear setback up to a  distance equal to 50% of the side or rear setback requirement of the district, but in no event shall a  structure have a side setback of less than five (5) feet.  (2) Front Setbacks. A structure may encroach into a required front setback up to the average distance to  the building line of the principal structures on adjacent lots on the same street frontage, but in no  event shall a structure have a front setback of less than five (5) feet.  (3) Additional Encroachment Subject to DRB Approval. Encroachment of a structure into a required  setback beyond the limitations set forth in (1) and (2) above may be approved by the Development  Review Board subject to the provisions of Article 14, Conditional Uses, but in no event shall a  structure be less than three (3) feet from a side or rear property line or less than five (5) feet from a  front property line. In addition, the Development Review Board shall determine that the proposed  encroachment will not have an undue adverse affect on:  (a) views of adjoining and/or nearby properties;  (b) access to sunlight of adjoining and/or nearby properties;  (c) adequate on‐site parking; and  (d) safety of adjoining and/or nearby property.    The applicant is proposing to construct the second floor addition no nearer than three feet to the side  lot line.  Staff considers that the impacts to nearby properties of allowing the minimum side setback to  be reduced from five (5) feet to three (3) feet do not adversely affect views, access to sunlight, or safety,  nor does it adversely affect adequacy of on‐site parking.  Overall impacts of the proposed additions are  discussed below under Section 4.08F(3).    QUEEN CITY PARK DISTRICT  4.08F Nonconforming Structures in the Queen City Park District  Structures in the Queen City Park District shall be subject to the provisions of Article 3, Section 3.11,  nonconformities, and to the following requirements and restrictions:  (1)   Any nonconforming structure may be altered provided such work does not:  (a)   Exceed in aggregate cost thirty‐five percent (35%) for residential properties and twenty‐ five percent (25%) for nonresidential properties of the fair market value as determined by the  City Assessor or by a separate independent appraisal approved by the Administrative Officer; or   (b)   Involve  an  increase  to  the  structure's  height  or  footprint, or otherwise involve an  increase to the square footage of the building or structure.  (2)   The Development Review Board may approve any alteration which exceeds the thirty‐five  and twenty‐five percent rule described above or which involves an increase to the structure's height,  footprint or square footage subject to the provisions of Article 14, Conditional Use Review.  The applicant is not subject to the 35% fair market value criterion since it was constructed prior to  February 28, 1974 (See Section 3.11D(3)).  The applicant is proposing to exceed the square footage  criterion.  The applicant is proposing to increase the building’s square footage by 456 square feet,  consisting of 427 square  feet on second floor and 29 square feet in basement.   Therefore the  application is subject to conditional use review.  (3)   The Development Review Board shall determine that the proposed alteration or expansion  will not adversely affect:  CITY OF SOUTH BURLINGTON 4 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ (a)   Views of adjoining and/or nearby properties;  (b)   Access to sunlight of adjoining and/or nearby properties; and  (c)   Adequate on‐site parking.  This criterion addresses the overall impact of the project, while the criterion under 3.06J(3) is specific  to the impacts of the portion of the project within five feet of the side property line.  The proposed  addition is to raise the existing roof height on the rear of the existing house to match the roof height  on the front of the existing house.  Staff considers that the base elevation for the subject property is  within three feet of the base elevation of the immediately adjoining properties.  The property to the  north is a 1.5 story building.  The property to the south is a 3 story building.  The properties across the  street to the north is a 2 story building and the home on the property across the street to the south  is not in immediate view of the subject property.      Staff considers that on an overall basis, views of adjoining properties will not be affected.    1. Staff recommends the Board consider whether the proposed addition has sufficient potential to  impact sunlight on the adjoining property to the north to warrant requesting the applicant provide  a shadow analysis of the proposed addition, or alternatively to invoke a technical review of impacts  of access to sunlight.  Staff has discussed this criterion with the applicant and the applicant has  indicated they consider that the adjoining three story building to the south affects sunlight to the  property to the north more than the proposed addition on the subject property, but has not yet  provided supporting evidence.    Staff has no concerns about on‐site parking.    CONDITIONAL USE REVIEW    Pursuant to Section 12.01C(4) of the South Burlington Land Development Regulations (New Uses and  Encroachments within Stream Buffers), the proposed use shall be reviewed as a conditional use and  shall meet the following standards of Section 14.10(E):    14.10E General Review Standards  The Development Review Board shall review the proposed conditional use for compliance with all  applicable standards as contained in these regulations. The proposed conditional use shall not result in  an undue adverse effect on any of the following:    (1) The capacity of existing or planned community facilities.    This project will have no adverse effect upon community facilities. Staff considers this criterion  met.    (2) The character of the area affected, as defined by the purpose or purposes of the zoning  district within which the project is located, and specifically stated policies and standards of the  municipal plan.     Staff considers that the proposed project is consistent with the stated purpose of the Queen City  Park (QCP) district, which is in part “to encourage residential use at densities and setbacks that  are compatible with the existing character of the Queen City Park neighborhood. It is designed to  promote the area's historic development pattern of smaller lots and reduced setbacks. This district  CITY OF SOUTH BURLINGTON 5 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ also encourages the conversion of seasonal homes to year round residences.” Staff considers this  criterion met.    (3) Traffic on roads and highways in the vicinity.    This project will have no adverse effect on traffic on roads and highways in the vicinity. Staff  considers this criterion met.    (4) Bylaws and ordinances then in effect.    Staff considers this criterion met.  See above for a discussion of compliance with dimensional and  nonconforming structure standards.    (5) Utilization of renewable energy resources.    This project will not affect renewable energy resources. Staff considers this criterion met.    Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and conclude the hearing.     Respectfully submitted,      ___________________________  Marla Keene, Development Review Planner  DNUP26685' - 0"EXISTINGWALLNEW WALLEXISTING WALLS REMOVEDKITCHENLIVING8' - 0"NEW WINDOWS MATCH EXISTING 1st FLOORDOUBLE HUNGSEXISTING DECKEXISTING GARAGE6' - 5"NEW DH WINDOWS3'-0" WIDE EACHMATCH HEIGHT OF OTHERSEXISTING DININGNEW ROOFABOVE BASEMENTSTAIRSEXISTINGDOOREXISTING DUCTEXISTING DUCTNEW STRUCTURAL BEAM3' - 6"NEW DUCT& CHASESIZE BY STRUCTURAL ENGINEEREXISTING DOOREXISTING WINDOWEXISTING WINDOWEXISTING WINDOWEXISTING WINDOW15' - 9"22' - 3 1/2"EXISTING STAIR TOBE REPLACED, CONTRACTORTO VERIFY SIZE/LOCATIONDURING CONSTRUCTIONNEW COUNTER& CABINETSVERIFY WALL CAN BE REMOVED DUE TO STRUCTURAL HEADER SUPPORTEXISTING COVERED PORCHNEW MUDROOMNEW PLAYROOM0' - 2"2x4 STUD WALL @16" O/C W/ MIN.R-15 INSUL. (TYP.)EXISTING WALLSTORAGEEXISTINGWINDOWEXISTINGWINDOWEXISTINGWINDOWEXISTING GARAGEEXISTINGWINDOWEXISTING DECK ABOVEEXISTING STAIREXISTING PORCH ABOVEUPEXISTINGWINDOWCLBENCHBUILT-INS306811' - 10"8' - 9 1/2"2' - 1"3' - 11 3/4"2' - 9"5' - 0"6' - 8"3' - 10"0' - 2"14' - 6"10' - 0"7' - 3"4' - 0"BUILT-INSUNDER STAIREXISTING HOUSE ABOVEINFILL EXISTINGOPENINGNEW BASEMENTENTRANCE, VERIFY NEW DOOR CLEARSEXISTING KITCHENPLUMBINGNEW CABINETS & SHELVING BETWEEN WINDOWSOIL TANKFURNACEH.W.H.NEW COUNTER &SERVICE SINK5' - 6"2' - 3"NEW COLUMN AND FOOTING TO SUPPORT NEW 2ND FLOORFLOOR BEAM, VERIFYLOCATION ON SITE,SIZE BY CONTRACTORSEE STRUCTURAL DRAWINGSFOR COLUMN/FOOTING SIZE5068BIFOLD2668SEE SITE PLAN FORPROPOSED DRIVEWAYEXISTING STAIR TOBE REPLACED, CONTRACTORTO VERIFY SIZE/LOCATIONDURING CONSTRUCTION6' - 0"OIL TANK MOVED TO NEW LOCATION28684' - 4"NEW WINDOWTO MATCHEXISTINGNEW OFFICE3068ADDITIONW.I.C.MASTER BEDROOMCLST2668PKT4' - 2"5' - 4"4' - 5 1/4"BEDROOM #1BEDROOM #26' - 3 1/4"13' - 11 1/4"CHIMNEYCHASELINENLINEN9' - 3"3' - 6"9' - 6 1/2"2' - 10"3' - 0"4' - 1"3' - 1"2' - 4"5' - 6"2' - 1"3' - 1"4068BiFold2668286826682068POCKET36"x48"SHOWERNEW WALLEXISTING WALL3' - 4 1/2"2' - 6"3' - 4 1/2"NEW DORMERMATCH DH26485' - 0"NEW DUCT CHASEDNƒNEW DORMERMATCH DH2648EXISTINGDORMEREXISTING DORMERNEW DH2650 3068BIFOLD4' - 0"8' - 0"NEW BALCONY CNTR OVER EXIST. DOOR BELOW60681668PKT*BEDROOM CEILING @9'-0" AFFEQEQ4' - 2"ALIGN NEW WALLW/ EXISTING3' - 0"24' - 0"3' SIDE SETBACK1' - 6"18"x36" ROOF BUMPREFER TO SURVEYFOR SIZE & LOCATIONNSCALE:DATE:DRAWN BY:CHECKED BY:PROJECT:SHEET TITLE:THIS DRAWING IS THE PROPERTY OF G4 DESIGN STUDIOS, LLC AND IS NOT TO BE COPIED, REPRODUCED, OR THE CONTENT THEREOF USED, IN WHOLE OR IN PART, WITHOUT THE PRIOR WRITTEN CONSENT OF STEVE GUILDFOR REVIEW ONLY NOT FOR CONSTRUCTION1/4" = 1'-0"1/26/2018 11:45:12 AMA-1PROPOSEDFLOORPLANSSANKEY RESIDENCESECOND FLOOR ADDITIONG4WGI1/26/2018SANKEYPAVILION AVE, SOUTH BURLINGTON, VT  )LUVW)ORRU  %DVHPHQW  6HFRQG)ORRU*NOTE*NEW WALLS SHOWN HATCHEDEXISTING WALLS SHOWN SOLID*NOTE*NEW WALLS SHOWN HATCHEDEXISTING WALLS SHOWN SOLID*NOTE*NEW WALLS SHOWN HATCHEDEXISTING WALLS SHOWN SOLID )LUVW)ORRU 6HFRQG)ORRU $WWLF %DVHPHQW 'RUPHUZDOO *DUDJH ADDITIONNEW DORMER TOMATCH EXISTINGNEW WINDOWSNEW COLUMNSIZE BY STRUCT. ENG.NEW 2ND FLOOR BALCONYDESIGN BY ENGINEER3' - 0"24' - 0"18"x36" ROOF BUMPREFER TO SURVEY FORSIZE & LOCATIONEXISTING COVERED PORCH)LUVW)ORRU 6HFRQG)ORRU $WWLF %DVHPHQW 'RUPHUZDOO *DUDJH EXISTING WINDOWEXISTING DOORNEW ROOF OVERBASEMENT ENTRANCEEXISTING COVEREDPORCH)LUVW)ORRU 6HFRQG)ORRU $WWLF %DVHPHQW 'RUPHUZDOO *DUDJH NEW GAMBRELEND TO MATCHEXISTINGNEW WINDOWSEXISTING DOORNEW BALCONY CNTROVER DOOR BELOW)LUVW)ORRU 6HFRQG)ORRU $WWLF %DVHPHQW 'RUPHUZDOO *DUDJH ADDITIONNEW DORMER TOMATCH EXISTING+/-18' - 6"NEW BASEMENTENTRANCENEW 2ND FLOOR BALCONYDESIGN BY ENGINEERSCALE:DATE:DRAWN BY:CHECKED BY:PROJECT:SHEET TITLE:THIS DRAWING IS THE PROPERTY OF G4 DESIGN STUDIOS, LLC AND IS NOT TO BE COPIED, REPRODUCED, OR THE CONTENT THEREOF USED, IN WHOLE OR IN PART, WITHOUT THE PRIOR WRITTEN CONSENT OF STEVE GUILDFOR REVIEW ONLY NOT FOR CONSTRUCTION3/16" = 1'-0"1/26/2018 11:45:15 AMA-2EXTERIORELEVATIONSSANKEY RESIDENCESECOND FLOOR ADDITIONG4WGI1/26/2018SANKEYPAVILION AVE, SOUTH BURLINGTON, VT  6287+(/(9$7,21  ($67(/(9$7,21  :(67(/(9$7,21  1257+(/(9$7,21 CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  CU‐18‐03_65 Central Ave_Settel_2018‐04‐03.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 30, 2018  Application received:  February 22, 2018  65 Central Ave  Conditional Use Application #CU‐18‐03  Meeting date: April 3, 2018  Applicant  Anthony L. Settel and Erica J. Gibson  65 Central Ave  South Burlington, VT 05403  Owners  Anthony L. Settel and Erica J. Gibson  65 Central Ave  South Burlington, VT 05403  Engineer  Civil Engineering Associates, Inc.  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel ID  0330‐00075_N  Queen City Park District        CITY OF SOUTH BURLINGTON 2 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ PROJECT DESCRIPTION    Conditional use application #CU‐18‐03 of Anthony Settel to alter the pre‐existing structure by raising the  roof height of an existing 2‐story house, adding a covered front porch, extending rear deck, and lowering  the grade of the south lawn, 65 Central Avenue.    CONTEXT    The Project is located within the Queen City Park District.  The applicant is proposing to remove the  existing home and replace it within the same footprint.  The reconstructed home is proposed to conform  with district dimensional requirements therefore the requirements of Section 4.08F do not apply.  A  portion of the property is in the Flood Plain Overlay District but no work is proposed in the Flood Plain  Overlay District therefore the requirements of Section 10.01F do not apply.  The project is also located  within 150 feet of the high water elevation of Lake Champlain, defined as 102 feet above mean see level  datum.  Therefore the standards of 12.01C and 12.01D apply.   12.01D(2) defines reconstruction as a  conditional use, therefore the requirements of 14.10 also apply.    There is an existing detached garage on the property which will not be affected by the project.    COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene have reviewed the plans  submitted on February 22, 2018 and offer the following comments.  Numbered items for the Board’s  attention are in red.    ZONING DISTRICT AND DIMENSIONAL REQUIREMENTS    QCP Zoning District Required Existing Proposed   Min. Lot Size 7,500 SF  20,749 SF  20,749 SF   Max. Building Coverage 20 %  9.9 %  11.6 %    Max. Overall Coverage 40 %  15.9 %  15.5 %    Min. Front Setback 10 ft.  19 ft.  19 ft.  @ Min. Side Setback  5 ft.  2 ft.  2 ft.   Min. Rear Setback 10 ft.  13 ft.  13 ft.  @ Waterfront Setback 150 ft.  84 ft.  84 ft.  Height (Pitched roof)  25 ft.  Unknown  25 ft.  √ Zoning Compliance      @ Existing nonconforming    The applicant is proposing to expand the existing structure from 1,856 square feet to 2,167 square feet,  an  increase  of  348  square  feet  or  16.8%.    The  allowable  structure  expansion  in  the  surface  water  protection district defined in 12.01D is 50%.    SURFACE WATER PROTECTION STANDARDS    12.01C Surface Water Buffer Standards (“Stream Buffers”)  (2) General Standards  (a)  N/A  CITY OF SOUTH BURLINGTON 3 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ (b)   Any areas within a required stream buffer that are not vegetated or that are disturbed  during construction shall be seeded with a naturalized mix of grasses rather than standard lawn  grass, and shall not be mowed.  Insufficient information has been submitted to ascertain whether the removed parking areas will  meet this criterion.   Staff considers  based on the description provided in  12.01D(3)(d), this  criterion is intended to result in landscaping that preserves, maintains and supplements existing  vegetation to provide a visual and vegetative buffer for the lake.  1. Staff recommends that the Board require the applicant to revise their plans to show that  removed parking areas must be seeded with a naturalized mix of grasses or other vegetation that  will prevent erosion as well as or better than naturalized grasses and that the area shall not be  mowed prior to zoning permit approval.  Alternatively, staff would support a proposal to remove  lawn areas and naturalize them nearer to the lake and to create a replacement lawn area in the  location of removed parking.  Staff considers this alternative proposal may need review by the  State Shorelands Program.  (c)   The creation of new lawn areas within stream buffers is not permitted after the effective  date of these regulations.   No new lawn areas are proposed.  Staff considers this criterion met.  (d)  N/A  (e)   The placing or storing of cut or cleared trees and other vegetation within the stream  buffer is prohibited.    2. Staff recommends the Board include this criteria as a condition of approval.    (3) Expansion of pre‐existing structures within stream buffers  The expansion of pre‐existing structures within stream buffers, except as provided in Section D  below, shall be permitted only in accordance with the standards for non‐complying structures in  Article 3, Section 3.11 of these Regulations.  See discussion under Section D below.  The proposed structure will be a conforming use.  Staff  considers this criterion met.  12.01D. Pre‐Existing Structures along Lake Champlain and within Queen City Park  (2)   Expansion and construction of pre‐existing structures. Within the areas defined in Section  (D)(1) above, the expansion and reconstruction of pre‐existing structures may be approved by the  DRB as a conditional use provided the requirements of the underlying zoning district and the  following standards are met:   (a)   The structure to be expanded or reconstructed was originally constructed on or before  April 24, 2000. For purposes of these Regulations, expansion may include the construction of  detached accessory structures including garages and utility sheds.  The existing structure was constructed in 1960.  Staff considers this criterion met.  (b)   The expanded or reconstructed structure does not extend any closer, measured in terms  of horizontal distance, to the applicable high water elevation or stream centerline than the  closest point of the existing structure.  No part of the reconstructed structure extends closer to the high water elevation of 102 mean  sea level.  Staff considers this criterion met.  (c)   The total building footprint area of the expanded or reconstructed structure shall not be  CITY OF SOUTH BURLINGTON 4 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ more than fifty percent (50%) larger than the footprint of the structure lawfully existing on April  24, 2000. For purposes of these regulations, reconstruction may include razing the existing  structure and/or foundation and constructing a new structure in accordance with the provisions  of the underlying zoning district regulations and this section.  The proposed building footprint, defined as enclosed spaces, is smaller than the existing footprint.   The overall structure is proposed to increase with the addition of a covered front porch and an  expanded rear deck.  Staff considers this criterion met.  (d)   An erosion control plan for construction is submitted by a licensed engineer detailing  controls that will be put in place during construction or expansion to protect the associated  surface water.  The submitted plans provide for a sit fence at the downstream limits of construction, inlet  protection at existing catch basins, a stabilized soil stockpile area and a construction entrance.   Staff considers this criterion met.  (e)   A landscaping plan showing plans to preserve, maintain and supplement existing trees  and ground cover vegetation is submitted and the DRB finds that the overall plan will provide a  visual and vegetative buffer for the lake and/or stream.  Staff considers that the landscaping plan shows all existing trees to be preserved.  Additional  landscaping is also provided.  Additional comments regarding landscaping are provided above  under 12.01A (2) General Standards.     CONDITIONAL USE REVIEW    Pursuant to Section 12.01C(4) of the South Burlington Land Development Regulations (New Uses and  Encroachments within Stream Buffers), the proposed use shall be reviewed as a conditional use and  shall meet the following standards of Section 14.10(E):    14.10E General Review Standards  The Development Review Board shall review the proposed conditional use for compliance with all  applicable standards as contained in these regulations. The proposed conditional use shall not result in  an undue adverse effect on any of the following:    (1) The capacity of existing or planned community facilities.    This project will have no adverse effect upon community facilities. Staff considers this criterion  met.    (2) The character of the area affected, as defined by the purpose or purposes of the zoning  district within which the project is located, and specifically stated policies and standards of the  municipal plan.     Staff considers that the proposed project is consistent with the stated purpose of the Queen City  Park (QCP) district, which is in part “to encourage residential use at densities and setbacks that  are compatible with the existing character of the Queen City Park neighborhood. It is designed to  promote the area's historic development pattern of smaller lots and reduced setbacks. This district  also encourages the conversion of seasonal homes to year round residences.” Staff considers this  criterion met.    CITY OF SOUTH BURLINGTON 5 DEPARTMENT OF DEVELOPMENT REVIEW BOARD PLANNING & ZONING CU_18 01_Market Street_ (3) Traffic on roads and highways in the vicinity.    This project will have no adverse effect on traffic on roads and highways in the vicinity. Staff  considers this criterion met.    (4) Bylaws and ordinances then in effect.    Staff considers this criterion met.  See above for a discussion of compliance with general surface  water protection standards.    (5) Utilization of renewable energy resources.    This project will not affect renewable energy resources. Staff considers this criterion met.    Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and conclude the hearing.     Respectfully submitted,      ___________________________  Marla Keene, Development Review Planner  JLMJLMRG / MAB1" = 20'18106C1.002/19/2018LOCATION MAP1" = 2000'TONY SETTELERICA GIBSON65 CENTRAL AVENUESOUTH BURLINGTON,VERMONT 05403SETTEL65 CENTRALAVENUEEXISTINGCONDITIONS SITEPLANACE65 CENTRAL AVENUE SOUTH BURLINGTON, VTLEGENDOE100EXISTING CONTOUREXISTING FENCEEXISTING GRAVELEXISTING PAVEMENTEXISTING OVERHEAD ELECTRICEXISTING SEWER MANHOLEEXISTING CATCH BASINEXISTING UTILITY POLEEXISTING SIGNEXISTING DECIDUOUS TREEEXISTING CONIFEROUS TREEEDGE OF BRUSH/WOODSAPPROXIMATE SETBACK LINEPROPERTY LINEIRON ROD/PIPE FOUNDNOTES1. UTILITIES SHOWN DO NOT PURPORT TO CONSTITUTE OR REPRESENT ALLUTILITIES LOCATED UPON OR ADJACENT TO THE SURVEYED PREMISES.EXISTING UTILITY LOCATIONS ARE APPROXIMATE ONLY. THE CONTRACTORSHALL FIELD VERIFY ALL UTILITY CONFLICTS. ALL DISCREPANCIES SHALL BEREPORTED TO THE ENGINEER. THE CONTRACTOR SHALL CONTACT DIG SAFE(888-344-7233) PRIOR TO ANY CONSTRUCTION.2. PROPERTY LINE INFORMATION IS BASED UPON A PLAN ENTITLED "PLAT OFSURVEY; ANTHONY L. SETTEL & ERICA J. GIBSON PROPERTY" PREPARED BYWARREN A. ROBENSTIEN, DATED NOV. 11, 2017, MAP SLIDE 615.MONUMENTATION RECOVERED IS CONSISTENT WITH RECORDED DOCUMENTS.THIS IS NOT A BOUNDARY SURVEY AND IS NOT INTENDED TO BE USED AS ONE.3. SITE INFORMATION IS BASED ON A FIELD SURVEY PERFORMED BY CIVILENGINEERING ASSOCIATES, INC JANUARY, 2018. CIVIL ENGINEERINGASSOCIATES, INC. SURVEY ORIENTATION IS "GRID NORTH", VERMONTCOORDINATE SYSTEM OF 1983 (HORIZONTAL) ESTABLISHED FROM GPSOBSERVATIONS ON SITE. PROJECT BENCHMARK IS LAKE CHAMPLAINESTABLISHED FROM THE UNITED STATES GEOLOGICAL SURVEY GAUGINGSTATION 04294500 LOCATED IN BURLINGTON, VERMONT (DATUM NGVD 29).4. PARCEL LIES WITHIN THE QUEEN CITY PARK ZONING DISTRICT..5. ALL AREAS CALCULATED TO THE 95.5' CONTOUR BEING ORDINARY/MEANWATER.7PROJECTLOCATIONSOUTH BURLINGTONBURLINGTONP:\AutoCADD Projects\2018\18106\1- CADD Files-18106\Dwg\18106 - Site.dwg, 2/19/2018 1:08:00 PM, DWG To PDF.pc3 JLMJLMRG / MAB1" = 20'18106C1.102/19/2018LOCATION MAP1" = 2000'TONY SETTELERICA GIBSON65 CENTRAL AVENUESOUTH BURLINGTON,VERMONT 05403SETTEL65 CENTRALAVENUEPROPOSEDCONDITIONS SITEPLAN & ESPCPLANACE65 CENTRAL AVENUE SOUTH BURLINGTON, VTNOTES1. UTILITIES SHOWN DO NOT PURPORT TO CONSTITUTE OR REPRESENT ALLUTILITIES LOCATED UPON OR ADJACENT TO THE SURVEYED PREMISES.EXISTING UTILITY LOCATIONS ARE APPROXIMATE ONLY. THE CONTRACTORSHALL FIELD VERIFY ALL UTILITY CONFLICTS. ALL DISCREPANCIES SHALL BEREPORTED TO THE ENGINEER. THE CONTRACTOR SHALL CONTACT DIG SAFE(888-344-7233) PRIOR TO ANY CONSTRUCTION.2. PROPERTY LINE INFORMATION IS BASED UPON A PLAN ENTITLED "PLAT OFSURVEY; ANTHONY L. SETTEL & ERICA J. GIBSON PROPERTY" PREPARED BYWARREN A. ROBENSTIEN, DATED NOV. 11, 2017, MAP SLIDE 615.MONUMENTATION RECOVERED IS CONSISTENT WITH RECORDED DOCUMENTS.THIS IS NOT A BOUNDARY SURVEY AND IS NOT INTENDED TO BE USED AS ONE.3. SITE INFORMATION IS BASED ON A FIELD SURVEY PERFORMED BY CIVILENGINEERING ASSOCIATES, INC JANUARY, 2018. CIVIL ENGINEERINGASSOCIATES, INC. SURVEY ORIENTATION IS "GRID NORTH", VERMONTCOORDINATE SYSTEM OF 1983 (HORIZONTAL) ESTABLISHED FROM GPSOBSERVATIONS ON SITE. PROJECT BENCHMARK IS LAKE CHAMPLAINESTABLISHED FROM THE UNITED STATES GEOLOGICAL SURVEY GAUGINGSTATION 04294500 LOCATED IN BURLINGTON, VERMONT (DATUM NGVD 29).4. PARCEL LIES WITHIN THE QUEEN CITY PARK ZONING DISTRICT..5. ALL AREAS CALCULATED TO THE 95.5' CONTOUR BEING ORDINARY/MEANWATER.COVERAGECATEGORYBUILDINGTOTALZONINGREGULATIONS40%SETBACKSIDE YARDBUILDING HEIGHTPRIMARYEXISTINGZONING DISTRICT: QUEEN CITY PARK (QCP)255'FRONT YARD10'EXISTING PROPOSED10%16%12%16%2±'19±'REAR YARD13±'10'20%2±'19±'13±'7PROJECTLOCATIONSOUTH BURLINGTONBURLINGTONLEGENDOE100EXISTING CONTOUREXISTING FENCEEXISTING GRAVELEXISTING PAVEMENTEXISTING OVERHEAD ELECTRICEXISTING SEWER MANHOLEEXISTING CATCH BASINEXISTING UTILITY POLEEXISTING SIGNEXISTING DECIDUOUS TREEEXISTING CONIFEROUS TREEEDGE OF BRUSH/WOODSAPPROXIMATE SETBACK LINEPROPERTY LINEIRON ROD/PIPE FOUNDP:\AutoCADD Projects\2018\18106\1- CADD Files-18106\Dwg\18106 - Site.dwg, 2/19/2018 3:39:46 PM, DWG To PDF.pc3 JLMJLMRGAS SHOWN18106C2.002/19/2018LOCATION MAP1" = 2000'TONY SETTELERICA GIBSON65 CENTRAL AVENUESOUTH BURLINGTON,VERMONT 05403SETTEL65 CENTRALAVENUEEROSIONCONTROL DETAILSand NOTESACE65 CENTRAL AVENUE SOUTH BURLINGTON, VT7PROJECTLOCATIONSOUTH BURLINGTONBURLINGTONE-001 EC SheetIntroductionThis project is subject to the terms and conditions of the authorizationfrom the State of Vermont to discharge construction related storm waterrunoff.Coverage under the State Construction General Permit 3-9020 isrequired for any construction activity that disturbs 1 or more acres ofland, or is part of a larger development plan that will disturb 1 or moreacres.This project has been deemed to qualify as a Low Risk Site which issubject to the erosion prevention and sediment control (EPSC)standards set for in the State of Vermont'sLow Risk Site Handbook for Erosion Prevention and SedimentControlThe following narrative and implementation requirements represent theminimum standard for which this site is required to be maintained asregulated by the State of Vermont.Any best management practices (BMP's) depicted on the project's EPSCSite plan which go beyond the Handbook requirements are consideredto be integral to the management of the site and represent componentsof the municipal EPSC approval for the project which shall beimplemented.The EPSC plan depicts one snap shot in time of the site. Allconstruction sites are fluid in their day to day exposures and risks as itrelates to minimizing sediment loss from the site. It is theresponsibility of the Contractor to implement the necessary BMP'sto comply with the Low Risk Handbook standards outlined on thissheet based on the interim site disturbance conditions which may ormay not be shown on the EPSC Site Plan.Specific BMP's which are critical to allowing the project to be considereda Low risk site include the items checked below:xLimit the amount of disturbed earth to two acres or less at any onetime.xThere shall be a maximum of 7 consecutive days of disturbed earthexposure in any location before temporary or final stabilization isimplemented.1. Mark Site BoundariesPurpose:Mark the site boundaries to identify the limits of construction. Delineatingyour site will help to limit the area of disturbance, preserve existingvegetation and limit erosion potential on the site.How to comply:Before beginning construction, walk the site boundaries and flag trees,post signs, or install orange safety fence. Fence is required on anyboundary within 50 feet of a stream, lake, pond or wetland, unless thearea is already developed (existing roads, buildings, etc.)2. Limit Disturbance AreaPurpose:Limit the amount of soil exposed at one time to reduce the potentialerosion on site.Requirements:The permitted disturbance area is specified on the site's writtenauthorization to discharge. Only the acreage listed on the authorizationform may be exposed at any given time.How to comply:Plan ahead and phase the construction activities to ensure that no morethan the permitted acreage is disturbed at one time. Be sure to properlystabilize exposed soil with seed and mulch or erosion control mattingbefore beginning work in a new section of the site.3. Stabilize Construction EntrancePurpose:A stabilized construction entrance helps remove mud from vehiclewheels to prevent tracking onto streets.Requirements:If there will be any vehicle traffic off of the construction site, you mustinstall a stabilized construction entrance before construction begins.How to installRock Size: Use a mix of 1 to 4 inch stoneDepth: 8 inches minimumWidth: 12 feet minimumLength: 40 feet minimum (or length of driveway, if shorter)Geotextile: Place filter cloth under entire gravel bedMaintenance:Redress with clean stone as required to keep sediment from trackingonto the street.4. Install Silt FencePurpose:Silt fences intercept runoff and allow suspended sediment to settle out.Requirements:Silt fence must be installed:xon the downhill side of the construction activitiesxbetween any ditch, swale, storm sewer inlet, or waters of the Stateand the disturbed soil* Hay bales must not be used as sediment barriers due to theirtendency to degrade and fall apart.Where to place:xPlace silt fence on the downhill edge of bare soil. At the bottom ofslopes, place fence 10 feet downhill from the end of the slope (ifspace is available).xEnsure the silt fence catches all runoff from bare soil.xMaximum drainage area is ¼ acre for 100 feet of silt fence.xInstall silt fence across the slope (not up and down hills!)xInstall multiple rows of silt fence on long hills to break up flow.xDo not install silt fence across ditches, channels, or streams or instream buffers.How to install silt fence:xDig a trench 6 inches deep across the slopexUnroll silt fence along the trenchxEnsure stakes are on the downhill side of the fencexJoin fencing by rolling the end stakes togetherxDrive stakes in against downhill side of trenchxDrive stakes until 16 inches of fabric is in trenchxPush fabric into trench; spread along bottomxFill trench with soil and pack downMaintenance:xRemove accumulated sediment before it is halfway up the fence.xEnsure that silt fence is trenched in ground and there are no gaps.5. Divert Upland RunoffPurpose:Diversion berms intercept runoff from above the construction site anddirect it around the disturbed area. This prevents clean water frombecoming muddied with soil from the construction site.Requirements:If storm water runs onto your site from upslope areas and your sitemeets the following two conditions, you must install a diversion bermbefore disturbing any soil.1. You plan to have one or more acres of soil exposed at any one time(excluding roads).2. Average slope of the disturbed area is 20% or steeper.How to install:1. Compact the berm with a shovel or earth-moving equipment.2. Seed and mulch berm or cover with erosion control mattingimmediately after installation.3. Stabilize the flow channel with seed and straw mulch or erosioncontrol matting. Line the channel with 4 inch stone if the channelslope is greater than 20%.4. Ensure the berm drains to an outlet stabilized with riprap. Ensure thatthere is no erosion at the outlet.5. The diversion berm shall remain in place until the disturbed areas arecompletely stabilized.6. Slow Down Channelized RunoffPurpose:Stone check dams reduce erosion in drainage channels by slowingdown the storm water flow.Requirements:If there is a concentrated flow (e.g. in a ditch or channel) of storm wateron your site, then you must install stone check dams. Hay bales mustnot be used as check dams.How to install:Height: No greater than 2 feet. Center of dam should be 9 inches lowerthan the side elevationSide slopes: 2:1 or flatterStone size: Use a mixture of 2 to 9 inch stoneWidth: Dams should span the width of the channel and extend up thesides of the banksSpacing: Space the dams so that the bottom (toe) of the upstream damis at the elevation of the top (crest) of the downstream dam. Thisspacing is equal to the height of the check dam divided by the channelslope.Spacing (in feet) = Height of check dam (in feet)/Slope in channel (ft/ft)Maintenance:Remove sediment accumulated behind the dam as needed to allowchannel to drain through the stone check dam and prevent large flowsfrom carrying sediment over the dam. If significant erosion occursbetween check dams, a liner of stone should be installed.7. Construct Permanent ControlsPurpose:Permanent storm water treatment practices are constructed to maintainwater quality, ensure groundwater flows, and prevent downstreamflooding. Practices include detention ponds and wetlands, infiltrationbasins, and storm water filters.Requirements:If the total impervious* area on your site, or within the common plan ofdevelopment, will be 1 or more acres, you must apply for a State Stormwater Discharge Permit and construct permanent storm water treatmentpractices on your site. These practices must be installed before theconstruction of any impervious surfaces.How to comply:Contact the Vermont Storm water Program and follow the requirementsin the Vermont Storm water Management Manual. The Storm waterManagement Manual is available at:www.vtwaterquality.org/stormwater.htm*An impervious surface is a manmade surface, including, butnot limited to, paved and unpaved roads, parking areas, roofs,driveways, and walkways, from which precipitation runs off ratherthan infiltrates.8. Stabilize Exposed SoilPurpose:Seeding and mulching, applying erosion control matting, andhydroseeding are all methods to stabilize exposed soil. Mulches andmatting protect the soil surface while grass is establishing.Requirements:All areas of disturbance must have temporary or permanent stabilizationwithin 7, 14, or 21 days of initial disturbance, as stated in the projectauthorization. After this time, any disturbance in the area must bestabilized at the end of each work day.The following exceptions apply:xStabilization is not required if earthwork is to continue in the areawithin the next 24 hours and there is no precipitation forecast forthe next 24 hours.xStabilization is not required if the work is occurring in aself-contained excavation (i.e. no outlet) with a depth of 2 feet orgreater (e.g. house foundation excavation, utility trenches).All areas of disturbance must have permanent stabilization within 48hours of reaching final grade.How to comply:Prepare bare soil for seeding by grading the top 3 to 6 inches of soil andremoving any large rocks or debris.Seeding Rates for Temporary StabilizationApril 15 - Sept. 15 --- Ryegrass (annual or perennial: 20 lbs/acre)Sept. 15 - April 15 --- Winter rye: 120 lbs/acreSeeding Rates for Final Stabilization:ChooseMulching RatesApril 15 - Sept.15 -- Hay or Straw: 1 inch deep (1-2 bales/1000 s.f.)Sept.15 - April 15 -- Hay or Straw: 2 in. deep (2-4 bales/1000 s.f.)Erosion Control MattingAs per manufacturer's instructionsHydroseedAs per manufacturer's instructions9. Winter StabilizationPurpose:Managing construction sites to minimize erosion and prevent sedimentloading of waters is a year-round challenge. In Vermont, this challengebecomes even greater during the late fall, winter, and early springmonths.'Winter construction' as discussed here, describes the period betweenOctober 15 and April 15, when erosion prevention and sediment controlis significantly more difficult.Rains in late fall, thaws throughout the winter, and spring melt and rainscan produce significant flows over frozen and saturated ground, greatlyincreasing the potential for erosion.Requirements for Winter Shutdown:For those projects that will complete earth disturbance activities prior tothe winter period (October 15), the following requirements must beadhered to:1. For areas to be stabilized by vegetation, seeding shall be completedno later than September 15 to ensure adequate growth and cover.2. If seeding is not completed by September 15, additionalnon-vegetative protection must be used to stabilize the site for thewinter period. This includes use of Erosion Control Matting or nettingof a heavy mulch layer. Seeding with winter rye is recommended toallow for early germination during wet spring conditions.3. Where mulch is specified, apply roughly 2 inches with an 80-90%cover. Mulch should be tracked in or stabilized with netting in openareas vulnerable to wind.Requirements for Winter ConstructionIf construction activities involving earth disturbance continue pastOctober 15 or begin before April 15, the following requirements must beadhered to:1. Enlarged access points, stabilized to provide for snow stockpiling.2. Limits of disturbance moved or replaced to reflect boundary of winterwork.3. A snow management plan prepared with adequate storage andcontrol of meltwater, requiring cleared snow to be stored down slopeof all areas of disturbance and out of storm water treatment structures.4. A minimum 25 foot buffer shall be maintained from perimeter controlssuch as silt fence.5. In areas of disturbance that drain to a water body within 100 feet, tworows of silt fence must be installed along the contour.6. Drainage structures must be kept open and free of snow and icedams.7. Silt fence and other practices requiring earth disturbance must beinstalled ahead of frozen ground.8. Mulch used for temporary stabilization must be applied at double thestandard rate, or a minimum of 3 inches with an 80-90% cover.9. To ensure cover of disturbed soil in advance of a melt event, areas ofdisturbed soil must be stabilized at the end of each work day, with thefollowing exceptions:x If no precipitation within 24 hours is forecast and work will resumein the same disturbed area within 24 hours, daily stabilization is notnecessary.x Disturbed areas that collect and retain runoff, such as housefoundations or open utility trenches.10. Prior to stabilization, snow or ice must be removed to less than 1inch thickness.11. Use stone to stabilize areas such as the perimeter of buildingsunder construction or where construction vehicle traffic is anticipated.Stone paths should be 10 to 20 feet wide to accommodate vehiculartraffic.10. Stabilize Soil at Final GradePurpose:Stabilizing the site with seed and mulch or erosion control matting whenit reaches final grade is the best way to prevent erosion whileconstruction continues.Requirements:Within 48 hours of final grading, the exposed soil must be seeded andmulched or covered with erosion control matting.How to comply:Bring the site or sections of the site to final grade as soon as possibleafter construction is completed. This will reduce the need for additionalsediment and erosion control measures and will reduce the totaldisturbed area.For seeding and mulching rates, follow the specifications under Rule 8,Stabilizing Exposed Soil.11. Dewatering ActivitiesPurpose:Treat water pumped from dewatering activities so that it is clear whenleaving the construction site.Requirements:Water from dewatering activities that flows off of the construction sitemust be clear. Water must not be pumped into storm sewers, lakes, orwetlands unless the water is clear.How to comply:Using sock filters or sediment filter bags on dewatering discharge hosesor pipes, discharge water into silt fence enclosures installed in vegetatedareas away from waterways. Remove accumulated sediment after thewater has dispersed and stabilize the area with seed and mulch.12. Inspect Your SitePurpose:Perform site inspections to ensure that all sediment and erosion controlpractices are functioning properly. Regular inspections and maintenanceof practices will help to reduce costs and protect water quality.Requirements:Inspect the site at least once every 7 days and after every rainfall orsnow melt that results in a discharge from the site. Perform maintenanceto ensure that practices are functioning according to the specificationsoutlined in this handbook.In the event of a noticeable sediment discharge from the constructionsite, you must take immediate action to inspect and maintain existingerosion prevention and sediment control practices. Any visiblydiscolored storm water runoff to waters of the State must be reported.Forms for reporting discharges are available at:www.vtwaterquality.org/stormwater.htmN.T.S.CONSTRUCTION FENCE DETAILREVISED 08/01/2014E-002E-002 Constr FenceWOOD POST30"18"EXISTING GRADENATIVE MATERIALPLASTIC ORANGECONSTRUCTION FENCEREVISED 08/01/2014E-004E-004 Constr. Ent20' (6m) RROADWAYAASTABILIZED CONSTRUCTION ENTRANCEN.T.S.12'. MIN.50' MIN.SECTION A-ADIVERSION RIDGE REQUIREDWHERE GRADE EXCEEDS 2%ROADWAY2% OR GREATERSPILLWAYFILTER FABRICSANDBAGS ORCONTINUOUS BERM OFEQUIVALENT HEIGHTDIVERSION RIDGESUPPLY WATER TO WASHWHEELS IF NECESSARY2"-3" (50-75mm) COURSEAGGREGATE MIN. 8"(150mm) THICKPLAN VIEWNOTES:1. THE ENTRANCE SHALL BE MAINTAINED IN A CONDITION THAT WILL PREVENTTRACKING OR FLOWING OF SEDIMENT ONTO PUBLIC RIGHT-OF-WAYS. THIS MAYREQUIRE TOP DRESSING, REPAIR AND/OR CLEAN OUT OF ANY MEASURES USED TOTRAP SEDIMENT.2. WHEN NECESSARY, WHEELS SHALL BE CLEANED PRIOR TO ENTRANCE ONTO PUBLICRIGHT-OF-WAY.3. WHEN WASHING IS REQUIRED, IT SHALL BE DONE ON AN AREA STABILIZED WITHCRUSHED STONE THAT DRAINS INTO AN APPROVED SEDIMENT TRAP OR SEDIMENTBASIN.NOTE:USE SANDBAGS OR OTHERAPPROVED METHODS TOCHANNELIZE RUNOFF TOBASIN AS REQUIREDREVISED 08/01/2014E-003E-003 Silt FenceN.T.S.SILT FENCE DETAILNOTES:1. INSTALL MIRIFI ENVIROFENCE, OR APPROVED EQUAL OR AS DETAILED HEREIN.2. INSTALL SILT FENCES AT TOES OF ALL UNPROTECTED SLOPES AND AS PARALLEL TOCONTOURS AS POSSIBLE. THIS INCLUDES ALL FILLED OR UNPROTECTED SLOPESCREATED DURING CONSTRUCTION, NOT NECESSARILY REFLECTED ON THE FINALPLANS. CURVE THE ENDS OF THE FENCE UP INTO THE SLOPE. REMOVE SEDIMENTWHEN ACCUMULATED TO HALF THE HEIGHT OF THE FENCE. SILT FENCES ARE TO BEMAINTAINED UNTIL SLOPES ARE STABILIZED.3. WHEN TWO SECTIONS OF FILTER CLOTH ADJOIN EACH OTHER, THEY SHALL BEOVERLAPPED BY 6", FOLDED AND STAPLED.10'10'2.5'METAL POST4 x 4 WOODPOST SPACING212 X 212 WOOD36" MIN.12" MIN.POST2"8"FILTER FABRIC TO BEMIRAFI 100X OR APPROVEDEQUALFILTER FABRIC TO BECLIPPED, BACKFILLED ANDTAMPED 8" BELOW GRADESTEEL OR WOOD STAKES(SEE CHART AT RIGHT)REVISED 08/01/2014E-005E-005 StockpileTEMPORARY STOCKPILE DETAILN.T.S.TEMPORARY SEEDING & MULCHOR NETTINGSILT FENCE OR HAYBALES INSTALLED ONDOWN GRADIENT SIDEREVISED 08/01/2014E-007E-007 Infilt SectSILT FENCE CONSTRUCTION DETAILN.T.S.2. ATTACH SILT FENCEAND EXTEND IT TOTHE TRENCH.3. STAPLE THE SILTFENCING TO THEEND POSTS.BACKFILL TRENCH.1. SET POSTS AND EXCAVATE A 4"X8" TRENCH, SET POST DOWNSLOPE.ANGLE 10°UPSLOPE FORSTABILITY ANDSELF CLEANINGPOSTSSILTFENCE100°12"MIN.8"COMPACTEDBACKFILLP:\AutoCADD Projects\2018\18106\1- CADD Files-18106\Dwg\18106 - Site.dwg, 2/19/2018 1:08:25 PM, DWG To PDF.pc3 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SD‐18‐06 115 Fayette Road Preliminary and Final Plat    DATE:    April 3, 2018   Development Review Board meeting      Milot Larkin Partnership, LLP has submitted a preliminary and final plat application #SD‐18‐06 to amend a  planned unit development by constructing a four‐story 47‐unit residential building at 115 Fayette Road.  At the  March 20, 2018 hearing, the Board heard the applicant and continued the hearing to address two topics.  The  first topic is the light pole height for the proposed parking lot and street lighting.  The second topic is the  configuration of the site access for the proposed building at 115 Fayette Road and the parking garage beneath  the existing building at 7 Fayette Road.      Staff considers that the outstanding topics are relatively minor and has therefore prepared a draft decision for  this application.  Staff has provided draft language for each of the two outstanding issues, depending on the  findings of the Board.  A further discussion of the issues relevant to each topic is below.      13.07B LIGHTING HEIGHT  The applicant has provided information on light mounting height on Sheet SL‐1 Exterior Photometric Point  Calculation.  The applicant is proposing 22 foot post mounted fixtures in the parking lot, and 15 foot fixtures in  the public ROW.  During the hearing, the applicant indicated that they would be providing 14 foot fixtures for  both the parking lot and the ROW, and the Board was amenable to the proposed 14 foot height.  The criterion  requires that light fixtures be less than 30 feet in height.  The current proposal meets the criterion, but is  inconsistent with what the applicant represented in the hearing on March 20, 2018.      1. Staff recommends the Board consider whether to accept the proposed light fixture heights or to  require the applicant to reduce the light poles to 14 feet.  Staff considers this can be a condition of  final plat approval and has provided alternative language in the draft decision in red.    14.07G AND 15.18(8) CIRCULATION AND SIDEWALKS  The applicant has updated the existing site access to address DPW and Staff comments, which were to reduce  excess pavement, improve safety by eliminating merges, and aligning the driveway with the future roadway.   The proposed driveways provide separate access points for the proposed 47‐unit building at 115 Fayette Road  and the existing ground level parking garage at the adjacent building to the east.  The driveway for the 47‐unit  building is proposed to be two‐way and uses the western edge of the existing curb cut.  The driveway for the  existing parking garage creates a new curb cut aligned with the future road currently used to access the Palace  9 Cinema building and will be one‐way into the parking garage.    SD‐18‐06  2 2. Staff considers that the existing curb geometry at the western edge of the access driveway, which  the applicant is proposing to retain as the western edge of the driveway for the building at 115  Fayette Road, consists of two curved segments with radii between 17 and 20 feet and a tangent  section, and creates excessive pavement.  Staff notes that the City has determined that a minimum  15 foot radius is needed for fire truck access as described in the Street Typologies in Article 11, and  recommends the Board discuss with the applicant whether there is a compelling need to retain the  existing curb geometry or if it can be reduced to a 15 foot radius.  Staff considers this can be a  condition of final plat approval and has provided alternative language in the draft decision in red.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the project with the applicant and conclude the hearing.     Respectfully submitted,      ____________________________________  Marla Keene, Development Review Planner #SD‐18‐06  1 1 of 13  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    MILOT LARKIN PARTNERSHIP, LLP  115 FAYETTE ROAD  PRELIMINARY & FINAL PLAT APPLICATION #SD‐18‐06  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Preliminary and final plat application #SD‐18‐06 of Milot Larkin Partnership, LLP to amend a planned unit  development consisting of 210 residential units, a 60 unit multi‐family building with 17,976 sq. ft  commercial space, a 20,000 sq. ft. movie theater building (1,000 seats), a 22,500 sq. ft.  restaurant/medical office, a 3,500 sq. ft. restaurant with drive through services, and a bank with drive‐ through service.  The amendment consists of constructing a four‐story 47‐unit residential building, 115  Fayette Road.    The Development Review Board held a public hearing on March 6, March 20 and April 3, 2018.  The  applicant was represented by David Roy, Joe Larkin, Jeff Hodgson, David Grover and Skip McClellan.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The Project consists of Preliminary and final plat application #SD‐18‐06 of Milot Larkin  Partnership, LLP to construct a four‐story 47‐unit residential building in the footprint of an  existing parking lot at 115 Fayette Road.  The building will be supported over a ground floor  consisting principally of parking spaces.  2. The project is located in an existing Planned Unit Development.    3. The owners of record of the subject property is Milot Larkin Partnership, LLP.  4. The application was received on January 23, 2018.  5. The subject property is located in the Commercial 1 ‐ Automobile Zoning District.  6. The plans submitted consist of a twenty‐three (23) page set of plans, which includes thirteen  (13) pages of civil engineering drawings, two architectural level plans, three architectural  renderings, one overall PUD landscape master plan, two landscape plans, one lighting plan, and  one watershed plan.  The first page is entitled “Overall Site and P.U.D Plan,” prepared by Krebs  and Lansing Consulting Engineers, Inc.  The most recent revision date, on sheets CD‐5 and CD‐6  is March 30, 2018.  7. The Board reviewed the sketch plan application for this project on October 17, 2017.  8. The subject property is part of a 40.7 acre planned unit development (“PUD”) which includes the  existing McDonalds restaurant, the commercial building at 7 Fayette Road, six apartment  buildings at Old Orchard Park, the movie theater, the Citizens Bank, and the recently‐approved  4‐story mixed‐use building on the site of the former Larkin Terrace.  9. There is an existing Act 250 permit associated with the PUD, project number 4C0877, which was  issued in 1991 and most recently amended in September 2017 to reflect the new Larkin Terrace  building.    10. There is an existing operational stormwater permit associated with the PUD, 4855‐9010.A, most  recently issued August 2017.      #SD‐18‐06  2 2 of 13  A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    The project requires a waiver for front yard building setback, maximum building height, parking, and parking  dimensions.    Commercial 1 with  Automobile Sales  Required Existing Proposed  Min. Lot Size 3,500 sq. ft. per  unit (164,500 sq ft  for 47 units)  180,774 sq.  ft.  No change  Max. Building Coverage 40%  14.5%  19.8%  Max. Overall Coverage 70%  61.4%  60.9%  *Min. Front Setback 30 ft.  > 30 ft.  12 ft.  Max  Front  Setback  Coverage  30%  30.5%  29.9%  Min. Side Setback 15 ft.  30 ft.  No change 1  Min. Rear Setback 30 ft.  N/A 2 N/A  *Building Height (flat  roof)  35 ft.  Unknown    48 ft. plus 4 ft  for roof  equipment  * Waiver requested  1. Minimum side setback is from existing building.  Proposed building is approximately 44  feet from side property line.  2. Corner lot has no rear line.    The applicant verbally indicated that the front setback coverage is 5,836 square feet or 19.8%.  The Board  finds the applicant must update the plans to reflect the correct front setback coverage.  The applicant is not  creating any new impervious surfaces as part of this project.    Density    The C1‐Auto district has a maximum density of 12 units per acre, which for the 40.8 acre PUD results in an  allowable density of 489 units.  The applicant has approval for 270 residential density units.  With the  proposed 47‐unit building, there remain 172 units available for future development.    3.06 Setbacks and Buffers    The building will have a primary façade along Fayette Road with a flat roof structure.  The building is  proposed to be set back twelve (12) feet from the front property line, and is located on the footprint of an  existing underutilized parking lot which is also set back twelve (12) feet from the front property line.    The Board approves the applicant’s request to waive the front setback distance to 12‐feet.      3.07 Height of Structures    D. Waiver of Height Requirements    (1)   Rooftop Apparatus. Rooftop apparatus, as defined under Heights in these Regulations, and  #SD‐18‐06  3 3 of 13  steeples for places of worship that are taller than normal height limitations established in Table C‐ 2 above may be approved by the Development Review Board as a conditional use subject to the  provisions of Article 14, Conditional Uses.   (2)    R12, IA, PR, MU, C1‐R12, C1‐R15 C1‐Auto, C1‐Air, C1‐LR, AR, SW, IO, C2, Mixed IC, AIR, and  AIR‐IND Districts.  (a)  The Development Review Board may approve a structure with a height in excess of the  limitations set forth in Table C‐2. For each foot of additional height, all front and rear setbacks  shall be increased by one (1) foot and all side setbacks shall be increased by one half (1/2) foot.  (b)  For structures proposed to exceed the maximum height for structures specified in Table  C‐2 as part of a planned unit development or master plan, the Development Review Board may  waive the requirements of this section as long as the general objectives of the applicable zoning  district are met. A request for approval of a taller structure shall include the submittal of a  plan(s) showing the elevations and architectural design of the structure, pre‐construction grade,  post‐construction grade, and height of the structure. Such plan shall demonstrate that the  proposed building will not detract from scenic views from adjacent public roadways and other  public rights‐of‐way.  (c)   Rooftop Apparatus. Rooftop apparatus, as defined under Heights in these Regulations,  that are taller than normal height limitations established in Table C‐2 may be approved by the  Development  Review  Board  as  a  conditional  use  subject  to  the  provisions  of  Article  14,  Conditional Uses. Such structures do not need to comply with the provisions of subsections (a)  and (b) above.    The maximum allowable height (prior to waiver considerations) in the C1‐Auto district is 35‐feet for flat  roofs.  The applicant is proposing a four‐story building with a height of 48‐feet.  The elevation of the  proposed roof will be 236.5 feet, which is approximately 34.5‐feet above the elevation of Shelburne Road  at the intersection of Shelburne Road and Fayette Road.  At sketch, the applicant provided a rendering to  illustrate the way the proposed building will look from the intersection of Shelburne Road and Fayette  Road.  The currently proposed roof is 2.5 feet higher than at sketch, with an additional of four feet of  elevator and mechanical equipment. The applicant has indicated the rendering shows the most visible  location  as  other  locations  will  be  more  obscured.  The  Board  has  the  authority  to  waive  height  requirements as long as the general objectives of the zoning district are met.     The Board finds that the proposed building height will not detract from scenic views from adjacent public  roadways  or  other  public  rights‐of‐way  as  it  is  largely  screened  from  Shelburne  Road  by  other  development and approves the height waiver request.   B) 15.18 CRITERIA FOR REVIEW OF PUDS, SUDVIDISIONS, TRANSECT ZONE SUBDIVISIONS AND  MASTER PLANS    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of  the project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The applicant has received preliminary water and wastewater allocations.  The Board finds  this criterion met.    #SD‐18‐06  4 4 of 13  (1) Sufficient  grading  and  erosion  controls  will  be  utilized  during  construction  and  after  construction  to  prevent  soil  erosion  and  runoff  from  creating  unhealthy  or  dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may  rely  on  evidence  that  the  project  will  be  covered  under  the  General  Permit  for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    The applicant has provided an EPSC plan and stabilization notes.  The Board finds this criterion  met.    (2) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by  the applicant, and the findings of any  technical review by City staff or consultants.    The applicant has submitted a traffic study which concludes that the Project will generate 27  peak hour trip ends and that the Level of Service for both Fayette Road and the adjoining US‐ 7, Fayette Road and McIntosh Avenue will be unchanged by the Project.  The Study predicts  less than one second additional delay at the US‐7 intersection due to the Project.  The Board  and the DPW director have reviewed the traffic study and find this criterion met.    (3) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features  on the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the  Natural Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.    The project is located just south of a surface water.  The Project is entirely outside the surface  water buffer and therefore the Board finds this criterion met.  The applicant is proposing  landscape and open space improvements near a wetland resource within the PUD.  The Board  finds  these  proposed  improvements  enhance  the  natural  features and thus meet this  criterion.    (4) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the  location of lot lines, streets and street types, and natural resources identified in Article XII  of these Regulations.     The Board finds that the proposed building has a different appearance from the adjoining  Larkin Terrace building and the Olde Orchard Park, but is generally consistent with the multi‐ unit building context of Fayette Road and the PUD.  The Board finds this criterion met.    (5) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities  for creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only to the location of natural  resources identified in Article XII of these Regulations and proposed open spaces to be  dedicated to the City of South Burlington.    The applicant is proposing an approximately 225 sq. ft. hardscaped patio to the west of the  building at the bottom of the interior staircase, as well as an approximately 334 sq. ft. lounge  #SD‐18‐06  5 5 of 13  area on the first dwelling level of the building.  As part of the overall master plan for the PUD,  the applicant is hoping to create a large park area.  This park is not part of the current  application for review, but the applicant is proposing landscaping within the future park area  to meet their minimum landscaping requirements.  Landscaping is discussed further below  under Landscaping and Screening Requirements.  The Board finds this criterion met.    (6) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including,  but  not  be  limited  to,  minimum  distance  between  structures,  street  width,  vehicular access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and  pressure, and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall  be  designed  and  installed  in  accordance  with  applicable  codes  in  all  areas  served  by  municipal water. This standard shall not apply to Transect Zone subdivisions.    The deputy Fire Chief reviewed the plans on February 26, 2018 and indicated that there are  no comments on the application.  The Board finds this criterion met.    (7) Roads,  recreation  paths,  stormwater  facilities,  sidewalks,  landscaping,  utility  lines  and  lighting have been designed in a manner that is compatible with the extension of such  services  and  infrastructure  to adjacent  properties.  For  Transect  Zone  subdivisions,  this  standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and sidewalks.    See criterion 9 below for infrastructure comments.  See criterion 11 below for comments  related to stormwater.    (8) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council. For Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and  type of roads, recreation paths, and sidewalks.     Based on DPW and Staff recommendations, the applicant has updated the existing site access  to reduce excess pavement, improve safety by eliminating merges, and align the driveway  with the future roadway.  The proposed driveways provide separate access points for the  proposed 47‐unit building at 115 Fayette Road and the existing ground level parking garage  at 7 Fayette Road.  The driveway for the 47‐unit building is proposed to be two‐way and uses  the western edge of the existing curb cut.  The driveway for the existing parking garage  creates a new curb cut aligned with the future road currently used to access the Palace 9  Cinema building and will be one‐way into the parking garage.  The Board finds in general that  the proposed driveway configuration meets the stated goals but finds that the applicant must  reduce the curb radius on the western edge of the access for the building at 115 Fayette Road  to fifteen (15) feet, which is the minimum radius the City has determined necessary for fire  truck access.  [[alternative language:  The Board finds that the proposed geometry of the  western edge of the access for the building at 115 Fayette Road is greater than the maximum  15 foot radius described in the Street Types of Article 11 due to the overall angle of the  driveway, ___, ___ and ___.  The Board finds this criterion met.]]    (9) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).    #SD‐18‐06  6 6 of 13  The Board finds this Project meets the goals of Southwest Quadrant Objectives and Strategies  as they pertain to high‐density and redevelopment and residential and open space along the  lakeward portion of the quadrant.  The Board finds this criterion met.    (10) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less  runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater  as close as possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard  shall  apply  only  to  the  location of  natural  resources  identified in Article XII of these  Regulations.    The Board finds that the Project meets the substantial reconstruction trigger for applicability  of the Stormwater Management Standards of Section 12.03.    The Assistant Stormwater  Superintendent reviewed the application on March 1 and March 29, 2018 and offers the  following comments.    The Stormwater Section has reviewed the “Seven Fayette Drive” site plan prepared by Krebs  & Lansing, dated 1/9/18 and most recently updated on 2/28/18. We would like to offer the  following comment:    1. The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all  stormwater treatment and conveyance infrastructure.   The Board adopts the Assistant Stormwater Superintendent’s comments as conditions of  approval.    C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    14.06 General Review Standards  A.  Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use  policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    See above for a discussion of the Project’s conformance with the Comprehensive Plan.    B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)   The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site,  from structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.  (2)   Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.    Proposed parking is located to the rear and sides of the building.  The applicant is requesting  several waivers pertaining to parking, as follows.    First, the applicant has prepared a shared parking analysis, included in the Traffic Study  prepared by RSG, which concludes that the peak parking demand will be 692 spaces.  With  #SD‐18‐06  7 7 of 13  the proposed project, the available parking spaces will be 583.  Note that the application  package and the accompany parking study reference 584 spaces, but the applicant has  removed one space in response to communication with staff prior to the hearing.  The  currently proposed number of spaces is 583.  A combined total of 45 spaces are proposed  on the access drive to the proposed building and under the proposed building. The applicant  is requesting a waiver for the 16% parking deficit.  Given the mix of uses, the parking  analysis showing that the peak demand of 692 spaces occurs during only a fraction of the  year, and the proximity of public transit, the Board supports this waiver request. Further,  the availability of approximately 55 parking spaces on Fayette Road increases the flexibility  of the project to support peak loads beyond what is predicted in the parking analysis.    The applicant has also requested a waiver to allow the first four parking spaces along the  entrance drive to be 17 feet deep instead of the standard 18 feet to allow the entrance  driveway to have a minimum dimension of 22 feet.  The Board supports this waiver request.     The applicant has also requested a waiver to allow the parking spaces beneath the building  to be 8.5 feet wide instead of the standard 9 feet wide to accommodate the columns of the  proposed building and to allow the building to be located within the footprint of the existing  parking lot.  The Board finds the reuse of the existing parking lot justifies this waiver  request.  (3)  Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height  and scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    See above for a discussion of compatibility with the adjoining area.  As discussed above, the  applicant is requesting a height waiver.      C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions between  buildings of different architectural styles.    The Board finds this criterion met.    (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    The Board finds that the reuse of the existing parking lot meets this criterion.  The Board finds  that the requested height waiver will not result in disharmonious structures.    14.07 Specific Review Standards     In all Zoning Districts and the City Center Form Based Codes District, the following standards shall  apply:    A.  Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  #SD‐18‐06  8 8 of 13  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    The Board finds that no additional land is needed to support access to abutting properties.    B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious relation to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.    Utility connections are proposed to be underground.  The Board finds this criterion met.    C.  Disposal of Wastes. All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum)  shall not be required to be fenced or screened.    The applicant is proposing to reconfigure the existing dumpster enclosure to accommodate trash,  recycling and compost.  The Board finds this criterion met.    D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.    The required landscape value for the Project, based on an estimated building construction cost of  $3.5 million is $42,500.  The applicant is proposing $43,217 worth of landscaping on site.  The applicant  is also proposing to remove 147 caliper inches of trees which were part of the previously approved site  plan.  Due to site constraints, the applicant is proposing to replace these trees in a proposed park area  southwest of the building outside of the subject property but within the PUD.  A permit amendment will  be needed should the applicant pursue the alternative park improvements. The Board approves the  applicants request for off‐site replacement landscaping within the PUD. E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review  Board may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's  Comprehensive Plan are met. However, in no case shall the DRB permit the location of a new structure  less than five (5) feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow land  development creating a total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning  district in the case of new development, or increasing the coverage on sites where the pre‐existing  condition exceeds the applicable limit.    The Board finds this criterion met.    F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various  other techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into  underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is  required pursuant to the standards contained within Article 12.    #SD‐18‐06  9 9 of 13  The applicant is proposing to treat roof runoff in a new gravel wetland to be located north of the  proposed building.  The applicant has indicated that the gravel wetland will be planted with low  maintenance grasses to allow it’s use as a recreation area by residents when not inundated.  The normal  water elevation of the gravel wetland will be below grade.      The applicant is also proposing to use pervious pavers for the sidewalk to the building, the patio west of  the building, and the new driveway to the existing parking garage at 7 Fayette Road.  The Board finds  this criterion met.    G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    No roadways are proposed as part of the Project.    The anticipated levels of service at the nearest signalized intersection were evaluated as part of the traffic  study.  The traffic study concluded no change in levels of service except the northbound left lane from US‐ 7 which is projected to change from LOS A to LOS B in the future build condition.    The dimensions of the parking areas are discussed above.  Internal circulation is discussed above.    D) OTHER  1. Lighting    Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.    A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.    B. Specific Requirements for Parking Areas.  Light sources shall comply with the following:  1) The number and spacing of required light pole standards in a parking area or lot  shall be determined based on the type of fixture, height of pole, number of fixtures  on the pole, and the desired lighting level. Unless the applicant can demonstrate a  reasonable alternative, lighting shall be considered evenly distributed if the light  fixtures are placed at intervals that equal four times the mounting height.  2) Pole placement, mounting height, and fixture design shall serve to minimize  lighting from becoming a nuisance. All light sources shall be arranged so as to  reflect away from adjacent properties.  All light sources shall be shielded or  positioned so as to prevent glare from becoming a hazard or a nuisance, or having  a negative impact on site users, adjacent properties, or the traveling public.   Excessive spillover of light to nearby properties shall be avoided. Glare shall be  minimized to drivers on adjacent streets.  3) Poles shall be rustproof metal, cast iron, fiberglass, finished wood or similar  structural material, with a decorative surface or finish.    #SD‐18‐06  10 10 of 13  4) Poles in pedestrian areas shall not be greater than 30 feet in height and shall  utilize underground wiring.   5) Poles in all other areas shall not exceed thirty (30) feet in height, and shall utilize  underground wiring.  6) Light sources on structures shall not exceed thirty (30) feet, or the height of the  structure, whichever is less. Exterior lighting for parking garages and structures  shall be mounted no higher than the roof of the structure.    The applicant is proposing two pole mounted and five building mounted light fixtures in the new  parking area.  The applicant is also proposing to remove one street light and install four street lights  along Fayette Road.  The Board finds these street lights are consistent with DPW standards.  The  pole mounted parking area lights are proposed to be 22 feet high.  The street lights are proposed to  be 15 feet high.  The Board finds this criterion met.  [[alternative language:  The Board finds the  applicant must reduce the light mounting height in the parking area and in the ROW to fourteen (14)  feet prior to zoning permit approval]]   2. Bicycle Parking    The proposed 47 unit residential building requires five short term and 47 long term bicycle  parking spaces according to the provisions of Section 13.14.  The applicant has provided ten  short term spaces and 47 long term spaces.  The applicant will be required to meet the spacing  requirements of Section 13.14B(2)(d).  The Board finds this criterion met.    3. Parking Lot Landscaping    Section 13.06B of the Land Development Regulations addresses landscaping of parking areas as  follows.    1. All off‐street parking areas shall be landscaped around the perimeter of the lot with trees,  shrubs and other plants. Perimeter planting shall be set back from the curb sufficiently to  allow for snow storage. The purpose of perimeter planting shall be to mitigate the view of  the parking lot from the public way and from adjacent uses and properties, and to provide  shade and canopy for the parking lot. In some situations it may be necessary both for  surveillance purposes and for the perception of safety to install the size and type of plants  that leave visual access between the parking lot to the public way or other pedestrian areas.  2. N/A  3. All interior and perimeter planting shall be protected by curbing unless specifically designed  as  a  collection  and  treatment  area  for  management  of  stormwater  runoff  as  per  13.06(B)(5)(c) below. Interior planted islands shall have a minimum dimension of six (6) feet  on any one side, and shall have a minimum square footage of sixty (60) square feet. Large  islands are encouraged.   4. Landscaping Requirements   (a)  Landscaping shall include a variety of trees, shrubs, grasses and ground covers. All  planting shall be species hardy for the region and, if located in areas receiving road runoff  or salt spray, shall be salt‐tolerant.   (b)  At  least  one  (1)  major  deciduous  shade  tree  shall  be  provided  within  or  near  the  perimeter of each parking area, for every five (5) parking spaces. The trees shall be placed  evenly throughout the parking lot to provide shade and reduce glare. Trees shall be placed  #SD‐18‐06  11 11 of 13  a minimum of thirty (30) feet apart.  (c)  Trees shall have a caliper equal to or greater than two and one‐half (2 ½) inches when  measured on the tree stem, six (6) inches above the root ball.  (d)  Where more than ten (10) trees are installed, a mix of species is encouraged; the species  should be grouped or located in a manner that reinforces the design and layout of the  parking lot and the site.  (e)  N/A   (5) N/A    (6) Snow storage areas must be specified and located in an area that minimizes the potential  for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  The City Arborist reviewed the proposal on February 8, 2018 and has no concerns.  The Board finds these  criteria met.  DECISION    Motion by ___, seconded by ___, to approve preliminary and final plat application #SD‐18‐08 of Milot  Larkin Partnership, LLP, subject to the following conditions:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plat plan must be revised to show the changes below and shall require approval of the  Administrative Officer. Three (3) copies of the approved revised plat must be submitted to the  Administrative Officer prior to recording the plat.    a. Civil Site Plan table of Lot Coverages must be updated to reflect the corrected values.  b. Reduce light pole height in parking lot and ROW to 14 feet  c. Adjust western edge of curb cut for proposed building to be 15 foot radius    4. A digital PDF version of the full set of approved final plat must be delivered to the Administrative  Officer before recording the final plat plan.    5. A digital file consisting of an ArcGIS or AutoCAD formatted file of the proposed subdivision, including  property lines, easements, and rights of way, either georeferenced or shown in relation to four  easily identifiable fixed points such as manholes, utility poles or hydrants, must be provided to the  Administrative Officer before recording the final plat plan.    6. Any changes to the final plat plan will require approval of the South Burlington Development Review  Board.     7. The final plat plan (Overall Site and P.U.D Plan) must be recorded in the land records within 180 days  or this approval is null and void. The plat plan must be signed by the Board Chair or Clerk prior to  recording.    8. The mylar must be recorded prior to zoning permit issuance.  #SD‐18‐06  12 12 of 13    9. A zoning permit must be obtained for the building within six (6) months of approval with the option  for requesting a one (1) year extension.    10. The following waivers of the Land Development Regulation standards are granted.    a. Front setback from 30 feet to 12 feet  b. Height from 35 feet to 48 feet with an additional four feet of mechanical and elevator  equipment  c. Overall PUD parking spaces from 692 spaces to 583 spaces  d. Parking space length for the first four parking spaces along the entrance drive from 18  feet to 17 feet  e. Parking space width beneath the building from 9 feet to 8.5 feet    11. The applicant must receive final water and wastewater allocations prior to issuance of a zoning  permit.  12. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.    13. Prior to issuance of a zoning permit, the applicant must post a landscaping bond with a value of  $42,500. This bond shall remain in full effect for three (3) years to assure that the landscaping has  taken root and has a good chance of survival.     14. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.    15. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Bill Miller    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _.      Signed this ____ day of ________________, 2018, by      _____________________________________                                                Bill Miller, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  #SD‐18‐06  13 13 of 13  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.      #SD‐18‐09  Staff Comments 1 1 of 4  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐18‐09_194 Tilley_Pizzagalli_Sketch.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 30, 2018  Plans received: March 8, 2018  194 Tilley Drive  Sketch Plan Application #SD‐18‐09  Meeting date: April 3, 2018  Owner/Applicant  Pizzagalli Properties, LLC  462 Shelburne Road, Suite 101  Burlington, VT 05401  Engineer  Donald Hamlin Consulting Engineers, Inc.  136 Pearl Street  Essex Junction, VT 05452  Property Information  Tax Parcel 1718‐00194  Industrial & Open Space District  15.07 acres       Location Map        PROJECT DESCRIPTION    Sketch plan application #SD‐18‐09 of Pizzagalli Properties, LLC to construct a two story, 55,000 square  foot medical office building with 275 parking spaces on 15.07 acres, 194 Tilley Drive.    PERMIT HISTORY    The Project is located in the Industrial & Open Space District.  It is also located in the Transit Overlay  District and a portion of the property is located in the Flood Plain Overlay District Zone A.  In 2006, the  applicant received final plat approval for a 58,400 square foot general and medical office building on this  #SD‐18‐09  Staff Comments 2 2 of 4  property (#SD‐06‐108).  The applicant failed to record a mylar and the approval expired.   The current  configuration differs significantly from the prior approval.     COMMENTS    Administrative Officer Ray Belair and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 3/8/18 and offer the following comments. Numbered items for the Board’s  attention are in red.    CONTEXT    The project as presented will be subject to site plan review.  Site plan review does not require a sketch  plan, but the applicant has elected to apply for sketch plan review to gather Board feedback before  proceeding with their detailed design.      ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Setbacks, Coverages & Lot Dimensions    Industrial  and  Open  Space  District  Required Proposed   Min. Lot Size 3 ac.  15.07 ac.   Max. Building Coverage 30%  4%    Max. Overall Coverage 50%  21%    Min. Front Setback 50 ft.  230 ft.   Min. Side Setback 35 ft.  76 ft.   Min. Rear Setback 50 ft.  399 ft.   Height (flat roof) 35 ft.  2 story    Industrial‐Open Space District (IO)    The purpose of the IO district is, in part, to provide suitable locations for high‐quality, large‐lot office, light  industrial and research uses in areas of the City with access to major arterial routes and Burlington  International Airport. The IO District regulations and standards are intended to allow high‐quality planned  developments that preserve the generally open character of the district, minimize impacts on natural  resources and water quality, and enhance the visual quality of approaches to the City while providing  suitable locations for employment and business growth.    1. Staff recommends the Board ask the applicant to discuss how the property is intended to provide  visual and physical access to open space in the area (for lunch, for walking, etc.)    SITE PLAN REVIEW STANDARDS    General site plan review standards pertain to conformance with the Comprehensive Plan, location of  parking, compatibility with adjoining structures, and relationship to other site features such as terrain.    Staff considers that the proposed structure is generally well related to the adjoining building at 192 Tilley  Drive in terms of height and scale.    #SD‐18‐09  Staff Comments 3 3 of 4    2. Staff recommends the Board discuss with the applicant the layout as it pertains to creating a  campus feel.  Staff considers that the proposed entrance driveway configuration would result in the  two parking lots feeling effectively connected, and the applicant should not consider the presence of  a property line to hinder the strong connection between the two properties.  Staff suggests the  Board discuss with the applicant whether augmented open space amenities such as outdoor  gathering spaces, landscape features or pedestrian connections would better create a campus fee.    SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR INDUSTRIAL AND AIRPORT DISTRICTS    Parking, Access and Internal Circulation  (1)   Parking requirements may be modified, depending in the extent of shared parking, the  presence of sidewalks or recreation paths, and residences lying within walking distance (defined as  no further than one‐quarter (¼) mile for purposes of these districts). Any requirements for shared  access and/or parking must be secured by permanent legal agreements acceptable to the City  Attorney.  (2)   Parking shall be placed to the side or rear of the structures if possible.  (3)   Parking areas shall be designed for efficient internal circulation and the minimum number  of curb cuts onto the public roadway.  (4)   Access improvements and curb cut consolidation may be required.  The applicant has elected to place the parking on the south side of the building, which Staff considers  meets the Industrial District parking standards (Section 6.05C) and the Site Plan Review Standards related  to parking (Section 14.06B(2)).  The parking on the south also provides a more desirable view from the  recreation path along the north side of the property connecting Tilley Drive to Community Drive.    The proposed parking spaces exactly meet the minimum required number of parking spaces for the use.    3. Staff considers that the Board has the authority to grant up to a 25% parking waiver.  Since the  applicant has experience with a similar property at 192 Tilley Drive, Staff recommends the Board  discuss with the applicant how many parking spaces they feel are actually needed for the proposed  building,  and  discuss  whether  a  reduction  or  increase  in  parking  spaces  from  the  minimum  requirement is warranted.    OTHER    Act 250  The Mountain View Office Park subdivision is covered under Act 250 permit #4C1153 and subsequent  related approvals.  There are Act 250 findings requiring traffic monitoring at full build of the subdivision  at the intersection of VT 116 and Tilley Drive to evaluate whether a left turn lane on VT 116 onto Tilley  Drive is needed.  It further requires traffic studies evaluate the impacts to VT 116 intersections with Old  Farm Road and any other intersections receiving 75 or more Project‐generated peak hour trips.      Transit  The Mountain View Office Park is located in the Transit Overlay District and is served by an on‐demand  shuttle service.  As a medical office, the proposed building will need to also be served.  Staff recommend  that the Board confirm with the applicant that this will be addressed.    #SD‐18‐09  Staff Comments 4 4 of 4  RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the Project with the applicant and close the meeting.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner        DEVELOPMENT REVIEW BOARD              6 MARCH 2018    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 6  March 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, J Smith, J. Wilking, M. Behr (by phone), F.  Kochman, B. Sullivan    ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Planner; J. Hodgson,  D. Fay, M. Jarvis, S. McClellan, J. Goodwin, M. Sopher, R. Flood, D. Grover, K. Braverman, J.  Larkin, C. Galipeau, B. Waxler    1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the Agenda.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    Mr. Miller introduced Brian Sullivan as the new DRB member recently appointed by the City  Council.    5. Final Plat Application #SD‐18‐03 of Burlington International Airport to subdivide a  16,596 sq. ft. lot developed with a single family dwelling into two lots of 9,500 sq. ft.  (lot #1) and 7096 sq. ft. (lot #2), and to join lot #2 with the 7,273 sq. ft. lot located at 5  Maryland Street, 12 Ledoux Terrace:    The applicant noted that this application revised the previously presented sketch plan and  addresses the Board’s requirement lot frontage.    The plan is to subdivide a 16,596 sq. ft. lot in an R‐4 zoning district, developed with a single  family home, into two lots of 9500 sq. ft. (lot #1) and 7096 sq. ft. (lot #2).  Lot #2 will then be  merged with the lot at 5 Maryland Street (7273 sq. ft.).  This will provide the required frontage.          DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 MARCH 2018  PAGE 2    No issues were raised.    Mr. Cota moved to close SD‐18‐03.  Ms. Smith seconded.  Motion passed unanimously.    6. Preliminary and Final Plat Application #SD‐18‐06 of Milot Larkin Partnership, LLP, to  amend a planned unit development consisting of 210 residential units, a 60‐unit multi‐ family building with 17,976 sq. ft. of commercial space, a 20,000 sq. ft. movie theater  building (1000 seats), a 22,500 sq. ft. restaurant/medical office, a 3500 sq. ft.  restaurant with drive‐through services, and a bank with drive‐through service. The  amendment consists of constructing a 4‐story, 47‐unit residential building, 115 Fayette  Road:    Mr. McClellan noted that the property is in the C‐1‐Automobile District and is part of a 40.7  acre PUD which includes MacDonald’s, the commercial building at 7 Fayette Rd., the Palace 9  Movie Theatre, a 6‐aprtment building at Old Orchard Park, Citizens Bank, and the former Larkin  Terrace building whose redevelopment was recently approved.      Two of the issues raised at sketch plan were quality open spaces and the possibility of meeting  the landscaping requirement with off‐site plantings.  There was also previous discussion about  providing affordable housing; however, the applicant is not requesting a density bonus, and it is  not in the DRB’s purview to require affordable housing if no density bonus is requested.  The  applicant did indicate, however, that they do propose to provide non‐subsidized, non‐income  restricted affordable housing, which does not meet the strict definition of “affordable housing.”    Members were agreeable to the height waiver, parking, and the resolution of the open space  and landscaping issues.      It was noted that the Public Works Director has asked for a stipulation that the next time the  stormwater permit is changed for the PUD, that the driveway be reconfigured to provide a  separate access for the building at 7 Fayette Road and the proposed building at 115 Fayette  Road.   Mr. McClellan expressed concern as to whether these physical improvements could be  made at the driveway.  He was not sure if “site balancing” would be allowed under the permit  that would allow them to make site improvements to areas that can be physically improved.   Mr. McClellan said he would provide language to staff to address this issue.    Mr. Jarvis, operator of the movie theater, asked if there is sufficient parking.  Mr. Larkin said  this need will be addressed.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 MARCH 2018  PAGE 3    Mr. Cota moved to continue SD‐18‐06.  Ms. Smith seconded.  Motion passed unanimously.    7. Preliminary and Final Plat Application #SD‐18‐07 of Blue Dragonfly, LLC and Antonio B.  Pomerleau to resubdivide three lots at 1519 and 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett  Bay Road:    The applicant noted that until 2011 the designation of these lots was under a PUD which was  removed at that time.  The current plan is to adjust the property line to comply with lot  coverages.      It was noted that the applicant is also seeking approval to locate off‐site parking at 1519  Shelburne Road (this will be addressed in a later agenda item relating to that location).    The applicant will also submit an application for a state wastewater permit.    No other issues were raised.    Mr. Cota moved to close SD‐18‐07.  Mr. Kochman seconded.  Motion passed unanimously.    8. Site Plan Application #SP‐18‐08 of Blue Dragonfly, LLC, to amend a previously  approved plan for a 12,345 sq. ft. building consisting of 5557 sq. ft. of light  manufacturing use, 4061 sq. ft. of wholesale use, and 2707 sq. ft. of retail use.  The  amendment consists of 1) converting to 5575 sq. ft. of general office, 1660 sq. ft. of  retail use, and 4825 sq. ft. of distribution and related storage with > 15% of GFA in  office or other principal permitted use by the same tenant, and 2) proposed entrance  modifications and related site improvements.  The applicant is also seeking approval  for off‐site parking, 1519 Shelburne Road:    The applicant noted that Magic Hat has outgrown its current location and is considering leasing  the building on lot #3 for offices, conference space, and storage uses.      A new paved walking trail will be provided between Lot #3 and Lot #1.    Mr. Goodwin of the Bike/Ped Committee, asked that the path be open to the public and that  signage be provided.  The applicant was amenable to this.    No other issues were raised.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 MARCH 2018  PAGE 4    Mr. Cota moved to close SP‐18‐08.  Mr. Kochman seconded.  Motion passed unanimously.    9. Site Plan Application #SP‐18‐09 of Blue Dragonfly, LLC, to amend a previously  approved plan for a 6,470 sq. ft. mixed use building consisting of auto repair and retail  use.  The amendment consists of 1) constructing a 12‐foot wide walkway connecting  the property to 11519 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road, expanding the parking  area to provide offsite parking for 1519 Shelburne Road, and constructing stormwater,  landscape and related site improvements, 1525 Shelburne Road;    The applicant noted that parking for this plan will be angled in order to keep the impervious  surface low.  Members asked that signage be provided to avoid potential confusion regarding  the entrance.    One parking space has been removed and a tree has been relocated.  The applicant did not  want to remove a parking space along Bartlett Bay Road which will be used by Jiffy Lube  customers.    Mr. Kochman asked how the property became non‐compliant.  Mr. Belair explained that the  standards were amended after the property had been developed.  Mr. Belair also noted that  one of the tenants was non‐compliant.  The applicant advised that this tenant has been asked  to leave.    Mr. Behr suggested adding some additional green space.      No other issues were raised.    Mr. Cota moved to close SP‐18‐09.  Ms. Smith seconded.  Motion passed unanimously.    10. Sketch Plan Application #SD‐18‐08 of Snyder‐Braverman Development Co., LLC, to  subdivide a 5.53 acre parcel into five lots, ranging in size from 0.57 acres to 2.10 acres,  and to adjust the boundary between a previously conveyed 0.62 acre right‐of‐way  easement to the City of South Burlington and a sixth 4.20 acre lot for the purpose of  conformance with the Official Map, 310 Market Street:     Mr. Miller noted that the DRB is responsible for reviewing subdivisions within the Form Based  Code (FBC) District.  The development plans of lots C through G, however, are subject only to  administrative review.       DEVELOPMENT REVIEW BOARD  6 MARCH 2018  PAGE 5    Mr. Braverman advised that all but two of the proposed lots are in the T4 FBC District.  Lots G  and F are in the T3 district, which has a lower density.    Mr. McKenzie described the re‐orienting of the Market Street alignment.      Members asked about traffic patterns that will emerge when Market Street is connected to  Williston Road (with the construction of Garden Street).  Mr. McKenzie reviewed the traffic  study for the full‐build condition.    It was noted that the final design for the reconstruction of Market Street is underway.   Construction is planned to start later this year.     As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 9:16 p.m.      These minutes were approved by the Board on ___________.        DEVELOPMENT REVIEW BOARD              20 MARCH 2018    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 20  March 2018, at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; M. Cota, J Smith, J. Wilking, M. Behr (by phone), B.  Sullivan    ALSO PRESENT: R. Belair, Administrative Officer; M. Keene, Development Planner; H. Tremblay,  P. Washburn, L. Putnam, J. Santoro    1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the Agenda.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    Ms. Keene advised that there would be a few items under Other Business.    5. Continued Preliminary & Final Plat Application #SD‐18‐06 of Milot Larkin Partnership,  LLP, to amend a planned unit development consisting of 210 residential units, a 60‐ unit multi‐family building with 17,976 sq. ft. commercial space, a 20,000 sq. ft. movie  theater building (1000 seats), a 22,500 sq. ft. restaurant/medical office, a 3,500 sq. ft.  restaurant with drive‐through services, and a bank with drive‐through service.  The  amendment consists of constructing a 4‐story, 47‐unit residential building, 115 Fayette  Road:    Mr. Belair advised that the applicant had asked for the item to be continued to 3 April.    Mr. Cota moved to continue SD‐18‐06 to 3 April 2018.  Ms. Smith seconded.  Motion passed  6‐0.          DEVELOPMENT REVIEW BOARD  20 MARCH 2018  PAGE 2    6. Conditional Use Application #CU‐18‐02 of Paul J. Washburn to construct a 14’x17’  detached accessory structure to be used as a 186 sq. ft. accessory residential unit, 30  Myers Court:    Mr. Washburn said this will be a ground bound “tiny house” hooked up to sewer, water and  utilities.  It will use electric heat.  It will have a pitched roof.  Mr. Washburn’s girlfriend will be  living there.    No issues were raised.    Mr. Cota moved to close CU‐18‐02.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed 6‐0.    7. Design Review Application #DR‐18‐01 of Mitchell Schwartz to amend a previously  approved Master Signage Permit (MSP).  The amendment consists of: 1) adding a free‐ standing sign to the MSP, and 2) changing the allowable sign colors to gold, white,  green and black, 372 Dorset Street:    Ms. Putnam said they are temporarily relocating the business in order to renovate at 325  Dorset St.  They will take their existing sign and move it to the temporary location at 372 Dorset  St.  She showed a photo of the sign.    No issues were raised.    Mr. Cota moved to close DR‐18‐01.  Ms. Smith seconded.  Motion passed 6‐0.    8. Design Review Application #DR‐18‐02 of Vermont Pool and Bar to amend a previously  approved Master Signage Permit (MSP).  The amendment consists of changing the  allowable sign colors to black and white, 35 San Remo Drive:    Mr. Santoro said they will be putting up a new free‐standing sign.  He showed a picture of the  proposed sign.    No issues were raised.    Mr. Cot moved to close DR‐18‐02.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed 6‐0.            DEVELOPMENT REVIEW BOARD  20 MARCH 2018  PAGE 3    9. Design Review Application #DR‐18‐03 of Heather Tremblay to amend a previously  approved Master Signage Permit (MSP).  The amendment consists of allowing the  colors orange and purple to be located on the freestanding signs at the main  entrances to the property, 155 Dorset Street:    Ms. Tremblay noted that orange and purple are currently not allowed on the 2 existing  freestanding signs.  They would like to add those colors.    No issues were raised.    Mr. Cota moved to close DR‐18‐03.  Ms. Smith seconded.  Motion passed unanimously.    10. Minutes of Joint Meeting of 30 January 2018:    Mr. Miller noted that on the bottom of p.1, the 4th letter from the end should be an added “u.”    Mr. Cota moved to approve the Minutes of the Joint Meeting of 30 January 2018 with the  noted addition.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed 6‐0.    11. Other Business:    a. Technical Review:    Ms. Keene reviewed the nature and use of technical review.  She noted it is granted by State  Statute and local regulations.  The City is allowed to bill the applicant for this review.    Technical review can be invoked by the DRB.  Staff can advise an applicant that a technical  review is likely so that it can be done prior to the application being heard by the DRB.      Technical review is invoked to verify compliance with the LDRs on such issues as:  a. Wetlands  b. Traffic  c. Architectural  d. Noise  e. Impacts over time  f. Wildlife      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  20 MARCH 2018  PAGE 4    g. Height/shadows/views  h. Legal review (affordability criteria, TDRs, street acceptance)  i. Air quality  j. Design and layout to comply with Form Based Code or SEQ criteria  k. Anything the DRB would like more expertise on that staff cannot provide    Mr. Wilking said his issue is that he doesn’t know what a technical review will cost before the  DRB decides to invoke it.  Mr. Belair said that typically they get an estimate, and the applicant  can come back to the DRB if they feel the cost is too high.    b. Non‐compliant Site Conditions:    Ms. Keene noted that if the city has ever issued a Certificate of Occupancy (CO), this sanctions  the violation and makes the site compliant.  She added that most city properties have had a CO  in the past.    Mr. Belair said that if there were to be a new regulation which puts some part of the property  in violation, the city could then ask an applicant to remedy that situation.      Mr. Sullivan cautioned staff to have the City Attorney look into “vested rights” issues.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 7:42 p.m.    These minutes were approved by the Board on ____________.