Loading...
HomeMy WebLinkAboutSD-17-29 - Decision - 1580 Dorset Street#SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    JJJ SOUTH BURLINGTON, LLC  1580 Dorset Street & 1699 HINESBURG ROAD  PRELIMINARY PLAT APPLICATION #SD‐17‐29  FINDINGS OF FACT AND DECISION    1 1 of 28  Preliminary plat application #SD‐17‐29 of JJJ South Burlington, LLC to amend a previously approved 258  unit planned unit development in two (2) phases. The amendment is to Phase II (Cider Mill II) of the  project and consists of increasing the number of residential units by 33 units to 142 units in Phase II and  291 overall. The 142 units are proposed to consist of 66 single family lots, 46 units in two (2) family  dwellings, and 30 single family units on shared lots, 1580 Dorset Street & 1699 Hinesburg Road.    The Development Review Board held a public hearing on Tuesday January 2 and February 20, 2018.  Brad  Dousevicz, Brian Currier and Paul O'Leary represented the applicant.    Based on testimony provided at the above mentioned public hearing and the plans and supporting  materials contained in the document file for this application, the Development Review Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT  1. The Project consists of subdividing two parcels into 67 lots consisting of 66 single family residential  lots and one lot to be developed with 76 single family homes and duplex units and the remainder  to remain open space.  2. The owner of record of the subject properties is JJJ South Burlington, LLC.  3. The application was received on December 6, 2017, and was supplemented January 26 and February  9, 2018.  4. The subject property is located in the Southeast Quadrant – Neighborhood Residential (SEQ‐NR),  Southeast Quadrant – Village Residential (SEQ‐VR), and Southeast Quadrant – Natural Resource  Protection (SEQ‐NRP) sub‐districts.    5. The plans submitted consist of a forty five (45) page set of plans.  The cover page is entitled “The  Cider Mill Phase II A Planned Residential Development South Burlington, Vermont” prepared by  O’Leary Burke Associates, dated December, 2017 and last revised February 9, 2018.   6. The Master Plan application (#MP‐17‐02) for this project was reviewed by the Board on January  2 and February 20, 2018.    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Article 9 of the South Burlington Land Development Regulations stablishes the following general review  standards for all site plan applications located within the Southeast Quadrant.  The project is located in the SEQ‐NR, SEQ‐VR and SEQ‐NRP sub‐districts.  The dimensional standards  outlined in Table C‐2 of the Land Development Regulations were altered though the Master Plan approval  process for the subject property.  The approved waivers are outlined in the decision and findings of fact for  Master Plan #MP‐07‐01 and duplicated below.     Single family minimum lot size from 12,000 sq. ft. to 7,200 sq. ft.   Single family maximum overall lot coverage from 30% to 60%   Single family maximum building lot coverage from 15% to 42%   Multi‐family maximum overall lot coverage from 30% to 60%   Multi‐family maximum building lot coverage from 15% to 42%  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 2 2 of 28   Multi‐family front yard setback from 20 feet to 10 feet   Multi‐family rear yard setback from 30 feet to 5 feet    The applicant has indicated on the provided plans what the maximum building coverage will be on each  of the single family lots, and has shown a building setback line.  While the exact homes to be constructed  on each lot is not determined, the proposed single family homes all fall within the previously approved  waivers.  There are no multi‐family homes currently proposed.  However, the applicant has requested that  the previously approved multi‐family waivers be applied to two‐family homes.  Side yard setbacks are met  without reliance on waivers.      The applicant is proposing to address the issue of compliance with height criteria by raising the level of  the street and adjacent lots and obtaining Board approval for adjustment of pre‐existing grade of the  development lots.  The adjustment to raise the level of the street has created a layout which warrants  review under the PUD criteria of Article 14 Site Plan Review Standards.    Though the proposed building heights will require an alteration of existing grade permit in order to meet  the zoning district’s height standard, the Applicant is proposing to meet the allowable number of building  stories, summarized in the table below.    Table 1: Number of Building Stories  SEQ‐NR Allowable Proposed  Stories facing street 2  2  Stories below roofline 3  2 to 3, see discussion of  heights below  SEQ‐VR Allowable Proposed  Single and Two‐family stories facing street 2  2  Single and Two‐family stories below roofline 3  2  Multi‐family stories facing street 3  2  Multi‐family stories below roofline 3  2      B) MASTER PLAN    Pursuant to Section 15.07 D (3), the following applies:    Any application for amendment of the master plan, preliminary site plan or preliminary plat that  deviates from the master plan in any one or more of the following respects, shall be considered a new  application for the property and shall require sketch plan review as well as approval of an amended  master plan:  a) An increase in the total FAR or number of residential dwelling units for the property subject  to the master plan;   b) An increase in the total site coverage of the property subject to the master plan;  c) A change in the location, layout, capacity or number of collector roadways on the property  subject to the master plan;  d) Land development proposed in any area previously identified as permanent open space in  the approved master plan application; and/or  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 3 3 of 28  e) A change that will result in an increase in the number of PM peak hour vehicle trip ends  projected for total build‐out of the property subject to the master plan.    The property is presently subject to a Master Plan and this project will require an amendment to that plan.   All items related to the Master Plan amendment are discussed in the Master Plan Findings of Fact and  Decision.    C) DENSITY    The SEQ‐NR and the SEQ‐VR districts allow 1.2 units per acre or four (4) units per acre with Transfer of  Development Rights (TDRs).  The acreage involved in the entire Cider Mill Development (Cider Mill I and  II) is 161.59 acres, therefore the development has 193 units of inherent density and 646 units of maximum  density.  Cider Mill I included 149 units, therefore 44 units of inherent density remain.  As part of the  Master Plan approval, the Applicant submitted the legal documents pertaining to the option to purchase  development rights for Cider Mill I and Cider Mill II for review by the City Attorney, up to a maximum of  326 units.  The Applicant represents that they have secured 72 units of density from the Auclair Farm  based on 60.8 acres at a rate of 1.2 units per acre.  Therefore the Applicant needs to secure an additional  26 units of density.  The Applicant has not yet provided a proposal for the additional 26 units of density.     The Board finds that the applicant must submit documentation of the required 26 additional TDRs prior  to final plat approval.    D) PHASING    The project will be constructed in four phases as shown on Plan Sheet P.  Phase 1 consists of Aurora Lane,  Senator Street north of Nadeaucrest Drive, and Nadeaucrest Drive.  Phase 2 consists of Russett Road from  Station 10+00 to Station 18+15, Senator Street between Nadeaucrest and Liberty Lane, and Liberty Lane.   Phase 3 consists of Senator Street between Liberty Lane and Russett Road, Lindamac Drive and Russett  Road from Station 23+50 to 38+35.75.  Phase 4 consists of the remainder of Senator Street between  Russett Road and Lindamac Drive, Pippin Lane, and the remainder of Russett Road between Station 18+15  and Station 23+50.  The phasing plan takes into consideration the LDR’s prohibition on greater than 50  units accessed via a single access point.    E) PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS    Pursuant to Section 15.18 of the South Burlington Land Development Regulations, PUDs shall comply  with the following standards and conditions:    (A)(1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project.     According to Section 15.13(B)(1) of the South Burlington Land Development Regulations, the existing public  utility system shall be extended to provide the necessary quantity of water, at an acceptable pressure, to the  proposed dwelling units.    According to Section 15.13 of the South Burlington Land Development Regulations, the subdivider or  developer shall connect to the public sewer system or provide a community wastewater system approved by  the City and the State in any subdivision where off‐lot wastewater is proposed.      #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 4 4 of 28  The Applicant obtained preliminary wastewater allocation for 109 units in July of 2015.  The Applicant is  currently proposing 142 units, therefore needs allocation for an additional 33 units.    The Board finds the applicant must demonstrate that they have obtained preliminary water supply and  wastewater allocations prior to final plat approval.    (A)(2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during and after construction to prevent soil  erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on the subject property and adjacent  properties.    The Applicant has obtained a state construction general permit (permit no. 3144‐9020.2) for Cider Mill 2,  which expires May 29, 2020.  The permit addresses a 35.6 acre area encompassing 109 housing units.  The  Applicant will need to amend their state permit to address the additional disturbance associated with  housing units in the Village Residential zone.  The Board notes that the state construction general permit  prohibits discharge of visibly discolored stormwater from the construction site.  The Board notes that the  provided EPSC plans do not show final proposed grading beyond the limits of the roadways and thus it is  difficult to know whether the proposed measures will provide sufficient erosion protection.  The City has  the authority to enforce violations of the stormwater & sewer ordinance, specifically pertaining to illicit  discharges, should the Project result in sediment migrating beyond the limits of the construction site.    (A)(3) The project incorporates access, circulation, and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads.    The  Applicant  has  submitted  a  traffic  impact  assessment  and  a  traffic  addendum,  both  prepared  by  Lamoureux & Dickinson.  The Director of Public Works has reviewed these studies and has requested  additional information pertaining to directional distribution methodology and several adjoining intersections  for which information was not provided.  Comments on the traffic impact assessment, traffic addendum and  supplemental technical memorandum are discussed under criterion A (9) below.     (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife  habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.    As discussed pertaining to Article 12 below, the Project design minimizes wetland impacts.  The Open Space  Strategy identifies a north to south wildlife corridor located south of the Project and oriented between Cider  Mill and Cider Mill II.  Cider Mill and the Master Plan pertaining to Cider Mill II were permitted before the  Open Space Strategy was developed and thus did not take it into consideration.  At the narrowest point, the  wildlife corridor is 188‐feet wide between the rear of an approved home on Sommerfield Ave. and the edge  of Stormwater Pond C.  The Board finds that the stormwater pond shall not be fenced to help preserve the  wildlife corridor.      The Board finds that prior to final plat approval, the applicant must provide an open space management plan  to become part of the Home Owners Association documents, which must be reviewed and approved by the  City Attorney.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 5 5 of 28  The  applicant  must  incorporate  the  following  recommendations  of the Natural Resources Committee  pertaining  to  the  wetland  crossing  of  Aurora  Road  connecting  to Sommerfield Avenue, provided by  memorandum to the Development Review Board on November 12, 2017.     The height and grade of the embankment of the road should ensure the safe passage of wildlife.   The structure should be free of guardrails to allow wildlife to cross.    Signage depicting “wildlife crossing” should be placed at both ends of the connector.    The area formerly occupied by neighborhood park E and currently identified on the plans as Unmanaged  Open Space must be retained as open space and remain unmanaged (i.e. not mowed or otherwise  developed).     (A)(5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the  area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is  located.     Pursuant to Section 9.01 of the Land Development Regulations, the Southeast Quadrant District (SEQ)  is hereby formed in order to encourage open space preservation, scenic view and natural resource  protection, wildlife habitat preservation, continued agricultural use, and well as planned residential  use in the largely undeveloped area of the City known as the Southeast Quadrant. The open character  and scenic views offered in this area have long been recognized as very special and unique resources in  the City and worthy of protection. The location and clustering of buildings and lots in a manner that in  the judgment of the Development Review Board will best preserve the open space character of this  area shall be encouraged.    The Comprehensive Plan identifies this area as lower intensity principally residential and medium intensity  residential to mixed‐use.  The Board finds this Criterion to be met.    (A)(6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     The project will provide demarcation at the boundaries of the open space areas to prevent the open spaces  from becoming extensions of the adjacent back yards only where open spaces are immediately adjacent to  back yards.  The project will include clear pedestrian access to neighborhood park D.   The Board finds this  Criterion to be met.    (A)(7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or (designee) to ensure that  adequate fire protection can be provided.    The Deputy Fire Chief has deferred review of the plans to Final Plat.      (A)(8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have  been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure to  adjacent landowners.    On January 25, 2018, the Assistant Stormwater Superintendent indicated the stormwater design was  adequate with the exception of the following.    Assistant Stormwater Superintendent Comment:  If you read LDR §12.03C.(3), it notes that site  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 6 6 of 28  balancing may be utilized if required control of stormwater runoff cannot be achieved. Can you  demonstrate that this is true? Additionally, in Definitions on page 2‐33, Site Balancing is defined  for use where Stormwater control of certain limited areas are not possible.     Further, if I am not sure that the subject area of POI D even meets disconnection criteria as has  proposed.  In the submitted materials, disconnection of rooftops, credit 3.2:  a. Question 5, “Is the length of the disconnection at least equal to the contributing  rooftop runoff?” The application indicates yes, but for the properties along the  southern‐most leg of Russett Road (Units 7‐21), it is unclear if sufficient  disconnection area is provided before runoff is recollected and channelized in a  swale that runs behind the houses.    b. Question 6, where on the plans is it noted that downspouts must be 10 feet  away from the nearest impervious surface?   c. Question 8, “Have disconnections located on HSG C or D soils been evaluated to  determine if disconnection is appropriate?” The application indicates yes. Please  provide documentation of the evaluation that was conducted. As noted in the  VSMM, “In less permeable soils (HSG C and D), the water table depth and  permeability shall be evaluated by a professional engineer to determine if a  spreading device is needed to provide sheetflow over grass surfaces.  In some  cases, dry wells (see Figure3.1), french drains or other temporary underground  storage devices may be needed to compensate for a poor infiltration capability.”  Additionally, in the revised plan Sheet S1 revised on 1‐23‐18, it appears that there has been  regrading behind the units along Lindamac St. This slope appears to exceed the maximum slope  of the disconnection requirements.      The Applicant provided revised plans on February 9, 2018 to address this comment.  The Assistant  Stormwater Superintendent considers that the provided plans do not conclusively address this question  and further coordination is needed.  The Applicant has requested that they be allowed to complete final  coordination prior to final plat approval.  The Board finds that the modifications required to the plans to  address these comments shall be addressed prior to final plat approval.     The Board finds that the Applicant shall be required to provide a 12‐foot level area around the entire  perimeter of the stormwater ponds for maintenance access, and that 8 feet of that area shall be  maintained clear of landscaping.    The Board finds that the Applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance  infrastructure.    The Board finds that reducing the width of Russett Road between Liberty Lane and Lindamac Street to  18‐feet to accommodate maintenance access to the stormwater pond is acceptable.    (A)(9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards.    The Public Works Director reviewed the plans on December 27, 2017 and offers the following comments.    I have reviewed the various traffic analyses submitted by the applicant for the referenced  project. Materials that will be referenced in this email via footnote include:  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 7 7 of 28    1. 12/22/17 Technical Memo from Roger Dickinson  2. 12/4/17 Technical Memo from Roger Dickinson  3. 7/17/17 Technical Memo from Roger Dickinson  4. 12/28/15 Supplemental Analysis Letter from Roger Dickinson  5. 6/2/08 Traffic Impact Study from Trudell Consulting Engineers  6. State of Vermont Act 250 LU Permit #4C1128‐4 Amendment issued 2/29/16    Land Use Code    The applicant correctly applies the Institute of Transportation Engineers (ITE) LU Code 230, Single  Family Dwelling in their recent analyses1, 2, 3.     Dorset Street and Cider Mill Drive Intersection    The studies1 conclude a southbound left‐turn lane is warranted at this intersection. The  applicant’s Final Plat Submission shall include this mitigation measure in its plans.    Hinesburg Road and Cheesefactory Road Intersection     This is the one section of adjacent roadway that is identified by VTrans as a High Crash Location  (actual crashes exceed the critical rate). One measure to improve safety as this intersection  would be to install a southbound right turn deceleration lane on Hinesburg Road at  Cheesefactory Road. The applicant has already been conditioned6 that, “Prior to the construction  of the 26th unit in the Project, the Permittee shall prepare a scoping study of the [intersection],  prepare a cost estimate for any improvements and pay a ‘fair share’ impact fee to the City of  South Burlington, which shall not exceed 21.3% of the total cost of the improvement.” This  condition should be incorporated into future City Conditions of Approval for this project so that  1) all mandated improvements are easily located in a single location and 2) to ensure improved  safety at the intersection.    Hinesburg Road and Van Sicklen Road Intersection     Traffic analysis1 indicates the project will have a negative impact on this intersection’s  operations, specifically the eastbound Van Sicklen Road approach at Hinesburg Road. This  intersection has previously been identified as a location in need of improvement by the City of  South Burlington and is incorporated into the City’s Traffic Impact Fee. The applicant will  contribute $128,000 in Traffic Impact Fees to the City for this project. Those fees can be used by  the City to upgrade this intersection. No further mitigation is required by the applicant at this  location.    Hinesburg Road and (proposed) Nadeaucrest Drive    Traffic studies1, 2 indicate that neither a right turn lane onto or off of Hinesburg Road are  warranted as part of this project. The City agrees with this assessment.    Overall    The project greatly benefits from having access to two non‐signal controlled high volume  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 8 8 of 28  roadways in Dorset Street (Class 2 Town Highway) and Hinesburg Road (State Route 116), each  with approximate volumes of 6,000 cars per day. These roadways have high Levels of Service and  the ability to absorb additional traffic.    The above mentioned micro‐improvements will ensure the project does not cause undue, adverse  conditions on existing and proposed roadways.    Additional detail‐related comments will be provided at the time of Final Plat Submittal, which is  typically when specific design related details make their way into plan sets.    Thank you and let me know if you have any questions.    Justin Rabidoux  Director of Public Works    The Board finds that the applicant’s Final Plat application must include a southbound left‐turn lane at the  intersection of Dorset Street and Cider Mill Drive.    The Board finds that Condition #33(ii) of Act 250 Permit #4C1128‐4, requiring that “prior to the construction  of the 26th unit in the Project, the Applicant shall prepare a scoping study of the Cheesefactory Road/Vermont  Route 116 Intersection, prepare a cost estimate for any improvements necessary and pay a “fair share”  impact fee to the City of South Burlington, which shall not exceed 21.3%,” is incorporated as a condition of  this approval.  The Board modifies the wording of this condition for the purpose of this approval to avoid  confusion with City Traffic Impact Fees by changing the words “impact fee” to “mitigation contribution.”    The Board finds that condition #26 of the original approval (#SD‐08‐34) requiring the applicant to reassess  the northbound left turn lane warrant at the Hinesburg Road (VT 116) Nadeaucrest intersection prior to the  issuance of a zoning permit for the 50th and 100th dwelling units is no longer needed.    (A)(10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the affected  district(s).    The objectives for the SEQ identified in the comprehensive plan are as follows.    Objective 60. Give priority to the conservation of contiguous and interconnected open space areas  within this quadrant outside of those areas [districts, zones] specifically designated for development.    Objective  61.  Maintain  opportunities  for  traditional  and  emerging  forms  of  agriculture  that  complement and help sustain a growing city, and maintain the productivity of South Burlington’s  remaining agricultural lands.    Objective  62.  Enhance  Dorset  Street  as  the  SEQ’s  “main  street” with traffic calming techniques,  streetscape improvements, safe interconnected pedestrian pathways and crossings, and a roadway  profile suited to its intended local traffic function.    The Board finds Objective 60 to be satisfied by supporting a corridor through open spaces and by limiting  the roadway connections to that necessary to achieve an east‐west connection, which is another stated  City objective.  Objective 61 is discussed in conjunction with SEQ Section 9.06 below.  Objective 62 is  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 9 9 of 28  addressed by the traffic study and discussed in response to standard (A)(9) above.  The Board finds this  criterion to be met.    F) SITE PLAN REVIEW STANDARDS    Pursuant to Section 14.03(A)(6) of the South Burlington Land Development Regulations, any PUD shall  require site plan approval. The single family homes on individual lots are exempted from Site Plan  Review.  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following  general review standards for all site plan applications:    (A) Relationship of the proposed development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.    Conformance with the Comprehensive Plan is described in conjunction with Planned Unit Development  Standard (A)(10) above.    (B)(1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from structure  to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement, and adequate parking  areas.    At  the  January  2,  2018  hearing,  the  Board  requested  the  applicant  provide  grading,  parking  and  landscaping plans for the two family and single family dwellings on shared lots in order to facilitate site  plan review.  Prior to the February 20, 2018 hearing, the applicant provided these plans and a Landscaping  Unit Plantings and Budget worksheet which describes that one small tree, five small and one large  evergreen shrub, and nine flowering shrubs will be planted for each two family unit, and two small trees,  six small and one large evergreen shrub, and 12 flowering shrubs will be planed for each single family unit  on a shared lot.  Landscape planting is discussed further below.    The Board has no concerns with the grading or parking for the two family dwellings.  The applicant is  proposing that the two units in a two family dwelling share a 25‐foot wide driveway.      Based on the provided elevations, the applicant is proposing that the single family homes on shared lots  have the option to be constructed with a side‐loaded garage.  The single family homes on shared lots are  proposed to be spaced 10 feet apart.  The applicant indicated that the side‐loaded garages would only be  possible on the end units.    Driveways for the single family homes on shared lots are proposed to be approximately 35 feet long  measured from the back of sidewalk (or curb if there is no sidewalk) to the garage, and 18 feet wide.  The  Board finds the parking to be adequate.    (B)(2) Parking:  a. Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.  b. The Development Review Board may approve parking between a public street and one or  more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are met. The  Board shall approve only the minimum necessary to overcome the conditions below.  (i) – (ii) N/A  (iii) The parking area will serve a single or two‐family home;    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 10 10 of 28  The applicant has provided elevations showing that the garages for the two family dwellings and  the single family dwellings on shared lots will be farther from the street than the front of the  building and will be located 8‐feet behind the front of the porch.  The Board finds this criterion  to be met.    (B)(3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and scale of  each building shall be compatible with its site and existing or adjoining buildings.    The applicant is proposing buildings with a height of 26‐feet when measured from the base of the structure  to the midpoint of the roof.  The Board finds that the heights are compatible with the adjoining structures,  but that the height standard is not met.  Height is further discussed under criterion (C)(2) below.      (B)(4) Newly installed utility services and service modifications necessitated by exterior alterations or  building expansions shall, to the extent feasible, be underground.    Pursuant to Section 15.13(E) of the South Burlington Land Development Regulations, any new utility lines  shall be underground.  Plans submitted as part of this application show underground utility lines are  proposed.     The Board notes that a slope and utility easement is shown on the Nadeau Parcel at the intersection of  Senator Street and Nadeaucrest Drive.  The Board finds that the applicant must submit documentation  of an easement prior to final plat approval.  This must be included in the irrevocable offer of dedication  for the street.    (C)(1) The Board shall encourage the use of a combination of common materials and architectural  characteristics, landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.    The Applicant has submitted a set of model home plans and elevations for each of the single family,  duplex and single family on a shared lot homes.  The applicant has proposed a Design Guidelines  document to ensure that the mixture of home models meet this standard, which the Board finds will be  incorporated as a condition of approval.  This standard is discussed in greater detail as it pertains to  SEQ‐NR Standard 9.07C (2) below.    (C)(2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain, and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.    In order to avoid the need to install a sewer pump station and force main, the applicant is proposing to  raise a section of Lindamac Street by as much as five feet, and then grade the surrounding topography so  that it transitions smoothly to meet existing prior to the wetland buffer.  The homes, which will be 26 feet  high from the base of the structure to the midpoint of the roof, are proposed to be placed on the new  grade, resulting in some cases in a height greater than the allowable height of 28 feet measured from pre‐ existing grade.  The applicant has requested that the Board grant permission for alteration of an existing  grade on Lindamac Street, and with that alteration, establish the new grade as preconstruction grade  under section 3.07 Height of Structures.  In support of this request, the applicant has updated sheet SH 8  and SH 9 to show the proposed grading for Lots 18 – 34.     In response to other comments on Site Plan Review criteria, the applicant has provided grading plans for  all of the units on shared lots.  In designing the grading for the other homes on shared lots, the applicant  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 11 11 of 28  has identified the need to request permission for alteration of existing grade for all 76 homes on shared  lots.    The Board has reviewed the proposed grading for Lots 18‐34 on Lindamac Street and the proposed grading  for the homes on shared lots.  The applicant is proposing as much as nine (9) feet of fill along the rear of  the home lots on Lindamac Street.  See Plan Sheet # 9.      The Board finds that the homes on shared lots on the south side of Liberty Lane are raised approximately  four (4) feet above existing grade.  See Plan Sheet #7.  Similar to Lindamac Street, the homes on the south  side of Liberty Lane are raised uniformly, but the Board finds there may be a design option which better  addresses the standards for desirable transition from structure to structure and for connectivity to natural  areas such as garden level basements.  The homes on the north side of Liberty Lane and along both side  of the north segment of Russett Road better meet these standards.  See Plan Sheet #6.     The applicant has indicated that they are looking into revisions to the design to smooth out elevations  and make more functional rear yards.  This would also support neighborhood connectivity to the adjoining  natural areas.    The Board finds that the proposed grading for some of the single family homes on shared lots could  better satisfy this criterion and must be addressed during Final Plat review.      Site plan applications shall meet the following specific standards as set forth in Section 14.07 of the South  Burlington Land Development Regulations:    (A) The reservation of land may be required on any lot for provision of access to abutting properties  whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an arterial of collector street, to  provide additional access for emergency or other purposes, or to improve general access and circulation in  the area.    The Board finds that appropriate connections have been made in Cider Mill II to adjoining properties.     (B) Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall be underground.  Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious relation to  neighboring properties and to the site.    See discussion under Site Plan General Review Standards above.     (C) All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance with any recycling or  other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with opaque fencing to ensure that  trash and debris do not escape the enclosure(s).    No dumpsters are proposed as part of the Project.  The Board finds this criterion met.    (D) Landscaping and Screening Requirements    Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and screening shall  be required for all uses subject to planned unit development review.  The total cost of the building subject to  site plan review (the two family buildings and the single family buildings on shared lots) is estimated at  $11,400,000 by the applicant.  The minimum landscaping budget, as shown below, is $121,500.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 12 12 of 28    Total Building Construction or  Building Improvement Cost  % of Total Construction/  Improvement Cost  Cost of proposed project  $0 ‐ $250,000  3%  $7,500  Next $250,000  2%  $5,000  Additional over $500,000  1%  $109,000   Minimum Landscaping $  $121,500   Proposed Landscaping  $122,560      The applicant revised plans to comply with requests of the Arborist during the review period, and the  Arborist has indicated that he is satisfied with the resulting plans.    The applicant has provided typical landscape plans, which describes that one small tree, five small and  one large evergreen shrub, and nine flowering shrubs will be planted for each two family unit, and two  small trees, six small and one large evergreen shrub, and 12 flowering shrubs will be planed for each single  family unit on a shared lot.  The Board finds this criterion to be met.    G) SOUTHEAST QUADRANT DISTRICT    This proposed subdivision is located in the southeast quadrant district.  Therefore it is subject to the  provisions of Section 9 of the SBLDR.    9.06 Dimensional and Design Requirements Applicable to All Sub‐Districts  The following standards shall apply to development and improvements within the entire SEQ:    A. Height.  See Article 3.07.  Article 3.07 states that the requirements of Table C‐2, Dimensional Standards, apply for the  maximum number of stories and the maximum height.  Waivers area not available for  structures with the SEQ zoning district.    The Project is located within the SEQ‐NR and SEQ‐VR districts.  The applicant has not demonstrated  compliance with the height requirements of these districts, as summarized in the zoning district and  dimensional standards section above.      B. Open Space and Resource Protection.  (1) Open space areas on the site shall be located in such a way as to maximize opportunities for  creating usable, contiguous open spaces between adjoining parcels    Open space areas are proposed throughout the development.  The layout of the open spaces not  designated as park land are largely dictated by the wetland configuration on the Site.  Many of the open  spaces are located at the perimeter of the development and are continued on adjoining parcels.   A  discussion of the adequacy of the open space areas designated as parks is included under SEQ standard  9.06D: Public Services and Facilities below.  The Board finds this criterion met.    (2) Building lots, streets and other structures shall be located in a manner consistent with the  Regulating Plan for the applicable sub‐district allowing carefully planned development at the  average densities provided in this bylaw.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 13 13 of 28  The applicant is proposing to purchase Transfer Development Rights (TDRs) to allow the project to  have closer to the maximum density.  Staff considers that the applicant has laid out the development  to  facilitate  the  densities  allowable  and  therefore  considers  the  layout  is  consistent  with  the  regulating plan.  The Board finds this criterion met.    (3) A plan for the proposed open spaces and/or natural areas and their ongoing management shall  be established by the applicant.     The Board finds that the applicant must submit an open space management plan prior to final plat  approval.     (4) Sufficient grading and erosion controls shall be employed during construction and after  construction to prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on  the subject property and adjacent properties. In making this finding, the Development Review Board  may rely on evidence that the project will be covered under the General Permit for Construction  issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.    See discussion under PUD Criteria A (2).    (5) Sufficient suitable landscaping and fencing shall be provided to protect wetland, stream, or  primary or natural community areas and buffers in a manner that is aesthetically compatible with  the surrounding landscape. Chain link fencing other than for agricultural purposes shall be  prohibited within PUDs; the use of split rail or other fencing made of natural materials is  encouraged.    The applicant has proposed post and rail fencing in some locations where the dwelling unit backyards  and neighborhood park lands abut wetlands.  They have not proposed fencing where the wetland areas  are buffered from the development by stormwater features, nor have they proposed fencing where the  single family lots abut wetlands.  In these locations, buffers are demarcated by landscaping.    The applicant has provided demarcation landscaping along the wetland boundary south of proposed  unit #83 as requested at the January 2, 2018 hearing.      C. Agriculture. The conservation of existing agricultural production values is encouraged through  development planning that supports agricultural uses (including but not limited to development plans  that create contiguous areas of agricultural use), provides buffer areas between existing agricultural  operations and new development, roads, and infrastructure, or creates new opportunities for  agricultural use (on any soil group) such as but not limited to community‐supported agriculture.     The proposed project includes a proposed community garden area for residents and is slated to include  the use of 98 Transferable Development Rights, which will be drawn from approximately 81 acres of land  in the SEQ‐Natural Resource Protection District.    The land to the south and east of the project is farmland (though notably it is zoned residential).  Homes  in the southern and eastern portion of this project were previously approved by the Development Review  Board, as noted above.     At the January 2, 2018 hearing, the applicant indicated that they would communicate the agricultural  nature of the adjacent lands and Vermont’s Right to Farm statues into the development’s HOA  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 14 14 of 28  documents.  In addition, the applicant has updated the plans to denote that “any existing hedgerow  along property line next to agricultural lands shall remain.”    D. Public Services and Facilities. In the absence of a specific finding by the Development Review  Board that an alternative location and/or provision is approved for a specific development, the  location of buildings, lots, streets and utilities shall conform with the location of planned public  facilities as depicted on the Official Map, including but not limited to recreation paths, streets,  park land, schools, and sewer and water facilities.    (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity shall be available to meet the needs  of the project in conformance with applicable State and City requirement, as evidenced by a  City water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater  Permit from the Department of Environmental Conservation.    The Board finds that the applicant must obtain preliminary water and wastewater allocation prior to  final plat approval.    (2) Recreation paths, storm water facilities, sidewalks, landscaping, utility lines, and lighting shall  be designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    See discussion under PUD Standard (A)(9) above.    (3) Recreation paths, utilities, sidewalks, and lighting shall be designed in a manner that is  consistent with City utility plans and maintenance standards, absent a specific agreement with  the applicant related to maintenance that has been approved by the City Council.    See discussion under PUD Standard (A)(9) above.    (4) The plan shall be reviewed by the Fire Chief or his designee to insure that adequate fire  protection can be provided, with the standards for evaluation including, but not limited to,  minimum distance between structures, street width, vehicular access from two directions  where possible, looping of water lines, water flow and pressure, and number and location of  hydrants.    See discussion under PUD Standard (A)(7) above.    E. Circulation. The project shall incorporate access, circulation and traffic management strategies  sufficient to prevent unsafe conditions on adjacent roads and sufficient to create connectivity for  pedestrians, bicycles, vehicles, school transportation, and emergency service vehicles between  neighborhoods. In making this finding the Development Review Board may rely on the findings of a  traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical review by City staff or  consultants.    (1) Roads shall be designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.    (2) Roads shall be designed in a manner that is consistent with City roadway plans and  maintenance standards, absent a specific agreement with the applicant related to maintenance  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 15 15 of 28  that has been approved by the City Council.    (3) The provisions of Section 15.12(D)(4) related to connections between adjacent streets and  neighborhoods shall apply.    See discussion under PUD Standards (A)(8) and (A)(9) above.    9.07 Regulating Plans  A. ...  B. General Provisions  (1) …  (2) All residential lots created on or after the effective date of this bylaw in any SEQ sub‐district  shall confirm to a standard minimum lot width to depth ratio of one to two (1:2), with ratios of  1:2.5 to 1:5 recommended    In the most recent decision of the DRB (#SD‐16‐01) similarly sized and proportioned single‐ family lots in a near identical layout were approved by the Board in the southernmost section  of the project.  In the present proposal, the south portion slightly reconfigures the single  family lots.  The homes within the north portion of the project are significantly reconfigured  compared to the most recent decision of the DRB (#SD‐16‐01), though the units on the  northern portion of the project are not proposed to be on individual lots therefore this  standard does not apply. The reconfigured lots on the south portion of the project are of  similar proportion to the previously approved lots.  The Board finds that the proposed single‐ family lots do not all meet the ratio requirement of this standard.  However, given that the  Board has previously permitted similarly sized and proportioned lots in the south section of  the project, the Board does not consider it appropriate to re‐open a discussion on those lot  proportions.    C. …  D. Parks Design and Development.   (1) General standards.  The SEQ has an existing large community park, the Dorset Street Park  Complex. Parks in the SEQ may be programmed as neighborhood parks or mini‐parks as  defined in the Comprehensive Plan.  Mini parks in the SEQ should be a minimum of 10,000  square feet, with programming approved by the South Burlington Recreation Department.   Such parks are to be located through the neighborhoods in order to provide a car‐free  destination for children and adults alike, and to enhance each neighborhood’s quality of  life. They shall be knitted into the neighborhood fabric as a focal point in the  neighborhood, to add vitality and allow for greater surveillance by surrounding homes,  local streets and visitors. Each park should be accessible by vehicle, foot, and bicycle and  there should be a park within a quarter‐mile of every home.     (2) Specific Standards.  The following park development guidelines are applicable in the SEQ‐ NRT, SEQ‐NR, SEQ‐VR, and SEQ‐VC districts:   a. Distribution and Amount of Parks:   i. A range of parks and open space should be distributed through the SEQ to  meet a variety of needs including children’s play, passive enjoyment of the  outdoors, and active recreation.     #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 16 16 of 28  The applicant is proposing four open space areas designated as parks.  Of  these four areas, one is designated as a community garden, while the  remaining three are designated as neighborhood park land.  The applicant has  verbally represented that the parks will be maintained as lawn without  amenities, though the proposed plan includes a gazebo in the southernmost  neighborhood park.  At the January 2, 2018 hearing, the Board requested that  the applicant provide parking next to the community garden, and that a path  be provided to Neighborhood Park D.  The applicant has made these changes.   The Board finds this criterion met.      ii. Parks should serve as the focus for neighborhoods and be located at the  heart of residential areas, served by public streets and fronted by  development.     The Board finds this criterion met.    iii. Parks should be provided at a rate of 7.5 acres of developed parkland per  1,000 population per the South Burlington Capital Budget and Program.      The applicant represents on their Overall Site Plan (Plan Sheet #2) that the open  spaces total 3.78 acres, or 3.64 acres when omitting the community garden.   The applicant has clarified on the Overall Site Plan the boundaries of the open  spaces included in the open space calculations and shown boulders demarcating  the open space where they are not otherwise demarcated by site features.      iv. A neighborhood or mini park of 10,000 square feet or more should be  provided within a one‐quarter mile walk of every home not so served by  an existing City park or other publicly‐owned developed recreation area.    The Board finds this criterion met.    b. Dedication of Parks and Open Space: Parks and protected open space must be  approved by City Council for public ownership or management, or maintained  permanently by a homeowners’ association in a form acceptable to the City  Attorney.      The applicant has verbally represented that open spaces will be maintained by the  homeowners’ association.  The Board finds the applicant must submit  documentation of this agreement prior to recording mylars.    c. Design Guidelines  i. Parks should be fronted by homes and/or retail development in order to  make them sociable, safe and attractive places.   ii. Parks should be located along prominent pedestrian and bicycle  connections.   iii. To the extent feasible, single‐loaded roads should be utilized adjacent to  natural open spaces to define a clear transition between the private and  public realm, and to reinforce dedicated open space as a natural resource  and not extended yard areas.   #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 17 17 of 28    The Board finds these criteria to be met.    9.08 SEQ‐NR Sub‐District; Specific Standards    The SEQ‐NR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this  Section.    A. Street, Block and Lot Pattern    (1) Development blocks. Development block lengths should range between 300 and 500 linear  feet; see Figure 9‐2 for example. If longer block lengths are unavoidable blocks 500 feet or  longer must include mid‐block public sidewalk or recreation path connections.  Lindamac Street and Senator Street both extend greater than 500 feet but both of these streets  have mid‐block pedestrian connections.  Other blocks are less than 500 feet.  The Board finds  criterion met in the SEQ‐NR sub‐district.    (2) Interconnection of Streets   (a) Average spacing between intersections shall be 300 to 500 feet.     See discussion immediately above.    (b) Dead end streets (e.g. culs de sac) that are not constructed to an adjacent parcel to allow  for a future connection are strongly discouraged. Such dead end streets shall not exceed  200 feet in length.     The south end of Russett Road is proposed to be approximately 150 feet long and extend to  the property line to accommodate a future public connection to the Auclair property to the  south.  The Board finds this criterion met.    (3) Lot ratios.  Lots shall maintain a minimum lot width to depth ratio of 1:2, with a ratio of 1:2.5  to 1:5 recommended    See discussion under 9.07 above.    B. Street, Sidewalk & Parking Standards  (1) Street  dimensions  and  cross  sections.    Neighborhood  streets  (collector  and  local)  are  intended to be low‐speed streets for local use that discourage through movement and are  safe for pedestrians and bicyclists.    The Board finds this criterion to be met.    (2) Sidewalks.   (a) Sidewalks must be a minimum of five feet (5’) in width with an additional  minimum five‐foot planting strip (greenspace) separating the sidewalk from the  street.   (b) Sidewalks are required on one side of the street.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 18 18 of 28  Plans show that the sidewalks will be a minimum of five (5) feet in width, will occur on  at least one side of the street, and will have a sufficient planting strip.  The Board finds  this criterion to be met.    (3)  Street Trees  (a) Street trees are required along all streets in a planting strip a minimum of five feet  wide.   (b) Street tress shall be large, deciduous shade trees with species satisfactory to the  City Arborist. Street trees to be planted must have a minimum caliper size of 2.5 to  3 inches DBH, and shall be planted no greater than thirty feet (30’) on center.    The Board found that street trees are spaced greater than 30‐feet apart along the  east‐west roadways in the two and single family on shared lots portions of the  development.  During the January 2, 2018 hearing, the applicant agreed to adjust  the tree spacing.    The applicant responded as follows:  Where possible, the landscaping plan set was revised to add street trees to  meet the 30‐feet standard.  Please note that in many cases along Aurora Road  the driveways are too close together to allow 30’ street tree spacing along the  entire length of the roadway.  Other limiting factors are intersection sight  distance considerations and light pole locations.    Along the streets containing the single family homes on shared lots, the applicant  represents the following.  The driveways are spaced approximately 35 feet apart and do not allow 30’  street tree spacing unless trees are planted only a couple feet off the  driveways.  The plans have been revised to show a street tree in between each  of the proposed driveway locations.  As part of the revision 15 street trees  have been removed on Russett Road and Liberty Lane.    The Board finds that the street tree spacing along Aurora Road, Russett Road and  Liberty Lane meets the standard as closely as possible.  The Applicant represented  at the February 20, 2018 hearing that there are 15 fewer street trees overall than  would be required if the trees were placed at 30 feet apart throughout the  development.  The applicant is proposing 63 trees on the overall site outside of  the immediate vicinity of the homes and not included in the landscape budget.   The Board finds the additional trees on the overall site adequately meet this  criterion.  Any tree spacing which is closer than 30‐feet should be reviewed by the  City Arborist prior to final plat approval. This comment also applies to the SEQ‐VR  district.     (4) On‐street parking.  Sufficient space for one lane of on‐street parking shall be provided on  all streets except for arterials outside of the SEQ‐VC and SEQ‐VR sub‐districts.  This  requirement may be waived within the SEQ‐NRN sub‐district provided the DRB finds  sufficient off‐street parking has been provided to accommodate the parking needs of the  uses adjacent to the street.    The Board finds this criterion met.  This comment also applies to the SEQ‐VR district.  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 19 19 of 28    (5) Intersection  Design.    Intersections  shall  be  designed  to  reduce  pedestrian  crossing  distances and to slow traffic.    Intersections are 20‐feet wide at pedestrian crossings except at the location where the  proposed recreation path crosses Senator Street at Nadeaucrest Drive and at two other  locations where there are mid‐block pedestrian crossings.  The Board finds that the  Applicant should adjust the mid‐block pedestrian crossings to be 20‐feet wide except at  the Senator Street at Nadeaucrest Drive pedestrian crossing.  This comment also applies  to the SEQ‐VR district.    (6) Street and sidewalk lighting. Pedestrian‐scaled light fixtures (e.g., 12’ to 14’) shall be  provided sufficient to ensure pedestrian safety traveling to and from public spaces. Overall  illumination levels should be consistent with the lower‐intensity development patterns and  character of the SEQ, with lower, smoother levels of illumination (rather than hot‐spots)  and trespass minimized to the lowest level consistent with public safety.    The applicant is proposing twelve to fourteen foot high fixtures.  Fixtures are spaced generally  so that light levels drop to zero for a brief space between light cones.  There are lights  proposed at both wetland crossings.  The applicant has adjusted the amount of lighting within  the two family and single family on shared lot home areas to be similar to the amount of  lighting in the single family home area.  The Board finds this criterion met.  This comment also  applies to the SEQ‐VR district.    C. Residential Design    (1) Building Orientation.  Residential buildings must be oriented to the street. Primary  entries for single family and multi‐family buildings must face the street. Secondary building  entries may open onto garages and/or parking areas.  (Special design guidelines apply to  arterial  streets;  see  Section  9.11).    A  minimum  of  thirty‐five percent  (35%)  of  translucent  windows and surfaces should be oriented to the south. In the SEQ‐NRN sub‐district, residential  buildings should orient their rooflines to maximize solar gain potential, to the extent possible  within the context of the overall standards of the regulating plan.    The applicant has provided typical building elevations for each home type.  Primary entries face  the  street.  Building  orientation  varies  through  the  development  and  thus  the  translucence  standard cannot be evaluated at this time.  The Board finds that translucence criteria shall be  evaluated at Final Plat review.    (2) Building Façades.  Building facades are encouraged to employ a theme and variation  approach. Buildings should include common elements to appear unified, but façades should be  varied from one building to the next to avoid monotony. Front porches, stoops, and balconies  that create semi‐private space and are oriented to the street are encouraged.     The applicant has provided six pages of typical elevations for a variety of home types, as well as a  set of design guidelines for each of the single family, two family, and single family on shared lots  style homes.  These design guidelines also require variations between the home types.  The Board  finds this criterion met.  This comment also applies to the SEQ‐VR district.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 20 20 of 28  (3) Front Building Setbacks.  A close relationship between the building and the street is  critical to the ambiance of the street environment.   (a) Buildings should be set back a maximum of twenty‐five feet (25’) from the back of  sidewalk.   (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’) into the front setbacks.     The Board finds this criterion met.    (4) Placement of Garages and Parking.  For garages with a vehicle entrance that faces a front  lot line, the facade of the garage that includes the vehicle entrance must be set back a minimum  of eight feet (8’) behind the building line of the single or two‐family dwelling.   (a)  For the purposes of this subsection:  (i)  The building width of a single or two‐family dwelling, not including the garage,  shall be no less than twelve feet (12’), except for a duplex with side‐by‐side primary  entries,  in  which  case  the  building  width  of  each  dwelling  unit  in  the  duplex,  not  including a garage, shall be no less than eight feet (8’)   (ii)  The portion of the single or two‐family dwelling that is nearest the front lot line  may be a covered, usable porch, so long as the porch is no less than eight feet (8’) wide.    The Board finds this criterion met.  This comment also applies to the SEQ‐VR district.    (b)  …   (c)  Rear alleys are encouraged for small lot single‐family houses, duplexes and townhouses.    The applicant is not proposing any alleys.    (5) Mix of Housing Styles.  A mix of housing styles (i.e. ranch, cape cod, colonial, etc.), sizes, and  affordability  is  encouraged  within  neighborhoods  and  developments.  These  should  be  mixed  within  blocks,  along  the  street  and  within  neighborhoods rather  than  compartmentalized into sections of near‐identical units.     The applicant is proposing to arrange the development such that all of the single family homes  are grouped, all of the two‐family home are grouped, and all of the single family on a shared  lot homes are grouped.    The proposed design standards ensure that within each grouping of homes that the home  styles be mixed.  The Board finds this criterion met.  This comment also applies to the SEQ‐ VR district.    9.09 SEQ‐VR Sub‐District; Specific Standards  The SEQ‐VR sub‐district has additional dimensional and design requirements, as enumerated in this  Section.  A. Street, Block and Lot Pattern  (1) Development blocks.  Development block lengths should range between 300 and 400  linear feet; see Figure 9‐2 for example. If longer block lengths are unavoidable blocks  400  feet  or  longer  must  include  mid‐block  public  sidewalk  or  recreation  path  connections.     Aurora Road has a mid‐block recreation path at station 13+50.  This results in block lengths  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 21 21 of 28  of 350 feet and 725 feet.      The applicant represents that they located the recreation path at the west end of unit 109  instead of dividing the block into two equal segments for the following reasons.    Applicant response: In our opinion, the rec path will better serve the community by  maintaining a scenic feel along the stormwater pond and wetland buffer before  connecting back to the public roadways.  If the path was located between units 110 and  111, unit 109/110 would have to be shifted 20‐30 feet to the west to make room for the  path.  The neighbors from Cider Mill I and the DRB have had concerns about the wildlife  corridor in the area and the impact of a rec path seems preferable to the increased  encroachment of a building.  Also, the change from a 5’ wide concrete sidewalk to a 10’  wide paved recreation path on Aurora Road, in front of a duplex unit, would not look as  uniform as the current configuration.  If the City wants to make the rec paths location  between units 110 and 111 a requirement, we request it be made part of the final  application.       The Board finds that a uniform sidewalk width along the portion of Aurora Road lined by  homes is desirable and is ok with the applicant’s configuration.        (2) Interconnection of Streets   (a) Average spacing between intersections shall be 300 to 500 feet.     See discussion immediately above.    (b) Dead end streets (e.g. cul de sac or hammer‐head) that are not constructed to  an adjacent parcel to allow for a future connection are strongly discouraged.  Such dead end streets shall not exceed 200 feet in length.    Aurora Road has a cul‐de‐sac less than 200 feet long.  The Board finds this  criterion met.      (3) Lot ratios.  Lots shall maintain a minimum lot width to depth ratio of 1:2, with a ratio of  1:2.5 to 1:5 recommended.    Lots in the SEQ‐VR sub‐district are proposed to be on one lot.  The Board finds this  criterion met.    B. Street, Sidewalk & Parking Standards  (1) Street dimensions and cross sections.  Neighborhood streets (collector and local) in the  VR sub‐district are intended to be low‐speed streets for local use  that  discourage  through movement and are safe for pedestrians and bicyclists.    Aurora Road has a meandering centerline, and is connected to adjoining streets at right  angles.  The Board finds this criterion met.    (2) Sidewalks  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 22 22 of 28  (a) Sidewalks must be a minimum of five feet (5’) in width with an additional  minimum five‐foot planting strip (greenspace) separating the sidewalk from the  street.   (b) Sidewalks are required on one side of the street, and must be connected in a  pattern that promotes walkability throughout the development. The DRB may  in  its  discretion  require  supplemental  sidewalk  segments  to  achieve  this  purpose.     The applicant is proposing a ten foot wide recreation path along Aurora Road.   The Board finds these criteria met.    (3) Street Trees; see Section 9.08(B)(3)    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (4) On‐street parking; see Section 9.08(B)(4).    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (5) Intersection  design.    Intersections  shall  be  designed  to  reduce  pedestrian  crossing  distances and to slow traffic; see Figure 9‐6 and Section 9.08(B)(5).    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (6) Street and sidewalk lighting. Pedestrian‐scaled light fixtures (e.g., 12’ to 14’) shall be  provided sufficient to ensure pedestrian safety traveling to and from public spaces.   Overall illumination levels should be consistent with the lower‐intensity development  patterns and character of the SEQ, with lower, smoother levels of illumination (rather  than hot‐spots) and trespass minimized to the lowest level consistent with public safety.      See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    C. Residential Design  (1) Building Orientation.  Residential buildings must be oriented to the street. Primary  entries for single family and multi‐family buildings must face the street. Secondary  building  entries  may  open  onto garages  and/or  parking  areas.    (Special  design  guidelines apply to arterial streets).    The applicant has provided typical building elevations for each home type.  Primary  entries face the street. The Board finds this criterion met.    (2) Building Façades.  Building facades are encouraged to employ a theme and variation  approach. Buildings should include common elements to appear unified, but façades  should be varied from one building to the next to avoid monotony. Front porches,  stoops, and balconies that create semi‐private space and are oriented to the street are  encouraged.     See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 23 23 of 28  (3) Front  Building  Setbacks.    In  pedestrian  districts,  a  close  relationship  between  the  building and the street is critical to the ambiance of the street environment.     (a) Buildings should be set back fifteen feet (15’) from the back of sidewalk.    Buildings are set back ten feet from the back of sidewalk and fifteen feet from the  back of curb where there is no sidewalk.  The Board finds this criterion met.    (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’) into the front  setbacks.  Porch, stoop and balcony areas within the front setback shall not be  enclosed or weatherized with glazing or other solid materials.    Porches are proposed to project six feet (6’) into the front setback where there is  a sidewalk, and two feet (2’) into the front setback where there is no sidewalk.   The Board finds this criterion met.    (4) Placement of Garages and Parking.  See Section 9.08(C)(4) and Figure 9‐7.    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    (5) Mix of Housing Styles.  A mix of housing styles (i.e. ranch, cape cod, colonial, etc.), sizes,  and affordability is encouraged within neighborhoods and developments. These should  be  mixed  within  blocks,  along  the  street  and  within  neighborhoods  rather  than  compartmentalized into sections of near‐identical units.    See comments under Section 9.08 SEQ‐NR standards above.    H) SURFACE WATER PROTECTION STANDARDS  Section 12.02 Wetland Protection Standards apply to all lands within 50‐feet of a wetland.    (1)   Consistent with the purposes of this Section, encroachment into wetlands and buffer areas  is generally discouraged.  (2)   Encroachment  into  Class  II wetlands  is  permitted  by  the  City  only  in  conjunction  with  issuance of a Conditional Use Determination (CUD) by the Vermont Department of Environmental  Conservation and positive findings by the DRB pursuant to the criteria in (3) below.  (3)   Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers,  may be permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion  control,  stormwater  treatment  system,  provisions  for  stream  buffering,  and  landscaping  plan  achieve the following standards for wetland protection:    The  applicant  received  State  Wetland  Permit  #2210  in  2014.    They  are  proposing  two  wetland  crossings, one on Aurora Road and one on Russett Road.  They’re also encroaching onto the wetland  and wetland buffer at three other locations throughout the development.      (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store  flood waters adequately;    The applicant is proposing a two 24” culverts at the Aurora Road crossing and two 24” culverts  at the Russett Road Crossing.  The specific standard applicable to culvert design is as follows.    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 24 24 of 28    12.04E(2)   Drainage  Structures  To  Accommodate  Upstream  Development  –  Culverts  or  other  drainage  facilities  shall  be  of  sufficient  size  to  accommodate potential  runoff  from  the  entire  upstream drainage area, whether or not all or part of the upstream area is on the applicant’s lot or  the parcel subject to the application.  In determining the anticipated amount of upstream runoff for  which drainage facilities must be sized, the applicant shall design the stormwater drainage system  assuming the total potential development of upstream drainage areas.  All drainage structures shall  be designed to, at a minimum, safely pass the twenty‐five year, twenty‐four hour (4.0 inch) rain  event.  The applicant’s engineer shall provide such information as the Stormwater Superintendent  or his designee deems necessary to determine the adequacy of all drainage structures.   The applicant provided an analysis attempting to consider the maximum potential development  of the Nadeau parcel to the east.  The maximum potential development would be 10 units without  triggering a stormwater permit, thus the maximum uncontrolled stormwater discharge would be  that resulting from 10 residential units.  The applicant modeled 30,000 square feet of impervious  surfaces based on the average impervious per unit in South Burlington and the nature of the  parcel,  but  failed  to  include  the  existing  impervious  in  their calculation.  Even  without  the  additional existing impervious, the analysis shows that ponding would occur on the adjacent  Nadeau parcel which is not controlled by the developer.  Coordination to correct the analysis is  ongoing.    The Board finds that in addition to sizing the culvert to not overtop the roadway, the culvert  should be sized to limit flooding on the Nadeau parcel unless the adjacent landowner agrees to  it.  The Board notes that the criteria of Article 12 are not yet satisfied and finds that final sizing of this  and downstream culverts may be addressed during final plat approval.    (b) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater treatment  system to reduce sedimentation according to state standards;    The Board finds this criterion to be met.    (c)  The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values identified in the  field delineation and wetland report is minimized and/or offset by appropriate landscaping,  stormwater treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.    The  supporting  documentation  which  accompanied  the  state  wetland  permit  application  identifies the wetland functions as surface and groundwater protection, storage for flood water  and stormwater runoff, bird habitat, and wildlife habitat diversity.  The Board finds this criterion  to be met.      Section 12.03 Stormwater Management Standards apply to projects generating greater than one‐ half acre of impervious surfaces are proposed.    Compliance with the City’s Stormwater Management Standards is discussed under Planned Unit  Development Standards above.          #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 25 25 of 28  I) OTHER    E911 Addresses    The applicant has not yet provided E911 addresses for the proposed homes.  The Board finds that the  applicant must submit and receive Staff and State approval for an addressing plan in conformance with  E911 addressing standards prior to final plat approval.    Energy Standards    The Board notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.     DECISION    Motion by Matt Cota, seconded by Jennifer Smith, to approve Preliminary Plat Application #SD‐17‐29 of  JJJ South Burlington, LLC, subject to the following stipulations:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. There shall be no use of herbicides, pesticides, and/or non‐organic fertilizers within either the  wetlands or the associated buffers.  Prior to issuance of a zoning permit for the first building on the  property, the applicant will be required to record a “Notice of Conditions” to this effect which has  been approved by the City Attorney.      4. There will be no mowing within 50 feet of the wetlands nor can the wetland buffers be turned into  lawn.  Brush‐hogging will be allowed no more than three (3) times per year.  Prior to issuance of a  zoning permit for the first building on the property, the applicant will be required to record a  “Notice of Conditions” to this effect which has been approved by the City Attorney.    5. The plans must be revised to show the change below prior to final plat submission.   a. adjust the mid‐block pedestrian crossings to be 20‐feet wide except at the Senator  Street at Nadeaucrest Drive pedestrian crossing.    b. include E911 addresses for structures in the proposed project, in conformance with local  ordinances and Vermont E911 addressing standards.  c. The applicant’s Final Plat application must include a southbound left‐turn lane at the  intersection of Dorset Street and Cider Mill Drive.  d. The applicant must adjust the proposed grading to the rear of homes on Lindamac  Street and on the south side of Liberty Lane to result in fewer homes needing approval  for adjustment of pre‐construction grade prior to final plat approval.  e. incorporate the following recommendations of the Natural Resources Committee pertaining  to the wetland crossing of Aurora Road connecting to Sommerfield Road, provided by  memorandum to the Development Review Board on November 12, 2017.  i. The height and grade of the embankment of the road should ensure the safe  passage of wildlife.  ii. The structure should be free of guardrails to allow wildlife to cross.   #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 26 26 of 28  iii. Signage depicting “wildlife crossing” should be placed at both ends of the  connector.   6. The final plat submission must include the following information.  a. The applicant must demonstrate that they have obtained preliminary water supply and  wastewater allocations prior to final plat approval.    b. The applicant must submit legal documents confirming options to purchase the required  26 additional TDRs for review by the City Attorney prior to final plat approval.    c. The applicant must submit an open space management plan prior to final plat approval.  d. The applicant must incorporate the approved open space management plan as part of the  Home Owners Association documents, which must be reviewed and approved by the City  Attorney, prior to recording mylars.    e. The applicant must describe the agricultural nature of the adjacent lands and Vermont’s  Right to Farm statues in the development’s HOA documents.      f. The applicant must submit documentation that open spaces will be maintained by the  homeowners’ association prior to recording mylars.    g. The applicant must submit documentation of any required off‐site easements prior to  final plat approval.  Where the easement will be conveyed to the City, the easement  must be included in the irrevocable offer of dedication for the street.    h. For each home which is proposed to have a new preconstruction grade for the purposes  of compliance with the height standard, the applicant must submit a table of the new  desired preconstruction grade.    i. The applicant must submit estimate project costs for public facilities and improvements  and estimated project costs for all other types of bonds required by these Regulations.    j. The final plat application shall be accompanied by a Certificate of Title showing the  ownership of all property and easements to be dedicated or acquired by the City, and  said Certificate of Title shall be approved by the City Attorney.  All proposed legal  documents purporting to convey property or easements to the City shall also  accompany the final plat application for a minor subdivision or major subdivision, and  be approved by the City Attorney.    k. The applicant must provide sufficient information about the proposed buildings to  evaluate the percent of South‐facing translucence.    7. The following waivers of Land Development Regulation standards are preliminarily granted  a. Multi‐family maximum overall lot coverage from 30% to 60%  b. Multi‐family maximum building lot coverage from 15% to 42%  c. Multi‐family front yard setback from 20 feet to 10 feet  d. Multi‐family rear yard setback from 30 feet to 5 feet    #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 27 27 of 28  8. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services,  and service modifications must be underground.    9. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of  the South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the  standards set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    10. The final plat application must be submitted within 12 months from the date of this decision.    11. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.     12. Fire hydrants must be installed and tested before construction of the combustible portions of  buildings are started pursuant to NFPA 1 Chapter 18.     13. Minimum hydrant flow must be based on NFA‐ NFF formula plus a safety margin of not less than  10%.    14. Fire Department access to these phases including temporary turn around must be installed when  construction begins to each phase.     15. All roads must comply with Fire Department apparatus turning radii (includes mutual aid apparatus).    16. Parking of construction vehicles will be restricted to one side of the road to maintain Fire  Department access during construction.      17. The Project must comply with NFPA 241 – Safe Guarding buildings under construction, alteration or  demolition.     18. The area formerly occupied by neighborhood park E and currently identified on the plans as  Unmanaged Open Space must be retained as open space and not developed in the future.    19. The Applicant must address the comments of the Assistant Stormwater Superintendent prior to final  plat approval.    20. The Applicant must provide a 12‐foot level area around the entire perimeter of the stormwater  ponds for maintenance access, and that 8 feet of that area shall be maintained clear of landscaping.    21. Prior to the construction of the 26th unit in the Project, the Applicant shall prepare a scoping study of  the Cheesefactory Road/Vermont Route 116 Intersection, prepare a cost estimate for any  improvements necessary and pay a “fair share” mitigation contribution to the City of South Burlington,  which shall not exceed 21.3%.    22. Condition #26 of the original approval (#SD‐08‐34) requiring the applicant to reassess the northbound  left turn lane warrant at the Hinesburg Road (VT 116) Nadeaucrest intersection prior to the issuance of  a zoning permit for the 50th and 100th dwelling units is removed.    23. The following documents are incorporated as conditions of approval  a. Carriage Home Design Guidelines – revised 07/24/2017 Cider Mill – Phase II  b. Single Family Home Design Guidelines – revised 07/24/2017 Cider Mill – Phase II  #SD‐17‐29  Findings of Fact and Decision 28 28 of 28  c. Duplex Units Design Guidelines – revised 07/24/2017 Cider Mill – Phase II  24. The applicant must provide physical boundaries to demarcate open space where they are not  otherwise demarcated by site features.  25. The proposed phasing plan found on plan sheet P is incorporated by reference.      Mark Behr   Yea Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota   Yea Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea  Nay  Abstain Not Present  Bill Miller   Yea Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith   Yea Nay  Abstain  Not Present  John Wilking   Yea Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of 5 – 0 – 0       Signed this ___ day of March, 2018 by      _____________________________________  Bill Miller, Chair    PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court,  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed to  the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐ 951‐1740 or https://www.vermontjudiciary.org/environmental   for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.      The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.