Loading...
HomeMy WebLinkAboutSD-20-16 - Supplemental - 0255 Kennedy Drive (105)    #SD‐17‐17  1 CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    255 KENNEDY DRIVE  FINAL PLAT APPLICATION #SD‐17‐17  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Final plat application #SD‐17‐17 of O’Brien Farm Road, LLC for a planned unit development on 39.16 acres  consisting of: 1) 64 single family dwellings, 2) 27 two (2) family dwellings, and 3) 14 lots, 255 Kennedy Drive.    The Development Review Board held a public hearing on August 1, 2017.  Evan Langfeldt and Andrew Gill  represented the applicant.  It is noted that this Project also needed master plan approval, and that application,  #MP‐16‐03, was approved by the DRB on February 9, 2017.  Amended master plan #MP‐17‐01 was approved by  the Development Review Board on July 19, 2017.    Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Development Review  Board finds, concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The applicant, O’Brien Family Limited Partnership & O’Brien Home Farm, LLC, seeks final plat  approval to subdivide a 39.16 acre parcel for development of 1) 64 single family dwellings, 2) 27 two  (2) family dwellings, and 3) 14 lots, 255 Kennedy Drive.    2. The owners of record of the subject properties are O’Brien Family Limited Partnership & O’Brien Home  Farm, LLC.    3. The application was received on June 9, 2017.    4. The subject property is located in the Residential 12 (R12) and Commercial 1 with Limited Retail (C1‐ LR) Zoning Districts.    5. The plans submitted consist of a 87 page set of plans, Sheet PL‐1 entitled “Final Plat O’Brien Family,  LLC & O’Brien Home Farm, LLC,” and Sheet PL‐2 entitled “Easement Plan O’Brien Family, LLC & O’Brien  Home Farm, LLC,” prepared by Krebs and Lansing Consulting Engineers, Inc., dated June 1, 2017.    6. Master Plan application #MP‐16‐03 was approved by the DRB on February 9, 2017 and amended by  #MP‐17‐01 on July 19, 2017.  For the purposes of judicial clarity and economy, decisions on master  plans and preliminary plats are separate and distinct.  Matters relevant only to Master Plan approval  for this Project will not be repeated here; matters relevant to both may also be included here.    WAIVER REQUESTS    As a part of this application, the following waiver requests were submitted as part of the preliminary  application, and are unchanged for the final plat application.    (a) Height and number of stories facing the street to be greater than 28 feet and three (3) stories  (i.) Height equal to or less than the number of feet listed in the Building Height column of the  Building Height Worksheet plus two (2) feet (Example: Building 1 lists 32.74 feet in the  2 Building Height column and therefore the waiver would allow a building height equal to or  less than 34.74 feet)  (ii.) Up to three (3) stories below the roofline facing the street on Buildings 75‐96    (b) Front yard setbacks  (i.) Six (6) foot front setback for houses on O’Brien Farm Road and 11 foot front setback for  garages on O’Brien Farm Road  (ii.) Six (6) foot front setback for houses and 11 ½ foot front setback for garages on Two Brothers  Drive south of O’Brien Farm Road.  (iii.) Five (5) foot front setback for houses and 10 foot front setback for garages on Laurentide Way,  Ledge Way and Split Rock Court.    (c) Rear yard setbacks  The applicant provided a chart showing the setbacks for each footprint lot they are proposing.  Thirty of  the 118 footprint lots showed a need for a rear yard setback waiver.  Since footprint lots do not exist for  the purposes of the Land Development Regulations, the Board will instead refer to requests for rear yard  setbacks for buildings.  The applicant has requested rear yard setbacks as follows.  (i.) 25 feet on Buildings 1‐5, 27‐30, 44‐45, 48, 63, 73, and 95‐96  (ii.) 27 feet on Buildings 22 and 49, 13 feet on Building 46  (iii.) 14 feet on Building 47  (iv.) 26 feet on Building 63  (v.) 20 feet on Building 64  (vi.) 24 feet on Building 65  (vii.) 21 feet on Building 66  (viii.) 22 feet on Building 67  (ix.) 27 feet on Building 68  (x.) 27 feet on Building 73  (xi.) 19 feet on Buildings 74 and 75  (xii.) 20 feet on Building 76  (xiii.) 28 feet on Building 95  (xiv.) 26 feet on Building 76    For the purposes of this approval, the footprint lots will be considered building envelopes.  The applicant  has indicated on the site plans that the buildings shown are for illustrative purposes and that buildings  can be swapped out with other buildings approved for that location within the boundaries of the  footprint lot.                         3 ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Required  Proposed  R12 and C1‐LR Zoning District  Minimum Lot Size (sf)  6,000  single  family,  8,000  two  family  >8,000  Maximum Building Height (ft)  28 (pitched), 25 (flat)  See waiver request  Maximum Building Coverage (%)  30  13.7 overall PUD  Maximum Overall Coverage (%)  40  28.8 overall PUD  Minimum Front Setback (ft)  30  See waiver request  Minimum Side Setback (ft)  10  10 1  Minimum Rear Setback (ft)  30  See waiver request  1. The Board notes that a small number of building envelopes are less than 10 feet from the adjoining side property line.  The  Board shall require the applicant to modify the plans such that all footprint lots are 10 feet or greater from the adjoining side  property line.    PLANNED UNIT DEVELOPMENT GENERAL STANDARDS  Pursuant to Section 15.18 of the South Burlington Land Development Regulations, PUDs shall comply with the  following standards and conditions:    (A)(1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project.     According to Section 15.13(B)(1) of the South Burlington Land Development Regulations, the existing public  utility system shall be extended to provide the necessary quantity of water, at an acceptable pressure, to  the proposed dwelling units.  According to Section 15.13(D)(1), the subdivider or developer shall connect to  the public sewer system or provide a community wastewater system approved by the City and State in any  subdivision where off‐lot wastewater is proposed.  The Project is proposed to be served by gravity sewer  mains flowing to existing sanitary manholes in Eldridge Street and in Kennedy Drive.  A looped water  distribution system is proposed to service the Project.  Storm drainage will be collected in an enclosed  drainage system within the local streets and will be directed to one of two stormwater management  facilities located at VT Route 116 and O’Brien Farm Road and adjacent to the Existing City of South  Burlington Stormwater Pond on Kennedy Drive.  The Board considers this standard met.    (A)(2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during and after construction to prevent soil  erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on the subject property and adjacent  properties.    The Project will be required to obtain a State Construction Stormwater Permit, which attempts to ensure  adequate protection of downstream receiving waters.    The proposed Project shall adhere to the standards  for erosion control in Section 16.03 of the LDRs, and the grading plan shall meet the standards in Section  16.04 of the LDRs.  The applicant has submitted an erosion control and grading plan as part of the final plat.   The Board considers this standard met.    (A)(3) The project incorporates access, circulation, and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads.    Access is proposed via a public street connection to Eldridge Street and to Kennedy Drive.  A traffic study  4 dated August 8, 2016 was prepared by Lamoureux and Dickinson.  The Board concurs with its findings  and considers this standard met.    (A)(4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife  habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site.    During the Master Plan phase of this project the Board granted the applicant the ability to encroach on Class  III wetlands.  The project does propose to incorporate a few areas of open space, one (1) approximately four  (4) acres in size and another of approximately three (3) acres, which may serve as habitat; however, these  areas are less than optimal for wildlife habitat due to being surrounded completely by houses and/or roads.   No  unique  natural  features  have  been  identified  on  the  site,  though  as  South  Burlington  becomes  increasingly developed the forested and open nature of this parcel becomes less common in the City and,  therefore, more unique.      The Project has received a Vermont Wetland General Permit authorizing construction of a stormwater  outfall with impacts to wetland buffer.      The applicant has indicated the presence of a “Tree Protection Area” on the landscaping plan, which will be  indicated with project demarcation tape (see Sheet LI.0).     The Board considers this standard met.    (A)(5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the  area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is  located.     The purpose of the Residential 12 Zoning District is to encourage high‐density residential use.  The  proposed project included in this final plat is compact but does not qualify as high‐density for the  purposes of the LDRs.  The Master Plan for this site, however, contemplates as many as 458 housing  units, which would bring the density of the site to nearly 12 units per acre, and overall the project and  its components are designed to be compatible with planned development patterns.      The Board considers the proposed project meets the purpose of the R12 Zoning District when viewed  as part of the larger Master Plan vision for the site.     (A)(6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.     The proposed project provides for a park/open space area in the middle of the site (Lot #6 and open space  easements associated with Lots #7 and #9) and another open space area as part of Lot #8.  Two (2) 30 foot  wide easements connect the open spaces of Lot #6 with undeveloped land to the east.  This creates the  opportunity for contiguous open spaces between adjoining parcels.     The Board considers this standard met.     (A)(7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or (designee) to ensure that  adequate fire protection can be provided.  5   The Fire Department met with the applicant and confirmed the location of no parking signs on Laurentide  Lane, Ledge Way and Split Rock Court, which are only proposed to be 20 feet wide. Additionally, the Fire  Marshall notes that hydrants have to be installed and tested before construction/ framing can be started,  unless there is an existing hydrant located within 300 feet of the structure which is readily accessible by  firefighting equipment.    The Board considers this standard met.    (A)(8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have  been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure to  adjacent landowners.    In an email dated July 28, 2017, the Director of the Department of Public Works indicated that these  criteria are met.  The Board considers this standard met.    (A)(9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent  with  City  utility  and  roadway  plans  and  maintenance standards,  absent  a  specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City Council. For  Transect Zone subdivisions, this standard shall only apply to the location and type of roads, recreation  paths, and sidewalks.    A condition to preliminary approval was that a pedestrian path be added that will go from the end of  O’Brien Farm Road to Old Farm Road. This is included in the application. The path is proposed to be  surfaced with wood chips.  The Board considers this standard met.    (A)(10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the affected  district(s).    The Board finds that the parkland and open space proposed at the project site is sufficient to meet the  requirements of the notation referenced on the Official Map, and that the planned roadway  connection complies with the Official Map.    (A)(11)  The  project’s  design  incorporates  strategies  that  minimize site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less runoff from  developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater as close as possible to  where it hits the ground.    The Board finds this standard met.    SITE PLAN GENERAL REVIEW STANDARDS  Pursuant to Section 14.03(A)(1) of the South Burlington Land Development Regulations, any PUD shall require  site plan approval.  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following  general review standards for all site plan applications:        6 A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan. Due  attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use policies  for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    This criterion has been discussed under Standard (A)(10) above.  B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from structure  to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement, and adequate  parking areas.    The Board finds this standard met.    (2) Parking:  (a)  (not applicable)  (b)  The Development Review Board may approve parking between a public street and one or  more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are met. The Board  shall approve only the minimum necessary to overcome the conditions below.  (i.) (not applicable)  (ii.) The parking area will serve a single or two‐family home    In addition to garages within the residential units, parking is proposed in the  driveways in front of the single and two‐family houses.  Each driveway provides  parking for two vehicles.  The Board finds that parking in front of homes within the  right‐of‐way is acceptable, but that parking shall not take place across the sidewalk  or within the street except as specifically approved as on‐street parking.     The Board finds this standard met.     (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and scale of  each building shall be compatible with its site and existing or anticipated adjoining buildings.    The proposed single and two‐family houses come in a variety of styles, footprint sizes, and number of  stories; however, the Board finds that they are complimentary and no one style is so different in  height or scale as to be incompatible with any other style.  The applicant is requesting height and story  waivers, which is discussed under “Waiver Requests” above.      The applicant has provided Architecture Sheets and a housing mix memorandum.  The Board finds  these to be acceptable and will apply the neighborhood limitations from the housing mix  memorandum as a condition of this permit.      (4) Newly installed utility services and service modifications necessitated by exterior alterations or  building expansion shall, to the extent feasible, be underground.    The Board finds this standard met.       7 C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common materials  and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing), landscaping,  buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions between buildings of  different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.    The Board finds this standard met.     SITE PLAN SPECIFIC REVIEW STANDARDS  In addition to the above general review standards, site plan applications  shall  meet  the  following  specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:    1. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of access  to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an arterial or  collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to improve general  access and circulation in the area.    The applicant is proposing an easement at the north end of O’Brien Farm Road, which would allow that  street to connect to the existing Old Farm Road.  Additionally, the applicant has included two (2)  pedestrian easements connecting Two Brothers Drive with other parcels also held by the applicant (or  associates) on which development is not presently proposed, but will likely be proposed in the future. The  applicant has agreed to maintain temporary mowed paths from these easements to Old Farm Road until  development occurs on the adjoining parcels.  The Board finds these plans consistent with the Official  Map.     2. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall be  underground.  Any  utility  installations  remaining  above  ground  shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.    As noted above and pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility  lines, services, and service modifications must be underground.    The Board finds this standard met.    3. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance with  any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with opaque  fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).    The applicant is not proposing any dumpsters or other facilities.  Solid waste will be managed via unit‐ specific bins.     8 4. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)    Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and screening  shall be required for all uses subject to planned unit development review.  The total cost of the buildings in  the portion of the project seeking final plat approval is estimated at $33,040,000 by the applicant.  The  minimum landscaping budget, as shown below, is $337,900 and the applicant is proposing $341,558  exclusive of street trees.      Total Building  Construction or Building  Improvement Cost  % of Total  Construction/  Improvement Cost  Minimum Landscaping  Budget  $0 ‐ $250,000  3%  $7,500  Next $250,000  2%  $5,000  Additional over  $500,000  1%  $325,400   Minimum  Landscaping $  $337,900   Proposed  Landscaping  $341,558    The City Arborist indicated on July 13, 2017 in an email to the applicant that there are no comments.   The Board finds this standard met.    OTHER  A) Article 15, Section 15.15: PHASING/BONDING   The estimated cost of Project infrastructure including 15% contingency is $5,560,624.85.  This figure has  been confirmed by the Director of Public Works in an email dated July 28, 2017 as follows.      I spent some time reviewing their estimate and find it acceptable for bonding purposes. Their estimate  worksheet is for obvious reasons not unit based, but I did a take‐off to estimate quantities and applied  standard industry per unit pricing and came very close to their overall numbers for earth work, utilities and  general site conditions. I also totaled their landscaping numbers and found them to be within acceptable  range based on the required percent of total building costs (which I estimated) that goes to landscaping as  required by our regulations.    The applicant shall post a bond for the infrastructure in the amount of $5,560,624.85.  As noted above, the  total minimum landscaping cost is $337,900.  The applicant shall post a bond or letter of credit for this  amount.  The format of the bonds will be determined by the administrative officer.     The Board incorporates by reference the proposed phasing plan found on plan sheet PH‐1, which outlines  the infrastructure elements tied to each housing unit phase.      B) Article 12, Section 12.02:  WETLANDS  Encroachment into Class II wetland buffers, Class III wetlands and Class III wetland buffers, may be  permitted by the DRB upon finding that the proposed project’s overall development, erosion control,  stormwater treatment system, provisions for stream buffering, and landscaping plan achieve the  following standards for wetland protection:   9 (a) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the property to carry or store flood  waters adequately.  The encroachments do not place an appreciable amount of fill in the wetland or wetland buffer.  The  Board considers this criterion met.    (b) The encroachment(s) will not adversely affect the ability of the proposed stormwater treatment  system to reduce sedimentation according to state standards.  Encroachment is to construct a stormwater treatment system.  The encroachment is located  upgradient of the wetland and the wetland’s outlet and therefore its ability to capture sediment will  not be impacted by the presence of wetlands.  The Board considers this criterion met.    (c) The impact of the encroachment(s) on the specific wetland functions and values identified in the field  delineation and wetland report is minimized and/or offset by appropriate landscaping, stormwater  treatment, stream buffering, and/or other mitigation measures.  Encroachment is limited to a class III wetland buffer.  Water quality impacts to the wetland are  anticipated to be minimal due to the presence of a stormwater treatment practice located  immediately upstream.  The Board considers this criterion met.  C) Article 12, Section 12.03:  STORMWATER  The Stormwater Section provided the following comments in an email to staff dated July 24, 2017, which  addresses issues related to this criterion:  The Stormwater Section has reviewed the “O’Brien Home Farm” site plan prepared by Krebs & Lansing  Consulting Engineers, dated 12/16/16 and last updated on 7/19/17. We would like to offer the following  comments:    1. This project is located in the Potash Brook watershed. This watershed is listed as stormwater impaired  by the State of Vermont Department of Environmental Conservation (DEC).  As the project proposes to  create greater than 1 acre of impervious area and disturb greater than 1 acre of land, it will require a  stormwater permit and construction permit from the Vermont DEC Stormwater Division. The applicant  should acquire these permits before starting construction.    2. The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all stormwater  treatment and conveyance infrastructure.    The Board incorporates by reference the comments of the Stormwater Section.  D) Article 14, Section 14.05(G):  WAIVERS  The Board finds the waivers described above acceptable.    E) Impact Fee Ordinance:  IMPACT FEES  The applicant has requested that a portion of the recreation impact fees which would be assessed for the  project be waived in light of in‐kind contributions, i.e. park development which will be done by the applicant  instead of the City.  The value of the in‐kind contributions as calculated using the total park area of 0.92  acres is $8,364.    The Board finds the impact fee waiver requested acceptable and will recommend to the City Council that  the impact fee for the project be reduced by $8,364.  10   F) Article 3, Section 3.15: ENERGY STANDARDS  The Board notes that all new buildings are subject to the Stretch Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.    DECISION  Motioned by Matt Cota, seconded by David Parsons, to approve final plat application #SD‐17‐17 of O’Brien Family  Limited Partnership & O’Brien Home Farm, LLC subject to the following stipulations:     1. All previous approvals and stipulations will remain in full effect except as amended herein.     2. This project must be completed as shown on the plat submitted by the applicant and on file in the South  Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The plat must be revised to show the changes below and will require approval of the Administrative  Officer. Three (3) copies of the approved revised plans must be submitted to the Administrative Officer  prior to recording the plat.     a. The survey plat must be revised to include the signature and seal of the land surveyor.  b. Revise sheet PH‐1 to reflect updated language to Phasing Note 3.      4. The applicant must receive final wastewater and water allocations prior to issuance of a zoning permit.    5. Hydrants must be installed and tested before construction/ framing can be started, unless there is an existing  hydrant located within 300 feet of the structure which is readily accessible by fire fighting equipment.    6. Pursuant to Section 15.13(E) of the Land Development Regulations, any new utility lines, services, and  service modifications must be underground.    7. The proposed project must adhere to standards for erosion control as set forth in Section 16.03 of the  South Burlington Land Development Regulations. In addition, the grading plan must meet the standards  set forth in Section 16.04 of the South Burlington Land Development Regulations.    8. The association documents related to the common land must include provisions that indicate the useable  portions of this land are to be available to all residents in the PUD. Association documents must also  include provisions for maintenance of the land. The full association documents must be submitted for  review prior to issuance of the first zoning permit for the property.    9. The applicants must notify all buyers in the subdivision that the public street will potentially be continued in the  future as a through‐road and a statement to this effect must be placed in the covenants and a copy submitted  prior to issuance of the first zoning permit.    10. The applicant must post a $147,510 landscaping bond for the street trees prior to issuance of the zoning  permit for road construction and a $337,900 of landscaping bonds for unit landscaping.  The applicant may  post bonds for unit landscaping for fewer than the total number of units according to a phasing scheme to  be agreed upon with the administrative officer.  These bonds must remain in full effect for three (3) years  from planting to assure that the landscaping has taken root and has a good chance of survival.   11   11. Any proposed utility cabinets must be approved by the Development Review Board prior to installation.     12. There will be no use of herbicides or pesticides, nor non‐organic fertilizers, within the wetlands or  associated 50 foot buffers. This will be reflected in the association documents which will be reviewed by  the City Attorney prior to issuance of a zoning permit for the first building on the property.     13. The applicant will be responsible to regularly maintain all stormwater treatment and conveyance  structures on‐site.     14. Prior to recording the final plat plans, all appropriate legal documents including easements (e.g.  irrevocable offer of dedication and warranty deed for the proposed public road, and utility, sewer,  drainage, and water, etc.) will be submitted to the City Attorney for approval and recorded in the South  Burlington Land Records.    15. Pursuant to Section 15.17 of the Land Development Regulations, the applicant must submit a Certificate of  Title showing the ownership of all property and easements to be dedicated or acquired by the City to be  approved by the City Attorney prior to recording the mylars.    16. The mylars must be recorded prior to any zoning permit issuance.    17. In accordance with Section 15.14(E) (2) of the Land Development Regulations, within 14 days of the  completion of the public facilities and improvements, the developer must submit to the City Engineer “as‐ built” construction drawings certified by a licensed engineer.    18. The applicant must obtain a zoning permit for the first home within six (6) months of this approval. The  Development Review Board grants a period of seven (7) years for approval of the remainder of the homes.     19. Prior to start of construction of the public facilities and improvements, the applicant must post a bond in  the amount of $5,560,624.85 or another amount as determined by the Director of Public Works.     20. Prior to issuance of a zoning permit for the first lot or start of utility or road construction, the applicant must  submit to the Administrative Officer a final set of project plans as approved in digital (PDF) format.    21. Street trees must be in place along the street prior to adding the final layer of the pavement.    22. All exterior lighting must be downcast and shielded, and otherwise comply with Section 13.07 of the SBLDR.    23. The final plat plans (PL‐1, PL‐2, PL‐3 and PL‐4) must be recorded in the land records within 180 days or this  approval is null and void. The plan must be signed by the Board Chair or Clerk prior to recording.  Prior to  recording the final plat plan, the applicant must submit a copy of the survey plat in digital format. The  format of the digital information will require approval of the South Burlington GIS Coordinator.    24. Parking in front of homes within the right‐of‐way is acceptable, but parking must not take place across the  sidewalk or within the street except as specifically approved as on‐street parking.    12 25. The definitions and limitations of the “OBBA Design Memorandum for Home Farm,” provided by the  applicant on July 27, 2017 and duplicated below, shall be a condition of this approval.      OBBA Design Memorandum for Home Farm   In addition to the minimum legal requirements as outlined in the May 12, 2003 City of South Burlington  Land Development Regulations, as amended June 27, 2016, in order to ensure a mix of housing styles, the  Applicant agrees to the following additional limits:     (1) Definitions:   a) Color Palate: The color palate is comprised of:   i) Primary siding color;   ii) Accent siding color;   iii) Roofing color;   iv) Trim Color;   v) Colored accents such as shutters or door and window frames; and   vi) Front door color.     b) Identical Elevation: Is a home that does not include at least two Variations, as defined herein.     c) Elevation: a front‐facing home configuration identified on Architecture Sheets 1 through 12     d) Palate of Materials: The palate of materials includes the primary siding, and any of the following  additional items:   i) Accent siding;   ii) Masonry;   iii) Porch railings or stair railings;   iv) Presence or absence or style of shutters;   v) Front door location or style;   vi) Windows location or pane configuration;   vii) Garage door panel style or number; and   viii) Cornices and decorative trim.     e) Variation: Variations to a home include:   i) Mirroring of the home plan;   ii) Changing the color of at least four elements of the home color palate;   iii) Modifying a gable location or style;   iv) Modifying the window number or placement;   v) Modifying the roof lines; and   vi) Changing at least four elements of the Palate of Materials on the front facing façade. This includes  changes in type or look of elements. For instance, changing from horizontal lap siding to shake  siding, even if both are made of the same material.     (2) Specific Neighborhood Limitations:   a) Identical Elevations as provided in Architecture Sheets 1 through 12 without Variations may not be  constructed on adjoining lots or facing one another across the street.   b) No Identical Elevation shall be repeated more than two times on Laurentide Lane.   c) No Identical Elevation shall be repeated more than two times on Ledge Way.   13 d) No Identical Elevation shall be repeated more than two times on Split Rock Court.   e) No Identical Elevation shall be repeated more than three times on Two Brothers Drive.   f) No Identical Elevation shall be repeated more than 3 times on the downhill side of O’Brien Farm Road.   g) No Identical Elevation shall be repeated more than 3 times on the uphill side of O’Brien Farm Road.   h) No single color palate shall be repeated more than ten times in the subdivision without variation to at  least two elements within the color palate regardless of elevation.     26. The phasing notes included on plan sheet PH‐1 and duplicated below outlining the infrastructure elements  tied to each housing unit phase shall be a condition of this approval.    1. Phase 1 and Phase 2 will commence immediately after full subdivision permits are issued.  They may  commence in tandem, or separately, but they will be the first two phases that Applicant begins  construction upon.   2. Applicant reserves the right to limit access to certain areas of parks or pedestrian trails temporarily as  needed for construction safety.   3. Park amenities included in Phase 8 of the Landscape Phasing Plan (Sheet L0.0) will be constructed prior  to issuance of the 60th unit’s zoning permit. Park amenities in Phase 8 of the Landscape include play  structures, grading, and landscaping.  Park amenities included in Phase 9 of the Landscape Phasing  Plan shall be constructed within 3 years of the date of the issuance of the first zoning permit or prior  to  the zoning permit for the 60th unit, whichever comes first.  4. Trails surrounding the stormwater pond included in Phase 2B of the Landscape Phasing Plan (Sheet  L0.0) will be constructed no later than 1 year after permitting of all homes in Phase 2 or when no new  zoning permits for Phase 2 are issued for greater than one year, provided at least 50% of the units in  Phase 2 are have zoning permits, whichever is sooner.  Temporary pedestrian access to these trails via  an unpaved path or paths will be provided prior to construction of Phase 4.    5. Phase 6 will be constructed simultaneous with a building on Lot 10, Lot 11, Lot 12, Lot 13, Lot 14, or Lot  15.  This will require issuance of an additional permit for site plan review on one of these lots.  Phase 6  will not occur unless a future site plan for one of these lots is approved and a building on one of these  lots is built.  Phase 6 will include the construction of all improvements on Kennedy Drive, including the  new traffic signal.   6. Phase 7 will be constructed simultaneous with the construction of a building on Lot 11 or Lot 13.  Temporary pedestrian access to Old Farm Road via an unpaved path at the north end of O’Brien Farm   Road will be provided prior to the construction of Phase 7 but after the majority of homes in either  Phase 4 or Phase 5 have zoning permits.  Permanent pedestrian access to Old Farm Road will be  provided after the construction of Phase 7 or if no new permits in Phase 7 are issued for greater than  one year.  7. Prior to the construction of the 50th unit accessed on Two Brothers Drive, remaining phases will be  constructed such that no more than 49 units are located on a dead‐end street as required by the  Regulations. This would include the connection to either Kennedy Drive, or O’Brien Farm Road/Eldredge  Street.  It would be up to the Applicant which connection to create, based on market conditions and the  status of the Project at that time.   8. Applicant reserves the right to install any and all haul roads, construction staging areas, or other  construction related facilities in any location at any time on the Project site, in order to facilitate  construction.   A. Final sidewalk construction may be delayed until the majority of homes in a phase are  complete to avoid damage.  In the event of such a delay, the applicant shall provide  designated multimodal access across firm and level surfaces to constructed homes, and  14 shall complete final sidewalk construction if there is a delay of more than one year  between permitting of homes within the same phase.  B. Street tree planting may be delayed adjacent to completed homes until the majority of  homes in a phase are complete, or no additional zoning permits are issued in that phase for  greater than one year.  Street trees adjacent to buildings not yet constructed may be  delayed until buildings are constructed.  C. Other infrastructure construction process and timing decisions may be modified with  approval of the Director of Public Works.   9. Intersection improvements at Eldredge Street and VT Route 116 as described in Vermont Agency of  Transportation State Highway Access and Work Permit ID# 41792 will be constructed in 2018, provided  Applicant has received approval to begin construction of Phase IA.   10. The two pedestrian paths perpendicular to Two Brothers Drive extending to the east towards Old Farm  Road shall be constructed when the 59th unit is permitted or when units adjacent to the proposed path  are constructed, whichever comes first.  Unless the Phase that includes such path as identified on Sheet  PH‐1 is not yet constructed, in which case the paths will be constructed simultaneous with the  infrastructure phase in which they are included.  These paths shall terminate in an informal mowed  path maintained by the applicant extending to Old Farm Road until such time as construction  commences in Existing Lots 4 and 5.      27. The Board approves the following waivers:    Height and number of stories facing the street to be greater than 28 feet and three (3) stories  a. Height equal to or less than the number of feet listed in the Building Height column of the  Building Height Worksheet plus two (2) feet (Example: Building 1 lists 32.74 feet in the Building  Height column and therefore the waiver would allow a building height equal to or less than  34.74 feet)  b. Up to three (3) stories below the roofline facing the street on Buildings 75‐96    Front yard setbacks  c. Six (6) foot front setback for houses on O’Brien Farm Road and 11 foot front setback for garages  on O’Brien Farm Road  d. Six (6) foot front setback for houses and 11 ½ foot front setback for garages on Two Brothers  Drive south of O’Brien Farm Road.  e. Five (5) foot front setback for houses and 10 foot front setback for garages on Laurentide Way,  Ledge Way and Split Rock Court.    Rear yard setbacks  The applicant provided a chart showing the setbacks for each footprint lot they are proposing.  Thirty of  the 118 footprint lots showed a need for a rear yard setback waiver.  Since footprint lots do not exist for  the purposes of the Land Development Regulations, the Board will instead refer to requests for rear yard  setbacks for buildings.  The applicant has requested rear yard setbacks as follows.  f. 25 feet on Buildings 1‐5, 27‐30, 44‐45, 48, 63, 73, and 95‐96  g. 27 feet on Buildings 22 and 49, 13 feet on Building 46  h. 14 feet on Building 47  i. 26 feet on Building 63  j. 20 feet on Building 64  15 k. 24 feet on Building 65  l. 21 feet on Building 66  m. 22 feet on Building 67  n. 27 feet on Building 68  o. 27 feet on Building 73  p. 19 feet on Buildings 74 and 75  q. 20 feet on Building 76  r. 28 feet on Building 95  s. 26 feet on Building 76    Other Waivers  Recreation impact fee waiver of $8,364    28. Any stormwater permit required from the Vermont Department of Environmental Conservation (DEC)  Stormwater Division shall be provided to the Administrative Officer prior to issuance of the first zoning  permit.      Mark Behr   Yea Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota   Yea Nay  Abstain  Not Present  Frank Kochman    Yea Nay Abstain  Not Present  Bill Miller   Yea Nay  Abstain  Not Present  David Parsons   Yea Nay  Abstain  Not Present  Jennifer Smith   Yea Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain Not Present    Motion carried by a vote of 5 – 1 – 0       Signed this ___ day of August 2017, by      _____________________________________  Bill Miller, Chair    PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this decision, a  notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court, Environmental Division.  See  V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed to the City of South Burlington Planning and  Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please  contact the Environmental Division at 802‐951‐1740 or https://www.vermontjudiciary.org/environmental   for more information on filing requirements, deadlines, fees and mailing address.        The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state permits for  this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.