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HomeMy WebLinkAboutAgenda 07_SD-21-13_255 Kennedy Dr_OBrien_PP_Phases      1  1 of 7  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐21‐13_255 Kennedy Dr_OBrien_PP_Phases_2021‐05‐ 04.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: April 28, 2021  Plans received: March 16, 2021  255 Kennedy Drive  Preliminary Plat Application #SD‐20‐13  Meeting date: May  4, 2021  Owner/Applicant  O’Brien Farm Road, LLC  1855 Williston Road  South Burlington, VT 05403  Engineer  Krebs & Lansing Consulting Engineers, Inc.  164 Main Street  Colchester VT 05446  Property Information  Tax Parcel 0970‐00255  Residential 12, Commercial 1‐LR, and Residential 1‐PRD Zoning Districts  Traffic Overlay District T‐1 and T3, Transit Overlay District  39.16 acres       Location Map      #SD‐21‐13  Staff Comments        2  2 of 7  PROJECT DESCRIPTION  Preliminary plat application #SD‐21‐13 of O’Brien Farm Road, LLC to amend a previously approved  preliminary plat for the second phase of a previously approved master plan of up to 458 dwelling units  and up to 45,000 sf of office space.  The amendment consists of allowing the final plat submission to be  submitted in six sub‐phases, 255 Kennedy Drive.    PERMIT HISTORY  The Project received master plan approval in 2016 (#MP‐16‐03).  Staff considers the proposed  preliminary plat amendment does not trigger any of the criterion for master plan amendment.    This phase of the project received preliminary plat approval on November 12, 2020 (#SD‐20‐16).  That  approval included 390 units in six (6) multifamily buildings and a 1,100‐sf accessory structure.  LDR  15.08C(3) requires submission of the related final plat within twelve months of the preliminary plat  approval or the preliminary plat approval (and by extension, the sketch plan) is considered to be expired  and must be resubmitted.  The applicant has determined that they would prefer an extended timeline for submission of a portion  of the project approved in preliminary plat #SD‐20‐16, as allowed under 15.08C(2).  This application is to  add “sections,” or phases, to the previously approved preliminary plat in order to allow what the  applicant considers a more favorable timeline for final plat application submission.    CONTEXT  #SD‐20‐16 preliminarily approved the following buildings.  Lot #  # of Units  Commercial SF  Max Height (# of  habitable stories)  10  44  0  55’ (4)  11  44  0  56’ (4)  12  48 (inclusionary)  0  62’ (4)  13  118  3,500  58’ (4)  14  33  0  52’ (3)  15  103  0  57’ (4)    It also included the following condition pertaining to phasing:  The applicant must obtain a zoning permit for the building containing the inclusionary units no  later than the fourth building, but may obtain a zoning permit for the fifth building while the  inclusionary building is under construction.  The applicant must receive a certificate of  occupancy for the building containing the inclusionary units prior to issuance of a zoning  permit for the sixth and final building.  Only the standards affected by this request are discussed below.  Staff considers other elements of the  preliminary plat approval to be unchanged by this request.    COMMENTS  #SD‐21‐13  Staff Comments        3  3 of 7  Development Review Planner Marla Keene and Administrative Officer Dalila Hall (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on April 7, 2020 and offer the following comments.   A) 15.08 APPROVAL PROCEDURE  15.08C(2) The final plat may be submitted in sections in accordance with the preliminary plat and/or  Master Plan approval for the property so that it shall only include the phase of the approved  preliminary plat that the applicant proposes to record and develop at that time.  The applicant has submitted a phasing plan which represents five building phases and two infrastructure  phases.  The building phases include each building as an individual phase, with the buildings on Lots 13  and 15 as one combined phase.  The infrastructure phases are identified as follows.   Two Brothers Drive (from O’Brien Farm Road to Kennedy Drive) Phase – Simultaneous with first  Final Plat phase   O’Brien Farm Road (from Two Brothers Drive to Old Farm Road) Phase – Simultaneous with Lot  13 & 15 Phase  The applicant has requested the following final plat sequencing be allowed.  1. Final Plat Initial Phase:  within eighteen months from this permit amendment.  Can be one or  more phases.  2. Final Plat Subsequent Phase:  Within four years from this permit amendment, must file for an  additional building not included in the initial phase.  This requirement may be extended up to six  years if the initial phase contains more than two buildings, such that only three buildings remain  to be filed for final plat by the fourth year.  3. Final Plat Remaining Phases:  Within six years from this permit amendment, applicant must  submit for all six proposed buildings, unless additional amendments to the project timeline are  requested by Applicant and granted by the Development Review Board.   Staff supports the applicant’s proposal to submit final plats for each of the five proposed phases  individually rather than requiring the entire project area to be finalized with one permit, but notes the  following topics pertaining to timeline.    As noted above, it is standard to require a final plat within 12‐months of preliminary plat.  Staff  considers there is no justification to allow 18‐months.     Any approved site plan must be followed within 6‐months by a complete application for the  related zoning permit, with the option for a 1‐year extension if the circumstances of the  approval are unchanged.  Site plan approval is integrated into the final plat approval in the case  of a PUD.  Taking into consideration a minimum of two month timeline for final plat review and  approval, there is 20 months between final plat application and construction to begin.   Therefore the applicant has 18 months to begin construction on any approved final plat.   Staff considers the applicant’s final clause, “unless additional amendments to the project  timeline are requested by Applicant and granted by the Development Review Board,” to be  unnecessary.  Amendments due to changed circumstances may always be applied for, and  amendments without cause should not be permitted.  1. Staff recommends the Board discuss the applicant’s proposed timeline.  Additional impacts of the  applicant’s proposal are described below.      #SD‐21‐13  Staff Comments        4  4 of 7  B) 18.01 INCLUSIONARY ZONING  18.01 requires 15% of approved rental dwelling units subject to this application to be inclusionary.  The  applicant is then allotted one additional market rate dwelling unit for each required inclusionary rental  unit as an offset.  #SD‐20‐16 approved 392 units, of which 49 will be inclusionary.  It also required the  applicant to propose and commit to a specific number of units at final plat, which number may differ  from the approved unit count by no more than 5%.    The Board accepted the applicant’s proposal to include all inclusionary units with the building on Lot 12,  but did not restrict them from including additional market rate units within the same building.    (2)   Inclusionary units required under this section shall be:   (a)  Constructed on site, unless off‐site construction is approved under Subsection (E)(1)(b) (Off‐Site  Construction) of this Article.  No changes affecting this criterion are proposed.  (b)  Integrated  into  the  overall  project  layout  and  similar  in architectural  style  and  outward  appearance to market rate units in the proposed development.   (i) to (iii) No changes affecting these criteria are proposed.  (iv) Inclusionary units may differ from market rate units with regard to both interior amenities  and amount of Habitable Area.  However, the minimum Habitable Area of inclusionary units  shall be 450 square feet for studios, 650 square feet for 1‐bedroom units, 900 square feet  for 2‐bedroom units and 1,200 square feet for three (3) or more bedrooms.  If the average  (mean) area of the Habitable Area of the market rate units is less than the minimum area  required  for  the  Habitable  Area  of  inclusionary  units,  then  the  Habitable  Area  of  the  inclusionary units shall be no less than 90% of the average (mean) Habitable Area of the  market rate units.  In #SD‐20‐16, the Board found the applicant must demonstrate compliance with this criterion as  part of the final plat application.  With the applicant’s proposal to submit each building as its own  phase, Staff considers the applicant loses the ability to take advantage of the last sentence of this  criterion because the average Habitable Area of the market rate units will not be known at the  time of the application for the inclusionary units.  Staff therefore recommends the Board require  the applicant to meet the minimum Habitable Area listed in this criterion without allowing a  reduction for smaller market rate units.  (v) to (vi) No changes affecting these criteria are proposed.  (vii) The average (mean) number of bedrooms in the inclusionary units shall be no fewer than  the average number of bedrooms in the market rate units. For projects involving 50 or more  dwelling units, the applicant shall provide a revised estimate to the Administrative Officer  at each interval of 50 dwelling units; the revised estimate shall account for the differences  in estimates vs. actuals for the units permitted to date and shall apply to inclusionary units  for which the Administrative Officer has not issued a zoning permit.  On September 15, 2020, Champlain Housing Trust, on behalf of the applicant, testified that they  were going to build predominantly larger inclusionary units on Lot 12, while the market rate units  on the other lots would be one and two bedroom units.  With a single final plat application,  compliance  with  this  criterion could  easily  have  been  demonstrated:    If  all  buildings  were  approved in the same final plat, then the bedroom count for all units would be known and the  number of bedrooms in the inclusionary units would be no fewer than the average number of  #SD‐21‐13  Staff Comments        5  5 of 7  bedrooms in the market rate units.   With the proposed amendment, if the final plat containing  the inclusionary units is approved before the market rate buildings, Staff considers this criterion  could result in the Board approving the inclusionary units with fewer bedrooms than the mean  bedrooms in market rate units.  Staff has been made aware that the applicant no longer intends  to contract with Champlain Housing Trust to construct or manage the inclusionary units.  2. Staff  reached  out  to  the  Affordable  Housing  Committee  for  suggestions  on  how  to  ensure  compliance with this criterion.  The Affordable Housing Committee reviewed the question at their  regular meeting on April 27 and recommended that the Board require the applicant to commit to  having the average number of bedrooms in the building on Lot 12 to be two.  This recommendation  is based on the assumption that the market rate units are unlikely to have more than two  bedrooms.  Staff recommends the Board discuss what condition to include to ensure compliance  with this criterion.  (c)  Constructed  and  made  available  for  occupancy  concurrently with  market  rate  units.  The  applicant  shall  provide  a  proposed  phasing  plan  demonstrating  concurrent  development  and  occupancy of the market rate units and the inclusionary units. The Development Review Board may  attach  conditions  necessary  to  assure  compliance  with  this  section  and  may,  based  on  documentation  from  a  financial  institution  denying  financing  or  on  physical  site  constraints,  approve a plan allowing non‐concurrent construction of the inclusionary units.    The inclusionary units are proposed on Lot 12.  In SD‐20‐16, the Board found the applicant must obtain  a zoning permit for the building containing the inclusionary units no later than the fourth principal  building, the applicant may obtain a zoning permit for the fifth principal building while the inclusionary  building is under construction, and the applicant must receive a certificate of occupancy for the  building containing the inclusionary units prior to issuance of a zoning permit for the sixth principal  building.  Staff considers this finding can stand as written.  If the applicant modifies their proposal to  construct all the required inclusionary units in the building on Lot 12 by including some inclusionary  units in a different final plat application, Staff considers this condition may also be reevaluated.    C) 15.18 PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS  (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely on the findings  of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical review by City staff  or consultants.  The master plan found that traffic impacts should be evaluated for each phase of the project.  The  applicant has submitted a traffic impact memo prepared by Lamoureux & Dickinson dated 2/5/2020 which  concludes the phase that is the subject of this application (phase 2) will generate 146 fewer trips than  were estimated in the 2016 Traffic Impact Study (TIS), from 315 trips to 169 trips.  The 2016 TIS concluded  that a signal was warranted at the intersection of the new street proposed by the project (now referred  to as Two Brothers Drive) and Kennedy Drive.  This signal was proposed to include a new left turn lane on  Kennedy Drive as well as right and left turn lanes on Generations Way onto Kennedy Drive.  The 2016 TIS  assumed phase 2 generates approximately half of the trips at that new intersection.    In #SD‐20‐16, the Board found the applicant must provide an updated traffic study at final plat which  provides recommendations on whether the proposed intersection configuration is still appropriate, taking  into consideration both the signal warrant and the additional lanes at each leg of the intersection.  The  proposed improvements should be configured to allow for expansion if anticipated to be necessary with  #SD‐21‐13  Staff Comments        6  6 of 7  future phases of the O’Brien development.  For example, if a turn lane will be necessary in the future,  signal mast arms should be installed in a location to accommodate the future turn lane.  Staff considers this finding to still be applicable and recommends the Board modify the finding to require  the updated traffic study with the required analysis at the time of the first final plat application.  (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is consistent  with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific agreement with  the applicant related to maintenance that has been approved by the City Council. For Transect Zone  subdivisions, this standard shall only apply to the location and type of roads, recreation paths, and  sidewalks.   The Board and applicant spent significant energy on this criterion in #SD‐20‐16, providing the following  specific finding for the roadway design.    The Board … finds that the applicant must revise the streetscape design to propose a roadway cross  section and provide supporting testimony demonstrating that the proposal provides a safe urban  environment accommodating all users. Such design shall balance the following goals.  a) an appropriately urban setting, including an activated street  b) transition from recreation path and detached homes   c) non‐vehicular connectivity through the project area, including for people who live between  Two Brothers Drive and Eldridge Street and people who live on the far side of Kennedy Drive,  and those who may live in the future phase of the O’Brien development.  d) slow speeds  e) roadway maintenance  The Board acknowledges that the best solution may involve a different combination of on‐road  lanes, separated paths, and sidewalks than is currently proposed, but that the modifications should  take place within the approved rights‐of‐way.  The applicant must provide their proposed plans to the Bike & Ped committee for review and  comment.  If possible, the applicant should meet with the Bike & Ped committee prior to final plat  application.  The design of the roadway cross section through the project area shall be reviewed at  final plat.   Because of the necessary interconnectedness of the design of the two roadways, Staff considers that the  roadway design for both O’Brien Farm Road and Two Brothers Drive should both be required with the first  final plat application, rather than at separate stages as requested by the applicant.  Staff considers the  applicant may request a phased construction schedule for the roads as part of the final plat application  that includes their design, but that the roads should be constructed no later than the first building on  each.    3. Staff recommends the Board confirm this assessment.  (11) The  project’s  design  incorporates  strategies  that  minimize  site disturbance and integrate  structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to generate less runoff  from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and groundwater as close as  possible to where it hits the ground. For Transect Zone subdivisions, this standard shall apply only  to the location of natural resources identified in Article XII of these Regulations.  #SD‐21‐13  Staff Comments        7  7 of 7  Stormwater from the approved preliminary plat area is proposed to be treated in two gravel wetlands  along Kennedy Drive; it is not treated on a lot‐by‐lot basis.  The City Stormwater Section provided a  number of comments pertaining to the proposed stormwater management system.  Since the stormwater  management system is required for multiple lots, Staff recommends  the  Board  include  a  condition  requiring the comments of the City Stormwater Section be addressed as part of the first final plat  application.    D) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  14.06B Relationship of Proposed Structures to the Site  (2) Parking  Parking minimums are addressed in 13.01.  0.75 spaces are required per dwelling unit for studio and  one‐bedroom units, and 1.5 spaces per dwelling unit for units with two bedrooms and above. In  addition, 0.75 spaces are required for every 4 units, as long as no more than one parking spaces is  reserved per dwelling unit.  The purpose of the additional 0.75 spaces is to accommodate guest parking.   Based on a provided table of dwelling units, which has not been adjusted to account for the additional  two units proposed since the application was submitted, the applicant is preliminarily required to  provide 466 spaces.  They have provided 320 covered parking spaces, 263 spaces in surface lots, and 42  on‐street parking spaces, for a total of 625 spaces.  Required minimum spaces: 466  Provided garage spaces: 320  Provided surface spaces: 263 (includes 23 spaces on Lot 17)  Total provided off‐street spaces: 583  Provided on‐street spaces: 42  Total provided spaces: 625  Staff recommends the Board include a condition requiring the minimum required parking spaces for each  final plat application be included with each application.  Additional spaces beyond the minimum may be  applied to the next final plat application.  14.07 Specific Review Standards  D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.  Staff recommends the Board include a condition requiring the minimum required landscaping for each  final plat application be included with each application.  Additional landscaping beyond the minimum may  be applied to the next final plat application.    RECOMMENDATION  Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and close the hearing.    VIA ELECTRONIC MAIL March 4, 2021 South Burlington Development Review Board C/O Ms. Marla Keene, Development Review Planner City of South Burlington 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 Re: Preliminary Plat Amendment Request: Hillside at O’Brien Farm Master Planned Community SD-20-16 Dear Board Members: As you know O’Brien Farm Road, LLC (“Applicant,”) was issued Preliminary Plat Permit # SD-20-16 on November 12, 2020, (the “Permit”), for the construction of six multi-family buildings with a total of 342 dwelling units of which 48 are proposed as inclusionary units, and an automatic offset of 48 additional market rate units, for a total of 390 dwelling units and underground parking, and an 1,100 square foot accessory structure (together, the “Project”). Subsequent to the issuance of the Permit, Applicant and City Staff discussed the Applicant’s desire to phase the Final Plat submission such that Applicant can apply for Final Plat in stages that align with proposed construction. As you know, each of the buildings outlined in this plan will take roughly one year to construct and if built sequentially, it would be expected that full construction could take up to six years. During that time the Applicant may wish to amend certain aspects of the plan such as the unit mix or layout, even the parking proposed (if transit becomes more prevalent or conditions change). For this reason, it makes sense to propose final plat shortly before construction and not many years prior. In discussing the desire to phase the final plat submission with staff, Applicant reviewed Section 15.08(C)(2) of the zoning regulations which states: “The final plat application may be submitted in sections in accordance with the preliminary plat and/or master plan approval for the property so that it shall only include the phase of the approved preliminary plat that the applicant proposes to record and develop at that time.” As outlined, the Board as part of a preliminary plat approval may provide for a framework where smaller sections of a large project can be permitted at final plat in phases. In order to provide for this phasing, Applicant understands that an amendment to the Permit must be requested and this letter makes that request. Attached as Exhibit 002 is a Project Phasing Plan. The Applicant seeks to amend its Permit to include this plan, and to also include a framework for the submission of final plat that would allow for each designated phase to be filed for independently or together if so desired by the Applicant. As outlined in the phasing plan the Two Brothers Drive roadway would be required to be completely understood at the first phase. The O’Brien Farm Road roadway would be required if either “Lot 13 and Lot 15” phase is applied for, or if “Lot 11 Phase” is 2 applied for. Otherwise, each phase would be self-contained and review of final plat limited to the area designated on the phasing plan. Applicant currently intends to file Lot 13 and Lot 15 phase as its first final plat. This would therefore require the O’Brien Farm Road Phase, as well as the Two Brothers Phase to be simultaneously filed. However, Applicant is currently seeking financing approvals that may alter this plan, therefore a more flexible phasing plan is requested in this application, as outlined below. Applicant would request the following timeline be approved for submission of these final plats: 1. Final Plat Initial Phase: Within eighteen months from this permit amendment. Can be one or more phases. 2. Final Plat Subsequent Phase: Within four years from this permit amendment, must file for an additional building not included in the initial phase. This requirement may be extended up to six years if the initial phase contains more than two buildings, such that only three buildings remain to be filed for final plat by the fourth year. 3. Final Plat Remaining Phases: Within six years from this permit amendment, applicant must submit for all six proposed buildings, unless additional amendments to the project timeline are requested by Applicant and granted by the Development Review Board. Given our initial conversations with staff we are hopeful that this amendment will have their support but we are of course open to discussing the specifics of the phasing proposed and the reasoning behind our request. We appreciate the Board and staff considering this request and recognizing that the construction of 390 dwellings is a multi-year endeavor. Having the ability to stagger the permitting in line with construction intervals will allow the Applicant to produce a better project, more efficiently, which can adapt over time to market conditions while preserving the security of the current regulatory environment under which the initial investment in infrastructure will be made. We look forward to discussing this amendment with the board. Thank you. Sincerely, Andrew Gill, Director of Development Enclosures LOCATION MAP HILLSIDE @ O'BRIEN FARM - LOTS 10-15 South Burlington, Vermont SITE Lot 10Area = 0.9 ac HILLSIDE @O'BRIEN FARM OWNER AND APPLICANT: ISSUED FOR PERMIT REVIEWNOT FOR CONSTRUCTION PROPERTY INFORMATION: PH-1 FINAL PLATPHASINGSUMMARY Old Farm Road and Kennedy Drive,South Burlington, Vermont O'BRIEN BROTHERS1855 WILLISTON ROADSOUTH BURLINGTON, VT 05403 LOTS 10-15 164 Main Street, Suite 201 P: (802) 878-0375Colchester, Vermont 05446email@krebsandlansing.comRevised Lot 14Area = 1.1 ac Revised Lot 12Area = 1.6 ac Revised Lot 13Area = 2.1 ac Revised Lot 15Area = 2.3 ac Revised Lot 17Area = 4.3 ac Revised Lot 16Area = 7.3 ac Revised Lot 11Area = 1.2 ac GravelWetland #1 Gravel Wetland #2 8 Spaces (3 new)3 New Spaces 3 New Spaces 7 Spaces (2 new) 10 Spaces (5 new) 11 New Spaces 29 Parking Spaces 32 Parking Spaces 43 Parking Spaces 12 Parking Spaces 20 Parking Spaces 68 Parking Spaces 59 Parking Spaces Proposed 33 Unit Building33 Garage Spaces Proposed48 Unit Building40 Garage Spaces Proposed 118 Unit Building101 Garage Spaces Proposed 103 Unit Building82 Garage Spaces Proposed 44 Unit Building33 Garage Spaces Proposed 44 Unit Building33 Garage Spaces New BikeRack New BikeRack New BikeRack New BikeRack New BikeRack New BikeRack SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage SnowStorage Trash/Recycling Trash/Recycling Trash/Recycling New MailBuildingand Trash/Recycling Stoneretainingwall Stoneretainingwall 5 New Spaces NewSidewalkconnection Refer to ExistingTree Location Planfor tree types andsizes Brick veneerscreen wall Brickveneerscreen wall Top wall372.5 Top wall376.5 Future Gravel Wetland η^ͲϮϬͲϭϲ ϭ ϭŽĨϮϱ /dzK&^Khd,hZ>/E'dKE WZdDEdK&W>EE/E'EKE/E'  K͛Z/E&ZDZK͕>> Ϯϱϱ<EEzZ/s WZ>/D/EZzW>dWW>/d/KEη^ͲϮϬͲϭϲ &/E/E'^K&&dE/^/KE WƌĞůŝŵŝŶĂƌLJƉůĂƚĂƉƉůŝĐĂƚŝŽŶη^ͲϮϬͲϭϲŽĨK͛ƌŝĞŶ&ĂƌŵZŽĂĚ͕>>ĨŽƌƚŚĞŶĞdžƚƉŚĂƐĞŽĨĂƉƌĞǀŝŽƵƐůLJ 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