Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 03/16/2021    DEVELOPMENT REVIEW BOARD              16 MARCH 2021    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 16  March 2021, at 7:00 p.m. via Go to Meeting interactive technology.    MEMBERS PRESENT:  B. Sullivan, Acting Chair; M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E. Eiring, S.  Wyman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; J.  Barron, D Shatzer, M. O’Brien, B. Sirvis, S. Homsted, C. Frank, A. Gill, E. Langfeldt, P. Boisvert, R.  Gonda, T.  & R. Davis, P. Simon, C. Lang, S. Brutzman, D. Shatzer,         1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the agenda.    2. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    3. Announcements:    Mr. Sullivan explained how to sign the virtual sign‐in or email their attendance to staff.  This is  required in order to appeal a decision of the Board.    4. Continued Site Plan Application #SP‐21‐007 and Conditional Use Application #CU‐21‐ 01 of Rice Memorial High School to amend a previously approved site plan for a  126,875 sq. ft. educational facility.  The amendment consists of a 160 sq. ft. building  expansion to house a new cooler/freezer, 99 Proctor Avenue:    Ms. Keene reminded members that this application had been continued without being heard at  the last meeting.  Staff had no outstanding issues.    Mr. Sullivan asked if members had any issues.  There were none.  Mr. Sullivan noted that the  next time there is an application from this applicant, they will have to revise their plan  professionally.  Mr. Baron said he was ok with that.    Mr. Sullivan then asked for public comment.  There was no public comment.    Mr. Behr moved to close SP‐21‐007 and CU‐21‐01.  Ms. Philibert seconded.  Motion passed 6‐0  via a rollcall vote.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 2       5. Sketch Plan Application #SD‐21‐08 of DS Realty, LLC, to create a planned unit  development on an existing parcel currently developed with three buildings consisting  of artist production studio and standard restaurant in one building and three dwelling  units in two buildings.  The planned unit development consists of removing all three  dwelling units by demolishing one residential building and converting the other to an  educational facility with associated minor improvements, and adding educational  facility as an allowed use, 916 Shelburne Road:    Mr. Sullivan recused himself due to a conflict of interest.  Ms. Philibert served as Chair for this  application.    Ms. Davis, co‐owner of the property, said they have been in business for 17 years, first on Pine  Street, and then 5 years ago in South Burlington.  They have a number of child and adult art  programs and are known and loved in the community.  They have excellent relations with the  neighbors on Lindenwood.  The biggest changes are due to COVID.  The café is permanently  closed though they have retained the kitchen and rented it to Pie Society. There is no on‐site  dining; it is all delivery/pick‐up.  Ms. Davis noted they had “inherited” the residential units, but  are now in need of classroom space.  They explored putting up more residential units, but  couldn’t come up with a plan that worked.  The current plan is to remodel the carriage house to  add studio space.    Staff comments were then addressed as follows:    1. Staff asked the applicant to demonstrate why they believe the project is a PUD and  how the property will function as a coherent entity and respect the adjacent  neighborhood.  Ms. Davis said the property will actually be more coherent.  The only  changes from the neighbors’ perspective is that there will probably be less night  activity.    2. Staff asked for confirmation that the application is only asking for an educational  facility in an R‐4 district.  Mr. Simon said as long as they can still have parking on site,  they are OK with this.  He noted there is a pre‐school operation, and child care is not  an allowed use, but an educational facility is.  Most of the site is in the Commercial  District with a “sliver” in R‐4.  They could ask for 50 feet to go back to the east and  have the carriage house fall under Commercial zoning.  Ms. Keene said parking is not  an issue as proposed.  Ms. Keene also noted the portion of the property in R‐4 is  incorrectly drawn.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 3    If they decide on more parking later, that could be a separate application.  Ms. Keene     told the Board that if they allow the Educational Facility in R‐4, they are allowing it  across the entire zoning district.  Members were OK with this.  Mr. Simon said the 2  zones have different uses, children in the daytime, adults at night.  There is also a  summer camp sometimes.  Ms. Keene noted a similar situation at The School House,  which is also in a residential district.  Ms. Hall then read from the regulations the  definitions of “educational facility” and “child care facility.”  Ms. Keene asked if staff  should try to find a way to define them as separate or as one use.  She didn’t see a  down side to one use, but she wanted to be sure there is none.  The applicant noted  they had sent an updated plan in the morning indicating the expanded use up to 50  feet in the adjacent district.  This would encompass the entire carriage house building.   He added that is what the Davises have been paying taxes on.  Ms. Keene said the  Assessor doesn’t govern the zoning line. The line is where the GIS says it is.  She  showed the “sliver” than can’t be C‐1.  Mr. Simon asked that the pre‐school function  be considered pre‐school education.    3. The applicant was asked to describe how the educational facility will differ from its  current use, hours, noise, landscape buffer, etc.  Ms. Davis said there is no change in  the program and activities; the property will be used as it has been.  The landscape  buffer will be maintained. They will improve ADA accessibility.  Hours in general will  be 8‐8. The pick‐up time is 1‐3 p.m.  The noise will be the same as today, kids playing  in the playground.  Ms. Davis showed a photo of the buffer screening.  Ms. Philibert  asked about the traffic for Pie Society.  Ms. Davis said they have offsite pick‐up  except one night a week on‐site.  This is coordinated when they don’t have classes.   Mr. Behr asked about the wooden “platform” behind the carriage house.  Ms. Davis  said the building was used as a “playhouse” but is dilapidated, so it was taken down.   They built the little platform for a stage.    4. Staff asked for clarification of the gravel parking area.  Mr. Boisvert said the  driveway had served the A‐frame and will be left in place.  The landscape drawing is  correct.  They are not changing any grading, just seeding.  They will put in a curb.   Ms. Keene said from a stormwater point of view, the gravel area may be the  applicant’s “friend.”  She suggested they coordinate with stormwater people.  Mr.  Behr noted the carriage house is an existing non‐conforming use.  The additional  dormer will have to meet the setback.  Ms. Davis said they are just adding light into  the space.  It will not change the existing footprint.  Ms. Hall agreed the dormer will  have to meet the setback.  Mr. Behr said he would prefer to see the dormer glazing       look more like the other windows.  Mr. Simon noted there are 4 tiny lights on the  carriage house.  They would like to replace these with new downcasting little lights.   DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 4    Ms. Keene said the Board can waive the photometrics requirement as it seems  excessive.  Members agrees photometrics are not necessary.    Mr. Simon asked whether it would be possible to combine preliminary and final plats.  Board  members said this would be at the applicant’s risk.    Public comment was then solicited.    Ms. Brutzman, a Brewer Parkway resident, said she would be the most affected by changes to  the property.  She asked if there would be a time period for the property to change back to a  rental property.  Ms. Hall said if the applicant removes housing, they have 2 years either to  replace it or pay into the housing trust fund.  Ms. Keene said they could not replace the housing  on this site without a hearing.  Ms. Brutzman asked about turning the play area into a parking  lot.  Ms. Keene said that is not part of this application.  Ms. Brutzman then asked if any of the  treeline would be taken out.  Mr. Boisvert said there is no plan to take down any of the tree  buffer.  Ms. Brutzman said she was excited about an educational facility.    Mr. Gonda commended the applicant for planting pollinators.  Ms. Davis said they want to  encourage insects and wildlife.    No other issues were raised.    Mr. Sullivan then rejoined the Board and served as Chair.    5. Continued Preliminary Plat Application #SD‐20‐40 of O’Brien Eastview, LLC, to  create a planned unit development of 6 existing parcels currently developed with 3  single family homes and a barn and totaling 102.6 acres.  The development is to  consist of 135 homes in single family, duplex, and 3‐family dwellings on nine lots  totaling 21.8 acres, nineteen commercial development lots totaling 44.0 acres, and  one existing single family homes, and 25.1 acres of undeveloped open space, 500  Old Farm Road:    Ms. Wyman recused herself due to a potential conflict of interest.    Ms. Philibert noted that she lived in the adjacent development but felt she could continue to be  objective.    Staff comments were then addressed as follows:    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 5    1. Staff recommended the Board invite testimony from the Bike/Ped Committee.  Ms.  Frank, Chair of that Committee, said that with 155 new homes and others already  built, there will be a range of people who need to “get around” in the most  comfortable way.  The Committee feels a shared use path is the best way to  accomplish that.  It is far safer and more comfortable than bike lanes as this will be a  major route going toward Hinesburg Road.  Mr. Gill said they will respond to this at  the April meeting.  They have hired VHB and are working on an alternate plan that  should make everyone happy. They hope to have this for the April meeting.  Ms.  Frank asked that the Committee see the plan before that meeting.  Mr. Gill said they  will provide it a few weeks before.    2. Staff asked the applicant to revisit the issue of additional guest parking.  Ms. Keene  said there had been discussion of additional on‐street parking on Old Farm Rd.  This  was tabled at the previous hearing.  She asked if the Board felt there should be  additional parallel parking on Old Farm Rd. for visitors.  Mr. Behr said that with 2  parking space for the units, he would like to see a proposal for more on‐street  parking.  He didn’t want parking on both sides of the street, but parking should be  “logical and landscaped.”  Mr. Sullivan agreed.  Mr. Langfeldt said they were fine  with taking another look at this.    Members then picked up with staff comments from where they left off at the previous meeting.      #16. Staff asks that the applicant show a pavement marking plan or show pavement  markings on the civil set of plans and further to provide as many typical roadway cross sections  as necessary to allow for evaluation.  Staff also noted that the Public Works Director has  requested a signage plan to accompany the pavement marking plan.  Mr. Gill said they would  prefer to not provide a signage plan, but they can provide cross sections at a later stage of  review.  Ms. Keene said it needs to be clear what the proposed use of the asphalt width is.      17. Staff asked the Board to require a minimum 20‐foot road because this local roadway  connects to an adjacent commercial area.  Mr. Gill said they have some plan changes to  propose in April which will show an entirely new configuration.      18. Staff asks that the applicant be required to refine the design of the roadway at such  time as they seek development of the commercial lots.  Mr. Gill said they are looking to  approve the roadway at this time; the aim is to be able to sell the lots with an approved  roadways.  Mr. Gill added they like the cul de sac road and see it as a feature.  They’re working  on a 2‐dimensional proposal for the commercial lots.  There are environmental issues at the  end of the road, and they are proposing the park/playground, etc., there.  They consider it a  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 6    “destination.”  They would also like to plant in the center of the cul de sac, if allowed.  They  don’t know what the commercial development will be and are open to a proposal that makes  sense.  Ms. Keene said if they can provide a concept of how lots could play out, the road could  be viewed in conjunction with that.  Mr. Gill said “absolutely.”      19. Staff asks that the applicant be required to provide temporary gravel parking near  Old Farm Road and extend the walking path to the park prior to issuance of a zoning permit for  the 60th unit.  Mr. Gill said they are open to that but want to see what triggers make sense.      20. Staff asks that the applicant be required to shift the east‐west sidewalk on lot 32  south to be along the lot 32/33 property line.  Ms. Keene zoomed in on that area and noted the  request would make it a “community area.”  Mr. Gill said that since the last meeting they have  been looking at different options.  This is one of those options.  They are working through an  alternate proposal to address this.  It would mean a different layout for this lot.      21. Staff raised concerns with the garage side of the town homes.  Mr. Gill showed  elevations of 3 different units.  He said they have the same interior but different exteriors.   There are 6 different elevations that will get “mixed and matched.”  They are happy to include a  split garage as one elevation.  They feel the plan would achieve a nice and varied streetscape.   Ms. Keene said the elevations should be more appealing to the homes across from them since  they will be viewing the backs of the homes.  Mr. Gill said there will certainly be landscaping.   Mr. Behr felt the applicant had done a pretty good job of giving a different feel.  He favored  splitting some, but not all, garage doors.  Mr. Langfeldt noted they had done that on Hillside.      22. Staff asked that the applicant be required to provide a thoughtfully designed central  common space for the “cottage court.”  Mr. Gill said there are a lot of grading issues, but they  will get a central green area.  Ms. Keene noted the sidewalk from Hillside lands on nothing and  questioned where people go from there.  Mr. Gill said they will look into making a crossing  point from there.    Ms. Philibert left the meeting at this point.      23. Staff noted that elevation SF5 is the only one with a garage protruding from the  front of the home.  They feel it detracts from the street presence.  Mr. Gill said they tried to  dress the roof‐line up with some stonework.  Mr. Langfeldt said it also creates some diversity of  design.  He didn’t feel it was an “all garage” look.  Ms. Keene asked how many homes could be  like this.  Mr. Gill said about 16.  Mr. Behr said it was hard to envision.  He suggested maybe  making the front porch deeper.  He added that elevation‐wise it doesn’t bother him because of  the variety of design.  Mr. Sullivan agreed.  Ms. Eiring liked the design and also the idea of  pulling out the porch, if possible.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 7        24. Ms. Keene indicated some houses that staff has an issue with.  Mr. Gill said these are  the same as ones being built at Hillside (he showed these).  They are designed to be built into a  steep hillside.  They are 3 stories in front, 2 in back.  Mr. Gill said a similar situation exists here.   He added they have been well‐accepted by the market.  People like the stone wall in back.  Mr.  Langfeldt said they tried to create architectural variety so the houses are not symmetrical.  Ms.  Keene acknowledged hers was a “subjective” comment.  The houses do seem narrow to her,  but she didn’t have a better suggestion.  Mr. Behr said there will be a wide variety of housing  types.  Some will achieve some things, others other things.  The applicant has a proven market  for this type so it doesn’t bother him.  It also responds to the site.        25. Regarding planting plans, Mr. Gill said they are willing to look at a dense buffer  recommended by the Natural Resources Committee.  He added there is room to plant all kinds  of things.  They also need to accommodate the rec path and walking trail.  Mr. Gonda said  Natural Resources was happy to work with the applicant.  Mr. Shatzer noted that there is also a  lot of wildlife to consider in this location.  Mr. Langfeldt said it is a very wide area.      26. Staff asks that the applicant work with the Recreation & Parks people to develop a  proposal on ownership prior to closing the hearing.  Mr. Gill said they are open to public  ownership of green spaces. There are still open questions.  They will engage with the city and  come up with a plan at final plat.      27. Regarding parking in front of the barn, Mr. Gill asked to defer this until they can look  at it in context of the re‐design.      28. Regarding height waivers, staff noted that single family and duplexes are OK.  The  question is the commercial lots.  Mr. Gill said height is very important to meet the density.   They will provide information at the next meeting to show their vision (i.e., setbacks, parking,  etc.) without committing to specific buildings.       29. Regarding a footpath, the applicant was OK with this condition.  Mr. Gill noted they  can’t build much more because of wetlands and the floodplain.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.  Ms. Keene noted that Ms.  Dooley has comments she would like to make but she is attending the Planning Commission  meeting.    Regarding waiver requests 1‐10, Mr. Gill said they are OK with saying a 5‐foot setback  throughout or with saying the setbacks shown on the plan are OK.  Ms. Keene said that  shouldn’t be a problem.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  16 MARCH 2021  PAGE 8      Mr. Sullivan said there should be some analysis before allowing waivers.  Ms. Keene noted they  are enabled in the PUDs.  Mr. Gill noted that they provided a chart of every waiver, and each is  discussed in detail. About 90% are internal.  Ms. Keene felt it was OK to consolidate waivers 1‐ 10 as they are all setback waivers. Mr. Behr said he didn’t want to give a blanket waiver as the  plan should speak for itself.  He was comfortable with whatever staff can come up with.      30. Staff is requesting a framework regarding commercial waiver requests.  Mr. Gill said  are working on it.      31. Regarding screening between residential and commercial lots and buildings, Mr. Gill  noted that commercial buildings can be no more than one story higher than they adjacent  residential buildings.  Mr. Gill said if there are areas that require dense screening, they would  like to know this.  They do not want a mandatory 65‐foot setback.  Ms. Keene read from the  rules and said if there is already buffering by a 50‐foot right‐of‐way, the applicant is OK already.   Mr. Gill said the intent is to have the residential and commercial areas relate to each other.  Ms.  Keene read from the rules regarding new residential units adjacent to commercial  development.  The setback would be greater than the standard setback in commercial areas  and Mr. Gill asked that the setback be reviewed on a case‐by‐case basis to see if additional  screening is needed rather than requiring strict adherence to the rules.  Mr. Gill said the intent  is to build permitted uses.  It is meant to be a PUD.  He said there would be a 65‐foot buffer in  most cases but that it would be in the residential zoning districts not the commercial.  Mr. Gill  said 30 feet rear and front, 10 feet side.  Mr. Behr said there is kind of a built‐in buffer on the  residential property, so he was more supportive there.  He asked to see it proven to the Board.    Members agreed to stop at this point.    Mr. Behr moved to continue SD‐20‐40 until 20 April 2021.  Ms. Eiring seconded.  Motion passed  4‐0.    6.  Other Business:    No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 9:57 p.m.            These minutes were approved by the Board on April 6, 2021.