Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 05_SD-21-05_additional public comment1 Marla Keene From:Leslie Black Sullivan <lblack6000@yahoo.com> Sent:Thursday, April 1, 2021 10:16 AM To:Marla Keene Subject:EXTERNAL: SD-2017, 550 Park Road         This message has originated from an External Source. Please use proper judgment and caution when opening  attachments, clicking links, or responding to this email.         Ms. Keene, Would you please provide this email letter to Brian Sullivan, Chair of the South Burlington Development Review Board? Thank you. Dear Mr. Sullivan, We live at 242 Fairway Drive in South Burlington and are writing about the proposed development #SD-2017, 550 Park Road. We attended the meeting on March 3 and remain very concerned about the development as it now stands. As you know, Park Road is a winding and hilly road. Thirty two homes on less that seven acres is extremely dense and will create excessive traffic. This traffic will produce dangerous public and pedestrian issues if the road to access the development remains on Park Road. We strongly request that the road to the development is moved to Dorset Street rather than Park Road. Additionally, the design of the homes are, quite honestly, unattractive. They look like cookie cutter homes and the their design along with overall density of the project, does not coexist with the surrounding neighborhoods. We respectively request that the development plans are altered to create the entrance off Dorset Street, the number of homes reduced, and that homes built have some architectural design. We will attend the next meeting of the DRB on April 6 and are hopeful that the concerns of people in the surrounding neighborhoods will produce changes in the development plans. With our best, Leslie and Tom Sullivan 242 Fairway Drive South Burlngton, VT 05403 1 TO:   The South Burlington Development Review Board  (DRB)  FROM:   Karen LeFevre, 598 Golf Course Road, South Burlington, VT 05403  RE:  UPDATE of my March 3 Public Comment on #SD‐21‐06, 550 Park Road Final Plat Development  Proposal by Blackrock Construction for the 6.91‐acre “Wheeler Parcel,”550 Park Road, South Burlington    DATE:    April 1, 2021  *** Note to staff: Please include this comment in the packet prepared for the Continuing  Hearing on April 6, 2021? Thank you very much. I also attach a photo that shows the tagged  marker for one of the proposed access/egress new road cuts into Park which may be useful at  the April 6 hearing for some who have never seen it.    First, I want to thank the DRB staff for responding to many questions from residents from our collective  neighborhoods , including those in 3 neighboring HOAs in the SEQ  that are so ably represented by John  Bossange. We’ve done a great deal of learning as we follow this development’s stages, and the staff  members have been providing useful information. Our views may differ, but I respect the work you do.     Here are some updated comments that I truly  hope the staff and Board will consider before the April 6  Continued Hearing on the Final Plat application for 550 Park Development.    I.   In comments written by DRB Staff to the Board re BlackRock’s final application on March 3, staff  (in this case, identified as Marla Keene and Paul Conner)  wrote the following which had not yet been  discussed prior to the closing/continuance of the hearing until April 6.  I hope that it will be clarified on  April 6 and that public oral comments may follow up on it:  “Staff reminds the Board that though there are numerous public comments pertaining to traffic safety,  the Board’s authority is limited to the impacts of this project.” (underlining mine).   What does “impacts” mean in this context? What are the “impacts” that staff believes do and do not  qualify for consideration? Why does the Board needs “reminding”  that it has no authority in this  situation? What written language elsewhere supports this opinion? I wonder why it is the only place in  the final plat application which mentions public comments at all, in a way that to me may carry an  implication of downplaying, even dismissing them. Perhaps I am reading too much into that section  because I care very much about the outcome of this Board’s decisions.  Here’s a guess‐‐‐ Does the staff refer to “impacts” as in vehicle crashes on Park Road? BlackRock’s  commissioned traffic study author stated (in oral testimony, I recall?) that the police have no record of  “crashes” on that part of Park Rd in the past several years. We are pleased if crashes have not occurred,  but having traveled this curving, sloping, icy road , some of us for 20‐some years, we have observed and  experienced ourselves numerous vehicles sliding off the road and slipping on ice and blinded by blowing  snow. Don’t the many “slide‐offs” from Park Rd into adjacent fields that residents note count for  “impacts?” in this situation,  if there are no injuries and no damage to another vehicle, and especially  2 during a storm, isn’t it more likely that a driver would contact neighbors or call to get towed out rather  than report it to police? These accidents do not then get counted officially. They still happen. They still  matter. Not everyone is familiar with this rural area of Park Road and does not anticipate such  conditions. And some “slide‐offs” as we call them could, sadly, hit another vehicle or person on the road  or path—especially now that the proposed roads will lead other new drivers in and out of the most risky  spots. The TIA commissioned by BlackRock seems to be faulty and self‐contradictory. Furthermore, as a  retired University professor who did a variety of research projects (though not on roads!) for more than  decades,  I’m aware that a study may well benefit from the inclusion of personal testimony and  interviews with people closely involved who draw from long experience and observations, e.g. “  evidence.”    Here are excerpts from but two of the many examples of our residents’ testimony. Park Road resident  Linda Wright’s Public Comment relates to traffic safety re the 550 Park Road Development:   I have lived here for more than 18 years and can attest to the danger associated with Park Road. During the winter, the daily ice melt from the hill slickens the base area of Park Road. It takes all of the area to get stopped and not head into oncoming traffic on Dorset Street. If there are additional cars entering Park Road in that area, accidents are inevitable. There have been countless slideoffs even with current traffic loads. I witnessed a South Burlington snowplow side off after making the turn onto Park from Dorset. My family experienced a slideoff coming down the hill on Park Road heading to Dorset. (October 30, 2020) And Rose Godard, a “pioneer” of 639 Golf Course from the start about 20 years ago states:    “I would like to respond to the traffic study results on safety. The last big storm several  weeks ago, as I was driving toward Dorset St. , down the hill just before the guardrails, a  car had slid off the road while another car from the other direction was coming down the  other hill sliding and attempting to stop. Knowing the road situation, I had already  stopped to avoid an accident.  All of this occurred next to the proposed exit road from this  project.  This situation can happen often during the winter.  My point is this part of Park  road is a very dangerous area at ALL times because the road is narrow and has no  shoulder space through the hairpin curve.  As well as, people are often walking or biking  in the road because the recreation path is heavily used.  The usage has greatly increased  during the pandemic. “ (March 10, 2021) (See photo of this part of Park Road)    II.  At this final plat stage for this project, our research indicates (but the general public may be unaware)  that it is still allowable for the Board to table or continue the approval process for this applicant (or  perhaps other options)  and meanwhile take the necessary time to look into several alternatives,  especially the Dorset St. access to the project . According to general requirements for the SOUTHEAST  QUADRANT DISTRICT, one such requirement or goal follows:    3 The project incorporates access, circulation, and traffic management strategies  sufficient to prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this  finding, the DRB may rely on the findings of a traffic study submitted by the  applicant, and the findings of any technical review by City staff or consultants. This  criterion was found at the master plan level to need further review under  applications for individual phases. (Page 5, #(3):    Further, as the DRB staff knows and states itself, this criterion may be revisited and re‐evaluated at any  stage of the application process.    III. Pedestrian/Rec/Bike Paths Remaining Unaddressed?    These paths run closely alongside the proposed development.  In fact , the proposed Zoey Drive with its  2 new curb cuts, would actually  interrupt and intersect them two times. We all have been provided with  only a small drawing with 2 stop signs at the intersections. I attach my photo showing the point from  one new access to the development from (on far left, or east) marked by  a pole with a red identifying  tag attached). From the second access point (mentioned in Rose Godard’s quoted comment above, and  seen in photo attached),  veers almost immediately via sharp turn to go further north on Park to enter  Golf Course Road (curves too often taken advantage of by speeders despite signs). There Park runs over  a seasonal stream, with its curve indicated by two old rusted guard rails. Note that the red tagged stake  marking the proposed new road cut runs very close alongside Park Road with closely adjacent Rec/Bike  path and sidewalk).     What information and illustrations are  is lacking about the Rec/Walk Paths  that we residents hope will  be addressed by the DRB before any final plat approval in given? So far no attention has been given to  the following:    I find no  explanation or enlarged, labeled map to show and explain what measures would have  to be  taken at these new intersections to mitigate possible “impacts” with vehicles, pedestrians,  animals, bicycles, children in strollers or on roller skates, wheelchairs, and so forth; (Lights  added to Park Road itself, which has none? Added speed signs or traffic calming? Additional  traffic calming? Etc. ( The only relevant safety opinion given is that there are adequate site  distances from the new road.)   nor are there estimates of the number of new users there would be  at those intersections going  both north towards Dorset and south uphill towards the sharp curve onto Golf Course Road  (including estimates of new residents—say 32 units x expected 2 cars per unit= roughly 62  additional residents’ vehicles, not to mention visitors, repair vehicles, deliveries, etc.)   nor do I see any analysis made by the DRB staff so far, no reminders to the DRB Board (one  certainly hopes that these matters count as likely impacts by this project?    nor, as far as we know from this final plat application, is there input on identified concerns from  the City Bike and Pedestrian Committee;   no site visit of decision‐makers to Park Road to witness the situation in person (we, the public,   have provided some photos, winter and summer);  4  nor is there any observation about these matters in the TIA commissioned by BlackRock (whose  author emphatically stated in oral testimony in the March 3, 2021 public hearing that he did not  study any of the of slopes, curves, or gradations here – although these were among the very  things we had urged BlackRock in advance to study‐‐ both face‐to‐face and with detailed written  lists (see pp. 4‐8 of an extensive Public Comment submitted jointly by our neighborhoods to  both the DRB and BlackRock on October 5, 2020.) The fact that this was not studied is a reason  why another, more accurate and complete, study is warranted.    IV.  Suggestions for the Development Review Board to Consider    A.   With all the above in mind, would you please Visit, or Revisit, the strong suggestion we have made  for many months up to now ; Relocate BlackRock’s Wheeler Parcel development’s Park Road cuts to the  east, to enter and exit directly off Dorset . See recent communications from our spokesperson; John  Bossange, for further details and actions about this.  There is no written language, says Paul Conner,  Director of Planning,  that forbids such an easement for access to a development here to be provided by  the City and DRB. Despite this, he has written recently in reply to us to us that they nevertheless do not  wish to consider the alternative while the BlackRock proposal is in process.     But why not now? we ask the DRB Board : What better time than NOW , when an action is pending for  a development that may cause traffic and pedestrian risks forever? Aren’t the City as well as the most  affected neighborhoods now MOST in need  of reconsidering these land‐ swap – originating properties  that the City gave up to pre‐approved  developers in waiting? Without, apparently, any thorough  investigation (?) into how the roads, entrances, exits, and public paths and the people on them could be  significantly changed, even harmed? Things have changed since the Master Plan and the land swap. If  approved by the DRB in its current state, we predict, with sincere regret,  that it will  result in accidents,  collisions, and damage to human beings (as well as animals, wildlife) including any potential neighbors  or visitors who may be among them.     B.    Table any approval and/or permits until the traffic and pedestrian issues are thoroughly  examined, not only by DRB board, staff, and City, of course, but also by selecting carefully an  independent consultant(s) to aid the process with “outside eyes.”     Commission that person(s) to do a new, independent  traffic study that this time covers the  entire proposed project’s involved roads including Park Road from Dorset to Golf Course Road – and,  hopefully, an alternative development access point directly from Dorset St to the east. Include the parts  of Park Rd that BlackRock’s commissioned TIA omitted (such as curves, slopes, gradation) as he stated in  testimony (March 3, 2021). Consider traffic and pedestrian safety plus the safety on and around the  existing rec/bike path which BlackRock’s proposed new curb cuts would cut across twice, according to  its map. Invite public comment and interviews and public open hearings early in this process.    As DRB staff are aware, but the general public is not, this review is allowed under a SBLDR  provision, which states  “J.  Technical or Consultant Review of Site Plans. The Development Review  Board may require a site plan review, with applicant to pay for reasonable costs of an independent  technical review of the application. The Development Review Board may table review of the  application pending receipt of an independent technical review.” SBLDR 14.05 (j).  5 C.  Attend to  the Nearby Development Site that is Relevant to this Applicant’s Proposal. They  impact each other even though only one is now proposed. Proximity, geography, and yes, traffic and  pedestrian safety, make it extremely relevant .   I refer to an additional (0‐.34 acres) small plot of land, left over from the construction of Park Road, that  again, through the land‐swap, became  pre‐approved by the City for residential development. It is on the  south side of Park Road , nearly opposite from the proposed 550 Park/BlackRock project, and near  Dorset Street . ( Source: Memorandum to South Burlington Residents, Nov 23, 2011 by Paul Conner). In  about 2016 an application for residential development, sketch plan analysis,  was submitted to the DRB  proposing 15 units with 2 new road cuts into Park Road . The outcome seems unclear to me, although  that application seems inactive  (according to DRB email).   To stay consistent with the “swap”, would one or the other of the two developments  need approval to  access from Dorset Street? Or both to merge and have access from Park (!? ) Or should the  550 Park  project have access directly from Dorset, slightly to the south, as I discussed earlier, reserving the  smaller “pre‐approved” development an access point for some future time? Or eliminating it altogether  in advance? Or should at least  one of the projects not be approved even though it was pre‐approved  earlier? Should both plots be left undeveloped due to current circumstances – traffic safety, ledge,  unsafe access conditions? That’s how it has been for decades, and still the developments in the Golf  Course area keep growing AND using Park Road. Have the City donate it to Wheeler Park.   Was the situation of road access not explored at the time of the land swap? It appears not. Isn’t it timely  to investigate this situation before it is upon us? Actually,  it is upon us now.  These were the types of questions that  I, just a neighborhood resident, had tried to have raised way  back in 2011. My  letter then, nearly a decade ago, to the City Council (recently discovered in files) , was  written just after I’d moved to Golf Course Drive. I expressed my hope that people who knew far about  this more than I,  would consider these before approving any deal.   Some of my questions from then are  paraphrased here:   Where might the road access to such a development be—off Park Road ? . . .  Windy, dark,  not illuminated by any streetlights . . . would there be better signs, lighting . . . perhaps a  flashing light or stop light on Dorset? . . . how to handle additional traffic ‐‐‐ bikers, cars,  dog walkers, etc. ?  “I’m hoping this has been spelled out in some other agreement, and I’d  like to know  what is planned—or, if not, I feel there needs to be more thought about it  and information provided to citizens, especially those living in the area. . . .”    I was a new resident, really didn’t know how to proceed, but I did speak by phone with a city councilor  then, who sounded extremely confident and excited:  Finally, with such a land  swap,  a long‐standing  lawsuit with a developer will be settled! No more city money going to lawyers’ bills! And as to all my  questions above, she briskly brushed them aside and said Oh, all that comes much later, not now!   6 So then, I’d been told, I was too early. Now, it appears, not so. So many years have intervened, and here  we are.  I do have hopes that now we won’t be told it’s too late and there can be a more equitable  resolution. Thank you very much for your attention.  1 Marla Keene From:annmarie plant <annmarie.plant726@gmail.com> Sent:Monday, April 5, 2021 7:56 AM To:Marla Keene Subject:EXTERNAL: Final Review Of the wheeler farm project          This message has originated from an External Source. Please use proper judgment and caution when opening  attachments, clicking links, or responding to this email.      Good morning Marla, I am one of the neighbors in the Park Road neighborhood. I have a few questions about the the  proposed development.    I apologize if these questions or concerns have already been addressed.   My first question is why is there a need for a circular drive that will take up so much  green space and enter and exit on  Park Road rather than Dorset Street. Have other options been discussed and or proposed.? Are there specific  safety  reasons and Architectural or engineering needs    What type, size and number of trees are planned to be added to preserve the wild life , particularly the birds? At what  phase of the development will they be planted.  How long will the construction last? Given Black Rocks last project in the neighborhood  there are concerns as the noise  from removing ledge was relentless during the time of year when we were outdoors and with windows open, I think the  blasting went on for over a month .    My final question is what will be the price range for the newly built houses.My understanding is this development is not  addressing the need for affordable housing in South Burlington? Is that true?  If so does it need to be as dense as  planned.  Thanks and see you tomorrow night, Annmarie Plant    Sent from my iPhone  1 Marla Keene From:Donna Leban <lightspd@comcast.net> Sent:Monday, April 5, 2021 2:32 PM To:Marla Keene Subject:EXTERNAL: Park Rd development          This message has originated from an External Source. Please use proper judgment and caution when opening  attachments, clicking links, or responding to this email.      Hi Marla,    Has any new documentation been submitted by Blackrock for tomorrows DRB meeting?  Can I access the information?    Blackrock was required to speak with the city's arborist about whether existing large Shagbark Hickory trees near the  very large white oak tree can be safely removed without harming the oak.  Has this been done?    The hickory trees aren't in the way of development, so why wouldn't they be saved?  They are not a common tree  specimen, and one of the more  unique features in the Nature Park.     Also, the soil around the drip  line of the oak must not be disturbed by excavation.  A small retaining wall may be needed to keep excavation  equipment from damaging the tree  roots.   Again, the city's arborist should submit his recommendations in  writing.    I'm also concerned about the level of blasting that will be done to  remove ledge, and where this would be done.   Blasting of ledge anywhere  near the oak tree would surely do significant damage, and must be avoided.  I live and work within easy view of the site.  Our Village at Dorset Park neighborhood would also be affected by blasting, as will many neighborhoods in the area.   Given the lack of responsiveness to concerns about blasting last year, it would be best to demand a performance bond  from the developer for if/when they don't do as promised in the meetings.    The neighbor's concerns about having the new road intersect Park Rd at  two points is also a concern of mine.   I don't see as much of an issue  with the uphill intersection, but the lower one will create a dangerous situation for rec path users, particularly bicycles  that pick up speed  coming down the hill.    As vegetation grows out to blur sight lines,  this will become worse.   Perhaps this lower intersection can be  designed to only allow emergency vehicle access, but require residents  to use the upper access only.    It would be a small price to pay for  potentially saving the life of a recreation path user.    Thank you,    Donna J Leban      2 ‐‐  Light/Space/Design 7 Iris Lane South Burlington, VT 05403 802‐862‐1901 www.lightspacedesign.biz  To: The South Burlington DRB From: Rose Godard 639 Golf Course RD. So. Burlington,VT Date: 4/5/2021 RE: 550 Park RD. project I writing to address my major concerns about the 550 Park Rd project. I had sent a previous email regarding traffic but need to express my other concerns. Density: There are way to many units (32 units on 6.9 acres) for the amount of land. The impact of this dense project affects the whole South Burlington community as this is a prime location for the views to north, east and west. Also, Many people use that location for night viewing of the sky and it is one of the few areas for that activity. This will be a lasting effect on the community. Traffic: I addressed many of the traffic issues in my last email but continue to be concern about safety. This past weekend was good example of how much this area is used by pedestrians (walkers/ runners), bicycles, and families in large groups (4+ people and often with strollers). Also,many area residents come and park on Golf Course to use the recreation path. I totally disagree with findings of the Blackrock traffic consultant. A major concern is the location of the entrance onto Park Rd. where the road has no shoulders on either side of it. Noise: The drilling of the ledges will be deafening as it was from the last Blackrock's project off Golf Course Rd. There were repeated noise complaints on Front Porch Forum and to the Development and planning office regarding the time of drilling which was from early morning to all day. By fall, we were given dates that the drilling would be reduced or stopped. The timeline was repeatedly extended by Black Rock. I question Blackrock's ability to be trusted. Building designs: The project will give the appearance of a disjointed strip mall. In summary, the history of this land goes back to a time before all the dense development on Dorest St so it is imperative that DRB not go forward as currently proposed. The project needs major revising not just a little tweaking. Please give this project close scrutiny as it is a gateway to So. Burlington and a major lost parcel to the community. This area will be permanently defined by what and how this project is allowed to build. Thank you from a very concern neighbor and resident.