Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 04_SD-21-09_1200 Airport Dr_Burlington Itl Airport_Terminal_SK#SD‐21‐09  Staff Comments       1  1 of 5  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐21‐09_1200 Airport Dr_Burlington Itl  Airport_Terminal_SK_2021‐04‐06.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: March 31, 2021  Plans received: February 16, 2021  1200 Airport Drive  Sketch Plan Application #SD‐21‐09  Meeting date: March 19, 2019  Owner/Applicant  City of Burlington/Burlington International Airport   C/O Mr. Gene Richards, Director of Aviation   1200 Airport Drive, Box 1   So. Burlington, VT 05403    Property Information  Tax Parcel 2000‐0000_C  Airport District  777.84 acres     Location Map    #SD‐21‐09  Staff Comments       2  2 of 5    PROJECT DESCRIPTION  Sketch plan application #SD‐21‐09 of Burlington International Airport to amend a previously approved  plan for an airport complex.  The amendment consists of constructing an approximately 34,660 (gross) sf  two‐story addition to the south end of the existing airport terminal, 1200 Airport Drive.    PERMIT HISTORY  The most recent PUD amendment was to construct a small addition on the south side of the Beta  building, located south of the terminal.  The PUD has also obtained approval to construct a hotel north  of the existing parking garage, a larger addition on the north side of the Beta building, and an addition  for Heritage Aviation, also south of the terminal.  With the exception of the north Beta addition for  which a zoning permit is pending, all of these approved projects are on hold at this time.  The Board recently approved miscellaneous application MS‐20‐01 establishing an overall landscaping  plan for the airport which the airport agreed to draw upon when required minimum landscaping could  not be provided on site.    COMMENTS  Development Review Planner Marla Keene and Planning and Zoning Director Paul Conner (“Staff”) have  reviewed the plans submitted on 2/16/2021 and offer the following comments. Numbered items for the  Board’s attention are in red.    CONTEXT  The Project is located in the Airport district.  Development within this district must be reviewed  pursuant to site plan provisions of Article 14, unless it otherwise triggers PUD or subdivision standards.   Until recently, the LDRs required all projects within this district be reviewed under PUD standards.  Staff  considers as an expansion of a building on a property containing multiple buildings to trigger PUD  review.  As described by the applicant, this project is to support a reconfiguration of the internal operations  within the airport terminal building.  The proposed addition is located in an area currently paved and  within the airport security fence.  While the applicant is considering a long‐term larger terminal  expansion, which may have more impacts, Staff considers the impacts of the current proposal to be  limited.  1. Staff recommends the Board ask the applicant to describe what role this building addition will play in  terms of the appearance of the site and exterior of access and circulation.  ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Setbacks, Coverages & Lot Dimensions  The applicant has represented that the proposed facility will result in a 0.1% increase in total lot coverage  from 34.3% to 34.4%.  The maximum allowable lot coverage for this district is 50%.  The applicant has not  provided an estimate of building coverage for existing or proposed conditions.  The maximum allowable  building coverage for this district is 30%.  Staff considers it unlikely the building coverage exceeds the  #SD‐21‐09  Staff Comments       3  3 of 5  maximum allowable.   2. The building is proposed to be 36 feet high.  Allowable height for a principal building in the airport  district is 35 feet.  Staff recommends the Board ask the applicant how the proposed height will compare  to the height of the existing terminal and the adjacent parking garage.  6.02F Airport District Additional Standards  Airport District Standards pertain to impacts to airport operations.  In their cover letter, the applicant has  indicated that the proposed height of 36 feet has been accepted by the FAA.  Staff considers the nature of  the project requires close coordination with the FAA.  Staff recommends the Board ask the applicant to  provide evidence of FAA coordination at the next stage of review.    6.05 Supplemental Standards for Industrial and Airport Districts  Supplemental standards for industrial and airport districts pertain to procedures for review, multiple  structures, parking location, and buffering from residential zones.  Staff consider this project has no  impact to the PUD’s compliance with these standards.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS  General  site  plan  review  standards  pertain  to  relationship  to  the  comprehensive  plan,  relationship  between structures and to the site, adequacy of planting, pedestrian circulation and parking, and location  of parking.  Specific site plan review standards pertain to access to abutting properties, utility services,  disposal  of  wastes,  landscaping,  low  impact  development,  and  design  of  roadways,  parking  and  circulation.  Staff considers the general site plan review standards and landscaping standards to be the  most critical for review of this project.  14.06 General Standards  B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)   The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure  to  structure,  and  to  provide  for  adequate  planting,  safe  pedestrian  movement,  and  adequate parking areas.  C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials  and  architectural  characteristics  (e.g.,  rhythm,  color,  texture,  form  or  detailing),  landscaping,  buffers,  screens  and  visual  interruptions  to  create  attractive  transitions  between  buildings of different architectural styles.  (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.  3. Staff recommends the Board ask the applicant to describe how they believe the above three criteria  are met.  Staff recommends the Board consider the relationship to the existing terminal and the  existing parking garage when providing feedback on this criterion.    14.07 Specific Review Standards  #SD‐21‐09  Staff Comments       4  4 of 5  D. Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping, Screening, and  Street Trees.  The airport PUD has historically found it challenging to meet the required landscaping standards without  conflicting with the functionality of the airport.  Accordingly, the Board approved an overall landscaping  plan in #MS‐20‐01, which pre‐authorizes off‐site construction of landscaping improvements that can be  constructed in lieu of providing landscaping on site.  That approval requires detailed design of off‐site  landscaping be provided at the time of approval for on‐site development.  The applicant has indicated  they  plan  to  submit  an  application  for  off‐site  landscaping  very  soon.    Staff  considers  the  overall  landscaping plan does not work unless the applicant actually uses it, which the applicant has not yet done  despite receiving approval for three projects since the overall landscaping plan was approved.    4. Staff recommends the Board have a frank discussion with the applicant about whether the approved  overall landscaping plan remains a workable solution to landscaping at the airport.  At this time Staff has no concern about the on‐site landscaping proposed.  F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various other  techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into underlying  soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is required  pursuant to the standards contained within Article 12.  The stormwater section reviewed the plans on March 26 and requests that more information be provided  about the collection system for the area at the next stage of review.  They also note that the erosion  prevention and sediment control plan does not appear to use appropriate measures for the location, and  recommends the applicant’s engineer work with the City to design more appropriate erosion prevention  measures.     PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS  PUD  standards  pertain  to  water  supply  and  wastewater  capacity, erosion  prevention  and  sediment  control, access circulation and traffic management, natural resource protection, visual compatibility, open  spaces, fire safety, infrastructure design and compatibility, consistency with the comprehensive plan, and  low impact development.  Staff considers that there are no issues with these criteria other than what has  already been discussed above.  Staff recommends the Board ask the applicant to discuss how the proposed facility will affect trips,  traffic, and the distribution thereof.   OTHER  13.14 Bicycle Parking and Storage  The applicant has been approved for bicycle parking for the terminal and approved hotel within the  existing parking garage.  However, since the approved hotel has been put on hold for the time being, Staff  considers this project needs to meet minimum bicycle parking standards for the terminal and proposed  expansion.  Staff considers the applicant should demonstrate bicycle parking standards are met at the  next stage of review.    Energy Standards  Staff notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  #SD‐21‐09  Staff Comments       5  5 of 5  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.    RECOMMENDATION  Staff recommends that the Board discuss the project with the applicant and conclude the meeting.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner  ϴdZD/E>h/>/E'‡džƉĂŶĚƚĞƌŵŝŶĂůďƵŝůĚŝŶՇDƵůƚŝƉŚĂƐĞ͕ůŝŶĞĂƌĂƉƉƌŽĂĐŚ‡EĞǁŝŶƚĞŐƌĂƚĞĚd^‡EĞǁŽƵƚŐŽŝŶŐĂŶĚŝŶďŽƵŶĚďĂŐŐĂŐĞƐLJƐƚĞŵ‡EĞǁŚŽůĚƌŽŽŵƐͬŐĂƚĞƐ‡ĞŵŽůŝƐŚŽůĚĐŽŶĐŽƵƌƐĞƐ‡KƉĞŶƵƉƚĞƌŵŝŶĂůĂƉƌŽŶ Proposed TerminalBuilding ExpansionExisting Airport Terminal BuildingAirport Zoning DistrictAirport IndustrialZoning DistrictApprox. Zoning BoundaryWilliston RoadAirport D r i v e SITE LOGISTICSGENERAL NOTES• Use of FAA approved barriers and fencing.• Contractor parking at North surface lots.• Use of hydraulic crane to be raised only when in use and lowered at end of each day.• Owner access to loading dock and dumpsters will be maintained.• Relocation of utilities to be coordinated with owner.• All tie ins to existing building to be coordinated with owner.