Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 07_SD-21-03_1840 Spear St_South Village Lot 48N  575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com           TO:    South Burlington Development Review Board  FROM:   Marla Keene, Development Review Planner  SUBJECT:   SD‐21‐03 1840 Spear St South Village – Lot 48N Preliminary and Final Plat  DATE:    February 2, 2021      The Board reviewed the above‐referenced application on January 5, 2021 and continued the hearing to allow  deliberation and time for the applicant to respond to Board’s requests, as well as to finish review of applicable  criteria.  On January 5, 2021, the applicant presented a lot of new testimony.  The remainder of this memo  presents a summary of what Staff considers to be outstanding issues and the applicable criteria no reviewed on  January 5, 2021.  The Board is encouraged to review the January 5, 2021 staff notes and discuss any items for  which they feel additional testimony is needed.  PROJECT DESCRPTION:   Preliminary and Final plat application #SD‐20‐29 of South Village Communities, LLC to subdivide four existing  undeveloped lots totaling 23.2 acres into eight lots ranging from 0.3 acres to 14.1 acres, construct 22 homes in  11 buildings on Lot 11.1 (1.2 ac) and 11.2 (1.1 ac), and construct a permanent farm access road and pavilion on  Lot 11C (1.20 ac), 1840 Spear Street.  OUTSTANDING ISSUES TO BE ADDRESSED:  1. SETBACKS:  Members requested a setback plan showing the requested setback reduction from front side  and rear setbacks of 20, 10 and 30 feet, respectively, to front side and rear setbacks of 10, 5 and 5 feet,  respectively.  The applicant provided a plan on 1/26, which is included in this packet.  On this plan, the  applicant has shown the rear alley with a 5‐foot setback.  As noted on 1/5, the property line on Preserve  Road is located within the existing recreation path by about 3 feet, so the appearance of a 10‐foot setback  will be of 7 feet.     Staff is not in favor of this configuration of the rec path being located on private land, but since it  exists, recommends the Board at minimum require a 13‐foot setback to result in the appearance of  a 10‐foot setback.  Staff is otherwise supportive of the requested setbacks.  2. WATER ALLOCATION:  On 1/5, the applicant provided preliminary wastewater allocation but indicated  water allocation was still pending.  As previously noted, the project does not have sufficient water  allocation to accommodate the proposed homes, therefore Staff recommends the Board continue the  hearing until such time as water allocation is obtained.  Sufficient water is a SEQ and a general subdivision  criterion.   Staff recommends the Board ask for an update on the required preliminary water allocation, which  can be obtained at no cost to the applicant.  #SD‐21‐03  2    3. EASTERN OPEN SPACE:  At the direction of the Board, Staff reviewed the proposal to allow the eastern  open space to revegetate as meadow with the Director of Recreation and Parks and the Recreation and  Park Committee Liaison to the DRB on 1/19/2021.  Feedback from this meeting included the following.   Association will presumably be responsible for maintenance.   Discussed similarity to Phase 1 areas between homes, which is maintained.   Concern about unmowed transitioning into unmanaged; a scrub area is unattractive with  potential safety concerns as a play space   Should focus on "playability," interaction with neighbors, connecting/activating the  community   Open to reconsidering maintenance if it doesn't get used   Recommend allowing the applicant to install landscaping to enhance the area   Staff recommends the Board discuss whether to accept the applicant’s proposal to allow the open  space east of the homes to revegetate naturally, require it to be maintained as lawn, or some in‐ between option.  Staff notes the Board’s conclusion on whether the homes should face east,  discussed below, may impact this decision.  4. TREE SPECIES: The City Arborist reviewed the proposed change from lilac trees to columnar sergeant cherry  trees on 1/19 and noted that the change addresses his concerns.    5. DIFFERENTIATION BETWEEN DRIVEWAY AND ROAD:  the applicant is proposing to pave the private road  and leave the driveway unpaved, but would like to reserve the right to pave the driveway, citing ADA  concerns.  If the Board requires the applicant to orient the homes to the east, sidewalks from the homes to  the main road will be available, therefore ADA access along the driveway is not an issue, though if the  Board considers the road and driveway sufficiently differentiated to prevent the appearance of the  applicant circumventing the prohibition on dead end roads greater than 200 feet with both paved, Staff has  no issue with the driveway being paved.  Nonetheless, Staff considers the proposed alternative to allow the  aprons immediately adjacent to the homes to be paved while the driveway remains gravel may be even  more desirable.   Staff recommends the Board discuss whether they consider the driveway and road to be sufficiently  differentiated so as to present as a 200‐foot road with a driveway at the end.  Subordinately, Staff  recommends the Board determine if the driveway is required to be maintained permanently as  unpaved.  The applicant has proposed a white vinyl fence at the entrance to the private drive.  15.12A specifically  prohibits gates of any kind across driveways serving more than one home.  The applicant in their email  accompanying the plan described the fence as having the appearance of a gate.  If the fence has the  appearance of a gate Staff considers it should not be allowed, but it is difficult to tell what the effect will be  from the plans.     Staff recommends the Board discuss amongst themselves whether they have an issue with the  proposed fence and request additional information if necessary to make their determination.    The remainder of these notes are largely unchanged from 1/5, as the Board did not get to these items on that  date.  9.08 SEQ‐NR Sub‐District; Specific Standards  #SD‐21‐03  3    C. Residential Design  (1) Building Orientation. Residential buildings must be oriented to the street. Primary entries for single  family and multi‐family buildings must face the street. Secondary building entries may open onto garages  and/or parking areas. (Special design guidelines apply to arterial streets).  The applicant very lightly touched on this item on 1/5 but three Board members were absent therefore  Staff recommends the discussion begin anew.  The applicant obtained approval in Phase 1 for homes to face onto a common yard area bounded by  sidewalks.  Because of the dimensional challenges of this parcel, when the applicant asked Staff about  facing homes onto the open space, Staff indicated it was something they may want to bring to the Board.    In addition to the prohibition on roadway length, this criterion is the second major driving factor for design  of homes on this parcel.  At sketch, the applicant had proposed a design with the two northern most homes  fronting on Preserve Road, and the remaining six homes proposed to front on the common space to the  east.  With this application, the applicant is proposing to face all eight homes both away from Preserve  Road and away from the common space.  In Phase 1, there are locations (east and west Fisher Lane and  Flanders Lane) where the homes front on a common space and are backed by alleys, but nowhere else in  the development do homes face both away from a road and away from a common element.  At sketch the  Board did note that the applicant’s proposal to have a both a sidewalk and a parallel recreation path on the  east side of the homes seemed redundant, but neither the minutes nor the recording of the meeting  indicate the Board’s inclination to re‐orient homes facing away from the common space, and in fact the  orientation of the homes on Lot 48N was not discussed at any length.    1. Staff considers this revised configuration significantly less compliant with this criterion, and because of its  inconsistency with any other prior approvals, recommends the Board direct the applicant to return to the  home orientation presented at sketch, including sidewalk connections to the recreation path with fence  segments at the property line to serve as delineation of the open space. Specifically, Staff recommends the  Board require the applicant to orient the two northern most homes towards Preserve Road and the  remaining six homes towards the eastern open space.  Staff notes the applicant’s South Village Design  Review Standards document, incorporated into the final plat approvals for South Village, require each home  to have a front walk connecting to the street or common element.  Alleys and lanes are not required to be  connected to the homes with a walkway.    (2) Building Façades. Building facades are encouraged to employ a theme and variation approach. Buildings  should include common elements to appear unified, but façades should be varied from one building to  the next to avoid monotony. Front porches, stoops, and balconies that create semi‐private space and are  oriented to the street are encouraged.  No home elevations have been provided.  The applicant has provided a sample image of homes that they  installed at Bayberry Commons in Burlington showing homes that are identical except for color, and do not  appear to include a garage, therefore Staff considers these homes are unlikely to be substantially similar to  what the applicant is proposing here.  However, the approved South Village Design Review Standards  prevent identical homes within three lots of one another.  Staff considers the South Village Design Review  Standards will result in this criterion being met.  (3) Front Building Setbacks. A close relationship between the building and the street is critical to the  ambiance of the street environment.   (a) Buildings should be set back twenty‐five feet (25’) from the back of sidewalk.   As part of its Master Plan approval the front setback for both single family homes and multi‐family units  #SD‐21‐03  4    was reduced from 20 ft. to 10 ft.  No such waiver was granted for two‐family homes.  See discussion above  under Zoning District and Dimensional Standards.  Buildings are set back about 20 feet from back of  sidewalk, with the porch set back around 12 feet from the back of sidewalk.  Staff considers this proposed  configuration consistent with the purpose of this criterion, and recommends the Board allow the distance  between building and sidewalk as proposed.  (b) Porches, stoops, and balconies may project up to eight feet (8’) into the front setbacks.  None of the porches, stoops or balconies project into the 10‐foot setback shown on the plans.  At sketch,  the northernmost homes oriented to Preserve Road, encroached into the front setback.  Staff considers this  criterion should be revisited when the home orientation is corrected.    (4) Placement of Garages and Parking. for garages with a vehicle entrance that faces a front lot line, the  façade of the garage that includes the vehicle entrance must be set back a minimum of eight feet (8’) behind  the building line of the single or two‐family dwelling.  This criterion is addressed in the South Village Design Review Standards which have already been incorporated  by the Board into the approvals for South Village.    (6) Mix of Housing Styles.  A mix of housing styles (i.e. ranch, cape cod, colonial, etc.), sizes, and affordability  is encouraged within neighborhoods and developments. These should be mixed within blocks, along the  street and within neighborhoods rather than compartmentalized into sections of near‐identical units.   Staff considers this criterion to be met for Phase II as a whole and similar housing styles within Lot 48N to be  acceptable.    C) 18.03 AFFORDABLE HOUSING DENSITY BONUS  In its decision on MS‐19‐03, the Development Review Board laid out the following parameters that the project  must to adhere to in order to be considered as meeting the requirements of 18.02.  The Board approves Lot 48N for up to 9 units, subject to site plan review.  The applicant must include at least  3 and no more than 4 units of affordable housing in three family, duplex or single family homes, and those  affordable units must be built at a ratio of one affordable to one market rate until all affordable units on Lot  48N are constructed  MS‐20‐02A further states that “the floor area (as defined herein) of affordable units on Lot 48N shall be no less  than that of market‐rate units of the same type (single family, duplex, three family) on Lots 11 and 48N.”  Staff considers that while it is possible this information could be provided as zoning permits are issued,  experience has shown that the applicant sells development lots to builders who then determine what building  to construct, and allowing compliance with this criterion to be demonstrated at the time of zoning permit  application would mean compliance can no longer be guaranteed by this applicant.    In the notes for 1/5, Staff recommends that the Board include a condition stating that whatever the square  footage of the first zoning permit issued on Lot 11 / 48N, if market rate, shall be the maximum size of all market  rate units and the minimum size of all affordable units on Lot 11 / 48N.    For Lot 48N, the applicant testified that they would accept a condition that requires them to submit zoning  permits in pairs of one affordable and one market rate unit, with each “pair” of market rate and affordable  units be required to have the same floor area as one another, but the floor area be allowed to differ between  pairs.    2. Staff recommends the Board discuss with the applicant if they would accept a similar condition for Lot 48N.  #SD‐21‐03  5      D) SUBDIVISION STANDARDS  The general standards applicable to this subdivision are as follows.  (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a City water  allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater Permit from the  Department of Environmental Conservation.  See discussion under 9.06D(1) above.  (2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during construction and after construction to  prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous conditions on the subject  property and adjacent properties.  In making this finding, the DRB may rely on evidence that the  project will be covered under the General Permit for Construction issued by the Vermont Department  of Environmental Conservation.  See discussion under 9.06B(4) above.  (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to prevent  unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely on the findings  of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical review by City staff or  consultants.  See discussion under 9.06E above.  (4) The project's design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams, wildlife  habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on the site. In  making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these Regulations related to  wetlands and stream buffers, and may seek comment from the Natural Resources Committee with  respect to the project's impact on natural resources.  This criterion was found to be met at master plan.  See discussion under 9.06B(5) above.  (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in the area,  as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in which it is located.  The purpose of the SEQ is as follows.  The Southeast Quadrant District (SEQ) is hereby formed in order to encourage open space  preservation, scenic view and natural resource protection, wildlife habitat preservation,  continued agricultural use, and well as planned residential use in the largely undeveloped  area of the City known as the Southeast Quadrant. The open character and scenic views  offered in this area have long been recognized as very special and unique resources in the City  and worthy of protection. The location and clustering of buildings and lots in a manner that in  the judgment of the Development Review Board will best preserve the open space character  of this area shall be encouraged.  This criterion was found to be met at master plan.  (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  This criterion was found to be met at master plan.  See discussion under 9.06B(1) above.  #SD‐21‐03  6    (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to insure that  adequate fire protection can be provided, with the standards for approval including, but not be  limited to, minimum distance between structures, street width, vehicular access from two directions  where possible, looping of water lines, water flow and pressure, and number and location of  hydrants. All aspects of fire protection systems shall be designed and installed in accordance with  applicable codes in all areas served by municipal water.  See discussion under 9.06D(4) above.  (8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting have  been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and infrastructure  to adjacent properties.  (9) Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is consistent  with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific agreement with the  applicant related to maintenance that has been approved by the City Council.  See discussion under 9.06D(2) and (3) above.   (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for the  affected district(s).  9.02 specifically states that the SEQ regulations implement the relevant provisions of the Comprehensive  Plan.  In the event of a conflict between the Southeast Quadrant chapter and other provisions of the  Comprehensive Plan, the Southeast Quadrant chapter shall control.  This criterion was found to be met at master plan level.    E) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Pursuant to Section 14.03(A)(6) of the South Burlington Land Development Regulations, any PUD shall require  site plan approval.   Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general review  standards for all site plan applications:  (A) Relationship of the proposed development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Staff considers this criterion to be met.  (B)(1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from structure to  structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement, and adequate parking areas.  As discussed above, the development of Phase 2 is governed by the South Village Design Review Standards.   Staff considers this criterion met.  (B)(2) Parking:  Single and two‐family homes in the proposed Phase II are not subject to this standard.   (B)(3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and scale of each  building shall be compatible with its site and existing or adjoining buildings.  Staff considers this criterion met.  (C)(1) The Board shall encourage the use of a combination of common materials and architectural characteristics,  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions between buildings of  #SD‐21‐03  7    different architectural styles.  Staff considers compliance with this criterion will be ensured by the South Village Design Review Standards.  (C)(2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain, and to existing buildings and  roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.  The applicant is proposing landscaping features consistent with those elsewhere in South Village.  Staff  considers this criterion met.    Site plan applications shall meet the following specific standards as set forth in Section 14.07 of the South  Burlington Land Development Regulations:  (A) The reservation of land may be required on any lot for provision of access to abutting properties whenever  such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an arterial of collector street, to provide additional  access for emergency or other purposes, or to improve general access and circulation in the area.  Staff considers that no additional easements are needed for this project.    (B) Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall be underground. Any  utility installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious relation to neighboring  properties and to the site.  Pursuant to Section 15.13(E) of the South Burlington Land Development Regulations, any new utility lines shall be underground. Plans submitted as part of this application show underground utility lines are proposed. (C) All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance with any recycling or other  requirements, shall be accessible, secure and properly screened with opaque fencing to ensure that trash and  debris do not escape the enclosure(s).  This criterion is not applicable.  (D) Landscaping and Screening Requirements  Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and screening shall be  required for all uses subject to planned unit development review.   Utility cabinets are required to be screened.  13.06C(2) requires such screening to be a permanently maintained  landscape of evergreen or a mix of evergreen and deciduous trees and shrubs, and/or a solid fence.  The applicant  is proposing a mix of evergreen and deciduous shrubs and grasses.  Staff recommends the Board allow the  proposed utility screening.  13.06G(2) requires there to be a mix of large canopy tree species within each landscaping plan. The City Arborist  reviewed the plans on 12/21/2020 and offers the following comment.  Japanese Tree Lilacs on farm Edge Rd should either be moved further off road or substitute a taller  species.  Planting a small stature tree so close to the roadway presents maintenance issues when trying to  maintain clearance over the road.  May want to consider the use of fastigiate/columnar tree species if  trying to maintain a view corridor  6. Staff recommends the Board require the applicant to provide more traditional street trees along the private  dead‐end street.  There is no minimum required landscaping budget for single or two family homes on their own lots.  (E) Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the limitations of  a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and waiver therefrom will not  #SD‐21‐03  8    endanger the public health, safety or welfare, the Development Review Board may modify such standards as  long as the general objectives of Article 14 and the City's Comprehensive Plan are met. However, in no case  shall the DRB permit the location of a new structure less than five (5) feet from any property boundary and in  no case shall be the DRB allow land development creating a total site coverage exceeding the allowable limit  for the applicable zoning district in the case of new development, or increasing the coverage on sites where  the pre‐existing condition exceeds the applicable limit.  Setback waiver and lot coverage requests are discussed under dimensional standards above.  (F) Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site disturbance, and  that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various other techniques to minimize  runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into underlying soils and groundwater as close  as is reasonable practicable to where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within  Article 12.  The Assistant Stormwater Superintendent reviewed the application on 12/23/2020 and requests the Board  include a condition requiring the applicant to regularly maintain all stormwater treatment and conveyance  infrastructure.    F) OTHER  E911 Addresses  The applicant provided E911 addresses on Plan Sheet C2.0.  These addresses should be revised to reflect 5.28 feet  per digit.  Staff recommends the Board require the applicant to correct the addresses as a condition of approval.  Energy Standards  Staff notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15: Residential  and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.