Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 09_2020-12-15 DRB Minutes Draft  DEVELOPMENT REVIEW BOARD             15 DECEMBER 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 15  December 2020, at 7:00 p.m. via Go to Meeting interactive technology.    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; B. Sullivan, J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E.  Portman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; A.  Derry, A. Strong, A. Dotolo, A. Rowe, B. Duncan, C. Frank, C. Huston, C. Snyder, D. Seff, D.  Marshall, D. Hernberg, G. Farrell, J. Illick, L. Murphy, M. Byrne, S. Beall, S. Savell, S. Theriault, S.  & D. Mowat, D. Morrissey; P. Scoffield    1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:  No changes were made to the agenda.    2. Comments and questions from the public not related to the Agenda:  No issues were raised.    3. Announcements:  Mr. Cota reminded those attending the meeting to sign the virtual sign‐in sheet and other  options for noting their presence.  This is necessary in order to attain party status should a  person wish to appeal a decision of the Board.    4. Continued Preliminary and Final Plat Application #SD‐20‐37 of Ninety Nine Swift Street  Associates, LLC, to create a planned unit development of two lots at 99 Swift Street  and 105 Swift Street and construct a three‐story, 6800 sq. ft., 20 unit mixed rate  residential building, and associated site improvements on the lot at 105 Swift Street,  105 Swift Street:  Mr. Cota noted that the outstanding issues relate to stormwater and to access.    With regard to access, Mr. Marshall said the issue is whether to use the existing access at  Farrell Park Drive.  The entrance to 99 Swift Street shared that access, and the curb cut for that  access was a requirement when that property was developed.    Mr. Marshall said this development proposes to redevelop the single‐family house lot with a  20‐unit building with an additional new curb cut onto Swift Street.   This will minimize the  queuing on the Farrell Park Drive access.  This plan was recommended by a traffic study.  The  access to Farrell Park would become a one‐way ingress.  He estimates that this would eliminate  55‐60% of the traffic using that curb cut to egress onto Swift Street.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 2  Mr. Marshall said they met with the Fire Marshall who told them to absolutely leave that access  in place.  Staff wanted to eliminate that access altogether.  The concern is that eliminating the  access will disrupt the circulation for the existing office building and will make the building’s  parking lot less efficient.  If there are no spaces available in the lot, people would have to back  out of the lot, creating a dangerous situation.    Mr. Cota said the three options are: leave it as is, go with the developer’s plan, or neck down  the access for use of fire trucks (would lose 2 parking spaces).    Mr. Marshall showed a diagram of what they want to do.  They would neck down the curb cut  with a mountable curb and make it a one‐way ingress only.  They would work with Public Works  to put in a center line.  There would be no egress from this curb cut.    Mr. Cota said the Board has heard from staff about the advantages of closing the curb cut.  Mr.  Morrissey said one major concern is that many elderly patients use the Retina Center at 99  Swift, and there is a safety concern if they have to back out of the lot if there are no spaces  available.  There is also a concern with patients walking through the parking lot to their cars if  someone is backing out when no other spaces are available.  Mr. Cota asked if people are  backing out would they use the “ingress only” to egress.  Mr. Morrissey said that could happen.   He stressed that they would prefer to leave it open entirely as they were originally asked to put  it in, and they laid out their building and entry based on that.    Regarding stormwater, the applicant would be required to provide a dewatering plan approved  by the Stormwater Department as a condition of approval.  Mr. Marshall said they have no  issue with that requirement.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    Mr. Cota moved to close SD‐20‐37.  Ms. Philibert seconded.  Motion passed unanimously via a  rollcall vote.             5. Preliminary and Final Plat Application #SD‐20‐41 of The Snyder Group, Inc., to amend  a previously approved plan for a planned unit development on 25.93 acres consisting  of 18 single‐family dwellings, ten 2‐family dwellings, three 3‐unit multi‐family  dwellings, and an existing single family home.  The amendment consists of changing  the unit mix to twelve single‐family dwellings, thirteen 2‐family dwellings, and three  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 3  3‐unit multi family dwellings and an existing single family home, and relocating the  recreation path from off‐street to on‐street, 1302, 1340 and 1350 Spear Street:  Mr. Sullivan recused himself due to a potential conflict of interest.    Ms. Philibert noted that Mr. Murphy and his wife are good friends, but she didn’t feel this  would be a conflict of interest.    Mr. Cota explained the nature of preliminary and final plat and reminded the members and the  public that the Board heard a sketch plan of this proposal in October.    Mr. Snyder then provided an overview of this modification to a previously approved plan.   There are 3 items being requested:    a. Relocation of the bike path along the eastern border of the property  b. A “no‐cut” requirement for some trees  c. Shifting the proposed carriage homes to the other side of the road and  adding 2 more duplexes    Staff comments were then addressed as follows:    a. Re: reduced setback on lot 57.  A minimum of 5 feet is allowed, and the plan  shows 4.2 feet.  Ms. Keene noted the standard setback is 10 feet, but the  Board can allow up to 5 feet but no less.  Mr. Snyder said they can make it 5  feet or 10 feet by just moving the property line.  Ms. Keene suggested just  moving the homes a bit closer together.  Mr. Rowe said they could do that as  well though they do like to keep 20 feet between buildings.    b. Re: the “no‐cut” covenant for mature trees, staff noted the applicant is  suggesting relocating the rec path.  Staff feels that just shifting the rec path  slightly would accomplish the same thing.  Mr. Rowe said the request is to  have the rec path follow Vail Drive to distance it from the habitat block.    Mr. Behr suggested an alternate path route, partly along Vail Drive and  then along the originally proposed route beyond private drive “B”.  Mr.  Wilking agreed.    c.       Staff suggested the Board should consider whether the mature trees  represent a “unique natural feature” and suggested Board members visit the  site.  Mr. Murphy said the reasoning for relocating the rec path is not only to  save trees.  He reviewed the history of the property and the settlement  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 4  agreements.  He also noted that there have been a number of city hearings  regarding habitat assessments, and this block and the adjacent woods have  been identified as significant habitat blocks.  The consultant also noted the  importance of connections between habitat blocks and that even small  patches can be critical for those connections.  The Planning Commission had  a study done to identify parcels to conserve, and this is one of those blocks.   The city also did a study of open space parcels, which he stated this was  adopted by the City Council as city policy.  The wildlife corridor identified in  that study runs along the east side of this property.  Mr. Murphy said they  feel that putting the rec path next to the connector makes it very difficult for  animals to use the connections.  He could not understand why staff feels it is  more important not to cross driveways than to protect trees.  Mr. Murphy  also noted that it took a lot to bring everyone together to a settlement, and  it is quite discouraging for staff to say we’re no going to recommend this as it  discourages settling of differences.  Mr. Cota said that the Arrowwood and  other studies are not regulations, and the DRB has to go with what is in the  regulations.  Ms. Keene added that the reports are just that and not policy  documents.  The City Council specifically noted that the Open Space  Committee report is not a regulatory document.  The DRB can make its  decision based on best practices, and that means considering all things.  Mr.  Cota said the DRB wants to encourage people to work together, but it can’t  ignore the regulations as written.  He than asked Ms. Frank of the Bike/Ped  Committee to comment.  Ms. Frank said the Committee discussed it  thoroughly.  They feel that putting the path in front of houses and forcing  walkers and bikers to go across all the driveways makes it hard on people  backing out.  There will be families using the path, and it could be dangerous  for them.  The Committee didn’t feel the path would discourage wildlife from  being there.  Ms. Frank also said she personally liked Mr. Behr’s suggested  route for the path.  Mr. Behr said he agrees with Ms. Frank regarding safety  of cyclists.  He noted that people on the path just want to go and don’t  always look for people backing out.  He felt his concept was a good  compromise.    d. Staff noted that the Fire Chief has a concern with making the corner on Vail  Drive and noted a fire truck was recently damaged in a similar situation.  The  Fire Cheif asked to widen the road to 20 feet to address this concern.  Mr.  Rowe noted that 18 feet had been suggested for traffic calming and reducing  wetland impact, the same as at Pinnacle at Spear.  Ms. Keene noted that 18  feet is a guideline for wetland crossing.  Mr. Behr said this is a long stretch of  road, as contrasted to a wetland crossing, and he felt 20 feet would be fine.   DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 5  He didn’t think there would be a concern with cut‐through traffic.  He felt  they need to go with the Fire Chief on this one.  Mr. Wilking agreed.  Ms.  Keene noted that public safety “in an instant” can be different from public  safety “over time.”    e. Mr. Cota read the staff comments against relocating the rec path.  Mr.  Murphy said he agrees with following the LDRs.  What is competing are  reports, and the question of the weight of evidence as to what is the better  approach.    f. Re: the relocation of 2 homes, Ms. Keene noted this changes the plan from a  mix of single family homes and duplexes to all duplexes in that area.  The  plan now does not intermix housing types within each block.  Mr. Cota said  he doesn’t have any strong feelings about that.  Mr. Behr said he doesn’t  have much of an opinion here but would agree with staff that there are  blocks of housing types.  He felt he could live with that, though he preferred  the previous iteration.  Ms. Philibert said it seems that a lot of thought was  put into having unifying elements and that it could be very interesting with  different materials making it look less “blocky.”  Ms. Keene asked if there are  any variations from the one elevation type shown.  Mr. Snyder said along Elm  Street and Vail Drive, there is one type of duplex.  Along Halcyon Lane there  is a different type of duplex.  Units 3‐12 are carriage homes.  Then there are  triplexes leading to the bike path.  Ms. Keene showed the Elm St. elevation.   Mr. Wilking said he had no problem and found it very attractive.  Mr. Behr  noted the houses on Market Street really look alike despite different colors  and roof lines, but he was not sold one way or the other.  Mr. Cota agreed.   He found the previous design more dynamic.  He wouldn’t ask them to  change it.    g. Re: Landscaping around utility cabinets: It was noted that there can be a mix  of evergreen and deciduous or a solid fence.  There can’t be just deciduous.   Mr. Rowe said they went with deciduous because the paved path will be  salted, but they will add in some evergreens.    h. The Arborist has asked that the percentage of maple street trees be reduced.   Mr. Snyder said they will comply with that.    i. Staff questioned whether they will landscape each phase or do the whole  thing at one time.  Mr. Snyder said landscaping will be phased.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 6  j. Staff noted that that the “no cut” area should be left in its natural state, but a  provision for removing invasives and/or dead trees should be included.  The  applicant agreed to this.    k. Regarding stormwater: Ms. Keene noted that the comments from the  Stormwater Department are significant.  The applicant noted that under the  previous rules, the wet pond was approved; now it would have to be  replaced with a gravel wet area.  Mr. Cota asked whether the previous  decision exists once a decision is made on this application.  Ms. Keene said  the previous decision goes away only if the Board approves this application  and the applicant finalizes it by recording the mylar.  If the Board denies this  application, the previous approval stands.  Mr. Cota said he would deny the  project with the rec path in front of the houses, which should give the  applicant an idea of whether to invest in stormwater design.  Mr. Behr  agreed.  With the rec path away from the driveways, he could support the  application.  Mr. Wilking said he had no problem with the project as a whole,  but he agrees with Mr. Behr and Mr. Cota about the location of the rec path.   Ms. Philibert agreed with Mr. Wilking.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    Mr. Cota moved to continue SD‐20‐41 until 20 January 2021.  Ms. Philibert seconded.  Motion  passed 6‐0 via a rollcall vote.    6. Site Plan Application #SP‐20‐035 and Conditional Use Application #CU‐20‐02 of ReArch  Company to amend a previously approved plan for commercial parking and a vacant  54,459 sq. ft. building.  The amendment consists of converting the use to general  office and expanding the existing parking lot, 124 Technology Way:    Mr. Wilking noted he owns the building across the road but didn’t feel he needed to recuse  himself.  The applicant was OK with Mr. Wilking continuing.    Mr. Sullivan did not rejoin the meeting.    Ms. Keene noted there is no Conditional Use Application needed for this project.    Mr. Savell said the building was built in 2012 for GM Coffee Roasters.  They were recently  bought out and got out of their lease.  GSA Services has requested to lease the building for  customs services.  They require 316 parking spaces.  The building had only 191 spaces.  GSA  subsequently reduced their request to 250 spaces.  Mr. Savell said they were able to fit those  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 7  spaces on the site.  There will also be a new stormwater system under the parking lot.  He  noted GSA will be creating many new jobs.  Ms. Philibert asked whether the fact that more  people are working from home affect the parking need.  Mr. Savell said it won’t.  From April to  July, they will be at full capacity.    Staff notes were addressed as follows:    a. Wetland impact: The applicant’s State wetland permit is in the review process.  Ms.  Dery said they didn’t anticipate an issue with getting that permit.  Ms. Keene said  staff feels the Board should see the State permit before making a decision.  She  noted that because this is a direct impact on the wetland, the Board cannot make  receipt of the State permit a condition of approval.    b. Staff is questioning whether the wetland impacts are worth adding parking when  there already is parking.  Ms. Dery said this wetland has been and will continue to be  used for stormwater treatment.  The “finger” being impacted occurred because of  the use for treatment.  She noted that other parts of the wetland have been  protected.  Mr. Wilking added that this is a mowed area, not a tributary of either  brook.  He said the site is very well used and traversed every day.    c. Staff is asking that the applicant provide a “quad” plan to qualify for placing parking  in front of the building.  Messrs. Wilking and Behr recalled seeing the quad plan  when this was originally approved.  Mr. Savell said it is private land, but public use is  allowed.  There are only 2 buildings on the quad now.  With the next buildings, they  will add to the quad.  There are still 6 or 7 buildings to go to create the full quad  effect.  Mr. Behr asked if there is anything in the lease to prevent development of  the quad.  Mr. Savell said there is not.      Ms. Keene noted that the City Stormwater Department needs more information before they  can recommend approval.  There are concerns regarding ground water entering the system as  backflow.  The elevations are Ok, but they may be treating some ground water, and that would  be expensive.  The applicant noted that Technology Park is part of the new stormwater  permitting requirements.  They will bring the whole site up to the regulations, not just the  development area.  They are proposing a “fancy” underground chamber that will discharge into  the wetland.  This will be an improvement for the whole property.  There have been no  backflow issues in the past.    Ms. Keene asked if the manhole has a “name.”  The applicant provided DMH#4A and said it can  be called a “flap gate.”  Ms. Keene said this addresses the comments of the Stormwater  Manager.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  15 DECEMBER 2020  PAGE 8    Public comment was then solicited.    Mr. Scoffield said he lives in the closest residential building to this facility and rides his bike to  work every day.  He asks who will maintain the stormwater system.  It was also noted that the  parking lot at the other building is never completely full.  Ms. Keene said the city has a  Stormwater Utility that does more inspections than the State, and the applicant must maintain  the system.  Mr. Savell said they will maintain it and have their own team to do that.  He noted  they do not own the other building, and the owners said they need all the parking.  GSA has  also said they want all their spots on their property for safety reasons.    Members were not comfortable closing the application with having the State Wetland Permit.   The applicant said they are expecting to have that permit by the end of January.    Mr. Cota moved to continue SP‐20‐035 until 2 January 2021.  Mr. Wilking seconded.  Motion  passed 6‐0.    7.  Minutes of 5 March 2019, 17 November 2020 and 1 December 2020:  Mr. Wilking moved to approve the Minutes of 5 March 2019, 17 November and 1 December  2020 as written.  Mr. Behr seconded.  Motion passed 6‐0.     8. Other Business:  Ms. Keene reminded members that they need to watch the Open Meeting Law Training video.    Mr. Cota said he will get the DRB’s annual report written.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 9:55 p.m.    These minutes were approved by the Board on _____.