Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 03/05/2019    DEVELOPMENT REVIEW BOARD              5 MARCH 2019    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 5 March 2019,  at 7:00 p.m. in the Conference Room, City Hall, 575 Dorset Street.    MEMBERS PRESENT: B. Miller, Chair; J Smith, F. Kochman, M. Cota, M. Behr    ALSO PRESENT: D. Hall (Administrative Officer), M. Keene (Development Review Planner), D. Crawford,  D. Murdoch, D. Dugan, S. Dopp, P. Ewing, D. Heil, S. Forest, B. Hoar, S. Vallee, S. Hochner, C. Galipeau, S.  Limoge, C. Frank    1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    None.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    4. Announcements:    Mr. Miller announced that the Board will need 2 members as of July 1.    City Council has adopted a city‐wide conflict of interest policy.  The DRB rules of procedure contains its  own conflict policy which was used as the basis for the city‐wide policy. The DRB rules should therefore  be amended to remove the conflict policy and defer to the city‐wide one. Staff has prepared a draft  amendment with suggested changes which will be in the Board’s packet for the next meeting.     In doing this exercise, Counsel has made recommendations for other clarifying changes to the DRB rules.  To keep the conflict of interest policy updates on the fast track, Staff will be providing the other  recommended changes separately. Staff anticipates the Board will interested in scrutinizing the other  clarifying changes as they pertain to required procedure.     5. Continued Master plan application #MP‐18‐01 and preliminary plat application #SD‐18‐29 of  Dorset Meadows Associates LLC for a planned unit development on two lots developed with  one (1) single family dwelling.  The planned unit development is to consist of 103 single family  homes, 26 dwelling units in two‐family homes, 20 dwelling units in multi‐family homes, one  existing single family home, conservation of 15.80 acres on‐site and conservation of  approximately 55 acres off‐site through the purchase of 66.4 Transfer Development Rights,  1505 Dorset Street.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 2      The applicant has requested continuation to the March 19, 2019 meeting.  Mr. Cota made a  motion to continue the hearing to March 19, 2020.  Ms. Smith seconded. All members present  voted in favor.     6. Natural Resource Committee Presentation    Dave Crawford & Duncan Murdoch were the presenters.     Ms. Keene described that the NRC is currently working towards better defining their goals to  have a positive impact on South Burlington.  As part of their efforts, the Committee reviewed  the "Board Guidance to Committees" document the DRB adopted last year, and recognized an  opportunity to take a more active role in review of Development projects, like the Recreation  and Parks committee and the Bike and Ped committee have done for some time.      Mr. Crawford said the NRC identified 7 areas of priority.  They’ll prepare for themselves a  “trigger point” document to decide whether they are interested in providing comments on an  application, and then use the areas of priority to draft those comments.  Mr. Crawford said they  would like to meet with developers, perhaps in joint meetings with Recreation & Parks and Bike  & Ped Committee.    Mr. Cota noted the Board is looking for this sort of collaboration and expertise from  committees.  He asked how quickly and at what stage could the committee provide a trigger  point assessment?   Mr. Crawford & Mr. Murdoch responded by saying that the Committee  wants to be involved as early as possible, to avoid assumptions about natural resources. They do  not want to be playing “catch‐up”.   They also noted that they would be able to put together  working groups.     The DRB would be interested in seeing trigger point and score card documents for their  understanding of what the NRC is looking at.     Mr. Crawford stated that he is interested in having the DRB be aware of what issues the NRC is  interested in are.     The Board noted that they feel that the earlier the NRC can get involved, the better. Mr. Behr  noted that he feels that the admin preliminary feedback should include committee feedback.  Mr. Kochman stated that he wants to make sure that the Committee gets things as a matter of  course rather than having the Board direct NRC to look at the application.    Mr. Miller stated that he agreed with the feel of the Board but cautioned that the DRB is held to  the LDRs. Mr. Behr reminded the Board and the NRC that even if the request is outside the LDRs,  it never hurts to ask.     Mr. Kochman asked about the efficiency factor of the various committees.     Mr. Kochman also asked if Staff can incorporate all committee suggestions into staff comments.     DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 3      Mr. Kochman then asked about joining efforts with other commitees. Mr. Crawford noted that  he sees the efficiency but cautions of conflicting interests.     Mr. Crawford stated that you can spend time on legal arguments or you can spend time and  money on asking for things that are consistent with City goals, with the understanding that they  can say no.  Ms. Keene noted that the Committee is free to be aspirational and it is the Board’s  responsibility to enforce the LDR.    7. Site plan application #SP‐19‐02 of Champlain Housing Trust to amend a previously approved  site plan for a 104 unit multi‐building residential complex. The amendment is for approval to  revise the landscape plan by removing trees, 435 Dorset Street.     Mr. Dugan represented the applicant.  The plan is to remove the trees for maintenance  purposes. The trees in question are inside the loop road.   There was some discussion about a  potential abutter notification issue. Mr. Dugan noted that he would prefer to discuss the issues  now and then re‐do the abutter notice.     The Board then went through the staff comments:   Objectives of the Comp Plan – Mr. Miller stated that he felt that vibrant streetscapes meant  trees. Staff asked the Board to consider adequacy of trees to remain when making a  determination on the application.   Mr. Kochman asked about how many trees that are not  required for screening purposes are not proposed to be cut down.   Mr. Miller then read Section  13.06(I) of the LDRs. Mr. Kochman noted that he thinks that there is nothing that restricts the  DRB’s ability to allow a site plan to be amended. The Board’s authority is to allow amendment if  they think it’s reasonable to do so, however, the DRB should not allow trees to be destroyed.    Mr. Behr wants the applicant to actually amend the site plan to show the trees to be removed as  removed, as opposed to showing them, to better illustrate what the site will look like without  the trees.     Mr. Cota noted that he would like to hear from the abutters.     Mr. Miller confirmed that the issue is less of tree health and more of building health.     The Board then went through the NRC comments which were presented by Mr. Crawford.  The  NRC is interested in seeing a tree replacement plan prepared by a professional. There is no tree  management plan, and would like there to be one. Mr. Dugan agreed that there was no  management plan and that there should be ongoing management.     Mr. Dugan asked for clarification on what standards the Board is aiming towards. He needs to be  able to tell the landscape architect what the objective is.     Mr. Kochman stated that he interprets Section 13.06(I) to say that you may not remove trees  unless you amend your site plan, or if you are replacing trees with less than a 5” caliper. Mr.  Kochman responded to Mr. Dugan’s previous question by saying that there is no LDR guidance  therefore the Board has to exercise a reasonable discretion.  There should be reasonable regard  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 4      for the integrity of the building and then an aesthetic consideration, and also an ecological  consideration.  Mr. Behr agreed with the priorities and that the landscape architect should  balance building health, forest health & aesthetics. Mr. Behr stated that he is concerned that  removing 30% of the trees is a “nuclear” option.     Mr. Kochman stated that if the NRC is opposed, they should provide concrete evidence that  there is an ecological impact. Mr. Crawford responded by saying that they would like to  collaborate.     Ms. Dopp commented that she agrees that this points to a need for revision to the LDRs. She  noted that she thinks the text applies well to a new development but doesn’t work so well for  an older development. Mr. Kochman stated that he thinks the first sentence means that maybe  this is a maintenance issue, and if the maintenance was not done, there could be enforcement.     Regarding the Planning Commission and the NRC, Mr. Kochman suggested that it may be more  productive to have sub‐committee meetings.     Mr. Behr then moved to continue Site Plan application #SP‐19‐02 of Champlain Housing   Trust to April 2, 2019. Ms. Smith seconded. All members present voted in favor.     8. Final plat application #SD‐19‐04 of Peter Ewing to subdivide an existing 13.2 acre undeveloped  parcel into two (2) lots of 3.6 acres and 9.6 acres for the purpose of constructing a single  family home on the 3.6 acre lot and conserving the 9.6 acre lot, and providing access to three  new home lots in Shelburne, 133 Cheesefactory Lane.    Mr. Ewing represented himself.     Mr. Ewing showed the lots on the plan and explained that 48 acres are to be conveyed to the  Nature Conservancy    M. Keene explained that the stormwater acreage in South Burlington is below the ½ acre  threshold for local review.     Mr. Cota made a motion to close the hearing. Ms. Smith seconded.  All members present voted  in favor.       9. Sketch plan application #SD‐19‐05 of DS, LLC for the construction of a parking lot for off‐site  storage of vehicles and associated stormwater treatment facility, 2 Holmes Road.    The applicant was represented by Mr. Heil (engineer), Ms. Forest (property owner) and Mr. Hoar  (Goss Dodge). Mr. Miller explained the sketch plan process.     Mr. Hoar stated that the reason for this application is that they need additional room for  storage. Mr. Heil emphasized that it would be storage for the business and not accessible to the  public. He noted that they are proposing a gravel wetland and would need a state stormwater  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 5      permit. He noted that he believes that the landscaping and striping requirements are for making  a parking lot attractive. He also noted that outdoor storage is defined and is allowed in the  zoning district. However, he also read the standard that states that storage must be  appurtenant to the use on the property.     Ms. Keene described that outdoor storage is not allowed except as an appurtenant use. The  Board felt that this was cut and dry, and that they’re welcome to subdivide it and sell to the  Goss Dodge site or they could treat it as a commercial parking lot.     The Board felt that it has to be a commercial parking facility, but is open to creative  configuration of landscaping, curbing and striping.     The NRC indicated that they would like to review the plans.    10. Sketch plan application #SD‐19‐06 of R.L. Vallee, Inc. to demolish an existing hotel and a  portion of an existing service station and create a planned unit development consisting of an  expanded service station with four additional fueling positions for a total of twelve and  associated 4,500 square foot retail sales building, 793 and 907 Shelburne Road.  11.   The applicant was represented by Mr. Vallee, Mr. Hochner and Mr. Galipeau. Mr. Cota recused  himself from the discussion.     Mr. Hochner stated that he wants to help get things right and he chose Vallee because they  produce a good development and try to fit in with the town’s needs.  Mr. Hochner noted that  the buildings on site were built in the 1950s and 1960s, with some interior and exterior  renovations. Because of their age, they need to be replaced. In 2017 1 pump was removed.   Mr.  Hochner noted that he purchased the Maple Leaf Motel in 1993. When it was purchased it was  already operating as extended duration housing, but it is not designated for that use.  Mr.  Hochner also stated that they have negotiated with Hannarford and CWD to make a workable  project.     Mr. Vallee then highlighted the proposed changes:    ‐he noted that the Board thinks that taking of money for sales of the gas on the other lot  constituted a gasoline service station use on the other lot. Mr. Vallee stated that he believes  they have addressed this with putting the section of the store with the checkout on the north  lot.   ‐CWD has installed shut‐off valves on either side of the line and are accepting of the proposal to  move it.   ‐the project is being proposed as PUD, but Mr. Vallee doesn’t care if it’s not. He noted that he  thinks the setback issues are addressed by a PUD but that it might be solved by merging the lots.   ‐regarding traffic, Mr. Vallee stated that they think they can make it work. They believe that new  entrances and closing of curb cuts would comply with the traffic overlay district.     The Board then went over the staff comments which were organized by use and by layout.     DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 6      1. Non‐conformities ‐ if they were to merge the lots, would it put a permissible non‐ conforming use onto an otherwise conforming lot? Mr. Kochman stated that he thinks the  merging of the lots would probably be OK. Mr. Behr noted that he thinks it would deal with  the sale of gasoline issues. He went on to note that his issue is layout and expanding the  non‐conforming lots, and doesn’t see adding retail to a non‐conforming fuel facility as an  expansion of a non‐conforming use, though he does see a major issue with expanding the  pumps. Even if it weren’t a non‐conforming issue, he stated that he thinks the pumps don’t  fit. Mr. Vallee stated that he will bring the pump issue to the court, but doesn’t want to  pursue it with the DRB.  Ms. Smith stated that she doesn’t see a problem with merging the  lots as a solution to the fuel sales and PUD issue.     2. It was noted that the PUD is no longer an issue.     3. Comp plan goals are trigged by the PUD.  Ms. Keene encouraged the applicant to consider  the comp plan though the Board made it clear that they’re not allowed to require  compliance.  Ms. Smith brought up the housing issue.     4. Traffic – Ms. Keene emphasized that 206 is a lot of trips for them to try and mitigate and the  Board should take seriously whether to take on faith that the applicant can mitigate them or  require them to give a hint as to how they’re going to deal with it.  Mr. Hochner said that  there are a lot more trips on Hannaford drive now and he thinks that there can be a  significant reduction through that connection.   Mr. Kochman would like the Board to give  guidance that it’s a serious concern and that they’d like the applicant to work hard to show  how they can meet the standard. Mr. Vallee stated that they have a plan and they think they  can get there.     5. Housing Replacement – Mr. Kochman read out that it's a dwelling unit regardless of how its  permitted if it has sanitary, cooking, and sleeping. Mr. Hochner stated there are 8 dwelling  units that meet this definition.  The Board feels occupancy is irrelevant.  The housing  replacement fee is 25% of the appraised value.  There are 13 units, 8 of them have  facilities.  Mr. Kochman thinks that they don't get the benefit of the mis‐use of the  property.  Mr. Miller think they should not be considered dwelling units, but agrees that Mr.  Kochman’s interpretation is correct.  Mr. Kochman thinks they get to use the assessed value  of the building but don’t have to use the grand list value.    6. Dimensional requirements ‐ the applicant was concerned about the suggestion that they  meet 30% max front setback coverage.  They're no longer proposing green space over  pavement.  Mr. Miller said he's ok with an improvement.  He wants them to show why they  can't do better.  Ms. Smith agreed.  Mr. Behr asked if the dumpsters could have less  pavement around them.  Mr. Galipeau said they're on the tank pad so they can't be  improved.  Mr. Behr would be fine with adding planters around the dumpsters, but they  won't count as green space.    7. Urban design overlay ‐ they can find a building that meets this standard.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MARCH 2019  PAGE 7      8. Circulation – Mr. Galipeau met with Vtrans on the site.  They're aware that they need a  LOI.  Vtrans initial read is that they're improving.  They're allowed up to 40' curb  cuts.  Narrower curb cuts would require a wider swing into shelburne road.  They'll refine  the layout for 4 pumps.  Ms. Keene tried to clarify that the Board is not going to approve  extra pavement just to reserve the space for 6 pumps, they didn't really seem to understand  this,    9. Parking – Mr. Miller wants to classify it as retail.      10. Infrastructure improvements   CWD easement already discussed   Ped access ‐ they haven't looked at pedestrian connection to Hannaford  property.  They'll look at it.  Ms. Smith suggested they look at mirroring the  infrastructure in the Hannaford lot with markings rather than additional  impervious.  Mr. Hochner said that no one will be using the sidewalk across from  Lindenwood.  Mr. Miller recommends they discuss with the bike & ped committee.   They're trying to move the sidewalk away from Rte 7 and this is creating conflicts with  utility poles.    Public comment was then solicited as follows.    Ms. Limoge is the multifamily abutter to the west. She brought up the issue of fuel impacts and  contamination, and is in the middle of court proceedings.  She states that she wants to put this in the  record that they want development not to proceed until this is resolved.    C. Frank, representing the bike & pedestrian committee, spoke that she appreciates the green space to  the north that solves the over‐hang issue.  Wants to see a connection to Hannaford for pedestrians.  She  emphasized that the corrections to the Shelburne Road crosswalk doesn't require any physical changes,  just moving the buttons and the stripes.  Mr. Gailipeau responded that the City should go to VTrans with  this recommendation     10. Minutes  No minutes were reviewed.    11. Other Business:  No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common  consent at 10:05pm.    These minutes were approved by the Board on 12/15/2020.