Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 08_DRB Minutes Draft    DEVELOPMENT REVIEW BOARD             20 OCTOBER 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 20  October 2020, at 7:00 p.m. via Go to Meeting interactive technology.    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E. Portman    ALSO PRESENT:  M. Keene, Development Review Planner; A. Dery, A. Gill, C. Frank, D. Marshall,  D. Sherman, E. Burti, E. Langfeldt, F. Von Turkovich, J. Larkin, S. McClellan, L. Thayer      1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the agenda.    2. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    3. Announcements:    Mr. Cota encouraged attendees to sign the sign‐in sheet or to report their presence at the  meeting to Ms. Keene.  This would be necessary in order to appeal any decision made by the  Board.  Mr. Cota also reviewed the opportunity for public comment on applications heard at  the meeting.    4. Continued Preliminary and final plat application #SD‐20‐02 of CEA Properties, LLC, to  construct two 2‐story office buildings of 7,200 sq. ft. each on an existing 3.1 acre lot  currently developed with a 7,200 sq. ft. office building and 1,000 sq. ft. storage  building, 10 Mansfield View Lane:    Mr. Marshall advised the Board that they have made a request to withdraw this application.    5. Sketch plan application #SD‐20‐36 of Lark‐Inns, LP, to amend an existing planned unit  development on 13.26 acres consisting of a 121 room hotel, an 84 room hotel, a 60  room hotel, a restaurant and a 3‐unit multi‐family building.  The amendment consists  of converting the 84‐unit hotel to a 78 unit multi‐family building, 1720 Shelburne  Road;    Mr. Cota explained the nature of a sketch plan and noted that there will be no decision  rendered by the DRB.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 2      Mr. McClellan said the hotel units in the 84‐unit hotel are underused and could better serve as  residences.  They are mostly one bedroom and studio units with eight 2‐bedroom units.  The  building will need an elevator, a community room, and an area for bike storage.  No exterior  changes are planned except for the addition of a larger bike rack.  The units will be kept  affordable.  There will be 12 inclusionary units, 6 in each wing.  Mr. McClellan showed where  the new elevator will be located between the two wings.  All units will be rental.    Mr. McClellan noted that the top of the building will be raised to allow for the elevator.  Mr.  Larkin noted there are now 2 elevators, and they need to add a third. He added that they will  show the Board at the next phase how the elevator will look.    Ms. Philibert asked if the ballroom will remain.  Mr. McClellan said it will, but they are not sure  how it will be used.  It is not part of this proposal.    Ms. Keene asked about the timeline.  Mr. Larkin said “as soon as possible.”  They have an empty  hotel and there is a demand for apartments.  They would like to have something done by early  next year.  Mr. McClellan said each wing will be a phase, with the uphill side first, then the  downhill side.  They are planning to do them relatively quickly.  Ms. Keene suggested applying  for phasing.    Staff comments were then addressed as follows:    1. Trip generation will be increased by a small number.  That number will be  provided at the next stage.  Mr. McClellan said they will have a traffic person  do a quick analysis of the difference between the hotel and the residences.   Mr. McClellan added that the area to the east will be a beautiful spot for a  real amenity to the project.  Mr. Larkin noted there is a pool in the building  to the west.  There will be fitness rooms and room for more amenities.    2. Staff asked whether the Board wants an analysis of existing unchanged site  features for the next review.  Mr. Cota said his concern is not increasing the  degree of non‐conformity.  Mr. Wilking said he was fine with taking a look at  it, but he has never seen a parking issue, and the area is well landscaped  now.  Mr. Behr agreed.  He couldn’t imagine a problem as it has been  functioning for decades.    3. Handling of waste: Mr. McClellan showed the area where the dumpster is  located and said it will remain there.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 3    Mr. Langan noted there is likely to be more pedestrian traffic.  The closest park is to the east,  and he suggested a possible connection to it.  He asked about a sidewalk.  Mr. McClellan said  there is plenty of room for pedestrians and cars.  Mr. Cota noted it is not part of this PUD.  Mr.  Wilking noted a ravine to the north and walking path along the ravine.  He felt this is an  opportunity to do a path near the river bed.  Mr. Larkin liked that idea.  Mr. Cota suggested  they talk with the Bike/Ped Committee who may have some ideas.  Mr. Larkin indicated they  would look into connection to Harbor Ridge Road or the Baycrest neighborhood.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    6. Sketch Plan application #SD‐20‐34 of Eastern Development Corporation for a planned  unit development on an existing 8.66 acre lot developed with a single family home  and 7,000 sq. ft. storage building.  The Planned Unit Development consists of one 6.68  acre lot containing 36 dwelling units in three‐family buildings, a 1.38 acre lot  containing the existing single family home and storage building, and a third lot  containing proposed city streets, 600 Spear Street:    Mr. Cota explained the nature of a sketch plan.    Both Messrs. Wilking and Behr noted that years ago they had done business with Mr. Von  Turkovich but did not feel they had to recuse themselves.    Mr. Von Turkovich showed an overhead of the parcel and identified Spear Street and I‐89.  He  noted that the parcel is located between 2 UVM‐owned parcels.  It is zoned R‐4.  Currently,  there is a 2‐story house and a large steel building on the parcel.  The latter was used for storage  by the prior owners, the Couillard family.  The property was filled in the 1980s and the grade  was raised 6‐8 feet with fill from the UVM campus.  Research has shown there are no  hazardous substances, but they may have to cap some areas.  There is no ground  contamination.    Mr. Von Turkovich said there is a wetland in the southeast corner of the property that will be  avoided. Other than that, the land is buildable.  Ms. Philibert asked if any fill was done prior to  1978.  Her concern is with lead.  Mr. Von Turkovich didn’t know, but did say the Phase 2 study  tested for metals, and they can provide the study with future applications.    Ms. Thayer then addressed the proposed site plan.  There would be 8 4‐plex buildings and a  new city street to replace the existing driveway.  There would be a connection to both UVM  parcels.  Development is planned to the west end of the parcel, buffered from the I‐89 corridor.   There will be no impact to the wetland.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 4    Ms. Thayer said they are trying to create a strong street presence.  They have added a central  green area, and each unit would have private outdoor space as well, either a patio or a porch.   There would be on‐street parking and a connection to the Spear Street bike path.  As the  property is a mile south of UVM, they are trying to encourage use of the bike path.    Mr. Von Turkovich then showed renderings of the buildings.  Each half building has two units –  one up and one down.  The attic story would not be occupied – would be scaled to complement  the existing house.  The existing house would be converted into 2 units, possibly three.  The  steel building is in very good condition.  Demolition would be expensive and wasteful.  One idea  is to use 1500 sq. ft. for storage space for the units.  There could also be workshop space and  possibly some office space for people working from home.  Maintenance equipment would also  be stored there.  Windows and a new HVAC system would be added, and there would be solar  panels on the roof.  Ms. Philibert suggested a more muted color.    Mr. Von Turkovich then showed street views.  He noted they would probably build a berm with  trees as buffer to noise from I‐89.  They would also propose to install some solar to the east to  help make this a “net zero” development.    Mr. Behr said he liked the layout as it created its own neighborhood, was the right scale,  creates a common area and provided a connection to the rec path.    Staff comments were then addressed as follows:    1. Maximum lot coverage of 40% is exceeded in front.  Staff supports a waiver  based on the total property.  Ms. Keene asked if the applicant would be  amenable to a larger waiver for flexibility.  Ms. Thayer said they would.  Mr.  Von Turkovich noted they went to the City Council last night and were  continued to the next meeting.  They want to meet current and proposed  PUD standards.  Ms. Keene noted that the PUD standards will deal with  building types allowed in an area, mix of uses, street‐facing, etc, and the  project meets those criteria.    2. Staff is asking whether the applicant would be OK with a 20 foot wide road  with 8 feet for parking.  Mr. Von Turkovich said they would, and the Board  was OK with this.    3. Ms. Keene noted that as shown, there is a 5‐foot setback for the existing  house.  This is not allowable.  It needs to be at least 10 feet.  If, in the future,  the whole roadway becomes public, it wouldn’t be straight.  She showed  where there would be a “jog” in the road.  One solution is to provide a 40‐foot  DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 5    right‐of‐way.  Mr. Von Turkovich had no issue with that.  Ms. Thayer suggested  proposing 40 feet instead of 50 and working with UVM in the future to get a  50 foot right‐of‐way.  Ms. Keene said that would work if they dedicate 40         ft. at this time with the condition that it go to 50 ft. in the future.  Mr. Wilking  noted that the “jog” is where there is a private road.  He asked if it mattered.   Ms. Keene said the road could become public in the future.  Mr. Wilking said  they could deal with it then.  Mr. Behr asked if UVM is granting an easement  for street trees.  Mr. vonTurkevich said he believes so.  He suggested issuing  the right‐of‐way width with them. Ms. Keene said staff is fine with a condition  that UVM would have to add to the right‐of‐way.  Mr. Wilking said that  narrowing the road solved the setback issue.    4. Staff is asking that the access to the parking should look more like a  driveway.  Ms. Thayer said they can include benches or other strategies.    5. Staff is asking that the applicant consider a safe crossing for connection to  the rec path, possible signage as well.  Mr. Von Turkovich felt the flashing  light signals are very effective.  Mr. Cota felt that was a great idea.    6. Staff would like more information regarding use of the storage building,  particularly access.  Mr Von Turkovich said they will come back with ideas.   Ms. Thayer said as they figure out the interior uses, they will have  appropriate access.  Mr. Wilking suggested talking with UVM about uses for  the building.    7. Staff is requesting delineation of open spaces.  Mr. Cota suggested  delineating with landscaping.  Ms. Thayer said they would consider boulders,  shrubs, a split rail fence, etc. , for the next round.    8. Regarding parking: staff noted the 7 head‐in spaces at the common area  would never be approved by the city for a public street thought they are OK  for a private road.  Mr. Wilking said it is a non‐issue since it is a private road.   The city could negotiate for a public street in the future.  Mr. Von Turkovich  said they like how the parking works as it is.  Ms. Thayer said a simple change  in striping could make the spaces diagonal.  Members were OK as it is.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 6    7. Continued preliminary plat application #SD‐20‐16 of O’Brien Farm Road, LLC for the  next phase of a previously approved master plan for up to 458 dwelling units and up  to 45,000 sq. ft. of office space.  The phase consists of six multi‐family residential  buildings with a total of 342 dwelling units, of which 48 are proposed inclusionary  units, and an additional offset of 48 market units, for a total of 390 dwelling units and  underground parking, and 3,500 sq. ft. of commercial space, 255 Kennedy Drive:    Mr. Cota reviewed the history of the project and noted it had been before the Board several  times.    Staff comments were then addressed as follows:    1. Regarding “general” but not “specific” requirements, Mr. Langfeldt said they  understand and agree they can’t work out every detail at Preliminary Plat.   He felt they can provide more certainty as they move forward.  Height is the  most important element as well as building setbacks and the location of the  inclusionary units in one building.  Mr. Gill noted they submitted a brief letter  regarding road width and building locations.  If there are any major changes  that the Board or staff wants, he felt they should know at this time.      2. Staff asked if the Board is OK with the “decorative elements” related to  common spaces.  Ms. Keene showed a concept for building 10 and said staff  wants to be sure this is representative of what they propose so it can be put  into a stipulation.  Mr. Behr said he was OK with it and felt there is enough  design intent.  Other members agreed.    3. Staff is asking the applicant to consider a proposal for building 14 adjacent to  a treed area and whether more of a transition is needed.  Mr. Gill showed a  rendering of that.  He said the trees will remain.  He also noted the existing  buildings.  The building proposed for lot 14 is only 3 stories in order to  address the transition issue.  Mr. Cota liked the transition.  Mr. Gill noted the  trees in one area are protected as they are within a wetland.    4. Regarding roadway geometry and sidewalk.  A different configuration of  roads, paths, sidewalks may be needed to meet objectives.  Mr. Gill said they  are working on getting someone to help with that.  Mr. Cota emphazied that  the bike & ped committee should review.  Mr. Behr emphasized that they  need more detail.  Mr. Wilking noted there is no reason to change the ROW;  it can all be accomplished within the approved ROW.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 7    5. Re: lot 17, Mr. Cota noted that Lot 17 is not part of this permit and would  require a conditional use permit.  Mr. Gill noted they had talked about a  possible wall to shield parking.  He showed a new concept including a privacy  wall with a staircase in it.  He said they are open to the aisle being  temporary.  Mr. Langfeldt noted there is also a grade change so passersby  would not be looking at parking.  The wall would be part of this project.  Mr.  Behr asked about proposed development on Lot 17.  Mr. Gill said he felt like  the parking spaces would have to be temporary because Lot 17 is so  unknown.  Mr. Behr felt the parking spaces on the access drive really stick  out.  He asked if they are needed.  They would only have to lose 3 or 4 spaces  to be compliant.  Ms. Keene said the parking spaces on lot 17 are not allowed  to be approved as part of this project, and it would be incumbent on the  applicant to demonstrate that the access drive is acceptable and that the  spaces could be compliant when Lot 17 is developed.  Mr. Langfeldt thought  they could find 3 parking space elsewhere.      6. The applicant was asked to confirm that the drive aisle width will be a  standard 24 feet.  Mr. Gill did so confirm.    Ms. Keene indicated an area near Kennedy Drive and asked whether those trees would be  retained.  Mr. Gill said that area is most likely the place for a stormwater treatment pond and  the trees would need to be removed.  That will be addressed with the landscaping plan.  He felt  they could place new trees around the pond.    Public comment was solicited.  There was no public comment.    Mr. Cota moved to close SD‐20‐16.  Ms. Philibert seconded.  Motion passed 6‐0 via a roll call  vote.      #8. Continued Master Plan Application #MP‐20‐01 of O’Brien Farm Road, LLC, to  amend a previously approved master plan for a planned unit development to develop 39.16  acres with a maximum of 458 dwelling units and 45,000 sq. ft. of office space.  The  amendment is to add 0.60 acres to Zone 2A without changing the approvals or use for that  zone and remove 0.60 acres from Zone 7, 255 Kennedy Drive:    Ms. Keene recommending closing this application at this time.  She would confirm that the  previously drafted decision was consistent with the evolution of the project since it’s drafting.   The applicant was OK with this.    DEVELOMENT REVIEW BOARD  20 OCTOBER 2020  PAGE 8    Mr. Cota moved to clos MP‐20‐01.  Ms. Philibert seconded.  Motion passed 6‐0 via a rollcall  vote.    8.  Minutes of 15 September and 6 October 2020:    Mr. Cota moved to approve the Minutes of 15 September and 6 October 2020 as written.  Mr.  Wilking seconded.  Motion passed 6‐0.     9.  Other Business:    Ms. Keene reminded members that the next meeting will be on Wednesday 4 November.      As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 9:15 p.m.            These minutes were approved by the Board on ____.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD             4 NOVEMBER 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 4  November 2020, at 7:00 p.m. via Go to Meeting interactive technology.    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; B. Sullivan, J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E.  Portman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; P.  Conner, Director of Planning & Zoning; C. Frank       1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    Ms. Keene asked to move item #5 to follow item #3 as item #5 is to be continued.    2. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    No issues were raised.    3. Announcements:    No announcements were made.    4. (previously #5) Preliminary and final Plat Application #SD‐20‐35 of TPG Architecture to  amend a previously approved plan for a 101,38 sq. ft. shopping center in two  buildings.  The amendment consists of constructing a detached 3,354 sq. ft. financial  institution with remote drive‐up ATM and canopy, 570 Shelburne Road:    At the request of the applicant, Mr. Cota moved to continue #SD‐20‐35 to 1 December 2020.   Ms. Philibert seconded.  Motion passed unanimously.    5. Presentation by and discussion with Paul Conner, Director of Planning and Zoning, on  7/27/20 LDR updates and upcoming LDR updates:    Mr. Conner said there are three sets of amendments to update the Board on:    a. recently adopted inclusionary zoning  b. Amendments to be heard at the next Commission meeting  c. The major Commission project updating/revising subdivisions, master plan  and PUD standards    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 NOVEMBER 2020  PAGE 2    Inclusionary Zoning:    The amendments expanded inclusionary zoning to include the Transit Overlay District and  adjacent areas exempted from Interim Zoning.  Amendments relate to developments of 12  units or more, and affordability would be in perpetuity.  There are some offset units, but no  more density that would previously have been allowed with bonuses.  These amendments  apply to all applications at preliminary plat.  Units must be integrated into the overall  project layout.  The average number of bedrooms in the inclusionary units must be the  same as the average in the market rate units.  The inclusionary units must also be equally  energy efficient.  They may differ in amenities but be of the same exterior materials.  They  must be for “concurrent occupancy,” not pushed to the end of the project.    There was also a change to the affordable housing bonus which applies to areas where  inclusionary zoning does not apply.  Champlain Housing Trust recommended that in order  to be able to market the affordable units, the price point be kept at 80% of market value  but buyers could earn up to 100% of the median income.    These changes were passed by the City Council and are now in full effect.    Amendments to be considered at the next Planning Commission meeting:    The first amendment would allow properties along Shelburne Road and a small part of  Williston Road to go up to 80% of lot coverage.  There would be 2 options: provide an on‐ site civic space or purchase TDRs (this would be the first trial use of TDRs outside the SEQ).    The second amendment would modify the Table of Open Space Types and applicability in  the City Center Form Based Code District.    The final amendment would eliminate the requirement for submission of paper copies of  applications under the LDRs.    Ms. Keene asked whether the open meeting law would be affected if more than half of DRB  members attended a Planning Commission meeting.  Mr. Conner said it would not.  The law  was changed to allow members of one committee to attend another committee’s meeting  without being in violation of the open meeting law.    LDR Amendments Under Development:    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 NOVEMBER 2020  PAGE 3  Mr. Conner noted that currently there are very “sketchy” differences between subdivision,  PUD, and Master Plan, and they are all together in one chapter.  The aim of the  amendments is to separate the types using subdivision as a framework.  Site plans would  have waiver authority that applies only to site plans.  Subdivisions would have strictly  “division authority” with some waiver authority.  A PUD would be a specific, intentional  type of development.  The Master Plan would be more of a classic Master Plan that lays out  the whole framework of a project, and the DRB could vest a project into the current  regulations.    Environmental Protections standards are receiving better characterizations.  Classes of  resources to be protected are divided into categories: hazards (these are nationally  recognized and include such things as flood plains), Level 1 resources which would be  protected, and Level 2 resources which can be addressed with good design.    Some of the new pieces include:     a. Steep slopes: no building allowed over a 25‐foot slope  b. Habitat Blocks: these are the second rated resource in the city (behind water  resources).  Arrowwood did a study and came back with a series of habitat  blocks, and these would be areas where no building is allowed.  In the SEQ,  these line up with already protected areas, and some of the properties are  municipally owned.  Outside of the SEQ, most of these areas are otherwise  protected.  The ones that are not the Commission is still looking at    Mr. Wilking noted that the economic development committee has not been approached in any  way to consider the economic impact on taxes with these new regulations.  He felt the  Commission was being very short‐sighted and was not considering all views before making  regulations.  He also noted that the Affordable Housing Committee is very concerned.  He said  the Commission needs to spend a lot more time on this.    Mr. Conner said he would be happy to talk to the Economic Development Committee.    Mr. Cota asked how the new regulations would affect how the DRB looks at Map 7 of the  Comprehensive Plan to see if someone is building in a protected area.  Mr. Conner said it is very  clear what the protected resources are.  Things to be regulated are the things in the  regulations.  As the Commission gets to the conclusion of the standards, it should be clear in all  the regulations what standards apply.  Mr. Conner also noted the Commission will have to  make a judgment call as to whether the new regulations require an update to the  Comprehensive Plan at the same time to avoid any “grey areas.”    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 NOVEMBER 2020  PAGE 4  Mr. Cota asked if all of the areas can be mapped out in advance so that consultants can come to  an agreement.  Mr. Langan said that is also his concern.  Mr. Conner said he fully recognizes  that issue.  As currently proposed the resources are identified with with a “mapped line.”  A  decision will have been made as to where that line is.  Mr. Cota said if you determine today  where animals go, that could change in a year.  Mr. Conner said they are considering an option  for a developer to do a field study to move a line.  Mr. Cota asked what about the opposite  situation where the pubic complains about a line.  He asked if the public has the option to do a  field study.  Mr. Conner said only the developer has that option.    Mr. Wilking said a lot of this is “borderline taking,” and he felt the city was being set up for a lot  of problems.  Mr. Conner noted the Planning Commission Chair will be doing a presentation to  the City Council regarding forest blocks.    Mr. Conner then explained the “development side” of the new regulations, focusing on PUDs.   There would be 3 types of PUDs: Traditional Neighborhood Development (TND), Neighborhood  Commercial (NC) and Conservation.      In a Conservation PUD, 70% of the land would have to be set aside.  The remaining 30% can be  built on with the density allowed for the whole property.  Even if 90% of the property is  covered with resources, the owner/developer could still build on 30%.  Mr. Wilking said that is  still a “taking.”  He said “you can’t stuff 10 pounds into a 2‐pound bag,” and you won’t get the  full density on 30% of a property.  Mr. Conner said that point is well taken.    The TND and NC PUDs would have tight standards (like the current SEQ standards).  Density  would not be calculated as units per acre but would be “design based” on building types.  There  would be minimum and maximum dimensions based on lot size, and an owner/developer could  build up to what fits on the property.  Regulations also take into account the relationship to an  adjacent development.    Mr. Langan said he understands the intent but didn’t know if it will be any clearer than it is now  – to the owner, the developer, or to the DRB.  He felt the DRB would be asked to change a line  based on a presentation, and that is tough to do and will create the same issues that exist now.   Mr. Cota said the only thing that would create “certainty” is field mapping.  Mr. Conner said  there can be field mapping, but even professionals can disagree.    Mr. Wilking noted that in his neighborhood the real concern is that people want only single  family homes on large lots like theirs.  He asked what happens when the market and the  neighborhood don’t want what the city wants.  Mr. Conner said he would relay that concern.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  4 NOVEMBER 2020  PAGE 5  Ms. Keene asked what Neighborhood Commercial means.  Mr. Conner said it is typically a non‐ residential oriented.  He cited the Larkin development on Shelburne Road where there can be  some residential but it is not the focus.    Mr. Conner noted that all Planning Commission meetings are open to the public.  The  Commission is trying to put together something complete so the public can see it all laid out.     6.  Minutes of 20 October 2020:    No minutes were presented for approval.     7.  Other Business:    Ms. Keene noted that the next meeting will be the organizational meeting at which a Chair, Vice  Chair and Clerk will be elected.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 8:05 p.m.        These minutes were approved by the Board on ____.