Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06_SD-20-37_105 Swift St_Ninety Nine Swift St_PP FPCITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SD‐20‐37_105 Swift St_Ninety Nine Swift St_PP FP_2020‐11‐ 17.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: November 10, 2020  Application received:  October 2, 2020  105 Swift Street  Preliminary and Final Plat Application #SD‐20‐37  Meeting Date: November 17, 2020  Owner  Ninety Nine Swift Street Associates LLC,   99 Swift Street, Suite 100    South Burlington, Vermont 05403‐7324  Applicant  Ninety Nine Swift Street Associates LLC,   99 Swift Street, Suite 100    South Burlington, Vermont 05403‐7324  Property Information  Tax Parcels 1700‐00099 & 1700‐00105  Swift Street Zoning District  Parcel sizes: 54,160 s.f and 45,255 s.f.  Engineer  Civil Engineering Associates  10 Mansfield View Ln  South Burlington, VT 05403  Location Map            #SD‐20‐37    PROJECT DESCRIPTION  Preliminary and final plat application #SD‐20‐37 of Ninety Nine Swift Street Associates LLC to create a  planned unit development of two lots at 99 Swift Street and 105 Swift Street and construct a three  story, 6,800 sf, 20‐unit mixed rate residential building, and associated site improvements on the lot at  105 Swift Street, 105 Swift Street.    PERMIT HISTORY  The subject property was previously occupied by a single family home. The property was acquired by the  owners of 99 Swift Street, and the home removed. The owners are now proposing to establish the two  properties as a Planned Unit Development, retaining the existing office building and adding the proposed  three‐story residential building. The proposal was subject to the Interim Zoning Bylaw adopted by the City  Council in November 2018; The applicants applied for and received approval from the Council on March  28, 2020 for a 3‐story residential building under Interim Zoning application #IZ‐19‐05.  The three‐story building at 99 Swift Street was approved by the Planning Commission in 1989 as a site  plan. That approval included a condition that the property owner maintain the first 100’ of the Farrell Park  access, which the property at 99 Swift Street uses following recommendation from staff for use as a shared  access. The City and property owner subsequently signed an agreement to for this maintenance.  The sketch plan was reviewed by the Board on August 4, 2020.    COMMENTS  Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner, hereafter  referred  to  as  Staff,  have  reviewed  the  plans  submitted  by  the applicant  and  offer  the  following  comments.  Numbered items for the Board’s attention are in red.    CONTEXT  The properties are located in the Swift Street Zoning District.  The City‐owned Farrell Park borders the properties on their southern side, and, in fact, the existing  building at 99 Swift Street shares its parking lot access with the entry to Farrell Park.  The property abuts the Residential‐4 Zoning District immediately to the east, where a single family home  is located at 109 Swift Street. There is a significant change in elevation between the two properties. The  center of 105 Swift Street is at an elevation of 210‐ft +/‐’, while the house at 109 Swift Street is at an  elevation of approximately 232‐ft.  Across Swift Street to the north is the East Woods Natural Area, owned and managed by the University of  Vermont.  The applicant is proposing to combine the two parcels into one Planned Unit Development for the purpose  of transferring residential density from 99 Swift Street to 105 Swift Street.  Acceptance by the Board as a  planned unit development requires the applicant demonstrate the proposed project meets the purpose  statement of the planned unit developments, discussed below.  In addition to combining the lots for the  purposes of residential density, acceptance as a PUD combines the lot coverage and requires the applicant  to treat the two lots as one for the purposes of stormwater man agement.  Further, it grants the Board the  ability to require the applicant to make modifications to the project to better meet the stated purpose of  PUDs.    #SD‐20‐37    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Setbacks, Coverages & Lot Dimensions   Swift Street  Zoning District  Required 99 Swift  Existing  99 Swift  Proposed  105 Swift  Existing  105 Swift  Proposed  Combined  Proposed  Min. Lot Size1  6,000 s.f./unit  residential, 20,000  s.f. non‐residential  54,140 s.f.   No change  45,255 s.f.  n/a  6,212 s.f./unit,  plus afford  bonus   Max. Building  Height  35’  Unknown  No change  n/a  34’ 10” with  2.6’  mechanical  equipment  n/a   Max. Building  Coverage  30% Residential;  40% Non‐residential  14%  No change  0%  15%  14.7%   Max. Overall  Coverage  40% Residential;  70% Non‐residential  65%  68%  1%  38.8%  54.8%  @ Max Front  Setback Cov.  30%  23%  31.2%  8%  21.8%  27.9%   Min. Front  Setback2  50 ft. from Planned  ROW (Total 58 ft.)  93 ft.  No change  n/a  30’  n/a   Min. Side  Setback  10 ft.  15’  No change  n/a  14’  n/a    Min. Rear  Setback3  30 ft.  31 ft.  No change  n/a  41’  n/a   Zoning compliance  @  Staff notes that front setback coverage is met on an overall basis for the PUD.  1.  The  applicant  has  proposed  to include  two affordable  dwelling  units and  therefore  be  authorized to construct two bonus market rate units pursuant to Section 18.02. See discussion below.  2.  Applicant has requested a waiver to reduce the front setback from the required 58 feet to  30’. They have stated this request is to allow parking to the rear without impacting the wetland  buffer.  At sketch some members of the Board supported this request, and others asked for DPW  feedback.  The DPW did not have any issues with this design.  Staff recommends the Board allow the  requested waiver.  3.  The rear setback is calculated to the nearest structure, which in the case of 105 Swift Street,  is a retaining wall.  The height of the building is proposed to be within the allowable maximum for the zoning district.  In  addition, the applicant is proposing twenty mechanical units on the roof, presumably one for each  residential unit, at approximately 2.6‐feet height, an elevator tower at 4.2 feet high, and additional  mechanical equipment at 4.5 feet high.  The elevator tower is proposed to be clad in vertical fiber  cement siding that is repeated elsewhere on the building, though the remainder of the rooftop  appurtenances are not screened in any way.    1. Though these appurtenances are allowable in terms of height, Staff considers that their number and  size negatively impact the visual appearance of the building and recommends the Board require the  applicant to screen them or integrate them into the design of the building in some way.  Relevant  authority is given under site plan review criterion 14.06B and C, below.    #SD‐20‐37    18.02 Affordable Housing Density Bonus  A. Purpose. One of the adopted Comprehensive Plan goals is the availability of quality housing and  quality affordable housing to attract and retain a qualified work force. The following provisions are  established to enable the City of South Burlington to ensure a supply of standard housing available  at below‐market rate purchase prices or rents. In this way, a choice of housing opportunities for a  variety of income groups within the City can be created in accordance with the Comprehensive Plan  and these Regulations.  B. Applicability. This section shall apply in any Zoning District in which residential development is  permitted, with the exception of the applicable locations defined in Section 18.01 (B)(1) Applicability  – Zoning Districts and Locations) of this Article.  The subject properties are within the applicable area for this density bonus.  C. Density Increase. On a case by case basis and as part of the Planned Unit Development application,  the Development Review Board may grant an increase in residential density over the base zoning  density, in order to create below market rate housing. The density increases shall be approved on  the following criteria and standards:  (1)   Affordable Housing Development. The Development Review Board may grant a density  increase of no more than fifty percent (50%) in the total number of allowed dwelling units for an  Affordable Housing Development. The total of Affordable Housing units shall be at least half of the  total proposed dwelling units. Where the total proposed dwelling units is an uneven number, the  total of below market rate units shall be calculated as at least the total proposed dwelling units,  less one (1), divided by two. Such application shall be subject to Article 14, Site Plan and Conditional  Use Review, and Article 15, Subdivision and Planned Unit Development Review.  (2)   Mixed Rate Housing Development. The Development Review Board may grant a density  increase of no more than twenty‐five percent (25%) in the total number of allowed dwelling units  for a Mixed Rate Housing Development. For each additional market‐rate dwelling unit produced as  a result of the density increase, one (1) qualifying comparable Affordable Housing unit must be  provided. Such application shall be subject to Article 14, Site Plan and Conditional Use Review, and  Article 15, Subdivision and Planned Unit Development Review.  D.   Criteria for Awarding Density Increase. In addition to the standards found in Article 14, Site Plan  and Conditional Use Review, , and Article 15, Subdivision and Planned Unit Development Review, the  following standards shall guide the Development Review Board:  (1)   The density upon which a bonus may be based shall be the total acreage of the property in  question multiplied by the maximum residential density per acre for the applicable zoning district  or districts.  The applicant is proposing a mixed rate housing development.  The base density for the two lots  combined is 16 units, at a rate of 7 units per acre.  The applicant is therefore eligible to construct up  to 20 units, with two of the units being Affordable Housing.  (2)   N/A  (3)   Development Standards.  (a)   Distribution. The affordable housing units shall be physically integrated into the design  of the development in a manner satisfactory to the Development Review Board and shall be  distributed  among  the  housing  types  in  the  proposed  housing  development  in  the  same  proportion as all other units in the development, unless a different proportion is approved by  the  Development  Review  Board  as  being  better  related  to  the  housing  needs,  current  or  projected, of the City of South Burlington.  #SD‐20‐37    The applicant has provided floor plans showing the layout of units in the building.  Staff considers  there is no differentiation between units and considers this criterion met.  (b)   Minimum Floor Area. Minimum Habitable Area per affordable dwelling unit shall be no  smaller 70% of the amount of the Habitable Areas of than comparable market‐rate units in the  housing development.   The unit sizes are as follows  A 728 sf  B 616 SF  C 680 sf  The most conservative assumption is that the affordable units are two “B” type units, Staff  calculates that the average floor area of market rate units is 756 sf.  The floor area of “B” type  units is greater than 70% of the average floor area of the market rate units.  Any other units being  affordable would also comply.   (c)   Plan for Continued Affordability. The standards set forth in Section 18.01(D)(2) shall  apply.  18.01D(2) pertains to income eligibility.  Tenants of these units must have a combined income of  no more than 80% AMI.  The applicant has proposed that compliance of the inclusionary housing with these standards be  administered by Champlain Housing Trust.  They have provided a sample certification letter, which  is not an acceptable approach for compliance with this criterion.  However, Staff considers that  (4) below delegates responsibility for determination of compliance with this criterion away from  the DRB and that the DRB’s decision should be limited to a condition that at least two units shall  be provided as meeting the requirements of 18.01D(2) for Inclusionary Housing and that the units  shall remain affordable in perpetuity as defined under 18.01D(5).  Reporting on compliance with  this condition shall be as described under 18.01D(6).  (4)   Administration. The City of South Burlington Housing Authority, if any, the City Manager  and/or his/her designees, or a bona fide qualified non‐profit organization shall be responsible for  the on‐going administration of the affordable housing units as well as for the promulgation of such  rules and regulations as may be necessary to implement this program. The Housing Authority or  non‐profit organization will determine and implement eligibility priorities, continuing eligibility  standards and enforcement, and rental and sales procedures.  Staff considers this criterion met.  E.   Housing Types. The dwelling units may at the discretion of the Development Review Board be  of varied types including one‐family, two‐family, or multi‐family construction, and studio, one‐bedroom,  two‐bedroom, three‐bedroom and four‐bedroom apartment construction.  All proposed units, market rate and affordable, are proposed to be one bedroom.    Swift Street Zoning District  All development in the Swift Street Zoning District is subject to the supplemental standards of 5.08.  5.08 Supplemental Standards for All Commercial Districts  A. Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set  forth in Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout,  #SD‐20‐37    encourage  more  efficient  use  of  land  for  commercial  development,  promote  mixed‐use  development  and  shared  parking  opportunities,  provide  coordinated access to and from  commercial developments via public roadways, and maintain service levels on public roadways  with a minimum of publicly financed roadway improvements.  This application includes PUD review, Site Plan Review, and Conditional Use review.  Staff considers this  criterion met.  B.   Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient frontage, lot  size,  and  lot  depth.  Area  requirements  and  frontage  needs  may  be  met  by  the  consolidation  of  contiguous  lots  under  separate  ownership.  Construction  of  a  new  public  street  may  serve  as  the  minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed, maximum lot coverage shall be the  normal maximum for the applicable district.  As noted in the dimensional table above, the applicant does not meet front setback coverage for each lot  individually, but that front setback coverage is provided for the PUD as a whole.   Other requirements are  met both individually and collectively.    D. Commercial properties that abut residential districts shall provide a screen or buffer along the  abutting line in accordance with Section 3.06(I) of these Regulations.  I. Buffer Strip for Non‐Residential Uses Adjacent to Residential District Boundaries.  (1)  Where a new non‐residential use is adjacent to or within fifty (50) feet of the boundary of a  residential district, or  where an existing non‐residential use,  structure or  parking area that is  adjacent to or within fifty (50) feet of the boundary of a residential district is proposed to be  expanded, altered or enlarged, the required side or rear setback shall be increased to sixty‐five (65)  feet. A strip not less than fifteen (15) feet wide within the sixty‐five (65) foot setback shall be  landscaped with dense evergreens, fencing, and/or other plantings as a screen. New external light  fixtures shall not ordinarily be permitted within the fifteen (15) foot wide buffer area.   (2)  The Development Review Board may permit new or expanded nonresidential uses, structures  and/or parking areas, and new external light fixtures, within the setback and/or buffer as set forth  in  (1)  above,  and  may  approve  a  modification  of  the  width  of  the  required  setback  and/or  landscaped buffer as set forth in (1) above. In doing so the DRB shall find that the proposed lighting,  landscaping and/or fencing to be provided adjacent to the boundary of the residential district will  provide equivalent screening of the noise, light and visual impacts of the new non‐residential use to  that which would be provided by the standard setback and buffer requirements in (1) above.  However  in  no  case  may  the  required  side  or  rear  setback  be  reduced  below  the  standard  requirement for the zoning district in which the non‐residential use is located.  Staff considers that the applicability of these standards is unclear because the proposed PUD contains  both residential and non‐residential uses.  The applicant is proposing a side setback of approximately  65 feet to the building and of approximately 60 feet to the retaining wall surrounding the parking  area.  A retaining wall is considered a structure under the LDR.  Portions of this area have dense  landscaping.   The applicant is also proposing a 6‐foot high wooden privacy fence, which Staff recommends the  Board require the applicant to remove for reasons discussed under PUD criterion related to natural  resources, discussed below.  2. Staff recommends the Board discuss whether to require the applicant to provide additional landscape  screening where the buffer is not densely planted, or require the applicant to increase the setback of  the retaining wall.  Staff considers that a couple more trees or shrubs would have the desired effect.  Further discussion of this buffer can be found under the PUD criterion related to natural resources.  #SD‐20‐37    B) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  14.6 General Review Standards  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  review standards for all site plan applications:  A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.  The project is located in the southwest quadrant, whose objectives as stated in the comprehensive plan  include to promote higher density mixed use development and redevelopment along Shelburne Road  and foster effective transitions to adjacent residential areas.  Staff considers this criterion met.  B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  and adequate parking areas.  The proposed building at 105 Swift Street is designed with the parking in the rear, as espoused by the  Regulations. This differs from prior development patterns, including the building at 99 Swift Street,  where parking areas are located to the front of the building.  The existing and proposed buildings on the subject sites are proposed to each be three stories. See  further discussion below under “Relation of Structures.”  The proposed site has shared vehicular circulation.  The applicant includes a proposed sidewalk on the rear side of the building as well as a sidewalk in  front of the building along Swift Street, connecting to the existing sidewalk in front of 99 Swift Street  which extends to Shelburne Road.  In discussion with the applicant, the wetland between the buildings  and Farrell Park is wet year‐round therefore it is not practical to provide direct connectivity to Farrell  Park.  Plantings are discussed below under Site Plan Review Criterion 14.07D.  (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this subsection.  All new parking is proposed to be located to the rear of the building at 105 Swift Street. No  changes in front of the building are proposed at 99 Swift Street are proposed.  (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated adjoining  buildings.  At sketch, the applicant testified that the roof of the proposed building would be approximately  level with the roof of the building uphill on Swift Street.  Based on an inspection of GIS contours,  Staff considers the roof of the proposed building would in fact be slightly below the second story  windows of the building uphill on Swift Street.  The rooftop appurtenances, of which there are  many, are approximately 2.6 ft tall and would be level with the second story windows of the  uphill building.  Rooftop appurtenances are discussed above as pertaining to height.  Staff  considers this criterion met.    #SD‐20‐37    C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)  The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping,  buffers,  screens  and visual  interruptions  to  create  attractive  transitions  between buildings of different architectural styles.  (2)  Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.  Staff considers the proposed building is the keystone building in the transition between  commercial and residential on Swift Street, as properties to th e east are in a residential zoning  district, and the property across the street is permanently conserved.    The building at 99 Swift Street is brick with horizontal bands of glazing.  The new building is  proposed  to  be  clad  in  horizontal  fiber  cement  siding  with  areas of other siding types.   Balconies are proposed to the east and west.  Awnings are proposed on the south.  Each unit  on the street facing façade is proposed to have three windows, including a 4‐foot wide  inoperable window and two 2.6‐foot partially louvered windows.  Staff considers this glazing  and siding pattern results in the appearance of a commercial, rather  than a residential  building.  All units are proposed to be one bedroom, and the bedroom is proposed to have a  single 2.6‐foot partially louvered window.    3. Staff recommends the Board discuss whether to require the applicant to modify the glazing by  providing larger and vertically hung windows to improve the transition between commercial  to the west and residential to the east.    14.07 Specific Review Standards   In all Zoning Districts and the City Center Form Based Codes District, the following standards shall apply:  A. Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an  arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to improve  general access and circulation in the area.  In creating the PUD, the applicant is proposing a shared access between the two parcels.  As noted above,  the original approval for 99 Swift Street created the shared access with Farrell Park.  There are wetlands  to the south and a change in zoning to the east.  Staff considers this criterion met.  B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations  remaining  above  ground  shall  be  located  so  as  to have  a  harmonious  relation  to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.  Wire served utilities are proposed to be underground.  The proposed transformer at the new driveway is  proposed to be screened as required under 13.06.  Staff considers this criterion met.  C.  Disposal  of  Wastes.  All  dumpsters  and  other  facilities  to  handle  solid  waste,  including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum) shall  not be required to be fenced or screened.  The applicant is proposing to use the existing dumpster enclosure for both properties.  Staff considers this  criterion met.  #SD‐20‐37    D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping, Screening,  and Street Trees.  Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and screening  shall be required for all uses subject to planned unit development review. The minimum landscape  requirement for this project is determined by Table 13‐9 of the South Burlington Land Development  Regulations.  The applicant estimates the building cost to be $2,388,000.  The required minimum landscape value is  therefore $31,380, as follows.  Total  Building  Construction  Cost  % of total Construction Cost  Required Value  $0 ‐ $250,000  3%  $7,500  Next $250,000  2%  $5,000  Additional Over $500,000  1%  $18,880  Total  $31,380    The applicant is requesting that several different elements be allowed to be considered as contributing  towards the minimum required landscape value, as follows.   Trees   $        10,700     Shrubs   $        11,010       Subtotal  $         21,710  Ornamental Grasses &  Perennials   $         5,490      Total $         27,200    Since their initial submission, the applicant has updated their landscaping plan but not the associated  schedule of values.  The Board may only grant credit for site improvements other than tree planting as long as the objectives  of the landscaping standards are not reduced.  Relevant objectives follow.  4. The  applicant  has  not  proposed  adequate  plantings  to  meet  the  required  minimum  budget.    Staff  recommends the Board require the applicant to update their landscaping cost and increase the value  pursuant to the standards discussed below.    A. Purpose. The City of South Burlington recognizes the importance of trees, vegetation, and well‐ planned green spaces in bringing nature into the city and using these as a resource in promoting  the health, safety, and welfare of city residents through improved drainage, water supply  recharge,  flood  control,  air  quality,  sun  control,  shade,  and  visual  relief.  Landscaping and  screening shall be required for all uses subject to site plan and planned unit development review.  Street tree planting shall be required for all public streets in a subdivision or planned unit  development. In evaluating landscaping, screening, and street tree plan requirements, the  Development Review Board shall promote the retention of existing trees while encouraging the  use of recommended plant species.    Several additional landscaping standards apply to this property, as follows.  13.06B Landscaping of Parking Areas  All off‐street parking areas subject to review by the Development Review Board shall be  curbed and landscaped with appropriate trees, shrubs and other plans including ground covers  as approved by the Development Review Board.   #SD‐20‐37    (1) All off‐street parking areas shall be landscaped around the perimeter of the lot with  trees, shrubs and other plants. Perimeter planting shall be set back from the curb  sufficiently to allow for snow storage. The purpose of perimeter planting shall be to  mitigate the view of the parking lot from the public way and from adjacent uses and  properties, and to provide shade and canopy for the parking lot. In some situations  it may be necessary both for surveillance purposes and for the perception of safety  to install the size and type of plants that leave visual access between the parking lot  to the public way or other pedestrian areas.  Staff considers this criterion met.  (2) In all parking areas containing twenty‐eight (28) or more contiguous parking spaces  and/or in parking lots with more than a single circulation lane, at least ten percent  (10%) of the interior of the parking lot shall be landscaped islands planted with  trees,  shrubs  and  other  plants.  Such  requirement  shall  not  apply  to  structured  parking or below‐ground parking.  24 parking spaces are provided.  This criterion is not applicable.  (3) All interior and perimeter planting shall be protected by curbing unless specifically  designed as a collection and treatment area for management of stormwater runoff  as  per  13.06(B)(5)(c)  below.  Interior  planted  islands  shall  have  a  minimum  dimension of six (6) feet on any one side, and shall have a minimum square footage  of sixty (60) square feet. Large islands are encouraged.   The parking lot is only partially curbed and is not graded to provide collection of  stormwater  along  the  uncurbed  side.    Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant to provide curbing along the entire perimeter as required in this criterion.    (4)  Landscaping Requirements   (a)   Landscaping shall include a variety of trees, shrubs, grasses and ground covers.  All planting shall be species hardy for the region and, if located in areas receiving road  runoff or salt spray, shall be salt‐tolerant.   5. The applicant is proposing to remove an 18‐inch oak tree that conflicts with the proposed  sidewalk along Swift Street.  Staff recommends the Board direct  the applicant to divert the  sidewalk around this oak rather than remove it.  (b)   At least one (1) major deciduous shade tree shall be provided within or near the  perimeter of each parking area, for every five (5) parking spaces. The trees shall be  placed evenly throughout the parking lot to provide shade and reduce glare. Trees shall  be placed a minimum of thirty (30) feet apart.  The applicant is proposing 24 parking spaces and is providing 5 shade trees.    6. Staff notes the applicant is proposing to remove a 12‐inch maple from the north side of  the connection between 99 and 105 Swift Street.  Staff recommends the Board require the  applicant to retain this tree instead of replacing it with a sm aller tree.  This will also require  increasing the proposed landscaping value by the value of the linden which will not be  planted.  (c)   Trees shall have a caliper equal to or greater than two and one‐half (2 ½) inches  when measured on the tree stem, six (6) inches above the root ball.  Most of the proposed trees are to be at least 2.5” caliper, though  the  proposed  “paperbark maple” is proposed to be 2‐2.5” caliper.  Staff recommends the Board require  the applicant modify their plans to specify a larger size at installation.  #SD‐20‐37    (6)  Snow storage areas must be specified and located in an area  that  minimizes  the  potential for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  7. Snow storage is proposed to be around the perimeter of the lot, including an area of wetland  buffer, and along the entrance drive.  Staff recommends the Board ask the applicant to  demonstrate acceptance of snow storage in the wetland buffer by the State prior to approval.   Regarding snow storage in the entrance drive, Staff considers this will have an adverse impact  on sight distances and recommends the Board require the applicant to find another location  for this snow storage.  The existing parking lot is uncurbed.  If trees are located greater than  10‐feet behind the edge of pavement, it is generally considered that snow storage will not  have too adverse an impact on the plantings.  13.06C Screening or Buffering  (1)  All off‐street parking areas, off‐street loading areas, outdoor storage areas, refuse,  recycling,  and  compost  collection  (excluding  on‐site  composting) areas, and utility  improvements such as transformer(s), external heating and cooling equipment shall be  effectively screened.  (2)  Such screening shall be a permanently maintained landscape of evergreen or a mix of  evergreen and deciduous trees and shrubs, and/or a solid fence.  Staff considers these criteria met.  (3)  The landscaping shall be designed to minimize erosion and stormwater runoff, and to  protect neighboring residential properties from the view of uses and parking areas on the  site. The landscaping shall be of such type, height, and spacing, as in the judgment of the  Development Review Board, will effectively screen the activities on the lot from the view of  persons standing on adjoining properties. The plan and specifications for such planting shall  be filed with the approved plan for the use of the lot.  (4)  A solid wall or fence, of location, height, and design approved by the Development  Review Board, may be substituted for the required planting.  (5)  Modifications. Where the existing topography and/or landscaping provides adequate  screening or would render the normally required screening inadequate, the Development  Review Board may modify the planting  and/or  buffer  requirements  by,  respectively,  decreasing or increasing the requirements.  Staff considers these criteria met.  The property is located between Farrell Park and, across the street, Eastwoods Natural Area. The  subject parcel is approximately 1 acre in size, and as a result does not have significant open space  opportunities. The property avoids the 50’ wetland buffer on the southern boundary and retains a  small forested area in the southeastern corner of the property. There is, however, an opportunity to  promote open space and natural resource connectivity between Farrell Park and the Eastwoods  Natural Area (understanding that Swift Street is a partial barrier) through landscaping along the  eastern boundary of the property.  The property is laid out to provide open space on the eastern side.    In support of open space connectivity and in conjunction with the buffering requirements of  commercial zoning districts excerpted above, Staff the eastern boundary of the property should  be well planted with trees to support it’s function as habitat connectivity.  The applicant has  generally done so, but Staff notes this is an area where additional plantings should be prioritized.  This discussion also pertains to PUD criterion 6 below related to Open Space contiguity.  8. The applicant’s proposed perennials consist of small plants, some of which would be difficult to  confirm continue to exist as required under the landscaping bond.  Staff therefore recommends  the Board require the applicant to place additional required plantings to make up at least the  #SD‐20‐37    minimum required landscaping value on the east of the site, and to replace some of the perennial  value.  Finally, the City Arborist reviewed the plans on October 29, 2020 and offers the following comments.  The landscaping looks good overall with 2 notes:   tree and shrub planting details should be included   tilia cordata is spec’d as a 9 gal clump but this species is usually sold single stem  9. Staff recommends the Board require the applicant to provide tree and shrub planting details for  arborist review prior to closing the hearing, and to update their plans and costs for tilia cordata to  reflect a tree installed at 2.5‐3” diameter.      E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review Board  may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's Comprehensive  Plan are met. However, in no case shall the DRB permit the location of a new structure less than five (5)  feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow land development creating a  total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning district in the case of new  development,  or  increasing  the  coverage  on  sites  where  the  pre‐existing  condition  exceeds  the  applicable limit.  As noted above, the applicant is seeking a waiver of the front setback, from the 58’ (50’ along arterial and  collector roads in identified in Section 3.06, plus one‐half of the planned ROW (8’, of the 16’) to 30’.  Existing buildings further west along Swift Street has similar setbacks, and a 30’ setback from the existing  ROW still leaves 22’ in the event that the City ever pursues the expanded ROW.   Staff recommends above  granting of the requested waiver.  F   Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various other  techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into underlying  soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is required  pursuant to the standards contained within Article 12.  The project is proposing an on‐site subsurface infiltration system to manage stormwater.  The City  Stormwater Section reviewed the plans on November 3, 2020 and offers the following comments.    The Stormwater Section has reviewed the “105 Swift Street” site plan prepared by Civil Engineering  Associates, Inc., dated September 2020. We would like to offer the following comments:   This project is located in the Potash Brook watershed. This watershed is listed as stormwater  impaired by the State of Vermont Department of Environmental Conservation (DEC).  Potash  Brook is now designated as a warm‐water habitat. If extended detention is necessary, 24  hours of extended detention shall be provided.   As a PUD, the project is required to comply with Section 15.13(F) of the LDRs which requires  any new subdivision or PUD to meet the City’s standards pursuant to Article 12 Surface  Water Protection Standards. Therefore, the proposal requires the applicant to follow the  standards set forth in the South Burlington Land Development Regulations (LDRs) Article  12.03(C) because the area being developed is greater than 50% of the PUDs impervious  surface.    The applicant noted that the SHW was observed at 5‐6ft depth in the borings. The proposed  treatment system requires a depth of >5.83 ft. Given that the system is located even closer to  the wetland boundary and the stream, the SHW may be even closer to the surface. As  #SD‐20‐37    described in the VSMM, the bottom of filtering systems should be at or above the SHW table.  How does the applicant propose to keep groundwater from entering the system as designed?   There is an expired Stormwater Permit (1‐0998) for parcel 1700‐00099. Given the current  quantity of impervious surfaces, 99 Swift St. will need to reapply for coverage under the 3‐ 9050 permit. Has the consideration been made to size the treatment system to  accommodate the additional volume?    The applicant has noted the WQv as 0.9 inch. This should be revised and remodeled to WQv‐ 1.0 inch to meet the standards applied in the 2017 VSMM.   The conveyance to the filter practice is delivered via stormline, therefore the VSMM requires  the system to be designed off‐line. It does not appear that there is a flow‐splitter illustrated  in the Proposed Grading and Drainage Plan Sheet C2.1.   Stone outlet protection should be provided at the discharge point of the system.   Applicant is requested to include all necessary EPSC measures for construction. Indicate all  storage areas for soil, sand and stone. Additionally, if winter construction is anticipated, please  include note regarding the location of snow storage.  Staff recommends the Board require the applicant to address these issues prior to closing the hearing.      G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.  No new public roadways are proposed.  The dimensions of the proposed access drive, sidewalk, and  parking meet City standards.  Staff considers this criterion met.    C) PLANNED UNIT DEVELOPMENT STANDARDS  Planned Unit Developments must meet the purpose statement of providing innovative design and  layout, efficient use of land, and infill development and redevelopment in the City’s Core Area as  defined the Comprehensive Plan.    If a project qualifies as a PUD, it is eligible for relief from the strict  dimensional standards for individual lots, but the Board may impose additional requirements on the  project in order to offset the impacts of such relief.    The applicant is proposing in this instance to have access and evening/overnight sharing of parking between  the  two  lots,  and  is  seeking  to  apply  the  residential  density  across  the  entirety  of  the  Planned  Unit  Development.  The project is located in a transitional area of the City, within the Swift Street Zoning District and adjacent to  the Residential‐4 Zoning District. The property is within the Medium‐to‐Higher Intensity, principally mixed use  Future Land Use District of the Comprehensive Plan.  Section 15.18A of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general  standards for all PUDs.  (1) Sufficient water supply and wastewater disposal capacity is available to meet the needs of the  project in conformance with applicable State and City requirements, as evidenced by a City  water allocation, City wastewater allocation, and/or Vermont Water and Wastewater Permit  from the Department of Environmental Conservation.  The South Burlington Water Department reviewed the provided plans on November 5, 2020 and  offers the following comments.  1. The applicant shall add another valve on the downstream side of the new tee for 99 Swift St.  isolation.  #SD‐20‐37    2. water line shall be installed with tracer wire per CWD specifications.  3. hydrant shall be installed per CWD specifications  Staff recommends the Board require the applicant to comply with the comments of the South  Burlington Water Department as conditions of approval.  (2) Sufficient grading and erosion controls will be utilized during construction and after  construction to prevent soil erosion and runoff from creating unhealthy or dangerous  conditions on the subject property and adjacent properties. In making this finding, the DRB  may rely on evidence that the project will be covered under the General Permit for  Construction issued by the Vermont Department of Environmental Conservation.  The project will disturb less than one acre of land and therefore will not be required to obtain a  state General Permit for construction.  Therefore Staff considers the applicant must submit an  erosion prevention and sediment control plan acceptable to the City Stormwater Section as  noted above.      (3) The project incorporates access, circulation and traffic management strategies sufficient to  prevent unreasonable congestion of adjacent roads. In making this finding the DRB may rely  on the findings of a traffic study submitted by the applicant, and the findings of any technical  review by City staff or consultants.  The applicant is proposing to replace the existing curb cut on Swift Street that served the former  single family home on the property with a shared entry that would serve both 99 and 105 Swift  Street. The two properties are also proposed to retain access via the existing access used by 99  Swift Street, a driveway west of the property shared with Farrell Park, though that access would  be signed as no exit.  The existing shared Farrell Park / 99 Swift Street entry is located only 88‐ft from the intersection  of Swift Street and Farrell Street. The proposed new supplemental entry serving 99 and 105 Swift  Street is located approximately 320’ from the Swift/Farrell Intersection.  At sketch, the Board asked the applicant to look into whether safety improvements would be  realized by closing the western access entirely.  The applicant agreed to do so in their traffic study.   The traffic memo concludes the following.  The existing access drive is located within what typically would be considered to be the  “operational area” of the Swift St/Farrell St intersection.  Access management guidelines  recommend eliminating such access points due to the adverse effects they create on the  capacity and safety of adjacent street.  Based on the above, we conclude it would be preferable to use the proposed access at 105  Swift St to serve both 99 and 105 Swift St.  We also note that internal traffic circulation  and emergency vehicle access would benefit from having a second access to the 99/105  Swift St properties, and therefore suggest that a reasonable alternative to closing this  access entirely might be to instead convert it to a one‐way entrance.  10. No further basis is given for why the second access is beneficial, and in fact the above paragraph  is the end of the traffic memo.  Staff recommends the Board invite the applicant to provide further  explanation for why they are proposing to retain the existing access as a one‐way in.  If no  explanation is available, Staff recommends the Board require them to eliminate that access.   Without any changes in the design of the access, Staff considers there is no reason other than signs  that people would not continue to use that unsafe access to leave the site.  (4) The project’s design respects and will provide suitable protection to wetlands, streams,  wildlife habitat as identified in the Open Space Strategy, and any unique natural features on  #SD‐20‐37    the site. In making this finding the DRB shall utilize the provisions of Article 12 of these  Regulations related to wetlands and stream buffers, and may seek comment from the Natural  Resources Committee with respect to the project’s impact on natural resources.  A class II wetland is located south of the 105 Swift Street property, and its 50’ buffer extends onto  the subject properties. The applicant is not proposing any development within the 50’ buffer on the  105 Swift Street property. An existing parking area is within the 50’ buffer at the 99 Swift Street  property. The applicant has proposed to include a subsurface stormwater chamber below a portion  of this existing parking area.  Staff has contacted the state wetlands division who indicated that the  construction of the stormwater system would not require a state wetlands permit.  Based on the  State’s finding, Staff considers the proposed impact to be acceptable, though the limits of disturbance  should be limited to the existing impacted area through appropriate measures, to be shown on the  required erosion prevention and sediment control plan.  The 2002 Open Space Strategy does not indicate any priority Areas on the subject property.    (5) The project is designed to be visually compatible with the planned development patterns in  the area, as specified in the Comprehensive Plan and the purpose of the zoning district(s) in  which it is located.  Visual compatibility and compatibility with the comprehensive plan is addressed in accordance with  14.06A above.    (6) Open space areas on the site have been located in such a way as to maximize opportunities for  creating contiguous open spaces between adjoining parcels and/or stream buffer areas.  See discussion of open space contiguity above under site plan review standard 14.07D above.  (7) The layout of a subdivision or PUD has been reviewed by the Fire Chief or his designee to  insure that adequate fire protection can be provided, with the standards for approval  including, but not be limited to, minimum distance between structures, street width, vehicular  access from two directions where possible, looping of water lines, water flow and pressure,  and number and location of hydrants. All aspects of fire protection systems shall be designed  and installed in accordance with applicable codes in all areas served by municipal water.  The Fire Chief did not provide comments on this application.  Staff considers this criterion met.  (8) Roads, recreation paths, stormwater facilities, sidewalks, landscaping, utility lines and lighting  have been designed in a manner that is compatible with the extension of such services and  infrastructure to adjacent properties.  (9)  Roads, utilities, sidewalks, recreation paths, and lighting are designed in a manner that is  consistent with City utility and roadway plans and maintenance standards, absent a specific  agreement with the applicant related to maintenance that has been approved by the City  Council.  The applicant has proposed to extend the sidewalk along Swift Street for the length of the building.   The Director of Public Works reviewed the plans and indicated there were no comments in a letter  to Staff dated October 29, 2020.  Comments of the South Burlington Water Department are discussed above.  11. The applicant is proposing to extend the sewer service to the building at 105 Swift Street, at its western  end.  At sketch, Staff recommended collaboration with interested neighbors east of the building in  designing an extension to the adjacent property to the east.  Staff recommends the Board ask the  applicant to demonstrate such a collaboration has been attempted.  The applicant is proposing two parking lot lights mounted and eight (8) bollard mounted lights, as  #SD‐20‐37    well as five canopy lights and two stairway lights.  The parking lot lights are proposed to be  mounted at 16‐feet on an aluminum pole.    It is unclear from the provide information whether the selected bollards are downcast and shielded;  both shielded and unshielded models are shown.  Further, lighting levels produced by the bollards  as shown on the photometric plan are extremely inconsistent, ranging from more than 12  footcandles to around 5 footcandles, all within the same approximate distance from the bollard.    12. Staff recommends the Board require the applicant to provide fully downcast and shielded bollard  lighting, and to make necessary corrections to their photometric drawing.   (10) The project is consistent with the goals and objectives of the Comprehensive Plan for  the affected district(s).  A discussion of consistency with Comprehensive Plan is provided under site plan review  standards above.   (11) The project’s design incorporates strategies that minimize site disturbance and  integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and other techniques to  generate less runoff from developed land and to infiltrate rainfall into underlying soils and  groundwater as close as possible to where it hits the ground.  See discussion above under Site Plan Review standard pertaining to Low Impact Development.    D) OTHER  Energy Standards  Staff notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.  13.14 Bicycle Parking and Storage  Short‐term.    105 Swift St: A minimum of four short‐term bicycle parking spaces are required for the new  building at 105 Swift Street. The applicant is proposing 5 U‐racks, which would provide 8 short‐ term spaces.   99 Swift Street. Three inverted U racks are proposed in the exi sting bicycle rack location, providing  parking for six bicycles.  Space for five bicycles is required.  Staff recommends that the Board include a condition requiring the concrete pad under the bicycle parking  meet the dimensional requirements of 13.14B(2).    Long‐term.   105 Swift Street. The applicant has indicated that they will provide 20 long‐term bicycle parking  spaces as required in the LDRs on the ground floor of the building.  Staff recommends the Board  include  a  condition  that  the  long‐term  bicycle  parking  spaces  be  lockable  and  spaced  to  accommodate at least one bicycle each.   99 Swift St. n/a    RECOMMENDATION  Staff recommends the Development Review Board work with the applicant to address the issues identified  herein.  #SD‐20‐37      Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner