Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 02/19/2019SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD   MEETING MINUTES  February 19, 2019    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, February 19,  2019, at 7:00 p.m. in the Community Room, 19 Gregory Drive.  MEMBERS PRESENT – B. Miller, Chair, M. Cota, Vice Chair, J. Smith, J. Wilking, F. Kochman, B. Sullivan  and M. Behr (by phone)  ALSO PRESENT: M. Keene, Development Review Planner; D. Hall, Administrative Officer; P. Conner,  Director of Planning and Zoning; D. Crawford; A. Booska, D. Shenk, S. Ploesser. T. McKenzie. C Galipeau,  D. Marshall, C Reid, K. Patterson, L. Wilson, S. Dooley, R. Gaulin  1. Directions on emergency evacuation procedures from conference room:    Mr. Miller and Ms. Keene provided directions on emergency evacuation procedures.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:  There were no changes to the agenda.  3. Comments and questions from the public not related to the agenda:  No issues were raised.    4. Announcements:  There were no announcements.  5. Sketch plan application #SD‐19‐01 of SBRC Properties, LLC to subdivide a 27.8 acre parcel  into two lots of 6.2 acres and 21.2 acres, and to construct a 25,560 sf building on the 6.2  acre lot, 284 Meadowland Drive.    Mr. Miller opened the meeting. The applicant was represented by Dave Marshall, Tim McKenzie, Adam  Booska & David Shenk. Mr. Miller read the description of the site plan.   Mr. McKenzie stated that he  was surprised by the Staff Comments/Notes. He noted that he spoke with former ZA, Ray Belair in 2007  who noted the uses as processing and storage. Mr. McKenzie also noted that he met with Mr. Conner  and Ms. Hall in 2018 and recalled them saying the uses were processing and storage. Mr. McKenzie feels  that that use is more appropriate for this project.     Mr. Shenk said that only 2 loading docks are proposed – one for a moving van and one full sized. This  would not be a “cross dock” terminal.     Mr. Kochman asked about how many trucks there are. The applicant noted three 18 wheelers and 12  straight trucks. Mr. Wilking stated that he felt that this was different than a motor freight terminal and  the processing and storage does not include parking.    SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD  19 FEBRUARY 2019  PAGE 2  2    Mr. Behr pointed out that the motor freight terminal definition doesn’t need to include truck repair, it’s  an “or” term. He felt this was the classic definition of a motor freight terminal.   Mr. Wilking felt strongly that the facility would not rise to the level of motor freight terminal and that  this is a normal amount of trucks for the processing and storage facility.     Mr. Sullivan noted that he felt that though Booska would be a welcome use, they would currently need  to be classified as a motor freight terminal.  He suggested that the Planning Commission should change  the regulations to allow moving and storage companies.  Mr. Miller felt that change would potentially  open the door to bigger moving companies.   Mr. Miller stated that with one dock he doesn’t feel that it is rising to the level of motor freight terminal,  and the language in the LDRs contemplates a much larger motor freight operation.   Mr. Booksa noted that the large trucks would not be typically stored overnight but the straight trucks  would be.   Mr. Kochman stated that it is not the Board’s purview to re‐define the LDR definition because they think  it’s wrong.     Mr. Miller noted that he thinks the comp plan warehouse concern is for larger operations.   Mr. Miller, Mr. Wilking, Ms. Smith and Mr. Behr all felt as though it could be considered processing and  storage. Mr. Sullivan and Mr. Kochman did not agree.   Mr. Behr stated that he thinks the literal interpretation is that it’s a motor freight terminal, but  understands that the scale of the operation is smaller.  A larger moving company had a proposal for the  same location 10‐15 years ago and it was denied on the basis of consistent truck traffic and noise.  He  didn't think the current proposal would accommodate a problematic amount of truck traffic and noise,  but thought there might be trucks starting early to get to farther away destinations.  In the final read, he  can swallow it as processing and storage.    Mr. Sullivan said that he still think it fits the definition of motor freight terminal and would like to see  the definition revised to match what the industry considers a motor freight terminal and doesn’t sweep  in smaller facilities.     Mr. Behr left the meeting.     The Board and applicants then read through the staff comments:     2. Regarding front setback, Mr. Marshall stated that the landscape buffer is robust. The reason it's set  back is there is an existing storm basin in the front of the site which was designed to accommodate a  large tenant on lot #1.  He talked to Justin who said that Randall Street would not become a public ROW  without a ROW connecting to Meadowland Dr.  He said there is no easement and the lines for Randall St    SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD  19 FEBRUARY 2019  PAGE 3  3    are just conceptual.  He said there wouldn't be a signal at Randall St.  He said the front area is a  stormwater easement.  1. They want to stockpile unsuitable materials at the berm at the rear of the property.  Mr.  Marshall said they could make the whole thing 8' high.  Mr. Kochman said he wants it to be  a meaningful berm with some design behind it.  2. Mr. Kochman said the orientation of the parking spaces for the large trucks is near the  residential district.  Mr. Booska stated that their normal operation is 7:30AM to 5PM, with  some exceptions  3. Mr. Sullivan asked about an acoustic study from decibels from an air brake to the house.    3. Regarding roadway connections, Mr. Marshall noted that he doesn’t think the driveway can be across  from Logic Supply and it could go on either side of the storm pond.  Mr. Marshall then left the meeting.  Ms. Smith is concerned about the turning movements in the driveway.  Mr. Kochman asked if they could  make the lot bigger to move the driveway west or to make parking on the other side of the building  away from the residences.    Mr. Conner spoke up about whether the access should serve as access to  the other properties.  There is a required easement to other commercial lots.  They're willing to work  with Staff on that connection.    4. Regarding traffic impact analysis, Mr. Marshall said earlier they need to do a traffic study for A250  purposes.     5. Regarding aligning with Logic Supply driveway.  They're limited in this based on stormwater feature.   Mr. Wilking recommended they talk to Logic Supply about their growth plans    6. Regarding storm comments – the applicants noted that they are happy to work on it.    7. Regarding truck turning plan – the applicant can provide it    8. Regarding parking conflicting with turning movements, the applicant stated that they will reconfigure  these spaces    9. Regarding grading and a berm on the back of the property – the applicant will provide a noise study  and grading plan    10. Regarding connectivity to adjacent lot 1F, Mr. Wilking suggested that the applicants speak with their  neighbors.    Mr. Kochman reminded them that they have a sense of the Board but not a decision.     Mr. Sullivan recommended that Staff look into changing the definition    Mr. Crawford noted that the Natural Resource Commitee wanted to express their concerns in their  email.       SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD  19 FEBRUARY 2019  PAGE 4  4    6. Appeal #AO‐19‐01 of Allard Square Limited Partnership appealing the decision of the Zoning  Administrative Officer to deny the Certificate of Occupancy, 146 Market Street.    Mr. Miller opened the hearing. Mr.  Braverman and Mr. McKenzie identified themselves as “interested  persons”. Ms. Dooley identified herself as a representative of the Affordable Housing Committee.    Mr.  Kochman and Mr.  Wilking noted that they were under the understanding that the Affordable  Housing Committee cannot be an “interested person”.     The Appellant was represented by Ms. Wilson, Ms. Patterson and Ms. Reid.    Mr. Conner, Director of Planning & Zoning, gave an overview of the role of the Zoning Administrator.  The reason for the CO denial was that the project was not in compliance due to not enough doors being  open. Mr. Miller asked for clarification on how many entrances there are.  Mr. Wilking noted that he felt  that there was a problem with the regulations.     Ms. Reid noted that the FBC is about what the project looks like and not how it is used. She stated that  the project has the number of doors required and all doors are operable. The first floor is non‐ residential community space. Access is controlled through 2 call–in entrances: one on Market Street and  the other on the back side of the building. Ms. Reid stated that they disagree with the interpretation of  public entrances meaning unlocked and with the definition of business hours. They believe they meet  the form of the building, and the permit didn't dictate hours of operation or how they would operate  the property.  They're asking the DRB interpret the language in their favor.  They believe the doors being  open when they're open to the public meets the standard.    Mr. Kochman confirmed that they are saying that they get to define a limited amount of business hours.     Mr. Miller noted that there is no definition of business hours in the LDRs. Ms. Patterson noted that  when the community spaces are open the doors are unlocked to the public.     Mr. Kochman stated that the problem was created by the first floor essentially being a residential use  even though it’s required to be a non‐residential use.     Mr. Braverman stated that he doesn’t think the requirements work for any uses in the FBC.     Mr. Conner pointed out that there was discussion of whether the types of businesses being brought up  were to be encouraged in the T5, and it was decided that the door standard was a way to prevent these  types of large businesses. Mr. Conner noted that he is not clear by what they mean they say the doors  can be public.     Mr. Miller said he would feel comfortable if the doors could be unlocked and public during events and  they met the required spacing. Mr. Behr was in agreement.     Ms. Smith does not feel a mistake was made with the interpretation of the definition.    SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD  19 FEBRUARY 2019  PAGE 5  5       Mr. Wilking agreed with J. Smith but feels thinks it can be read either way and wants to read it in favor  of the appellant.     Mr. Miller pointed out that the law is if the regulation is ambiguous, it should be construed in the way  favorable to the property owner.     The Board discussed whether they could get to the 28’ with just 2 additional public doors.    Mr. Cota noted that the use doesn’t fit the form and question how it got approved.     The Board then discussed what configuration would make it approvable.     Mr. Wilking asked that if a door was added right of the elevator lobby would make it compliant?     Mr. Ploesser noted that he thinks the doors should be allowed to be egress only.     Mr. Cota recommended that the Board agree that the CO was not denied in error but have identified a  way a CO can be approved. Mr. Miller stated that if they’re saying the interpretation of the definition  was wrong, they have to overturn the Zoning Administrative Officer’s decision.     Mr. Conner felt that if the office is to be considered a public entrance, then it needs to open during  business hours. Mr. Miller noted that a buzzer would be needed on the office door which would make it  public.     Mr. Kochman recapped: The Board construes business hours to mean what the owner of the property  says the business hours are. Because there is no definition it must be construed in favor of the property  owner.     Mr. Cota made a motion to close the hearing.     Ms. Reid confirmed that she is installing a doorbell on doors #1 and #4.      Mr. Kochman then seconded the motion.  All present were in favor of closing the hearing.     7. Sketch plan application #SD‐19‐02 of Antonio B. Pomerleau, LLC and Blue Dragonfly, LLC to  resubdivide three (3) lots, 1519 & 1525 Shelburne Road and 5 Bartlett Bay Road.    Mr. Miller opened the meeting. The applicant was represented by Mr. Ploesser & Mr. Galipeau. Mr.  Galipeau pointed out a mistake on the plans and they are not proposing to remove one parking space on  the front of the northern property. Ms. Keene pointed out that the Board asked them to remove it when  they were doing site changes and asked the Board to provide guidance on whether to remove the space  now.       SOUTH BURLINGTON DEVELOPMENT REVIEW BOARD  19 FEBRUARY 2019  PAGE 6  6    It was also noted that they will not be replacing any lights due to the fact that they were done as part of  a separate site plan.       8. Sketch plan application #SD‐19‐03 of Robert Gaulin to subdivide a 0.57 acre parcel into two (2)  lots for the purpose of construction of a new single family residence with attached accessory  residential unit, 400 Hinesburg Road.     Mr. Miller opened the meeting. The applicant was represented by Mr. Gaulin who then described the  project.  The Board and the applicant then discussed the staff comments:     1. The applicant noted that they're looking into an end‐loaded garage.  They're limited in  developable depth of the lot.  The driveway at the north would be to the accessory dwelling unit.   He understands the 30% rule.  2. The Board feels they have to compare habitable to habitable.  They think the possibility of having  a larger garage for the accessory unit is remote, and want to interpret as habitable to habitable.  3. They're OK with documenting compliance with the accessory residential use standards at the next  application.  Mr. Wilking asked if there is a required deed restriction.  Mr. Kochman said that the  permit will be a public document that records the permitted use, so it doesn't have to be in the  deed because there is a title issue on the property.  4. Ms. Keene talked about form following function, and that the accessory unit should appear to be  accessory.      9. Minutes of February 20, September 4, December 18 2018 and January 15, 2019.  The Board discussed a correction to the minutes.  The Board approved the minutes of September 4,  2018 and February 5, 2019 as corrected.  No minutes were available for review for February 20.  10. Other Business  Ms. Keene brought a sketch plan public noticing issue to the Board’s attention.  The Board discussed the  matter and recommended the applicant be allowed to decide whether to re‐open the meeting.  As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by common  consent at 9:41 p.m.    These minutes were approved by the Board on October 6, 2020.