Loading...
HomeMy WebLinkAboutMS-20-01 - Decision - 1200 Airport Drive#MS‐20‐01   1   CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    BURLINGTON INTERNATIONAL AIRPORT – 1200 AIRPORT DRIVE  MISCELLANEOUS APPLICATION #MS‐20‐01  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Miscellaneous application #MS‐20‐01 of Burlington International Airport to establish an overall  landscape plan for an approved airport complex, 1200 Airport Drive.  The Development Review Board held a public hearing on May 5 and June 2, 2020.  The applicant  was represented by Larry Lackey, Carolyn Orben, and Keith Wagner.  Based on testimony provided at the above‐mentioned public hearing and the plans and  supporting materials contained in the document file for this application, the Development  Review Board finds, concludes, and decides the following:  FINDINGS OF FACT & CONCLUSIONS OF LAW  1. The applicant, Burlington International Airport, seeks miscellaneous approval to establish an  overall landscape plan for an approved airport complex, 1200 Airport Drive.  2. The owner of record of the subject property is Burlington International Airport.  3. The application was received on March 19, 2020  4. The subject properties are located in the Airport, Airport Industrial, Commercial 1  Residential 12, and Residential 4 zoning districts  5. The previous approval for the airport PUD, SP‐19‐35, required the applicant to provide an  overall landscaping plan as part of the next application for the airport which triggered a  minimum landscaping budget:  The applicant must submit an overall plan for future landscaping at the airport as part  of the next application requiring additional landscaping for the property.    The DRB included this condition to establish pre‐approved enhancements the airport can  build in phases to meet their required landscaping as projects requiring landscaping are  proposed.  The applicant has submitted this landscaping plan as a miscellaneous permit to  decouple it from other projects which are currently in various stages of review.  The  applicant has incorporated elements of this plan into other applications which are in  process.  6. The submitted plans consists of a 23‐page set entitled Burlington International Airport  Landscape Master Plan Booklet, prepared by Wagner Hodgson Landscape Architecture,  undated and last revised June 2, 2020.    7. Only the standards below are affected by this application. All other standards will continue  to be met:    APPLICABLE STANDARDS  Land Development Regulation Section 13.06 pertains to Landscaping, Screening and Street Trees,  and  includes  minimum  landscaping  budgets  for  projects  which  involve  construction  of  new  #MS‐20‐01   2   buildings.  It also includes requirements for landscaping of parking areas, and for screening.  Other  sections of the LDR include mention of using landscaping to enhance transitions between adjacent  buildings and sites.  Finally, requirements for cohesive and connected open spaces exist in the  planned unit development standards of 15.18.      The purpose statement of 13.06 follows.   The City of South Burlington recognizes the importance of trees, vegetation, and well‐ planned green spaces in bringing nature into the city and using these as a resource in  promoting the health, safety, and welfare of city residents through improved drainage,  water supply recharge, flood control, air quality, sun control, shade, and visual relief.  Landscaping and screening shall be required for all uses subject to site plan and planned  unit development review. Street tree planting shall be required for all public streets in  a subdivision or planned unit development. In evaluating landscaping, screening, and  street  tree  plan  requirements,  the  Development  Review  Board  shall  promote  the  retention of existing trees while encouraging the use of recommended plant species.  In  making its decisions, the Development Review Board may refer to the Vermont Tree  Selection  Guide,  published  by  the  Vermont  Urban  &  Community  Forestry  Program  and/or the recommendation of the City Arborist.    The airport has historically encountered challenges in simultaneously meeting minimum required  landscaping budgets and complying with federal regulations pertaining to landscaping on airport  sites.  This has led to creative use of landscaping budgets, including plantings located on airport  property but outside of the airport PUD, rooftop gardens, and pollinator projects.  The Board  required an overall landscaping plan to ensure future landscaping projects meet the purpose of  the LDR and work towards a consistent landscaping vision.    In their application narrative, the applicant has described the concept of the overall landscaping  plan.  The concept behind the proposed Master Plan is to use landscape funds in the most  constructive and aesthetically pleasing manner by giving the Airport Campus a sense of  identity and creating a Gateway into and through the Airport Property.  This Passage onto  the Airport Site is intended to capture the flavor and essence of Vermont and its iconic  landscape.  Therefore, rather than try to place a multitude of plantings in a haphazard  fashion throughout the campus, it is the intent of this document to 1. Create a unified  streetscape along the main corridor of the airport, namely along Airport Drive and 2.  Create a meandering Recreation Path through existing trees on the West side of Airport  Drive,    The Board finds the proposed plan consistent with the purpose of the LDR, and further that it  achieves the goals described by the applicant.    The Board finds the overall landscaping plan should accomplish these purposes:  1. Foster a sense of community through high quality landscape design in the Chamberlin  neighborhood  2. Define the general location and flavor of landscaping and hardscape materials that will be  installed over time through the use of required minimum landscaping budget  #MS‐20‐01   3   3. Establish a general plant and material palette, with recognition and flexibility for the fact  that the science of plant selection or site‐specific needs and conditions may change over  time  4. Define sequencing of the proposed improvements     As proposed, this application represents a collaborative effort which broadly meets the Board’s  expectation  that  an  overall  landscape  plan  be  developed,  and  also  strives  and  implements  objectives and concepts from the 2016 Chamberlin Neighborhood‐Airport Plan, whose primary  goal was to help strengthen the neighborhood and its relationship to the airport following the  removal of many homes in the area over the past 2 decades.    The City’s official map and the 2016 Chamberlin Neighborhood Land Use and Transportation Plan  (June 30, 2016) identifies a realignment of Airport Drive/Airport Parkway, connecting the two, as  a proposed project.  This project is not yet in development and the conceptual alignment is very  subject to change, but the overall landscaping plan has been designed to allow this project to take  place without requiring landscaping to be removed.    The City has identified the northwest corner of Airport Drive and Airport Road as a location for a  stormwater Best Management Practice (BMP) in support of the Potash Brook Flow Restoration  Plan.  The Board finds the applicant may use landscaping around the BMP as credit towards  minimum required landscaping budgets in the overall landscaping plan.  The landscaping shall be  native and complimentary to the type of stormwater system installed.    The applicant has identified three areas designated as airport entrances, identified on exhibit  sheets 2, 4 and 6, at which they are proposing coherent entry features to include trees and shrubs,  stone  walls,  ornamental  grasses  and  sculptures.    The  Board  finds  these  elements  may  be  considered as credit towards minimum required landscaping budgets in the overall landscaping  plan.    The  proposed  recreation  path  crosses  public  streets  in  several locations,  including  Airport  Parkway near Kirby Road and White Street east of Pump Lane.  The Board finds the applicant must  coordinate design of roadway crossings with the City of South Burlington on a project by project  basis.  The proposed recreation path crosses short segments of City land on exhibit sheets 10 & 11,  including the recently‐discontinued Picard Circle which now contains subsurface stormwater  infiltration chambers.  The Board finds the applicant shall be responsible for construction and  maintenance of these segments of recreation path including plowing and minor repairs as can be  expect to be needed along the entire proposed the recreation path, exclusive of street crossings.   Design and construction shall be coordinated with the Department of Public Works.    Sheets 13 & 15:  A tributary stream to Centennial Brook is centered on a ravine in the approximate  alignment of the path.  The applicant estimates approximately $25,000 for each of two crossings  of the stream.  The Board finds the proposed connection to the existing city trail and natural area  represents a significant community benefit and supports credit for this connection.    The Board finds the applicant shall be responsible for maintenance of the recreation path to the  edge of airport property, including any bridge, and the City will be responsible for maintenance  once the last segment of airport property is crossed.  The landscaping along the path shall  #MS‐20‐01   4   transition from the proposed recreation path with plantings to a more utilitarian path at the edge  of the City‐owned property for consistency with the City’s maintenance plans for natural areas.    The Board finds that the distribution of required minimum landscaping budget beyond that  required to meet screening and buffering standards of the LDR shall be evaluated on a project by  project basis.  In other words, the Board will determine on a project by project basis whether  minimum landscaping budget beyond that required to meet screening and buffering standards  may or must be used in the immediate proximity of the individual project or whether it may or  must be applied towards construction of this approved overall landscaping plan.  Should the Board  determine that the required minimum landscaping value based on building cost is greater than  the value needed to meet the minimum landscaping and screening standards, and that excess  value is required to be applied towards this overall landscaping plan, that landscaping shall be  designed and installed consistent with this plan to the satisfaction of the Administrative Officer  or Development Review Board as allowable under the Land Development Regulations.  Offsite  landscaping not approved as part of this overall landscaping plan shall not be allowed unless the  applicant applies for and receives approval to amend this plan.  At such time as installation of features approved in this plan is proposed, the applicant must  provide  a  detailed  landscaping  plan,  to  include  a  plant  list,  planting  and  hardscape  details,  concurrently with the site plan for which the landscaping is proposed to be installed.    The  applicant  estimates  the  cost  of  the  total  proposed  improvements  in  today’s  dollars  is  $1,347,500.  They estimate the project will span approximately 10 years.  Should the cost of an  individual segment of this plan exceed the required minimum landscaping budget for a project at  the airport, the applicant may “bank” the excess to apply to a future project.    DECISION  Motion by Matt Cota, seconded by Dawn Philibert, to approve miscellaneous application  #MS‐20‐01 of Burlington International Airport, subject to the following conditions:  1. All previous approvals and stipulations shall remain in full effect except as amended herein.   2. This portion  of the project shall  be  completed as shown on  the plan  submitted  by  the  applicant and on file in the South Burlington Department of Planning and Zoning.  3. Any required landscaping located outside the immediate area of future projects shall be  consistent with this overall landscaping plan  4. Landscaping installed consistent with this overall landscaping plan shall be allowed as credit  towards required minimum landscaping budgets for projects within the Airport PUD.  5. The improvements shall be constructed in the order described by the applicant at the May 5,  2020 hearing, with the entrance features first, then the streetscape, then the recreation path,  each proceeding from south to north.    6. The applicant shall be responsible for tracking both expended budget and progress on the  plan, and this information shall be submitted at the time of site plan application for individual  projects.  Should the cost of an individual segment of this plan exceed the required minimum  landscaping budget for a project at the airport, the applicant may “bank” the excess to apply  to a future project.  #MS‐20‐01   5   7. Landscaping installed by the applicant around the stormwater BMP at the northwest corner  of Airport Drive and Airport road shall be native and complimentary to the type of stormwater  system installed, subject to review and approval of the City Arborist.  8. Entry features including trees and shrubs, stone walls, ornamental grasses and sculptures  shall be allowed as credit towards the minimum required landscaping budget.  9. The applicant shall coordinate design of roadway crossings with the City of South Burlington  on a project by project basis.  10. The applicant shall be responsible for construction and maintenance of the proposed short  segments of recreation path where it crosses City land on exhibit sheets 10 & 11.  Design and  construction of these segments shall be coordinated with the Department of Public Works.  11. The applicant may apply the cost of required crossings of a tributary stream to Centennial  Brook at the northern end of the path towards their minimum required landscaping budget.  12. The applicant shall be responsible for maintenance of the recreation path to the edge of  airport property, including any bridge(s).  The landscaping along the path shall transition from  the proposed recreation path with plantings to a more utilitarian path at the edge of the City‐ owned property.  13. The distribution of required minimum landscaping budget beyond that required to meet  screening and buffering standards of the LDR shall be evaluated on a project by project basis.    14. Landscaping shall be designed and installed consistent with this plan to the satisfaction of the  Administrative  Officer  or  Development  Review  Board  as  allowable under the Land  Development  Regulations.    Offsite  landscaping  not  approved  as  part  of  this  overall  landscaping plan shall not be allowed unless the applicant applies for and receives approval  to amend this plan.  Mark Behr   Yea Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota   Yea Nay  Abstain  Not Present  Jim Langan   Yea Nay  Abstain  Not Present  Dawn Philibert   Yea Nay  Abstain  Not Present  Elissa Portman   Yea Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan   Yea Nay  Abstain  Not Present  John Wilking   Yea Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of 7 – 0 – 0     Signed this ___ day of June, 2020, by      _____________________________________  Matt Cota, Chair    17 #MS‐20‐01   6   PLEASE NOTE:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail with the Superior Court,  Environmental Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal also must be mailed  to the City of South Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South  Burlington, VT 05403.  See V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at  802‐951‐1740  or https://www.vermontjudiciary.org/environmental for more information on  filing requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.