Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 10_SP-20-029_510 Shelburne St_Champlain Oil_SC#SP‐20‐029  Staff Comments       1  1 of 13  CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SP‐20‐029_510 Shelburne St_Champlain Oil_2020‐08‐ 04.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: July 29, 2020  Plans received: July 8, 2020  510 Shelburne Road  Site Plan Application #SD‐20‐029  Meeting date: August 4, 2020  Owner  Champlain Oil Co, LLC & Bacon Street Properties, LLC  45 San Remo Drive  South Burlington, VT 05403  Applicant  Bacon Street Properties, LLC  45 San Remo Drive  South Burlington, VT  05403  Property Information  Tax Parcel 1540‐00510 & Tax Parcel 0090‐00017  Commercial 1‐Residential 15 Zoning District  Traffic Overlay District, Urban Design Overlay District  0.48 acres and 0.2 acres  Engineer  Trudell Consulting Engineers  478 Blair Park Road  Williston, VT  05495  Location Map       PROJECT DESCRIPTION    Site plan application #SP‐20‐029 of Champlain Oil Company, LLC to construct a two and a half story  building of 13,818 sf to be used as a bank, restaurant and general office, 510 Shelburne St.   #SP‐20‐029  Staff Comments       2  2 of 13    PERMIT HISTORY  The Project is located in the Commercial 1‐Residential 15 (C1‐R15) Zoning District.   It is also located in  the Transit Overlay District, Traffic Overlay District and the Urban Design Overlay District.   The Development Review Board held a sketch plan meeting for the project on April 21, 2020.    CONTEXT  The project will be subject to subdivision standards, site plan standards, Urban Design Overlay  Standards, Traffic Overlay Standards, Transit Overlay Standards.  The existing parcels are both non‐ conforming in terms of lot coverage and use.  The applicant has concurrently applied for site plan review of a project to construct a building on the site  under application #SP‐20‐029.  That will be discussed on August 4, 2020 concurrently with this  application.    COMMENTS  Development Review Planner Marla Keene and Director of Planning and Zoning Paul Conner (“Staff”)  have reviewed the plans submitted on 7/8/2020 and offer the following comments. Numbered items for  the Board’s attention are in red.      ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Setbacks, Coverages & Lot Dimensions       C1‐R15 Zoning District Required Existing1 Proposed  X Min. Lot Size, non‐residential use  40,000 SF  29,700 sf  29,700 sf  Max. Building Height 5 stories  1 story  3 stories  Max. Building Coverage 40%  6.6%  16.6%  X Max. Overall Coverage  70%  86.7% 79.5%  X Max. Front Setback Coverage, Shelburne St  30%  98.6% 44.3%  X Max. Front Setback Coverage, Bacon St  30%  64.7% 79.1%  Min. Front Setback, Shelburne St2 20 ft.  52 ft.  20 ft.  X Min. Front Setback, Bacon St3  20 ft.  20 ft.  20 ft.  Min. Side Setback 10 ft.  67 ft.  28 ft.  Min. Rear Setback 30 ft.  N/A  N/A  1. Existing values were provided for both lots combined.  2. Project is in urban design overlay district which has a minimum front setback of 20 ft.  If the project  were not in the urban design overlay district, the standard setback in C1‐R15 would be 30 ft.   3. At sketch the applicant indicated they would request the Board consider Bacon Street as part of  the Urban Design Overlay district, and the Board agreed.  The urban design overlay district allows  a 20‐ft setback, but requires a principal entry and 40% glazing.  Staff has accordingly included the  Bacon Street façade in the discussion of urban design overlay standards below.    Zoning compliance  X does not meet requirement, see discussion below    #SP‐20‐029  Staff Comments       3  3 of 13  1. The applicant is proposing to consolidate the two existing lots into one lot under concurrent subdivision  application  SD‐20‐24.    If  approved,  the  subdivision  will  reduce  the  existing  nonconformity.    The  proposed uses of the combined lots are allowed.  Staff recommends the Board consider the project a  reduction in nonconformity and allow the nonconforming lot to be developed with nonresidential use.  The applicant is requesting that the Board allow waiver of the maximum lot coverage and front  setback coverage requirements.  At sketch the applicant thought they would be able to meet lot  coverage requirements.  The applicant is reducing overall lot coverage from 86.7% to 79.5%, and is  reducing front setback coverage from 98.6% to 44.3% on Shelburne Street.    2. Staff recommends the Board allow the proposed overall coverage and front setback coverage on  Shelburne Street as a reduction of an existing nonconformity.  The applicant is proposing to increase front setback coverage on Bacon Street from 64.7% to 79.1%.   Staff considers this an expansion of an existing nonconformity, and recommends the Board require  the applicant to at least meet front setback coverage along Bacon Street, if not reduce it to the  maximum value of 30%.    Discussed elsewhere in the document, the project proposes one parking space to the front of the  building and fails to meet parking lot screening requirements.  Staff considers these deficiencies can  be addressed at the same time as the front setback coverage by removing the two northern parking  spaces located in the center of the parking lot, and the northeastern most parking space, shifting the  drive aisle south, and adding green space at the northern property boundary.  While no minimum  parking is required, if the applicant feels their project requires all of the proposed parking spaces,  Staff considers it would be feasible to add three on‐street parallel parking spaces on Bacon Street east  of the project driveway.  These parking spaces would need to meet curbing requirements and be  reviewed by the Department of Public Works but Staff has no concerns about their ability to meet City  design requirements.  The City Arborist reviewed the plans on 7/28/2020 and noted the white pine  tree within the Bacon Street ROW is declining and is starting to become a risk and should be removed.   He considers the island, or the modified island if shifted on the property, provides enough space for  three trees to be planted.  3. Staff recommends the Board require the applicant to reduce front setback coverage on Bacon Street  compared to existing conditions.  If the applicant does not plan to do this by taking the above‐described  approach, Staff recommends the Board require the applicant to describe their proposed alternative  approach.    Commercial 1‐Residential 15 District (C1‐R15)  The purpose of the C1 district is, in part, to encourage general retail and office uses in a manner that serves  as or enhances a compact central business area.  Applicable supplemental standards within this district  follow.  The remaining supplemental standards are not applicable.    A.   Development according to commercial district regulations and multifamily development at the  residential density specified for the applicable district shall be subject to site plan review, as set forth in  Article 14, the purpose of which shall be to encourage innovation of design and layout, encourage more  efficient use of land for commercial development, promote mixed‐use development and shared parking  opportunities, reduce stormwater runoff and maximize infiltration, provide coordinated access to and  from commercial developments via public roadways, and maintain service levels on public roadways  with a minimum of publicly financed roadway improvements.  This project is being reviewed as a site plan.  B.   Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  #SP‐20‐029  Staff Comments       4  4 of 13  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient frontage, lot  size,  and  lot  depth.  Area  requirements  and  frontage  needs  may  be  met  by  the  consolidation  of  contiguous  lots  under  separate  ownership.  Construction  of  a  new public street may serve as the  minimum frontage needs. Where multiple structures are proposed, maximum lot coverage shall be the  normal maximum for the applicable district.  Only one structure is proposed.  Multiple uses are proposed.    Urban Design Overlay District  (1) Entries. Buildings on subject properties must have at least one entry facing the primary road  in the corridor. Any such entry shall:  (a) Be an operable entrance, as defined in these Regulations.   (b) Serve, architecturally, as a principal entry. Front entries shall be a focal point of the front  façade and shall be an easily recognizable feature of the building. Possibilities include accenting  front  entries  with  features  such  as  awnings,  porticos,  overhangs,  recesses/projections,  decorative front doors and side lights, or emphasis through varied color or special materials.  This requirement does not preclude additional principal entry doors.   (c) Shall have a direct, separate walkway to the primary road. This walkway shall be at  least  eight  (8)  feet  in  width  and  may  meander  for  design  purposes,  but  must  serve  as  a  pedestrian‐oriented access.   The applicant has submitted architectural renderings in support of this application.    Shelburne Street  There are three entries facing the Shelburne Street, two of which are principal entries with awnings.  A  third central window has the same size and shape as the principal entries and could presumably be  converted to a principal entry at a later time should uses in the building evolve over time.  4. Neither entry has a direct sidewalk to Shelburne Road.  However, the building is bracketed by sidewalks  which could provide nearly‐direct access for pedestrians from the north or south.  Staff recommends  the Board review the site plan to determine if they consider the proposed sidewalks as adequately  meeting 10.06D(1)(c) above.  5. Staff notes on the architectural plans that there appears to be landscaping obscuring the principal  entries on Shelburne Street, and recommends the Board discuss whether the renderings are accurate,  and if so, that the Board require the applicant to reconfigure the landscaping to allow the principal  entry to read as such from Shelburne Street.  Bacon Street  There is one entry facing Bacon Street, which is demarcated with an awning.  No direct sidewalk is  provided to Bacon Street, but there is no sidewalk on the south side of Bacon Street adjacent to the  property.  Instead, a sidewalk to Shelburne Street is provided.    6. Staff recommends the Board review the site plan to determine if they consider the proposed sidewalk  adequately meets 10.06D(1)(c) above.    (2) Glazing. Windows are key to the overall design of a building and the relationship between  its exterior and interior.   #SP‐20‐029  Staff Comments       5  5 of 13  (a) For all properties in the Urban Overlay District, a minimum of 75% of glazing shall be  transparent.  7. Staff recommends the Board ask the applicant to describe which, if any, glazing facing Shelburne  Road will not be transparent.  If any will not be transparent, Staff recommends the Board require  the applicant to provide a calculation demonstrating compliance with this criterion as a condition  of approval.  (b) In non‐residential uses, first story glazing shall have a minimum height of 7 vertical feet.   Nearly all glazing is more than 7‐ft high.  Staff considers 10.06D(3) below to require 40% glazing.   The applicant has provided 59% glazing.  Staff considers the glazing that is less than 7‐ft high to  be in excess of the 40% minimum and therefore considers this criterion to be met.  (c) N/A  (3) Dimensional Standards:  First stories shall have a minimum of 40% glazing across the width  of the building façade, and must be setback a minimum of 20‐feet from the ROW.   As noted above, the applicant has represented in their renderings that the principal façade facing  Shelburne Road will have 59% glazing.  The building will be set back exactly 20‐ft from the ROW.   Staff considers this criterion met.  (4) Building Stories, Heights, and Rooftop Apparatus.   (a) Minimum stories of buildings within the Urban Design Overlay District are defined as  per Article 2‐ Definitions and Section 8.06(F)(1) of these Regulations.  There are no minimum stories for this property; minimum stories only apply to nodes within the urban  design overlay district.  The building is proposed to be three stories, including a step back and upper story  open space.  Staff considers this configuration to be furthering the active street presence goals of the  Urban Design Overlay District.  (b) Section 8.06(G) of these regulations shall apply to rooftop elements of buildings within  the Urban Design Overlay District.  8.06(G) requires rooftop mechanical equipment and appurtenances to be no greater than 20% of the area  of the upper‐most story or 200 square feet, whichever is greater, and limits the maximum height to 14‐ feet above the maximum height of the building.  Rooftop features in excess of one foot in height shall be  enclosed by outer building walls or parapets, grouped and screened, or themselves designed so that they  are balanced and integrated with respect to the design and materials of the building.  8. The applicant is proposing a 2‐ft high elevator tower that has a size of less than 200 square feet.  It  appears to be proposed to be finished in black metal sheathing.  Staff recommends the Board require  the applicant to either screen the elevator tower or finish it in a material complimentary to the  remainder of the building.  (5) Landscaping.  Projects  within  the  Urban  Design  Overlay  District shall  meet  minimum  landscaping requirements as per Section 13.06 of these Regulations. Projects are also subject to the  following supplemental standards:  (a) Landscaping which is required elsewhere in these Regulations to serve as a buffer  between properties shall not count towards the minimum landscaping budget.   No landscaping buffers are required.  The property abuts a multifamily residential use, but LDR  13.06C only requires buffering where a commercial use abuts residential districts, not residential  #SP‐20‐029  Staff Comments       6  6 of 13  uses within a commercial district.  (b) For lots with buildings which are set back 50 or more feet from the front lot line, at least  50% of the required landscaping shall be installed between the front building line and the front  lot line.   Not applicable.  The building is set back approximately 20 feet from the ROW.    10.02 TRAFFIC OVERLAY DISTRICT  The project is located in the traffic overlay district Zone 1, which allows 15 trips per 40,000 sf, or 11 trips  for this property.  The applicant estimates the property will generate 109 PM peak hour trips.  The  previous use, a service station, was approved for 8 fueling positions.  The applicant has provided a  Traffic Summary Memo which estimates the previously approved traffic generation was 112 trips.    The applicant’s Traffic Summary memo provides a brief analysis of traffic impacts of the proposed curb  cut modifications.     9. Since the applicant is not proposing to exceed the previously‐approved traffic generation, no  additional mitigation is required.  Staff recommends the Board confirm they do not wish to invoke  technical review of the applicant’s Traffic Summary Memo.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS  14.06 General Standards  A.  Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan. Due  attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use policies  for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.  The project is located in the Southwest Quadrant.  Southwest Quadrant objectives supported by this  project include  the promotion of higher‐density,  mixed use development  and  redevelopment  along  Shelburne Road (Objective 54), and maintenance of Shelburne Road as a roadway for both regional and  local circulation (Objective 55).  Staff considers the project enhances the street presence of Shelburne  Street by replacing a one‐story service station that was set back 50‐feet from the ROW with a three‐story  mixed‐use building set back only 20‐feet from the ROW.  Staff considers this criterion to be met.  B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)   The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure  to  structure,  and  to  provide  for  adequate  planting,  safe  pedestrian  movement,  and  adequate parking areas.  Staff considers the architectural renderings showing the proposed appearance from Shelburne Road  in the context of the property to the north side of Bacon Street demonstrates that the project  provides a desirable transition.   This project complements and reinforces the building line  established by both the building on the north side of Bacon Street and the Pizzagalli building to its  north, and is complementary to the 4‐sotry Bacon Street lofts and other buildings on Farrell Street  and Bacon Street to the east  The applicant has proposed 30 parking spaces.  There are no parking minimums for the proposed uses.   Staff considers the prevalence of parking areas in adjacent shopping centers, and the high walkability  of the property, indicate adequate parking is proposed.    Staff considers the other elements of this criterion generally met.  Details are discussed elsewhere in  #SP‐20‐029  Staff Comments       7  7 of 13  this document.    (2)   Parking:  (a)   Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a  public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this subsection.   (b)   The Development Review Board may approve parking between a public street and one  or more buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are met. The Board  shall approve only the minimum necessary to overcome the conditions below.  (i) The parking area is necessary to meet minimum requirements of the Americans with  Disabilities Act  (ii) N/A  (ii) The lot has unique site conditions, such as a utility easement or unstable soils, that  allow for parking, but not a building, to be located adjacent to the public street;    (iii) The lot contains one or more existing buildings that are to be re‐used and parking  needs cannot be accommodated to the rear and sides of the existing building(s);   10. Parking is located to the side and rear with the exception of one space at the northeast corner of  the lot.    Staff considers none of the above exceptions apply to the parking space, and recommends  the Board require the applicant to remove the prohibited parking space.  This modification will  also support the reduction in front setback coverage discussed above.  The applicant is proposing to formalize three parallel parking spaces on Bacon Street within the  public ROW.  This area currently operates as part of the site.  Staff considers the proposed  modification to represent a significant improvement to traffic circulation and recommends the  Board accept the applicant’s proposed modifications.  However, the proposed parallel parking  spaces are 10‐ft wide as shown, while standard parallel parking spaces are only 8‐ft wide.    11. Staff recommends the Board require the applicant to reduce the parallel parking space width to  meet parking dimensional standards of 14.01, thereby increasing the green space adjacent to the  building, increasing available snow storage width, and improving the chances of tree health.  C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials  and  architectural  characteristics  (e.g.,  rhythm,  color,  texture,  form  or  detailing),  landscaping,  buffers,  screens  and  visual  interruptions  to  create  attractive  transitions  between  buildings of different architectural styles.  (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to existing  buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed structures.  There is only one building on the lot.  As discussed above, Staff considers the architectural design of  the building sensitive to the context of adjoining buildings.  Staff considers these criteria to be met.      14.07 Specific Review Standards  A.  Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto an  arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to improve  general access and circulation in the area.  The project is proposed to formalize connectivity between abutting properties by reducing access points.   However, connectivity is proposed to be retained.  Staff considers this criterion met.  #SP‐20‐029  Staff Comments       8  8 of 13  B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations  remaining  above  ground  shall  be  located  so  as  to have  a  harmonious  relation  to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.  Wire‐served  utilities  are  proposed  to  connect  to  an  existing  pole  on  Shelburne  Street  and  to  be  underground.  Staff considers this criterion met.  C.  Disposal  of  Wastes.  All  dumpsters  and  other  facilities  to  handle  solid  waste,  including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum) shall  not be required to be fenced or screened.  The proposed dumpster location is to be screened with a shadowbox wooden fence.    12. Staff recommends the Board include a condition requiring the fence height to equal or exceed the  dumpster height.  D. Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping, Screening, and  Street Trees.  Pursuant to Section 13.06(A) of the proposed Land Development Regulations, landscaping and  screening shall be required for all uses subject to site plan review. The minimum landscape requirement  for this project is determined by Table 13‐9 of the South Burlington Land Development Regulations.  The applicant estimates the building cost to be $2,300,000.  The required minimum landscape value  is therefore $16,640, as follows.  Total  Building  Construction  Cost  % of total Construction Cost  Required Value  $0 ‐ $250,000  3%  $7,500  Next $250,000  2%  $5,000  Additional Over $500,000  1%  $18,000  Total  $30,500    The property is encumbered by contaminated soils.  Because of the need to limit disturbance of  contaminated soils and to capture runoff without allowing infiltration and contaminant transport,  the applicant has selected low‐profile stormwater treatment features including two subsurface  filtration system and two bioretention areas.    The applicant is proposing $12,900 in trees and shrubs.  They are also requesting credit for perennials,  grasses,  vines,  groundcovers,  and  plantings  in  two  (2)  bioretention  areas,  for  a  total  of  $30,557  in  vegetation.  They are also requesting credit for a freestanding stone seat wall with an estimated cost of  $4,300.    Staff  considers  the  trees  and  shrubs  represents  less  than  half  of  the  required  minimum  landscaping value, and there remain a large number of grass areas at the perimeter of the site that are  not proposed to be planted, therefore it may be possible to provide a higher percentage of the landscaping  value in trees and shrubs (which are the required elements of a landscaping plan).    13. Staff recommends the Board discuss whether additional value in trees and shrubs is needed in the  context of 13.06B below.  Staff notes, if accepted, that the stone seat wall is exempt from landscaping  bonding requirements.  13.06B Landscaping of Parking Areas  All off‐street parking areas subject to review by the Development Review Board shall be curbed  #SP‐20‐029  Staff Comments       9  9 of 13  and landscaped with appropriate trees, shrubs and other plans including ground covers as  approved by the Development Review Board.   (1) All off‐street parking areas shall be landscaped around the perimeter of the lot with trees,  shrubs and other plants. Perimeter planting shall be set back from the curb sufficiently to  allow for snow storage. The purpose of perimeter planting shall be to mitigate the view of  the parking lot from the public way and from adjacent uses and properties, and to provide  shade and canopy for the parking lot. In some situations it may be necessary both for  surveillance purposes and for the perception of safety to install the size and type of plants  that leave visual access between the parking lot to the public way or other pedestrian areas.  The parking lot is generally screened from Shelburne Road, though proposed screening from  Bacon Street is limited.  The vegetated area adjacent to Bacon Street is located within the City  ROW.  Staff recommends the Board require the applicant to add on‐site parking lot screening  on the north side of the property.  The Director of Public works has indicated that while  additional plantings in the ROW would be acceptable, the applicant would be required to sign  a license agreement with the City for maintenance of landscaping within the ROW.  14. As discussed under dimensional standards above, Staff recommends the Board require the  applicant reduce the width of the parking area to allow screening on the property and to meet  front setback coverage requirements.   (2) In all parking areas containing twenty‐eight (28) or more contiguous parking spaces and/or  in parking lots with more than a single circulation lane, at least ten percent (10%) of the  interior of the parking lot shall be landscaped islands planted with trees, shrubs and other  plants. Such requirement shall not apply to structured parking or below‐ground parking.  The applicant is proposing 35 on‐site parking spaces.  Staff approximates that 11% interior  parking lot landscaping is provided.  The applicant is also proposing to reduce gravel parking  areas outside of the site.  Staff considers that in the absence of a specific calculation, this  criterion appears to be met.  If the applicant reduces front setback coverage, compliance with  this criterion will likely be enhanced but should be revisited at that time.    (3) All interior and perimeter planting shall be protected by curbing unless specifically designed  as  a  collection  and  treatment  area  for  management  of  stormwater  runoff  as  per  13.06(B)(5)(c) below. Interior planted islands shall have a minimum dimension of six (6) feet  on any one side, and shall have a minimum square footage of sixty (60) square feet. Large  islands are encouraged.   Staff considers this criterion met on site.  If the applicant adds parking spaces to Bacon Street,  the landscaping area adjacent to those spaces would need to be curbed.  (4)  Landscaping Requirements   (a)  Landscaping shall include a variety of trees, shrubs, grasses and ground covers. All  planting shall be species hardy for the region and, if located in areas receiving road  runoff or salt spray, shall be salt‐tolerant.   (b)  At  least  one  (1)  major  deciduous  shade  tree  shall  be  provided  within  or  near  the  perimeter of each parking area, for every five (5) parking spaces. The trees shall be  placed evenly throughout the parking lot to provide shade and reduce glare. Trees shall  be placed a minimum of thirty (30) feet apart.  (c) Trees shall have a caliper equal to or greater than two and one‐half (2 ½) inches when  measured on the tree stem, six (6) inches above the root ball.  #SP‐20‐029  Staff Comments         10  10 of 13  Seven shade trees are proposed within and around the parking area, and one additional shade  tree is proposed within the Bacon Street ROW adjacent to the parking area.  Seven shade trees  are required.  15. Staff recommends the Board require the applicant to modify their plant list to require a minimum  of 2 ½ inch caliper at planting instead of 2‐2 1/2” as shown.     (5)  Planting islands  (a)  Curbed planting islands shall be designed and arranged to define major circulation  aisles, entrances and exits, provide vegetative focal points, provide shade and canopy, and  break up large expanses of asphalt pavement. All islands shall be planted with trees, shrubs,  grasses and ground covers. Plant materials judged to be inappropriate by the Development  Review Board will not be approved.  (b)  Curbs of such islands shall be constructed of concrete or stone and shall be designed to  facilitate surface drainage and prevent vehicles from overlapping sidewalks and  damaging the plants.    Staff considers these criteria met.  (6)  Snow storage areas must be specified and located in an area that minimizes the potential  for erosion and contaminated runoff into any adjacent or nearby surface waters.  Staff has been unable to locate snow storage areas on the provided plans.  Staff recommends  the Board ask the applicant to describe the location of snow storage areas and/or the snow  removal plan.  Such areas shall not conflict with landscaping or stormwater features.  Staff  considers, if the applicant can provide adequate testimony as to snow storage locations, that  modification of the plans to show snow storage locations can be a condition of approval.    13.06C Screening or Buffering  (1)  All  off‐street  parking  areas,  off‐street  loading  areas,  outdoor  storage  areas,  refuse,  recycling,  and  compost  collection  (excluding  on‐site  composting)  areas,  and  utility  improvements  such  as  transformer(s),  external  heating  and  cooling  equipment  shall  be  effectively screened.  (2) Such screening shall be a permanently maintained landscape of evergreen or a mix of  evergreen and deciduous trees and shrubs, and/or a solid fence.  (3) The landscaping shall be designed to minimize erosion and stormwater runoff, and to  protect neighboring residential properties from the view of uses and parking areas on the  site. The landscaping shall be of such type, height, and spacing, as in the judgment of the  Development Review Board, will effectively screen the activities on the lot from the view of  persons standing on adjoining properties. The plan and specifications for such planting shall  be filed with the approved plan for the use of the lot.  (4)  A solid wall or fence, of location, height, and design approved by the Development Review  Board, may be substituted for the required planting.  (5)  Modifications.  Where  the  existing  topography  and/or  landscaping  provides  adequate  screening  or  would  render  the normally  required  screening  inadequate,  the  Development  Review Board may modify the planting and/or buffer requirements by, respectively, decreasing  or increasing the requirements.  Screening of parking areas is discussed above.      #SP‐20‐029  Staff Comments         11  11 of 13  E. Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review  Board may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's  Comprehensive Plan are met. However,  in no case shall the DRB permit the location of a new  structure less than five (5) feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow  land development creating a total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable  zoning district in the case of new development, or increasing the coverage on sites where the pre‐ existing condition exceeds the applicable limit.  Waiver requests are discussed under dimensional standards above.  F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies  that  minimize  site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various  other techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into  underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground,  is required pursuant to the standards contained within Article 12.  Stormwater  runoff  from  the  parking  lot  is  pretreated  in  filtration  chambers  in  the  parking  lot,  commingled with roof runoff, and piped to two bioretention areas.  The project disturbs less than one  acre and will therefore not be required to obtain either and Individual  or  General  Permit  for  Construction.  12.03 Stormwater Management Standards  The Assistant Stormwater Superintendent has reviewed the application materials on July 22,  2020.  The comments from the Assistant Stormwater Superintendent are as follows.  The Stormwater Section has reviewed the “Bacon St. Properties, LLC” site plan prepared by  Trudell Consulting Engineers (TCE), dated June 4, 2020. We would like to offer the following  comments:  1. This project is located in the Englesby Brook watershed. This watershed is listed as  stormwater impaired by the State of Vermont Department of Environmental  Conservation (DEC).    2. It is recommended that applicant include dewatering practices in note pertaining to  contaminated soils on Sheet C1‐02.  3. The Stabilized Construction Entrance depicted on Sheet C1‐02 does not appear to be  scaled to accurate dimensions and appears to be located outside of project limits. Will all  vehicular traffic be entering the site from the location shown on Bacon St?  4. Please show all pertinent EPSC notes and details on Sh. C1‐02. There is no location  depicted for inlet protection, silt fence, stockpile locations, etc.   5. Will isolator fabric be required in planting areas to keep landscaping components  outside of contaminated soils?  6. Sh. C8‐05 Detail for the Pea Stone Diaphragm includes a note to use Filter Fabric Mirafi  140N to encapsulate the pea stone. Since this will allow for infiltration within the  pretreatment, has this been approved by DEC given the “hotspot” determination of the  site? Applicant is also asked to provide further detail on the method of flow from the pea  stone diaphragm into the bioretention area #1.  7. Sheet C4‐01 shows an 18” HDPE connection into an existing structure. This structure is  listed as Municipal on the plans but is owned and maintained by VTrans. Has the  applicant determined the condition of this structure or if boring an additional 18” inlet  #SP‐20‐029  Staff Comments         12  12 of 13  would be feasible? Our GIS data shows it having (3) 18” penetrations already (may  require field verification).  8. Please include a note requiring a soil phosphorous test using the Morgan Method, or  approved equivalent, for the Bioretention soil. The test results should be recorded with  design/ permit records.   9. The applicant is required to submit a Maintenance Plan for all stormwater treatment  practices as outlined in LDRs Article 12.03.D(e).  16. Staff  recommends  the  Board  require  the  applicant  to  address  the comments of the City  Stormwater Section prior to closing the hearing.  G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.  No new roadways are proposed.  Staff considers this criterion met.    OTHER  Energy Standards  Staff notes that all new buildings are subject to the Stretch Energy Code pursuant to Section 3.15:  Residential and Commercial Building Energy Standards of the LDRs.    Lighting  The applicant is proposing 9 wall mounted lighting fixtures, two bollard lights, and five freestanding lights.    17. One proposed freestanding light is within the Bacon Street ROW.  The fixtures do not meet City  standards, the fixture is proposed to illuminate the parking lot, and the fixture results in lighting levels  above the allowable levels in Appendix A beyond the property line.  Staff recommends the Board  require the applicant to remove that fixture.  18. The freestanding fixtures within the parking lot result in lighting levels slightly above the maximum  allowable off‐site level of 0.3 footcandles on the eastern multifamily residential property.  Since this  property is residential in use, and screening is limited to plantings located on the residential property,  Staff recommends the Board require the applicant to adjust the lighting fixtures to adhere to the  maximum level of 0.3 footcandles.  Bicycle Parking  The applicant has provided three inverted U‐type bicycle racks.  These racks appear to be located too  close to the building to provide for two bicycles each and therefore Staff considers parking is provided for  three  bicycles  total.    The  minimum  requirement  for  a  4,930  sf  building  is  four  (4)  spaces.    Staff  recommends the Board require the addition of one bicycle rack or that the applicant modify the proposed  rack locations to meet the minimum spacing requirements of 13.14B(2)(d).  19. For new buildings, the applicant must provide 50% of required short term bike parking spaces as long‐ term bike storage, or two spaces, and one clothes locker.  No long‐term spaces are shown on the  architectural plans.  Staff recommends the Board require the applicant to demonstrate how they will  comply with long‐term bike storage and locker requirements prior to closing the hearing.    Water Supply  #SP‐20‐029  Staff Comments         13  13 of 13  The South Burlington Water Department reviewed the project on 7/20/2020 and had no comments.  The  main for the proposed tap is owned by the City of Burlington.  Fire Safety  The Fire Chief reviewed the plans on 7/20/2020 and offers the following comments.  Applicant should review and be in compliance with NFPA 1 – Chapter 18 – Fire Dept Access &  Water Supply.    A 1990 WB‐40 apparatus template should be applied to the access points approved by SBFD.  20. Staff recommends the Board discuss with the applicant how they intend for fire apparatus to serve the  building.    If  the  Fire  Department finds  in  their  review  of  the application  that  the  site  does  not  sufficiently accommodate fire truck access, the applicant may be required the amend their site plan  with the Development Review Board.  Therefore, Staff recommends the Board invite the applicant to  continue the hearing to meet with the Fire Department to avoid the need to reopen in the event  modifications are necessary.  Contaminated Soils  As noted above, the applicant has identified contaminated soils at the site and has documented that they  are working on preparation of a Contamination Action Plan (CAP), anticipated to be approved mid‐ September.  Contaminated soils are wholly regulated at a state level.    21. Staff recommends the Board determine whether to require the applicant to demonstrate approval of  the CAP prior to issuance of a zoning permit.    RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board work with the applicant to address the issues identified herein.    Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner