Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 04_SP-20-023_1200 Airport Dr_Apron Expansion 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SP‐20‐023 1200 Airport Drive – Apron Expansion Site Plan Application    DATE:    July 7, 2020 Development Review Board meeting      Burlington International Airport, hereinafter referred to as the applicant, is seeking site plan approval pave an  approximately 62,600 sf area for the purpose of creating an overnight aircraft parking area south of the existing  terminal apron and adjacent to the north hangar, 1200 Airport Drive.  At the June 2, 2020 hearing, the Board  heard the applicant and continued the hearing to address the comments of the stormwater section.  The  applicant provided revised plans on June 12, 2020, which altered the stormwater system.  On Wednesday June  17, the City Stormwater Section indicated their comments were satisfied and requested the Board incorporate  a condition requiring the applicant to regularly maintain all stormwater treatment and conveyance  infrastructure.  Staff has prepared draft findings for this application.   RECOMMENDATION  Staff recommends that the Board ask the applicant any outstanding questions they have and close the hearing.    Respectfully submitted,    ____________________________________  Marla Keene, Development Review Planner #SP‐20‐023  1   CITY OF SOUTH BURLINGTON  DEPARTMENT OF PLANNING AND ZONING    CITY OF BURLINGTON, BURLINGTON INTERNATIONAL AIRPORT – 1200 AIRPORT DRIVE  SITE PLAN APPLICATION #SP‐20‐023  FINDINGS OF FACT AND DECISION    Site plan application #SP‐20‐023 of Burlington International Airport to pave an approximately 62,600 sf  area for the purpose of creating an overnight aircraft parking area south of the existing terminal apron  and adjacent to the north hangar, 1200 Airport Drive.    The Development Review Board held a public hearing on June 2, 2020. The applicant was represented  by Nils Gonzalez, Jaquie Degrasse and Larry Lackey.    Based on the plans and materials contained in the document file for this application, the Board finds,  concludes, and decides the following:    FINDINGS OF FACT    1. The City of Burlington/Burlington International Airport, hereinafter referred to as the applicant,  is seeking site plan approval to amend a previously approved plan for an airport complex.  The  amendment consists of paving an approximately 62,600 sf area for the purpose of creating an  overnight aircraft parking area south of the existing terminal apron and adjacent to the north  hangar, 1200 Airport Drive  2. The owner of record of the subject property is the City of Burlington/Burlington International  Airport.  3. The subject property is located in the Airport Zoning District.  4. The application was received on April 24, 2020.  5. The plans submitted consist of an 18 page set of plans.  Sheet 1 is entitled “Burlington  International Airport Construct Remain Overnight Apron,” prepared by Hoyle Tanner Associates  and RAB, dated April 2020.  Plan sheets P1.5a, GD1.3, and GD4.2 were last revised 6/11/2020.    6. The applicant is proposing to pave four grass areas to create an area for the overnight parking of  aircraft.  They are proposing to provide subsurface stormwater management for this new  pavement southeast of the paved area behind the cemetery.  No new buildings are proposed,  and the project will be largely screened by the existing Heritage Aviation hangar.  The project is  largely, therefore, a paving and stormwater project.     #SP‐20‐023  2    A) ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS  Setbacks, Coverages & Lot Dimensions  No new building is proposed.  AIR and AIR‐I District Required Proposed  Min. Lot Size 3 ac  777 ac  Max. Building Coverage 30%  Unknown, no change  Max. Overall Coverage 50%  34.5%  Max. Front Setback Coverage 30%  Unknown, no change  @Min. Front Setback 50 ft  Unknown, no change  Min. Side Setback 35 ft.  Unknown, no change  Min. Rear Setback 50 ft.  N/A   zoning compliance  @ Existing non‐compliance.    B) 6.05 SUPPLEMENTAL STANDARDS FOR INDUSTRIAL AND AIRPORT DISTRICTS  A. Site plan or PUD review required.  This application is for site plan review.  The Board finds this criterion met.  B. Multiple structures and uses permitted  This criterion requires normal lot coverages to be met.  The Board finds this criterion met.  C. [reserved]  D. Buffer Strip.  Properties in the Airport district that abut residential districts shall provide a screen  or buffer along the abutting line, as per Section 3.06(I) (buffers).  The Board finds, as an interior infill project, this criterion is not applicable.      C) SITE PLAN REVIEW STANDARDS  Section 14.06 of the South Burlington Land Development Regulations establishes the following general review  standards for all site plan applications:  A. Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land  use policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.  The Board finds the comprehensive plan’s transportation objectives acknowledge the functional  needs of the Airport.    B. Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1) The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement,  #SP‐20‐023  3  and adequate parking areas.  No changes to the structures are proposed.  The Board finds this criterion met.  (2) Parking:  (a)  Parking shall be located to the rear or sides of buildings.  Any side of a building facing  a public street shall be considered a front side of a building for the purposes of this  subsection.    No parking to the fronts of buildings is proposed as part of this application.  The Board finds  this criterion met.  (b) ‐ (d) (not applicable)  (3) Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height and  scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.  No changes to the structures are proposed.  The Board finds this criterion met.  C. Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1) The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions  between buildings of different architectural styles.  (2) Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.  No changes to the structures are proposed.  The Board finds this criterion met.    In addition to the above general review standards, site plan applications shall meet the following specific  standards as set forth in Section 14.07 of the Land Development Regulations:  A. Access to Abutting Properties.  The reservation of land may be required on any lot for provision of  access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.  No changes to access are proposed.  The Board finds this criterion met.    B. Utility Services.   Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections shall  be underground. Any utility installations remaining above ground shall be located so as to have a  harmonious relation to neighboring properties and to the site.  No changes are proposed to the existing wire served utilities.  The Board finds this criterion met.  C. Disposal of Wastes.  All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including compliance  with any recycling or other requirements, shall be accessible, secure and properly screened with  opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  No solid waste handling facilities are associated with the elements of the airport operations  addressed by this site plan.  The Board finds this criterion not applicable.  #SP‐20‐023  4  D. Landscaping and Screening Requirements. (See Article 13, Section 13.06)  Pursuant  to  Section  13.06(A) of the  proposed  Land Development  Regulations,  landscaping  and  screening shall be required for all projects subject to site plan review.  The applicant is not proposing  any building improvements therefore no landscaping is required.  The Board finds this criterion met.  F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance,  and  that  integrate  structures,  landscaping,  natural  hydrologic  functions,  and  various  other  techniques  to  minimize  runoff  from  impervious  surfaces  and  to  infiltrate  precipitation into underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to  where it hits the ground, is required pursuant to the standards contained within Article 12.  This project involves more than ½ acre of impervious and results in the addition of more than  5,000 sf of new impervious, therefore the standards of 12.03 Stormwater Management Standards  requiring on‐site infiltration of the water quality volume, and peak rate attenuation of the 1‐year  24‐hour storm, apply.  The assistant stormwater superintendent reviewed the plans on May 21, 2020 and the revised  plans on June 16, 2020 and offers the following comment.  The DRB should include a condition requiring the applicant to regularly maintain all  stormwater treatment and conveyance infrastructure.  The Board finds the applicant must comply with this condition.  G. Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.  No changes to roadways, parking and circulation are proposed.  The Board finds this criterion met.    D) OTHER  Lighting  Section 13.07 of the Land Development Regulations addresses exterior lighting as follows.  A. General Requirements.  All exterior lighting for all uses in all districts except for one‐family  and two‐family uses shall be of such a type and location and shall have such shielding as  will direct the light downward and will prevent the source of light from being visible from  any adjacent residential property or street. Light fixtures that are generally acceptable are  illustrated in Appendix D. “Source of light” shall be deemed to include any transparent or  translucent lighting that is an integral part of the lighting fixture(s). Site illumination for  uncovered areas shall be evenly distributed. Where feasible, energy efficient lighting is  encouraged.  The applicant is proposing six (6) building mounted floodlights directed away from Airport Drive and  towards the runway.  View of the floodlights from Airport Drive will be blocked by the building they are  proposed to be mounted on.  The floodlights will be shielded.  The Board finds this criterion met.    DECISION    The South Burlington Development Review Board hereby approves Site Plan application #SP‐20‐023 of  the City of Burlington/Burlington International Airport, subject to the following conditions:  #SP‐20‐023  5      1. All previous approvals and stipulations shall remain in full effect except as amended herein.     2. This project shall be completed as shown on the plan submitted by the applicant and on file in the  South Burlington Department of Planning and Zoning.    3. The applicant must regularly maintain all stormwater treatment and conveyance infrastructure.    4. The applicant shall obtain a zoning permit within six (6) months pursuant to Section 17.04 of the Land  Development Regulations or this approval is null and void.     5. The applicant must obtain a Certificate of Occupancy from the Administrative Officer prior to use of  the new uses.    6. Any change to the site plan shall require approval by the South Burlington Development Review Board  or the Administrative Officer as allowed by the Land Development Regulations.     Mark Behr    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Matt Cota    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Jim Langan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Dawn Philibert    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Elissa Portman    Yea  Nay  Abstain  Not Present  Brian Sullivan    Yea  Nay  Abstain  Not Present  John Wilking    Yea  Nay  Abstain  Not Present    Motion carried by a vote of _ – _ – _     Signed this ____ day of July, 2020, by        _____________________________________  Matt Cota, Chair    Please note:  An appeal of this decision may be taken by filing, within 30 days of the date of this  decision, a notice of appeal and the required fee by certified mail to the Superior Court, Environmental  Division.  See V.R.E.C.P. 5(b).  A copy of the notice of appeal must also be mailed to the City of South  Burlington Planning and Zoning Department at 575 Dorset Street, South Burlington, VT 05403.  See  V.R.E.C.P. 5(b) (4)(A).  Please contact the Environmental Division at 802‐828‐1660 or  http://vermontjudiciary.org/GTC/environmental/default.aspx for more information on filing  requirements, deadlines, fees and mailing address.    The applicant or permittee retains the obligation to identify, apply for, and obtain relevant state  permits for this project. Call 802.477.2241 to speak with the regional Permit Specialist.