Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 12_SD-20-15_1150 Airport Dr_Don Stewart_Beta_SK 575 Dorset Street South Burlington, VT 05403 tel 802.846.4106 fax 802.846.4101 www.sburl.com               TO:    South Burlington Development Review Board    FROM:   Marla Keene, Development Review Planner    SUBJECT:   SP‐20‐016 and SP‐20‐017 362 & 430 Meadowland Drive    DATE:    April 7, 2020 Development Review Board meeting      Don Stewart has submitted sketch plan application #SD‐20‐15 to amend a previously approved plan for an  airport complex.  The amendment consists of constructing a 17,200 sf two‐story addition to an existing 39,200  sf one‐story existing hangar/office building, reconfiguring the adjacent parking area, and related site  improvements, 1150 Airport Drive.  The Board reviewed the sketch plan application on May 5, 2020 and continued the meeting to May 19, 2020 for  the purpose of taking additional testimony pertaining to the location of parking and front setback coverage.   The applicant has submitted two alternative site configurations, included in the packet for the Board.  Members  are directed to the May 5, 2020 packet for originally submitted application materials.  This project is located south of the existing airport terminal driveway and north of the Heritage Aviation  building reviewed by the Board at a sketch plan level on 4/21/2020.  An aerial image is provided below.  #SD‐20‐15  2    Based on the aerial image, there are three elements of the Project area to which Staff wishes to draw the  Board’s attention.  1. Including the parking spaces south of the existing building, there are approximately 110 parking spaces  currently available.  The small building located to the south of the subject building is a sewer pump  station located inside the Airport’s security fence and not occupied.  The parking spaces south of the  existing building are not within the applicant’s designated project area and are not anticipated to  change. They are, to Staff’s knowledge, available for use by this building.  2. There is a substantial amount of existing mature landscaping in the front setback.  3. Though there may be informal cut‐through traffic today, the curb cut the applicant is proposing to use  to the north is blocked by existing parking spaces and is not currently shared by the subject building.  This application is subject to planned unit development standards and site plan review standards.  The purpose  of requiring PUD review is   …to encourage innovation of design and layout, encourage more efficient use of land for  development, promote shared parking opportunities, provide coordinated access to and from  commercial developments via public roadways, and maintain service levels on public roadways with  a minimum of publicly financed roadway improvements (6.05A).  #SD‐20‐15  3  As emphasized by members at the May 5 hearing, the Board’s responsibility is to review the proposed use and  site configuration, and in the case of a PUD, the proposed building, for compliance with the regulations,  regardless of tenant.   There were two topics which the Board considered warranted further discussion, that pertaining to parking ,  and that pertaining to front setback coverage.  Staff has also included a brief discussion of landscaping as it  pertains to these two topics.  14.06B(2) Parking  (a)   Parking shall be located to the rear or sides of buildings. Any side of a building facing a public  street shall be considered a front side of a building for the purposes of this subsection.  (b)   The Development Review Board may approve parking between a public street and one or more  buildings if the Board finds that one or more of the following criteria are met. The Board shall approve  only the minimum necessary to overcome the conditions below.  (i) The parking area is necessary to meet minimum requirements of the Americans with  Disabilities Act;  (ii) The parking area will serve a single or two‐family home;  (iii) The lot has unique site conditions, such as a utility easement or unstable soils, that allow  for parking, but not a building, to be located adjacent to the public street;    (iv) The lot contains one or more existing buildings that are to be re‐used and parking needs  cannot be accommodated to the rear and sides of the existing building(s);   (v) The principal use of the lot is for public recreation; or  (vi) The lot is located within the Mixed Industrial‐Commercial Zoning District… (n/a)  (vii) The lot is located within the Mixed Industrial‐Commercial or Industrial & Open Space  Zoning Districts… (n/a)  (c)   Where more than one building exists or is proposed on a lot, the total width of all parking areas  located to the side of building(s) at the building line shall not exceed one half of the width of all  building(s) located at the building line. Parking approved pursuant to 14.06(B)(2)(b) shall be exempt  from this subsection.  (d)   For through lots, parking shall be located to the side of the building(s) or to the front of the  building adjacent to the public street with the lowest average daily volume of traffic.  Where a lot abuts  an Interstate or its interchanges, parking shall be located to the side of the building(s) or to the front  adjacent to the Interstate. Parking areas adjacent to the Interstate shall be screened with sufficient  landscaping to screen the parking from view of the Interstate.  The airport PUD generally consists of one lot.  The Board has historically required applicants for the airport PUD  to submit a parking needs analysis to demonstrate adequacy of parking.  As recently as April 7, 2020 at a sketch  plan meeting pertaining to the proposed airport hotel, the airport has stated that the existing parking garage is  at approximately 90% capacity on peak days, and nearer to 60% capacity on normal days.  Though parking  minimums no longer apply to this use, the Board is still responsible for determining whether proposed parking  is adequate (14.06B(1)).  As noted above, there are approximately 110 parking spaces around the existing  building.  The applicant is proposing to impact approximately 81 of those parking spaces, to a greater or lesser  degree depending on location.    On May 5, the Board directed the applicant to consider an alternative front parking configuration that better  #SD‐20‐15  4  complied with the requirements above, specifically that parking between a building and a street shall only be  approved to the minimum degree necessary to overcome the allowable exemptions.  Staff considers the  relevant exemptions to be (i) The parking area is necessary to meet ADA requirements, and (iv) the lot contains  one or more existing buildings that are to be re‐used and parking needs cannot be accommodated to the rear  and sides of the existing building.  Staff considers the other exemptions to be not applicable but has included  them to round out the Board’s understanding of the intent of the exemptions.  The applicant has provided two conceptual sketches showing a revised front parking configuration.  In both, the  applicant has slightly modified the parking lot to the southwest of the building and it appears they have  standardized its dimensions to comply with Table 13‐2.  These modifications have resulted in three (3) fewer  parking spaces in this area compared to existing conditions, and an increase in non‐conforming parking area  along the rear of the parking lot of about 1,300 sf.  In the first concept, the applicant has expanded parking in the lot west of the building by about 1,400 sf.  this  expansion is due to the addition of six spaces north of the lot.  They have also removed three spaces along the  rear of the lot totaling about 600 sf.  Based on previously provided concepts, Staff expects this area would be  replaced by landscaping.  This concept results in approximately 7 fewer parking space west of the building than  under existing conditions.  In the second concept, the applicant has expanded parking in the lot west of the building by about 2,600 sf.   This expansion is due to an increase in green space along the building from 10‐ft to 15‐ft, and the addition of six  spaces to the north of the lot.  Compared to the previously presented alternative, the applicant has generally  retained the existing parking configuration while standardizing the dimensions to comply with Table 13‐2.  This  concept results in approximately 4 fewer parking space west of the building than under existing conditions.  With the exception of the six additional parking spaces to the north, discussed below, Staff considers either  configuration, if completed in a manner which complies with the requirements of 13.01 to screen all parking  areas from the street by fencing, walls or vegetation measuring three (3) feet in height, may not significantly  alter the appearance of the site from the street and therefore the Board may wish to consider them as  allowable under the exemptions in 14.06B(2) above.   1. Staff recommends the Board provide feedback to the applicant that either of these configurations  (excepting the six spaces to the north) would be acceptable.  Staff considers the six additional parking spaces to the north along the proposed connection to the adjacent  curb cut represent a significant expansion of the existing nonconformity.  Staff considers there two important  factors leading to this conclusion.    First, as noted above, the applicant is proposing a new connection to this existing curb cut.  The LDR  generally encourages shared access between properties.  Since the proposed connection is to an existing  curb cut, Staff considers this is not necessarily an undesirable connection, but because this is a new  connection, it should not be considered as an existing condition warranting consideration under 14.06B(2).      Second, 14.06B(2) states that the Board shall approve only the minimum parking between the street and  building necessary to overcome the conditions of 14.06B(2).   The purpose of requiring PUD review in the  airport industrial district includes the promotion of shared parking opportunities.  As the airport has  testified, there is ample parking available on the airport PUD, and therefore less emphasis should be placed  on retaining the exact number of existing spaces.    2. Staff recommend the Board provide feedback to the applicant that these six spaces are unlikely to be  allowed.  #SD‐20‐15  5  3.06H  Front Setbacks for Non‐Residential Uses. In the case of nonresidential uses, not more than thirty  percent (30%) of the area of the required front setback shall be used for driveways and parking and the  balance shall be suitably landscaped and maintained in good appearance.  Design approaches that that use  landscaping elements in the front setback which enhance stormwater infiltration or management are  encouraged. No portion of the required front setback shall be used for storage or for any other purpose  except as provided in this section. In addition, a continuous strip fifteen (15) feet in width traversed only by  driveways and sidewalks shall be maintained between the street right‐of‐way line and the balance of the lot,  which strip should be landscaped and maintained in good appearance. This provision shall apply also to yards  that abut a right‐of‐way designated for a future street.  On May 5, the Board discussed whether they would consider this standard applicable to the airport PUD as a  whole or to the project site.  Upon further research, Staff wishes to call the Board’s attention to section 6.05B  pertaining to multiple structures and uses within airport and industrial districts.  Multiple structures, multiple uses within structures, and multiple uses on a subject site may be  allowed, if the Development Review Board determines that the subject site has sufficient frontage,  lot size, and lot depth. Area and frontage requirements may be met by the consolidation of  contiguous lots under separate ownership. Construction of a new public street may serve as the  minimum frontage requirements. Where multiple structures are proposed, maximum lot coverage  shall be the normal maximum for the applicable districts.  3. Because area and frontage requirements may be met by consolidating continuous lots in these districts,  and taking into consideration the improved parking configuration, Staff recommends the Board consider  front setback coverage for the airport PUD as a whole, rather than on a site by site basis.  Landscaping  There are a number of mature trees located within the front setback, which the applicant has identified on  their provided plans.  Trees that were planted as part of an approved landscaping plan must be replaced if  removed.  The applicant’s first configuration appears to allow preservation of all of these trees, while the first  configuration impacts three of them.    4. Staff recommends if the Board considers all other factors equal that they express a preference for the  first configuration because of it’s inherent tree preservation.  RECOMMENDATION  Staff recommends the Board discuss the project with the applicant and conclude the meeting.