Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 05/05/2020    DEVELOPMENT REVIEW BOARD              5 MAY 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, 5 May   2020, at 7:00 p.m. via remote technology.    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; B. Sullivan, J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E.  Portman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; A.  Stewart, D. Marshall, T. McKenzie, D. Shenk, B. Sirvis, L. Lackey, C. Orben, K. Wagner, D.  Stewart, C. Gendron, J. Pate, K. Clark, G. Leech, J. Page    1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    Mr. Cota asked to put Item #3 (Announcements) before Item #2.      2. Announcements:    Mr. Cota noted that this is a fully electronic meeting, consistent with Vermont law.  The process  is the same as if the meeting were being held at City Hall.  The public will have the opportunity  to speak or provide emails with any comments.    3. Comments & Questions from the Public not related to agenda items:    No issues were raised.    4. Continued Site Plan Application #SP‐20‐017 of Booska Commercial, LLC, to amend a  previously approved plan for a 25,560 sq. ft., 31 foot high warehouse.  The  amendment consists of relocating the previously approved shared driveway, 430  Meadowland Drive: and    5. Continued Site Plan Application #SP‐20‐016 of SBRC Properties, LLC, to amend a  previously approved plan for a shared driveway.  The amendment consists of  relocating the driveway, 362 Meadowland Drive:    Mr. Cota explained the nature of a site plan    Mr. Marshall then noted that the remaining issue is Lot 1G, specifically the access to it which is  to come across Lot 1.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 2        Staff comments were then addressed as follows:    1. Review the plan including truck turning pattern: Mr. Marshall showed the truck  movement on the plan including backing into the loading area and exiting onto  Meadowland Drive.  He noted they were asked by the State to cross the wetland at  the narrowest place, and they have done this.  They have also placed the sidewalk as  close to the roadway as possible so it looks like a typical street.  The sidewalk was  modified to reflect the exact typical section for Randall Street.  There will be  discussion as to whether the city could take the road over in the future.     2. Regarding stormwater: The applicant must maintain all the stormwater treatment  and infrastructure.  Mr. Marshall said they are OK with this.     3. Trucks movements should be only to the left: Mr. Marshall said they had no issue  with this.  They will narrow the curb radii to facilitate the left turn only.    4. Staff is requesting STOP signs on both sides of the driveway: The applicant had no  issue with this.    Staff comments from the second application were then addressed as follows:    1. Additional curb cuts on Meadowland Drive are prohibited: Mr. Cota noted that the  only access to Lot 1 would be from the curb cut for this application.  Mr. Marshall  said the applicant is OK with there be no additional curb cuts to service Lot #1.   Board members were OK with this as well.    2. The same stormwater requirements as above.  The applicant was OK with this as  well.    3. Through 7. Regarding the private vs. public road issue: Mr. Cota noted that if they  say it is a private road now but could be public if Lot #1 is developed, the road would  have to meet public road standards.  Ms. Keene noted they are showing a 26 foot  road (the exact section looks like 27 feet).  Mr. Marshall said the road would be 26  feet paved with 3‐1/2 foot shoulder.  This does not meet the standard for a  commercial road.  Mr. Marshall said Public Works recognizes this is a distance from  the center of the city.  Ms. Keene said Table 15‐1 of the LDRs requires a minimum  28‐foot paved unless determined otherwise by the DRB.  Mr. Marshall said there are  29 feet of pavement, 26 of which are asphalt.  This is the same as what is already  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 3      approved for Randall Street.  Mr. McKenzie said the Public Works Director has said  the city may accept Randall Street when there is another business there or when the  loop is completed.    Members agreed the road must remain private when it serves only Booska, then it  may be considered becoming public.  It would be built to the same standard as  Randall Street North.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    Ms. Keene asked that because of a meeting log‐in issue the application be kept open till the  next meeting.  Staff will prepare a draft decision in the meantime.    Mr. Cota moved to continue SP‐20‐017 and SP‐20‐016 until 19 May 2020.  Ms. Philibert  seconded.  Motion passed unanimously via a rollcall vote.     6. Miscellaneous application #MS‐20‐01 of Burlington International Airport to establish  an overall landscaping plan for an approved airport complex, 1200 Airport Drive:    Ms. Philibert noted there are a lot of Airport applications.  She asked if they are unified under a  master plan.  Ms. Keene said the Airport is one big PUD.  All projects at the Airport must be a  PUD.  Certain applications do not trigger PUD review, and those are reviewed as site plans.    Mr. Cot then explained that the LDRs require a percentage of an Airport application to be  landscaping.  Because the Airport is such a large piece of property, it makes sense not to have  all the landscaping in one space.  The DRB is now looking at a landscaping master plan since the  aim is to make the area look better aesthetically.    Mr. Wilking said that since there are much grander plans for the Airport, it might be worthwhile  for the Airport to sit down with the Planning Commission and/or DRB and discuss what is  coming in the next 10‐15 years.  Mr. Lackey said they are in a Master Plan process with the FAA  and they’d be glad to come in and discuss that plan.      Mr. Lackey noted that landscaping is a challenge because of safety issues, and there are FAA  requirements they have to live by.  He added that they were required as part of one approval to  present a landscaping master plan.  He stressed that it is a “living document,” a starting point.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 4      Ms. Orben then reviewed the process for creating the landscaping master plan.  She said they  studied the area to see what could handle more planting.  They didn’t want “haphazard”  planting, so they came up with a campus plan.    The first element of the plan is to enhance the Airport entrances.  There will be native street  trees and ornamental fencing, where possible, along Airport Drive.  They will update the entry  to the site at Williston Rd/Airport Drive with new signage, shrubs, sculpture, and plantings of  river birch.    Another element of the master plan is a rec path on the west side of Airport Drive from Airport  Road to meet up with the existing path.  This rec path will be paved and will meander through  existing trees.  It will have informal sitting areas on boulders.    The anticipation is that this plan would support building projects for the next 10 years.  They  would first do the street trees and entrance, then the rec path.    Staff comments were then addressed as follows:    1. The plan should be consistent with the Chamberlin Neighborhood Land Use and  Transportation Plan and not require landscaping to be removed as that plan is  pursued. Ms. Orben drew a line on the plan and indicated that plantings would be to  the west of that line to the best of their ability.    2. The applicant was asked to describe the features of the rec path.  Ms. Orben showed  a concept of a paved path, meandering through existing trees (older and newer)  with boulders for sitting.  It would serve both walkers and bikers.  They would not be  adding a lot more plantings.  Members liked what they saw.    3. Regarding a possible sidewalk on the east side of Airport Drive: Ms. Portman  concurred that the rec path is desirable on the west.  Ms. Keene said staff feels there  is no need for a sidewalk on the east because there is no destination.  Members  agreed.    4. The applicant is asked to include landscaping around the city’s stormwater  installations to beautify the area.  Ms. Orben said they can include landscaping  around both BMPs.  Mr. Wilking felt that beautifying there has almost no purpose as  it is almost on the runway.  Other members agreed.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 5      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020  PAGE 5    5. Regarding features at the entry: Ms. Orben enumerated native stone walls,  sculpture, new signage, river birch trees and ornamental grasses.  Mr. Wagner said  the aim is to pull the Airport identity down to the Williston Rd/Kennedy Drive/Air‐ port Drive intersection.  He indicated the location of the new Airport sign.  Mr.  Lackey stressed that the pictures are concepts and acknowledged that the inter‐ section is important to indicate the arrival at the Airport campus.  Ms. Keene noted  that the Board can give landscaping credit with things that are not landscaping.   Members were OK with this.    6   Regarding crosswalks on the rec path: Ms. Keene said that if the crosswalks are on  public streets, the City would maintain them.  Ms. Orben said they will be painted lines.   Mr. Wagner said it is important for the city and Airport to work together to identify  crossings.  What they are showing is a concept, and the exact locations can be worked  out.  Mr. Behr suggested some flashing pedestrian crossing lights on Airport Drive where  people tend to drive fast.      Mr. Wilking suggested keeping a “running tab” for landscaping.  If a project calls for $30,000  and they provide $40,000, the can “bank” a credit of $10,000.  Ms. Keene said that has never  been done before, but there has also never been a landscaping master plan.  Mr. Wilking felt it  was reasonable and could work both ways.  He noted that the Airport comes in every few  months for something and is a major contributor to the economy.  Ms. Hall said she didn’t see  why that can’t happen.  Mr. Behr felt every project should have a landscaping budget so there  isn’t sparse landscaping.  Ms. Philibert suggested a percentage that they can go under or over.   Mr. Cota was OK with “over” but not with “under.”  Mr. Wagner said one reason for this master  plan is that there are projects that require an amount of landscaping that can’t fit on the  project site.  What can’t fit could be applied to the entryway, rec path, etc.  Mr. Behr said he  was confident they could come up with a plan to move this forward.  Mr. Cota said he was OK  with the concept.     7 Re: responsibility for construction of the rec path on city land: The city will be  responsible for street crossings.  Mr. Lackey asked about responsibility for snow  removal.  Ms. Keene said for a very short piece of the path, the Airport would, then  there is a long stretch of city land.  The city would maintain the city side and the Airport  would maintain the Airport side.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 6      8 Re: rec path crossing of a ravine: It was noted this can be expensive and may require a  bridge over the ravine.     9 The Airport will be responsible for maintenance of the path up to the city‐owned land.    10 The Airport was asked to incorporate feedback from the Recreation Path Committee  and Bike‐Ped Committee.    11 Regarding time frame: Mr. Lackey said when it’s possible, they will do it.  Mr. Cota  asked about a cost figure.  Ms. Orben said they don’t have that yet.    12 Regarding screening and buffering standards, the Board was asked if they want to  predetermine what is built for each project.  Mr. Behr said they can’t until they see a  project.    13 Staff will request a detailed landscaping plan for each site plan.  Airport people were  OK with this.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    Ms. Keene asked whether not having a budget is critical.  Mr. Cota said the budget will be  related to phasing.  Mr. Wagner said it is difficult to come up with a budget.  In 10 years there  will be inflation and numbers will change.  When they have a specific plan, there will be a cost  for that project.  Mr. Cota said he wasn’t sure he needed a budget in the next step.  Mr. Wilking  felt a budget was important to give a sense of scale of each piece of the project.  Mr. Wagner  said they could provide today’s numbers.  Mr. Lackey said they can do that.    Mr. Cota then moved to continue MS‐20‐01 to 2 June 2020.  Ms. Philibert seconded.  Motion  passed unanimously via a rollcall vote.    7. Sketch Plan Application #SD‐20‐15 of Don Stewart to amend a previously approved  plan for an airport complex.  The amendment consists of constructing a 17,200 sq. ft.,  2‐story addition to an existing 39,200 sq. ft. one‐story existing hangar/office building,  reconfiguring the adjacent parking area, and related site improvements, 1150 Airport  Drive:    Mr. Cota explained the nature of a sketch plan.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 7      Mr. Wilking noted that he has known Mr. Stewart for many years, but they have not financial  dealing of any kind.  No issues were raised with Mr. Wilking participating in the hearing.    Mr. Stewart explained that Beta Technology is a cutting edge company which employs 72  people.  They have become a major company involved in battery powered flight, and they have  a need to grow quickly.  They anticipate going to 100 employees by the end of the year.  They  are also being induced to move out of Vermont, but they want to remain here.  Mr. Stewart  said Beta Technology has taken a building in bad repair and turned it into a corporate  headquarters, bringing the best aerospace people in the country to Vermont.  80% of the jobs  are high‐paying engineering jobs.  They are also helping to fund other businesses and are  producing spin‐off companies.  During the current COVID19 crisis, they are producing a low‐cost  ventilator.      Ms. Philibert asked about Beta’s relationship to the Airport.  Mr. Stewart said Beta is leasing  Airport property.  He showed a plan of what Beta is leasing which will be the limits of the  proposed project.    Staff comments were then addressed as follows:    1. Regarding the height waiver and whether it is eligible because of additional setbacks  or something else.  Mr. Gendron said they did use a planned right‐of‐way to  determine setbacks.  The building is 36 feet back from the right‐of‐way, which would  not allow the height to be increased automatically and would instead require a  waiver.  Mr. Wilking asked if there are radar concerns because of the height.  Mr.  Gendron said they have looked into that and are working with the FAA.  To date,  there is no indication of a problem.  Mr. Stewart added that Beta filed the  paperwork to address that issue and received a “no initial objections” response but  not yet an approval.  Members were OK with the height waiver as long as it is  approved by the FAA.    2. The project seems to exceed the 30% maximum setback coverage if it is looked at  for itself.  The question is whether it can be considered in the Airport coverage as  well.  Mr. Sullivan said he has no problem considering the Airport PUD as a whole  because it is different from any other PUD in the city.  Mr. Cota agreed.  Mr. Stewart  said that if you look at the total green space being provided, there is actually more  than at present, though less in the setback area.  Ms. Orben added that the parking   and entry were created to be more attractive and allow people to be dropped off at  the entry plaza.  There are bollards to separate vehicles and pedestrians.  Mr.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 8      Stewart said they are also making it better for circulation and emergency vehicle  access.      3. Regarding possible closing of the second curb cut: The applicant noted that the  southern curb cut is the entry to the airfield as well as to the parking area.  The  northern access also serves another Airport building.  Members saw no reason to  close the second curb cut.    4. Regarding parking in front of the building: Staff is asking that they meet the  requirement to have parking to the side and rear.  They feel removal of trees for  parking would be a detriment.  Ms. Orben said they are hoping to transplant one of  the trees and replace the others.  They will add trees between the parking and the  hedge.  Ms. Keene said the DRB has been traditionally very strict regarding meeting  parking standards.  They have allowed non‐conforming parking to be reconfigured  but not expanded.  Mr. Stewart cited the LDRs which allow “creativity and enhanced  appearance.”  He felt the DRB can approve this plan.  He also noted they can’t put  parking on the “runway” where there is a marked parking space for an aircraft.  He  also noted that the 14 parking spaces currently on the side of the building will  remain.  Ms. Keene suggested possibly flipping the parking and the drive aisle with  parking head‐in toward the building.  Mr. Stewart wasn’t sure that would allow  enough room for emergency vehicles.  There are also some mechanicals on the  ground.  Mr. Wilking said this is a question of what the Board can do.  He noted  there is an allowance for unique site conditions that allow for parking in front.  Ms.  Hall said there are unique site constraints.  She suggested expanding the permeable  pavers into the front parking area which would also lessen the runoff.  Mr. Behr  agreed there are unique site restraints and the Board has allowed parking in front in  the past.  But he felt that would be a significant impact to the front and increase the  front yard coverage.  He would like to see what would happen if the drive aisle and  parking were flipped.  If it can’t be done, it would give the DRB latitude to say that  other options were tried.  He asked if all the parking is needed.  Mr. Stewart said  what they are asking for is below the industry standard by 50%.  To limit it any more  would be a detriment to the business.  He noted that they are encouraging biking  and have a company initiative for electric vehicles.  He said they will come back with  an alternative and see if it works.     Mr. Stewart said they would like to combine preliminary and final plat.  Ms. Keene said they will  need something much more “finished” in order to do that.  Ms. Orben suggested bringing in a  concept with the parking flipped.      DEVELOPMENT REVIEW BOARD  5 MAY 2020   PAGE 9      5. Regarding landscaping and screening, staff noted that minimum interior landscaping  is required.  Ms. Orben said they are using shade trees along the perimeter of the  parking area.      6. Regarding fire protection: Mr. Stewart said the FDC is at the front of the existing  portion of the building, and will be shown more clearly at the next stage.    7. Regarding signage: the applicant said there will meet with staff regarding signage.    No other issues were raised.    Public comment was then solicited.  There was no public comment.    Mr. Cota then moved to continue SD‐20‐15 to 19 May 2020.  Ms. Philibert seconded.  Motion  passed unanimously via rollcall vote.    8.  Minutes of 21 April 2020:    Ms. Philibert moved to approve the minutes of 21 April 2020 as written.  Mr. Wilking seconded.   Motion passed 6‐0 with Mr. Langan abstaining.      12 Other Business:    No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 10:53 p.m.        These minutes were approved by the Board on ____.