Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 04/28/2020DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 1      DEVELOPMENT REVIEW BOARD             28 APRIL 2020    The South Burlington Development Review Board held a special meeting on Tuesday, 28 April   2020, at 7:00 p.m. via remote participation    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E. Portman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; E.  Langfeldt, A. Gill, M. O’Brien, M. Mittag, S. Dopp, M. Clark, B. Sirvis, R. Groeneveld, C. Frank, D.  Seff       1. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    Mr. Cota asked that items 2 & 3 on the Agenda be reversed.    2. Announcements:    Mr. Cota noted this is the 4th   virtual DRB meeting, and the technology is improving.  He then  explained the opportunity for public comment and acknowledged the receipt of 9  communications from the public, 6 of them favoring the continuation of DRB meetings and 3  asked that the DRB meetings not be held.  These communications will be posted so they can be  read.  Mr. Cota said that these are extraordinary times, and it was his decision to continue to  meet after consulting with Board members and city staff.  He acknowledged that for some the  technology is challenging, but for others this is a better way of “attending” meetings.  The  meetings are being run under guidelines established by the State Legislature; these are the  same guidelines under which the Legislature is meeting.     3. Comments & Questions from the Public not related to the Agenda:    Mr. Mittag said that while it is legal for the DRB to meet, it is not the right thing to do.  He felt  this agenda item is a major one, and people were shocked by the other O’Brien project on land  that was completely devastated and deforested.  He felt that people who are occupied with  keeping themselves and others safe don’t have time to be heard tonight.  He asked that the  item be continued until there can be public participation.    Ms. Sirvis agreed with Mr. Mittag and said she didn’t find this process easy.  She was mainly  concerned with this particular project being heard and noted that she was impressed with the  discussion and other presentations at an earlier DRB virtual meeting.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 2            Ms. Dopp agreed with Mr. Mittag and Ms. Sirvis and noted she had written to The Other Paper  expressing this belief.  She felt there is no need to speed and that it smacks of something  “under the table.”  She asked if the property in question is covered by Interim Zoning.    Mr. Cota said the property is not covered by Interim Zoning.  He then stressed that this is a very  preliminary stage of this application.  It was continued to this meeting so that discussion did not  happen at 11 p.m.  He said the DRB cannot decide whether something is “controversial” until  they hear the application.  He then restated that 6 letters from the public asked that meetings  be continued.    4. Continued Sketch Plan Application #SD‐20‐10 of O’Brien Farm Road, LLC, for a Master  Plan and Planned Unit Development on 82.9 acres with a maximum of 415 dwelling  units, up to 1,385,000 sq. ft. of commercial space and 22.1 acres of open space, and  realign the north end of Old Farm Road, 500 Old Farm Road:    Mr. Wilking recused himself due to a conflict of interest.    Mr. Cota then explained the nature of a sketch plan.  He stressed that it is not a complete  proposal and not a formal hearing.  It does not result in a binding decision.  The Board can  provide advice and indicate what would have to be done to comply with the regulations.    Mr. Langfeldt said they did not surprise anyone with the Hillside project.  This project has been  in the works for years and has been discussed with staff for years.  He stressed that they are not  doing anything to push this through “under the cover of night.”    Members then continued to address staff comments as follows:      . Roadway connections, specifically Old Farm Road/Hinesburg Road, Old Farm  Road/Kimball Avenue, commercial & residential blocks, and dead end streets: Mr. Gill showed a  map of the street network.  Old Farm Road will be rerouted to assure safe access, and the  existing part of the road will have some improvements.  This plan would not change the  intersection with Hinesburg Road because they feel it will not have as much impact as traffic  calming along Old Farm Rd. (e.g., neckdowns, raised crosswalks, island bumpouts, etc.) which is  being explored and will be presented at the next level of review.  They are aware of cut‐through  traffic on Old Farm Road, but their traffic consultant estimates a very small percentage from  this development will use that road.  They are, however, committed to fixing the existing  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 3      problems.  The aim is to make Old Farm Road unattractive for use as a cut‐through.  Mr.  Langfeldt added that there have been a number of accidents there, and they will be providing a  much safer road and better access onto Kennedy Drive.   Mr. Gill said they are proposing  sidewalks on Old Farm Road as well.  Ms. Keene asked why there is a divided road at the  Kimball Avenue End.  Mr. Gill said it would start 4000‐500 feet up the road and have a greenbelt  and sidewalk on each side.  This is being proposed for aesthetic reasons.  They are now  discussion how to landscape that.  Mr. Langfeldt said they thought it would make a “grander”  entrance into the commercial area.  Mr. Cota said he liked the aesthetics, but he would like to  hear what Public Works and the Fire Chief have to say.  Ms. Keene said that plan results in 20‐ foot lanes on each side.  Without the division, the total pavement would be only 34 feet  maximum.  Ms. Philibert asked if the road becomes narrower when the dividedness ends.  Mr.  Gill said it does neck down to 24 or 28 feet.  Mr. Behr said he had no problem with the  righthand turn and likes the boulevard idea, but he felt the divide needs to neck down before  Kimball Ave. to prevent confusion.  Mr. Gill said they will look into that.  He added that a bike  lane will also play into this.  They will be talking to the Bike/Ped and Recreation Committees.      Regarding the residential and commercial blocks, Mr. Gill showed a preliminary design  of what could fit into the framework.  He did have a question regarding buildings fronting on a  street, namely “which street?” as there can be streets on more than one side of a building.  Mr.  Langfeldt said that on the Kimball/Kennedy frontage, they have the building oriented to front  on both Kimball and Kennedy with parking on the side and rear.  He added that there is a  significant grade change from Kimball Avenue to the parking area.  He wanted to hear staff’s  take on this.  Ms. Keene said the regulations for through lots allow parking areas to be on the  side of the less primary street.  She noted that these are large lots and questioned whether  there will be one building per lot.  There would be a problem with more than one as both would  have to front on a street.  Kennedy Drive has more traffic, but it is still not their idea of the  primary road.  Ms. Keene said the corner lot has 2 fronts, so parking can be to the side.  The  problem is the building with 3 fronts (Kennedy, Kimball and the new road) and which of them is  “the front.”  Mr. Gill said you would not be able to see the parking from Kimball Avenue as  there is a very steep bank up to Kimball.  He thought Kimball would be good as the front.  Ms.  Keene said that would make parking visible from the new street.  Mr. Gill said it would.  He said  he understood the issue and they can do another exercise for a layout.  They will keep this  requirement in mind and ask staff for input.  Mr. Langfeldt noted that as you come off Kennedy  and take a left along the bend, you are “bookended” by buildings.  He felt that at some point a  decision has to be made which is the principal front.        Regarding the lot south of Old Farm Road in the mixed use area, , Ms. Keene noted the  bottom lot is a through lot and asked which is the principle front.  Mr. Gill said they would work  on that as well for the next presentation.    Ms. Keene noted that the applicant had said they  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 4      were not going to design the lots.  She asked if that was still the intention.  Mr. Gill said it is, but  they don’t want to have building lines that can’t happen; they want something that can be  compliant in the future.       Regarding dead end streets, staff is asking whether the dead end connection from the  commercial to residential area should connect to the eastern loop off Old Farm Road.  Mr. Gill  said that doesn’t do anything for the neighborhood character.  He noted there is a wetland  there and the archaeological site which they can’t disturb.  They also don’t want people leaving  the commercial area and going through the residential area.  He also noted that road would use  up a tremendous amount of coverage.  That is why they have the cul de sac.  It is also a nice  open space, and it would be a shame to put a road there.  They are also planning a playground  in that area.  Ms. Keene questioned whether there are too many dead end streets and whether  there should be connections.  She showed possible places on the plan for some connectivity.   Mr. Langfeldt said they are not opposed to connectivity, but there is already a lot of pedestrian  and bike connectivity and what they feel is appropriate vehicle connectivity.  He noted that  retaining walls have to be built on the hillside, and it is hard to get connectivity in such places.   He also said the State doesn’t want them to mess with the archaeological site.  Mr. Behr said he  agrees with staff as it now appears there are 2 separate neighborhoods next to each other with  not connectivity.  Mr. Gill said they would prefer to enhance the pedestrian and bike  connectivity rather than vehicle as it is more appealing to walk through there.  There are also  some grade challenges.  He noted the small hammerhead at the bottom is a driveway, not a  road which is why it doesn’t connect.  Mr. Cota asked where there is connection to the park and  village green.  Mr. Gill indicated a path and said they could add another path and/or a mid‐ block pedestrian connection.  They will talk to the Bike/Ped Committee about it.  Mr. Gill also  noted that a future connection through the Pizzagalli property is possible.  This project will  build to that property line so the future connection is possible.  Mr. Gill stressed that 75% of the  land in this project is green, so they don’t want more roads than needed.  Mr. Behr said what  he sees looks like an isolated, “exclusive” neighborhood, and it doesn’t give him a good feeling.      Ms. Keene noted there is “odd patchwork zoning” in this area. She indicated the R‐1, R‐ 12 and IC zones and explained that they have differing maximum densities and lot coverages.   She also noted that the DRB can waive the maximum lot coverage for individual lots but it  cannot exceed the maximum for each district.  Mr. Behr said he felt they should all be  connected as they are being developed into one neighborhood.        The question of roadways with 90‐degree bends in proximity to one another was then  raised.  Mr. Gill said they have been told there is no way to connect there because of the hill.   They put a connection in, and the engineer took it out.  They were told the slope is too steep to  meet any responsible standard.  Ms. Keene said if the 90‐degree bends weren’t so close to each  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 5      other it could open up more green space.  Mr. Langfeldt said without that the curb cuts don’t  align.  He acknowledged it looks “awkward” on paper, but there is a significant hill there.  Mr.  Behr agreed with Ms. Keene and said the park would look bigger, and the 90‐degree elbows  wouldn’t feel like a mistake.  Mr. Langfeldt said they are open to suggestions.      Regarding the spur road at the south end of the development, Mr. Gill said the road is  intended as a private drive to serve 5 lots.      Regarding connecting the existing development to the new, Mr. Gill noted that they had  a road in one iteration, and their engineer said it was too steep.  They will look at it again.      . The applicant agreed to show the wetland and wetland buffers so the impacts can be  evaluated.      . Staff asked for the river corridors and stream setbacks to be shown on the plans.  Mr.  Gill said there will be no impacts to the wetland and wetland buffers.  Ms. Philibert asked how  much deforestation there will be.  Mr. Langfeldt said there will be a loss of some trees, but  there isn’t a lot of dense forest where they will be developing.  It is largely pasture land.  They  will be saving trees on Old Farm Road and will save the trees which work with the grading.  Mr.  Langfeldt added that the trees on the west side of the road were white pines which were  unstable.  Mr. Gill said they will include an aerial satellite image at the next stage.  Ms. Philibert  asked if the applicant has a satellite image before anything was built.  Mr. Langfeldt said they  have satellite images that go back to pre‐Kennedy Drive.  Mr. Gill then showed a satellite image  of the proposed site and indicated where the land is mostly bare.  He also showed the wetland  and wetland buffer and archaeological site.  They will provide an overlay on the satellite image  at the next stage.      . Regarding how the project will relate to nearby areas including Kimball Avenue, the  residential neighborhood at the south end of Old Farm Road, Tilley Drive development, a  possible Exit 12B, Potash Brook and the outparcel area embedded in the Master Plan.  Mr.  Langfeldt said they will need all of that for Act 250.  He explained how they will segue into the  commercial development on Kimball Avenue and the mixed IC districts.  They will also provide   pedestrian and recreation paths that connect to the system.  Mr. Gill said they will touch on  each of these at the next stage.      . The applicant was asked to review the design at the north end of the western loop  road.  Mr. Langfeldt said they were open to looking at that again.      . The applicant will have the plan reviewed by the Fire Chief.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 6          . Staff asked what will be turned over to the city and what will remain private.  Mr. Gill  said they haven’t programmed the open space yet, and they are open for discussion as to what  will be a city park and what will be for the association.  The barn/pool will be for the owners of  the project.  They will also consult with the Recreation Committee regarding the parks.  Mr.  Cota said he would want the trails and paths to be for public use.  Mr. Langfeldt agreed with the  exception of the barn property.  Ms. Keene stressed there is a difference between “being  owned by” and “open to” the public.  With up to 800 units, staff wants to be sure the open  spaces are appropriate.      . Staff noted that CCTA stations are not likely to remain as their budget is contracting.   Mr. Langfeldt said with the type of scale they are proposing, bus stops might be appealing to  them.        . Regarding waivers, staff noted that they will need to be enumerated for each phase of  the project.  Ms. Keene said some waivers are site plan specific and some are for the whole  project.  Waivers would include setbacks, height, road standards, and/or permit duration.  Mr.  Gill said he felt the initial Master Plan worked well for the big picture items.  They would seek to  waive the 50‐foot setback from Old Farm Road and Kimball Ave. and Kennedy Drive in line with  the vision they are presenting.  Mr. Cota asked that they be more specific at the next stage.  Mr.  Gill said they would also add a category for “process waivers.”      . Regarding phasing, the applicant was asked to show the limits of each phase as it  pertains to access, circulation and open space.  Mr. Gill said they will have a phasing plan.   There will be a number of phases.        . Regarding affordable housing, staff noted that 10% of the ownership units and 15% of  rental units must be available concurrently with the market rate units.  Mr. Langfeldt said they  have assumed they will meet the forthcoming Inclusionary Zoning requirements.  Members of  the Board wanted to see a plan well in advance.  Mr. Cota stressed that there should be no  “economic segregation.”  Mr. Langfeldt said the Inclusionary units will be mixed with market  rate units.  They will provide some 3‐bedroom Inclusionary units which the affordable housing  committee says are underserved.  Mr. Gill added those units will be built in the first phase of  the project.    Ms. Portman asked about the archaeological site.  Mr. Gill said some shards were found that  were the bi‐product of making arrowheads.  No arrowheads were found.  He said there are one  large and a couple of smaller archaeological sites.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  28 APRIL 2020  PAGE 7      Mr. Cota then asked if there was any public comment.    Mr. Wilking said if you follow Old Farm Road north, the driveway to the Bank and 2 other  buildings are about 100 feet from where the project is tying into Kimball Ave. which has 600  cars a day.  He felt the location of the traffic light was not consistent with their other  development, and it will cause the land value of 40 Kimball Ave. to disappear.  He noted that at  4 p.m., you can’t turn left out of the parking area for his building because of traffic flow.  He felt  the traffic light should be put “where it belongs” northwest of where they are tying their street  in.  Mr. Langfeldt said they discussed with staff and with Public Works the distance from the  Kennedy Drive intersection, and the location they are proposing made sense from a sightline  perspective.  There is also a grade issue.  The also have to accommodate parking if a grocery  store goes there, which is what they are considering.  Mr. Langfeldt added that they own the  land to the east of Mr. Wilking ‘s lot and there is some room to add an access to that site there.   They are open to continuing to look for a solution.  He suggested the possibility of a second  curb cut there.  Ms. Keene said staff would have to look at that.  Mr. Wilking said the curb cut  eats up most of the parking lot.  He would like a simple agreement.  He didn’t feel the  applicant’s commercial use was a reason for destroying his commercial use.    Ms. Keene noted that on the Master Plan 1 there was a lot of re‐use of phase names.  She  asked that they try to avoid that as it is challenging to staff.  Mr. Gill said they have fixed that  and will use names instead of numbers.      5.  Other Business:  No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 8:50 p.m.    These minutes were approved by the Board on ___.