Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - Development Review Board - 04/07/2020DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 1      DEVELOPMENT REVIEW BOARD              7 APRIL 2020    The South Burlington Development Review Board held a regular meeting on Tuesday, April 7  2020, at 7:00 p.m. with all members and the public participating via remote technology.    MEMBERS PRESENT: M. Cota, Chair; J. Wilking, M. Behr, D. Philibert, J. Langan, E. Portman    ALSO PRESENT:  D. Hall, Administrative Officer; M. Keene, Development Review Planner; D.  Marshall, E. Langfeldt, A. Gill, D. Shenk, R. Groeneveld, R. Greco, B. Sirvis, T. McKenzie, G.  Rabideau, A. Booska, C. Gendron, D. Wells, T. Hand, L. Lackey, C. Orben, P. Kelly, M. O’Brien, D.  Seff, C. Frank, S. Goddard, P. Kelley    1. Opening Remarks from the Chair:    Mr.  Cota noted that the State Legislature has given communities the ability to conduct  meetings remotely during the COVID19 pandemic.  The Legislature itself is doing business tis  way as well.  He said that applications will be kept open for people who cannot participate  remotely and who wish to submit comments in writing.  Such items will be continued to the  next warned hearing.  This will ensure public access.    2. Additions, deletions, or changes in order of agenda items:    No changes were made to the agenda.    3. Comments and questions from the public not related to the Agenda:    Ms. Greco expressed concern that the DRB is continuing to meet.  She felt their actions are not  essential but have consequences and that the voices of members of the public might not be  heard due to lack of technology.    4. Announcements:    No announcements were made.    5. Sketch plan Application #SD‐20‐11 of Burlington International Airport and BTB Hotel,  LLC, to amend a previously approved plan for an airport complex.  The amendment  consists of constructing a 111 room, 5 story hotel adjacent to the northern end of the  existing parking garage in lieu of the previously approved hotel at the south end of the  parking garage, 1200 Airport Drive:  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 2        Mr. Cota explained the nature of a sketch plan.    Mr. Rabideau noted that the previously presented plan was denied FAA clearance in December  2019 because of a radar issue.  They have now come up with a plan that they feel will be  acceptable to the FAA.  The area in question is now a surface parking lot at the northern end of  the parking garage.  The location also solves some problems with access and parking and  relates better to existing buildings and to green space.      Staff comments were then addressed as follows:    a. The Board needs to confirm that this plan falls under “other uses designed to serve  airline passengers and the airline industry.”  Members felt this continues to be true.   Mr. Baer did ask why there is no restaurant in this proposal.  The applicant  responded that their research said it would not be economically viable, so they went  with a standard hotel.    b. How will the elements in the setback appear from Airport Drive?  Mr. Rabideau said  unlike the previous design, this plan will meet the setback requirements.  It is all at  grade and will bring active use to the green belt.  He indicated the location of the  dumpster enclosure.  He also added that there will be food served via cash‐and‐carry  service.    c. What does the Board need to know to grant the height waiver?  Mr. Rabideau said  the building is the same height as the previously approved hotel.  It is almost equal  in height to that end of the garage.  The top of the garage will be above the height of  the hotel.      d. Members questioned whether there will be mechanicals on the roof.  Mr. Rabideau  said they anticipate one heat recovery ventilation unit.  He indicated the location of  this near the center of the building and said they will show screening at the next  review.    e. The Board will need documentation from regulatory entities regarding Airport  approach cones as part of the final plat approval.  Mr. Lackey said they expect that  documentation in the very near future.  It looks positive.    f. How many parking spaces will be lost?  Mr. Cota noted the Board cannot require a  minimum parking standard because of new regulations.  Mr. Rabideau said there will  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 3      be a loss of some parking but that demand can be met in the garage.  There are also  some spaces near the front door, which is better than the previous design.    Mr. Wells added that at any one time there are 1000 to 1200 spaces available at the Airport.   Even at peak times, there are 100 spaces available in the garage.      g. Regarding specific aesthetics, Mr. Rabideau said the hotel and garage meet at a 90‐ degree angle, so there is no “back side.”  The quality of construction will be  consistent on all 4 sides of the hotel.  Mr. Behr felt the previous design had a lot  more interest to it.  This seems more “standard.”  The back seems “rear building.”   Mr. Rabideau said he would take that as a challenge.    h. Re: safety of driveway configuration; and i. Question of whether the service alley is  for guest use:  Mr. Rabideau showed where people would enter the hotel, drop off  passengers, then enter the garage.  They will repurpose the existing curb cut.   Anyone pulling in can exit from that same curb cut.  That will also be the access for  trash pickup.  Mr. Gendron noted they are working with BTV as to whether that will  be an entrance or exit.  The Airport would like that to be a secondary entrance for  hotel guests.  They are considering that.  Mr. Cota said one thing that made sense to  him is that the number of trips would be reduced because people wouldn’t have to  take cabs from other parts of the city.  Members agreed that this plan for traffic is  better than the previous plan.  Ms. Keene noted a number of places in the LDRs seek  to limit curb cuts. There is also the question of proximity to another curb cut.  Mr.  Lackey said the Airport would keep the second curb cut as an “entrance only.”  Ms.  Keene felt that is more palatable.  Mr. Behr said he would have an issue with it being  anything but a service entrance.  Mr. Rabideau said it will allow them to get buses  onto the site.  He agreed their traffic engineer should look at this.    i. Mr. Gendron noted the Fire Chief is amenable to the site.  He wants all the islands  flush, not mountable.    j. They will present a landscape plan at the next stage.  Mr. Rabideau said SE Group is  engaged in that process.  Ms. Keene noted that the landscape condition requiring an  overall landscaping plan from the previous plan is still in effect. She felt the applicant  is on track with that.    k. More fully define access to the garage: Mr. Rabideau said they expect a lot of people  will cut through the garage but they will have another pathway planned.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 4      Mr. Behr felt this plan works better than the one at the other end of the garage.  It is a more  traditional hotel set‐up.  He said it just needs more of a design feel.  Mr. Wilking agreed.    No other issues were raised.  The sketch plan meeting was concluded.     6. Site Plan Application #SP‐20‐017 of Booska Commercial, LLC, to amend a previously  approved plan for a 25,560 sq. ft., 31 ft. high warehouse.  The amendment consists of  relocating the previously approved shared driveway, 430 Meadowland Drive:    Mr. Marshall noted that there has been a re‐delineation of a wetland, and the previously  approved driveway was not compliant with the wetland rules.  He indicated the stormwater  components of the lot and also the proposed roadway.  The original intent was to make  Meadowland Drive extend into Williston; however, the Corps of Engineers will not allow this.  It  is no longer a collector road, but it serves the business park well.    The wetland that has recently been identified developed over the years.  The intent is to  minimize the impact on that wetland.  Mr. Marshall showed a plan of what the State wetland  people will allow.      Mr. Marshall then indicated lot 1G, which is the Booska lot.  The major issue is the need to  relocate the road access to that lot.  They could connect the road to Randall Street to make a  loop off Meadowland Drive, but would prefer not to break up Lot 1 at this time because the size  needed by the next development is unknown.  The current driveway has the sidewalk next to it  to minimize wetland impacts.  The curb cut on the east side of the building replaces circulation  on the north side of the building, which would impact wetlands.      Mr. Marshall said they tried to rotate the footprint of the building 45 degrees, but it took up  more land and didn’t keep them out of the wetland.  They then tried a 90 degree rotation, but  it was not an efficient use of the land.      Mr. Marshall then showed revisions to the drive to lot 1 using the alignment allowed by the  State.  The plan is for a road coming off Meadowland which would be more of a roadway and  not a driveway.  It can serve the remainder of lot 1 and not be captive to lot 1G.  He then  showed a slide indicating compliance with the green space requirement.    Staff comments were then addressed as follows:    1. The Board should consider the purpose statement regarding the I‐O District: Ms. Keene  asked Mr. Marshall abut the potential for a loop road.  Mr. Marshall said that would require  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 5      a crossing of Potash Brook, which may not be allowed.  The alternate would be dead‐end  streets.  He added the Public Works has no interest in Randall St. becoming a public road  until there are more tenants on it.  Another issue is that if this connection is constructed,  there may be a problem for future tenants.  Mr. McKenzie said they understand that in the  future the State may not allow them to extend Randall St.  It is cost prohibitive to extend  Randall St. into the Booska lot.  He added that if they get the access road they are looking  for, they can at least service the back of lot 1.  At some point in the future, they can connect  them, but that is not certain.  Mr. Marshall noted there are 21.7 acres left on lot #1.      2. Alternative layouts: In their presentation they showed some alternative layouts. They feel  the fit is now pretty good but the one thing that is still not ideal is the one way out curb cut.    3. Demonstrate how the number of curb cuts can be minimized and commitment to utilize this  drive for the remainder of lot#1:  Ms. Keene said the final slide shows how that can work.  If  the Board is OK with it, the plans can be updated to reflect that change.    4. See comment 3.    5. Reconfigure at the southwest end to show a safe route to the building.  Mr. Marshall said  they agree with the staff comment.  He showed a new concept to address this with a  dedicated sidewalk to the building.  It can be better refined, but this is the concept.  Mr.  Behr said the sidewalk should be tight to the road only near the wetland.  Otherwise there  should be as much separation as possible.  Other members agreed.    6. Parking lot landscaping:  Mr. Marshall said they provided a figure demonstrating this.    7. Stormwater:  Ms. Keene said the comments of the Stormwater Section are satisfied.    8. Regarding the second curb cut, Mr. Marshall said there is an issue with getting trucks in and  getting them out again.  Based on limitations, the only way to get circulation around the  building is to provide that egress.  It is wide enough for emergency vehicles to enter, but it  will be signed for exit only.  The road will be 20 feet, and they would be OK with reducing  that if the Fire Chief is OK with it.  Mr. Behr asked if the egress will be for truck traffic only.   Mr. Marshall said it will.      Public comments were then received as follows.  Mr. Langfeldt said they support what  Booska is proposing here.  He also noted that other unit owners are concerned with high  speeds of traffic on Meadowland.  He felt that Public Works and the Police Department  should keep an eye on that.  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 6        Mr. Cota then moved to continue SP‐20‐17 until 5 May 2020.  Ms. Philibert seconded.  Motion  passed by roll call vote 6‐0.    7. Site Plan Application #SP‐20‐16 of SBRC Properties to amend a previously approved  plan for a shared driveway, 362 Meadowland Drive:    Mr. Marshall noted that the improvements on Lot 1G require approval of the application by the  DRB.  They want to create infrastructure to support short and long term goals.    Staff comments were addressed as follows:    1. Reconfigure the driveway.  Mr. Marshall said they will.    2. Minimize the number of curb cuts.  This was discussed in the previous  application.  Mr. Marshall said they will represent that there will be no need for  curb cuts off Meadowland Drive.    3. Randall Street and the driveway are dead ends, and the City will not accept them  as public streets.  Staff is asking for a condition to that effect.  Mr. Marshall said  they would like this to remain fluid for the future.  Mr. McKenzie said that Mr.  Rabidoux told him that if the street serves ore than one use, it can become a  public street.  Mr. Cota said that ultimately the City Council will decide whether  to accept it.  He was OK with it not being a condition of approval.    4. Randall St. and the access should be constructed to private roadway standards.   The applicant agreed to this.    5. The comments of the Stormwater Section are satisfied    6. If the Booska access is to service additional users, connections to the adjoining  parcels other than lot 1G will have to be evaluated.  Ms. Keene said they would  have to comply with the LDRs.  Mr. Marshall said that OK.    7. The 20‐foot road will comply with Table 15‐1 and Figure 15‐1.  The applicant is  OK with this.    8. No condition is needed.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 7      9. The reconfiguring of the sidewalk was dealt with in the previous application.    Mr. Shenk asked whether there would be a continuance if they have a “great design” on 5 May.   Mr. Cota said they would if there are changes to be made.  Ms. Keene said that from this  meeting, it is clear where the 5 May meeting is headed, and she didn’t see a need to continue  beyond then.    Mr. Cota moved to continue SP‐20‐16 to 5 May 2020.  Mr. Wilking seconded.  Motion passed 6‐ 0 by a roll call vote.    8. Master Plan Application #MP‐20‐01 of O’Brien Farm Road, LLC, to amend a previously  approved master plan for a planned unit development to develop 39.16 acres with a  maximum of 458 dwelling units and 45,000 sq. ft. of office space.  The amendment is  to add 0.60 acres to Zone 2A without changing the approvals or use for that zone and  to remove 0.60 acres from Zone 7, 255 Kennedy Drive:    Mr. Langfeldt said they have an existing Master Plan that includes the Hillside property.  Mr. Gill  added that this is a boundary line adjustment to allow for development on the 6 remaining lots.   She showed where the additional piece of land will be.      Ms. Keene said Staff has no issue with this application.    Mr. Gill said the final plat will be amended in a few meetings.  They would like to keep this  application open in case the other plan doesn’t go forward.  They would close it simultaneously  with the final plat.    Ms. Greco asked why this boundary line adjustment is happening.  Mr. Langfeldt said it is to  allow for the inclusionary units and the required parking for those units.    Mr. Cota moved to continue MP‐20‐01 until 19 May 2020.  Ms. Philibert seconded.  Motion  passed 6‐0 by a roll call vote.    9. Sketch Plan Application #SD‐20‐10 of O’Brien Brothers Farm Road, LLC, for a Master  land and planned unit development to develop 82.9 acres with a maximum of 415  dwelling units, up to 1,285,000 sq. ft. of commercial space, and 22.1 acres of open  space, and realign the north end of Old Farm Road, 500 Old Farm Road:    Mr. Wilking recused himself due to a potential conflict of interest.    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 8      Mr. Cota explained the nature of a Sketch Plan.    Mr. Gill noted that housing is an issue in South Burlington and will continue to be an issue.  He  then explained that this is the second step to develop the O’Brien Farm Road site what has  been an O’Brien property for many years.  The development would be residential, mixed use,  retail and commercial.  The are looking to move forward on the 126 residential units, setting up  the roadways, green space, etc.    Staff comments were then addressed as follows:    1. The DRB was asked to keep the scale of the development in mind and to ask for  more detail and take more time to review the individual elements.    2. The optimal layout depends on whether they are proposing residential or  commercial, and it is recommended that the Board discuss the level of detail.  An  overall visual of the plan was shown, and the area for residential development  was indicated.  The applicant said they will be mainly town homes.  The area for  mixed us development was then indicated.  This is an area that allows for limited  retail use.  The third part of the project is in an area zoned I‐C.  They are  proposing a 10‐lot subdivision which would allow for the purchase of a lot for a  business.  Mr. Gill showed 2 potential commercial layouts.  He did not know  what the use would be in any of the proposed buildings.  Mr. Langfeldt said they  are in the master plan process because of that vagueness.  Mr. Gill said their next  plan would be for 126 residential units and the 2 multi‐use areas that would be  available for development.  Ms. Keene said she felt that makes sense.  Mr.  Langfeldt noted that the DRB would retain control of the commercial lots, and  they would have to be developed by whatever regulations are in place at that  time.    3. Staff asked about the timeline.  Mr. Gill said it isn’t realistic to project that.  Mr.  Langfeldt added the scale of the market will determine what will happen.      4. In the I‐C area, Mr. Gill said review of the commercial areas would be very  limited, just the lots and roadways.    5. – 8.  Regarding parks, environmental corridors, etc.  Mr. Langfeldt said there  would be connecting paths and open spaces.  These would be a combination of  more formal parks as well as open space and buffers.  There would be an active  use park at the end of O’Brien Farm Road where there is good, flat space.  This  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 9      abuts both the Hillside property and the new homes.  They will preserve the  historic barn and repurpose it possibly into a community space with a garden,  pool, etc.  To the north, there is an area for parking.  There is an archaeological  site that will become a pocket park.  Mr. Gill identified the open space on the  adjacent Hillside property.  He showed the open spaces are connected by trails.   They are thinking of a fitness trail that would circle the property.  Mr. Langfeldt  noted that they have installed playground equipment in the Hillside Park.  This  park will be transferred to the city as a city park.  They will also continue the bike  path that now ends on Kimball Avenue.  Ms. Philibert noted the growing use of  the Hillside Park.  Ms. Keene noted there will be over 800 residential units, so  there should be a lot of open space.  She said the DRB should think of what that  should look like.  Mr. Gill said almost ¼ of the project is open space.  They can  discuss what amenities are in each open space location.  Mr. Behr asked what  the historic O’Brien farmstead property to be.  Mr. Langfeldt said it is privately  owned and not part of the company.  It will have residential uses around it.  Mr.  Behr said it pretty much divides the whole parcel and creates a fragmented  review.  Mr. Langfeldt said if the company did acquire it, it would become a  larger park space, and the farmhouse would be preserved.  Ms. Keene suggested  keeping that parcel in mind and how to integrate it if it becomes available.  Mr.  Langfeldt agreed with that.    10. Staff is requesting more accurate detail on proposed density at the next stage.  The  applicant agreed to provide this.    11. The applicant was asked to describe the source of uncertainty regarding development  units and commercial square footage numbers.  Mr. Langfeldt said the constraints are  lot coverage related.  They will be close to 126 units.  They are limited to 25% lot  coverage in that zone.  Mr. Gill added that inclusionary zoning will grant a little lot  coverage, but they are still limited to about 126.  Nailing down a number for the  multifamily area will depend on inclusionary zoning specifics.  Residential units can be  influenced by what goes into the commercial area.      12. Regarding maximum lot coverage: Mr. Gill said coverage of the underlying zoning  district will be the limiting factor.  They will look at all of that, road networks, etc.   Maximum coverage will be the maximum allowed in each district.  Ms. Keene said that is  allowable.    13. Staff questioned whether the 2 major roads will be collector roadways.  Ms. Keene  noted there are criteria for a collector roadways.  She felt O’Brien Farm Road makes  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 10      sense; the other one could work (it connects Kimball Avenue to Tilley Drive).  Mr.  Langfeldt said they agree with O’Brien Farm Road as a connector.  They would want to  install traffic calming measures as there are homes at the end of it.  The other road  would be OK unless it becomes residential.  Ms. Keene enumerated the standards for a  collector roadway.  Mr. Gill noted they have gotten waivers for some of those standards  in the past.    14. Establish PM peak hour trip ends to prevent overdesign of infrastructure.  Mr. Gill said  they agree. They are working with Roger Dickinson on this and will come up with some  top end “triggers” as to when to add a traffic light, etc.  This can be proposed by trip  ends rather than by square footage.  Member were OK with that.    15. The applicant agreed to meet with the Water and Fire Departments.    16. Regarding grading and erosion control, Mr. Langfeldt said they assume there will be  ledge which they will remove and use on‐site.  This reduces carbon emissions.   Regarding erosion control, they are doing that and are working with the State and city  stormwater people.  They already have oversight.  Ms. Keene noted there had been  some negative feedback from department heads about opening up the 80 acres all at  the same time.  It appears that will not necessary here.  Mr. Langfeldt said they had no  complaints.  There are calls during blasting, but that is inevitable.    Ms. Keene noted the approach of the 11 p.m. deadline and the need to continue.  Members  agreed to hold a special meeting on 28 April, 7 p.m., to continue the sketch plan review.    Members of the public expressed concern with “rushing this” as it is very controversial and it is  difficult for some members of the public to meet in this format.  They felt a project of this size  needs public comment.    Mr. Cota moved to continue SD‐20‐10 until 28 April 2020, 7 p.m.  Mr. Behr seconded.  Motion  passed 5‐0 via a roll call vote.    10. Minutes of 4 March and 17 March 2020:    Mr. Cota moved to approve the Minutes of 4 March and 17 March 2020 as written.  Ms.  Philibert seconded.  Motion passed 6‐0 by a roll call vote.     11. Other Business:    DEVELOPMENT REVIEW BOARD  7 APRIL 2020  PAGE 11      No other business was presented.    As there was no further business to come before the Board, the meeting was adjourned by  common consent at 10:50 p.m.            These minutes were approved by the Board on April 21, 2020.