Loading...
HomeMy WebLinkAboutAgenda 06_SP-20-016_362 Meadowland Dr_SBRCCITY OF SOUTH BURLINGTON  DEVELOPMENT REVIEW BOARD  SP‐19‐20_362 Meadowland Dr_SBRC_2019‐07‐02.docx  DEPARTMENT OF PLANNING & ZONING   Report preparation date: April 1, 2020  Plans received: March 9, 2020  362 Meadowland Drive  Site Plan Application #SP‐20‐016  Meeting date: April 7, 2020  Owner/Applicant  SBRC Properties, LLC  PO Box 2204  South Burlington, VT 05407‐2204  Engineer  Civil Engineering Associates, Inc.  10 Mansfield View Lane  South Burlington, VT 05403  Property Information  Tax Parcel 1155‐00284  Industrial Open Space Zoning District; Hinesburg Road North View Protection District  21.7 acres  Location Map              #SP‐20‐016  2  PROJECT DESCRPTION    Site plan application #SP‐20‐016 of SBRC Properties, LLC, to amend a previously approved plan for a  shared driveway.  The amendment consists of relocating the driveway, 362 Meadowland Dr.    PROJECT HISTORY    The subject parcel (Lot 1) was subdivided from the adjacent parcel proposed for development (Lot 1G)  concurrently with the previous site plan approval for the property (SD‐19‐23 & SP‐19‐20).  Lot 1  represents the remaining lands after Lot 1G was removed.    Lot 1 and older subdivisions of Lot 1  included accommodations for a planned street which was planned to access the portion of Lot 1 and  child lots which are not adjacent to Meadowland Drive.  This street is partially constructed and referred  to as Randall Street, and is shown on the submitted plans.    The applicant was unable to obtain state wetland approval for the approved driveway and has not  begun any construction of the approved project.    CONTEXT    The applicant has stated in their cover letter that the proposed modifications are for the purpose of  lessening impacts to an existing wetland located on the site.     The applicant has concurrently applied for site plan amendment for the adjacent site (Lot 1G) at 430  Meadowland Drive, which contains the project proposed to be supported by the driveway on the Lot 1.   A discussion of the overall project is included in the staff comments for that application.  These notes  focus only on the shared driveway proposed to be located on the subject property.    COMMENTS  Planning Director Paul Conner and Development Review Planner Marla Keene (“Staff”) have reviewed  the plans submitted on 3/9/2020 and offer the following comments.  Comments for the Board’s  attention are indicated in red.    ZONING DISTRICT & DIMENSIONAL REQUIREMENTS    Industrial Open Space  Zoning District  Required Proposed Lot 1  Min. Lot Size 3 ac.  21.7 ac.  Max. Building Coverage 30%  0%  Max. Overall Coverage 50%  1.4%  Min. Front Setback 50 ft.  N/A  Max  Front  Setback  Coverage  30%  < 30%  Min. Side Setback 35 ft.  N/A  Min. Rear Setback 50 ft.  N/A  Building Height (flat  roof)  35 ft.  N/A  #SP‐20‐016  3    Industrial‐Open Space District (IO)    The purpose of the Industrial‐Open Space District is as follows.    To provide suitable locations for high‐quality, large‐lot office, light industrial and research  uses in areas of the City with access to major arterial routes and Burlington International  Airport. The IO District regulations and standards are intended to allow high‐quality planned  developments that preserve the generally open character of the district, minimize impacts on  natural resources and water quality, and enhance the visual quality of approaches to the City  while providing suitable locations for employment and business growth. The location and  architectural design of buildings in a manner that preserves these qualities is strongly  encouraged.     The subject property is proposed to contain a shared driveway for the use of future development on Lot  1 and a proposed development on adjacent Lot 1G.    Supplemental Standards for Industrial and Airport Districts  A. Site plan or PUD review required.  The applicant has requested site plan review under this application.    B. Multiple Structures and uses permitted.  At this time, the property is only proposed for an access drive; no structures or uses are  proposed.    C. Parking, Access and Internal Circulation  In part, the purpose of this application is to provide for shared access between two adjacent  properties.    (1) N/A    (2) Parking shall be placed to the side or rear of the structures if possible.  No parking is proposed on the subject property.    (3)  Parking  areas  shall  be  designed  for  efficient  internal  circulation  and  the  minimum  number of curb cuts onto the public roadway.  As discussed in staff comments for SP‐20‐017, it appears that the applicant has attempted to  achieve the required reduction in wetland impacts while retaining the previously‐approved  building location to the maximum extent possible.   In doing so, the applicant may have not  considered whether the proposed layout complies with this and other criterion related to  access and circulation.    The current proposal results in an overall increase of impervious of almost 3 acres compared  to the previous approved configuration.      1. If the Board finds in their concurrent review of SP‐20‐017 that the applicant may use the  proposed shared access driveway to access Lot 1G, Staff recommends the Board require  #SP‐20‐016  4  the applicant to reconfigure the driveway as discussed later in this document in order to  demonstrate compliance with this criterion.    (4) Access improvements and curb cut consolidation may be required.  2. As discussed in staff comments for SP‐20‐017, Staff recommends the Board require the  applicant to demonstrate how their proposed configuration minimizes the number of curb  cuts required for the remaining undeveloped portions of Lot 1.  If the proposed driveway  is intended to substitute for Randall Street, Staff recommends the Board request the  applicant  propose  a  condition  that  represents  a  commitment  to  using the proposed  driveway to access the remainder of Lot 1 instead of Randall Street.    Hinesburg Road North View Protection Overlay District  (1)   No part of any structure within the Hinesburg Road‐North View Protection Zone shall exceed  an elevation of 393.5 feet above mean sea level plus 5.8 feet for each 1000 feet that said part of  said structure is horizontally distant from the Hinesburg Road‐North View Protection Zone Base Line  shown on the above referenced Scenic View Protection Overlay District Map.  (2)   Landscaping  and  other  vegetation  located  within  the  Hinesburg  Road‐North  View  Protection Zone shall be maintained so that it does not exceed an elevation of 393.5 feet above  mean sea level plus 5.8 feet for each 1000 feet that said landscaping or vegetation is horizontally  distant from the Hinesburg Road ‐ North View Protection Zone Base Line shown on the above  referenced Scenic View Protection Overlay District Map.    There  are  no  structures  or  landscaping  proposed  which  would  exceed  the  maximum  allowable  elevation.  Staff considers this criterion met.    SITE PLAN REVIEW STANDARDS  The applicant has concurrently submitted a site plan application for Lot 1G (#SP‐20‐017).    14.06 General Review Standards  A.  Relationship of Proposed Development to the City of South Burlington Comprehensive Plan.  Due attention by the applicant should be given to the goals and objectives and the stated land use  policies for the City of South Burlington as set forth in the Comprehensive Plan.    Objectives of the Comprehensive Plan for the Northeast Quadrant include allowing opportunities for  employers in need of larger amounts of space, and providing a balance of open spaces.  Staff  considers the currently proposed driveway configuration does not support these objectives.  See  discussion below under Site Plan Review Standard 14.07A.    B.  Relationship of Proposed Structures to the Site.  (1)  The site shall be planned to accomplish a desirable transition from structure to site, from  structure to structure, and to provide for adequate planting, safe pedestrian movement, and  adequate parking areas.     The sidewalk does not meet the requirements of 15.12 as discussed under 14.07G below.  Staff  considers other elements of this criterion to be met.    (2)   Parking:  #SP‐20‐016  5    No parking is proposed.    (3)  Without restricting the permissible limits of the applicable zoning district, the height  and scale of each building shall be compatible with its site and existing or anticipated  adjoining buildings.    No buildings are proposed.    C.   Relationship of Structures and Site to Adjoining Area.  (1)   The Development Review Board shall encourage the use of a combination of common  materials and architectural characteristics (e.g., rhythm, color, texture, form or detailing),  landscaping, buffers, screens and visual interruptions to create attractive transitions between  buildings of different architectural styles.    There are no buffers or screens proposed.    (2)   Proposed structures shall be related harmoniously to themselves, the terrain and to  existing buildings and roads in the vicinity that have a visual relationship to the proposed  structures.    No structures are proposed.    14.07 Specific Review Standards   In all Zoning Districts and the City Center Form Based Codes District, the following standards shall  apply:    A.  Access to Abutting Properties. The reservation of land may be required on any lot for provision  of access to abutting properties whenever such access is deemed necessary to reduce curb cuts onto  an arterial or collector street, to provide additional access for emergency or other purposes, or to  improve general access and circulation in the area.    As noted above, Lot 1 is already configured to allow Randall Street to be extended to serve the remainder of  the lot.   The new proposed shared driveway mimics the Randall Street configuration but is not designed to  serve the entire lot.  Specifically, the applicant has provided a driveway apron for the use of future  development on Lot 1 on a straight segment of the shared driveway, but this apron is located such that it  only allows access to the front of the lot.  The driveway also has two bends, resulting in less straight  segment length for future connections.  Finally, the driveway is not proposed to be constructed to public  roadway standards.      3. Staff considers the existence of both the proposed driveway and Randall Street may result in excessive  curb cuts and, as discussed in staff comments for SP‐20‐017, recommends that if the applicant wishes to  use the proposed driveway to access Lot 1, the Board require the applicant to first address the above  three deficiencies and second propose a condition which limits the number of curb cuts off  Meadowland Drive which may access Lot 1 in the future.    4. Staff notes that if either Randall Street or the proposed driveway remain as dead ends, the City will  not accept the streets as public.  Staff recommends any approval include a condition to this effect, as  appropriate to the ultimate approved roadway configuration.   #SP‐20‐016  6    B.  Utility Services. Electric, telephone and other wire‐served utility lines and service connections  shall be underground insofar as feasible and subject to state public utilities regulations. Any utility  installations remaining above ground shall be located so as to have a harmonious relation to  neighboring properties and to the site. Standards of Section 15.13, Utility Services, shall also be met.    Utility connections are proposed to be underground.  Staff considers this criterion met.    C.  Disposal of Wastes. All dumpsters and other facilities to handle solid waste, including  compliance with any recycling, composting, or other requirements, shall be accessible, secure and  properly screened with opaque fencing to ensure that trash and debris do not escape the enclosure(s).  Small receptacles intended for use by households or the public (ie, non‐dumpster, non‐large drum)  shall not be required to be fenced or screened.    No solid waste handling facilities are proposed at this time.    D.  Landscaping and Screening Requirements. See Article 13, Section 13.06 Landscaping,  Screening, and Street Trees.    There is no minimum required landscaping value for the development proposed on this property.  The  applicant is proposing to screen the utility cabinet on three sides.  The Board approved the proposed  utility cabinet screening as part of previous site plan approval #SP‐19‐20.     E.  Modification of Standards. Except within the City Center Form Based Code District, where the  limitations of a site may cause unusual hardship in complying with any of the standards above and  waiver therefrom will not endanger the public health, safety or welfare, the Development Review  Board may modify such standards as long as the general objectives of Article 14 and the City's  Comprehensive Plan are met. However, in no case shall the DRB permit the location of a new structure  less than five (5) feet from any property boundary and in no case shall be the DRB allow land  development creating a total site coverage exceeding the allowable limit for the applicable zoning  district in the case of new development, or increasing the coverage on sites where the pre‐existing  condition exceeds the applicable limit.    No modification of standards has been requested.  Staff considers no modification of standards is  necessary.    F.  Low Impact Development. The use of low impact site design strategies that minimize site  disturbance, and that integrate structures, landscaping, natural hydrologic functions, and various  other techniques to minimize runoff from impervious surfaces and to infiltrate precipitation into  underlying soils and groundwater as close as is reasonable practicable to where it hits the ground, is  required pursuant to the standards contained within Article 12.    The Stormwater Section (City) has reviewed the provided plans and provided comments on the design on  both this lot and adjacent Lot 1G, which Staff has included in the staff comments for SP‐20‐017.    5. Staff recommends the Board not conclude the hearing on this application until the Stormwater Section  is satisfied their comments have been addressed.    #SP‐20‐016  7  G.  Standards for Roadways, Parking and Circulation. Standards of Section 15.12 Standards for  Roadways, Parking, and Circulation shall be met.    The standards of Section 15.12 pertain to roadway geometry, pavement thickness and width, design of  access points, and sidewalk configuration.    15.12 Standards for Roadways, Parking and Circulation  A.  Street  Layout.    The  arrangement  of  streets  in  the  subdivision  shall  provide  for  the  continuation of arterial, collector and local streets of adjoining subdivisions and for proper  projection of arterial, collector and local streets through adjoining properties that are not yet  subdivided,  in  order  to  make  possible  necessary  fire  protection,  movement  of  traffic  and  construction  or  extension,  presently  or  when  later  required,  of  needed  utilities  and  public  services such as recreation paths, sewers, water and drainage facilities.    Staff considers that though this application is not for a subdivision, the previous approval was  specifically linked to a subdivision approval and no construction has yet taken place, therefore  this criterion applies as though the current site plan application were linked to the previous  subdivision application.  As discussed elsewhere in these staff comments, Staff considers the  proposed access driveway does not make use of the previously approved  Randall  Street  configuration, and recommends the Board either require the applicant to use Randall Street as  their proposed access or remove Randall Street from the available options for accessing the  remainder of the lot.     See comment #3 above.    B. – C. N/A  D.  Criteria for Public and Private Roadways.  (1)  In reviewing PUD, subdivision and master plan applications, the DRB shall have the  authority to require the construction of roadways to City standards and the dedication of  roadways to the City. The DRB also shall have the authority, subject to the limitations in (3)  below, to waive this requirement and to allow private streets, and/or public streets not built  to full City standards as set forth in Table 15‐1 and Figure 15‐1.  (2) Public Roadway Required N/A  (3)  Private  Roadways  allowed.  The  DRB  may  at  its  discretion  approve a roadway or  roadways within a subdivision or PUD to be private if one or more of the following situations  applies:  (a)   The proposed roadway functions as a private frontage or service road to serve  more than one (1) commercial lot, and the Development Review Board determines such  a road would be consistent with the standards for PUDs in this Article.  (b)   The proposed roadway functions as a private service or access road within a  commercial subdivision or PUD, and the Development Review Board determines such a  road would be consistent with the standards for PUDs in this Article.  5.  Staff  considers  the  proposed  driveway  meets  both  (a)  and  (b) and therefore  recommends the Board allow the applicant to construct it to private roadway standards.   Private roadway standards are discussed below.  #SP‐20‐016  8  (1) Connections to adjacent parcels  The purpose of the proposed access is to provide access to adjoining Lot 1G, therefore  Staff considers the connection to adjoining parcels met.    6. Staff recommends the Board include a finding that at such time as the Booska access  is expanded to serve additional development, connections to adjoining parcels other  than Lot 1G shall be evaluated.  E. Standards for Construction of Roadways  (1) All streets shall be constructed completely by the applicant  (2) N/A  (3) All private roadways shall be built to the specifications set forth in this section with the  exception of curbing and widths.  All private roadways shall be a minimum width of  twenty‐six (26) feet with parking and twenty (20) feet without parking.  7. Staff recommends the Board require the applicant to construct the roadway 20‐feet wide  and with geometry and cross section complying with Table 15‐1 and Figure 15‐1.      8. Depending on the outcome of above discussions, Staff recommends the Board include a  condition for any approved dead end streets that the street shall remain private.    F. Entrances  See staff comments for SP‐20‐017 related to the presence of multiple driveways to serve  Lot 1G.      G. – L. N/A    M. Sidewalks and Recreation Paths  (1) Unless otherwise provided in the specific regulations in Article 9 (SEQ) or in the City  Center Form Based Codes District, sidewalks and/or recreation paths shall be installed  along both sides of arterial streets, along both sides of collector streets in commercial  areas, along one side of collector streets in noncommercial areas, and along one side of  local  streets.  The  specific  location  of  sidewalks  and/or  recreation  paths  shall  be  determined by the DRB.   (2) Sidewalk and/or path to curb distance shall be at least five (5) feet or as otherwise  approved by the City Engineer (see street details in Figure 15‐1) or required by the  applicable City Center FBC District Transect Zone.  (3) Sidewalks shall be laid out so as to maximize southern exposure.  9. Staff recommends the Board require the applicant to reconfigure the proposed sidewalk  to be separated by the edge of roadway by 5‐feet.    OTHER  Lighting  The  applicant  is  proposing  generally  the  same  lighting  as  in  the  previous  approval,  with  minor  modifications to accommodate the relocated driveway.  Staff considers the impacts of the proposed  amendment on compliance with lighting criterion to be de minimus.    #SP‐20‐016  9  RECOMMENDATION    Staff recommends that the Board discuss the project with the applicant and close the hearing.     Respectfully submitted,    Marla Keene, Development Review Planner         The plans related to this application are a subset of the  plans provided for SP‐20‐017.  Staff directs the Board to  the packet for that item for the applicable plans.